Baulast erklärt: Eintragung, Typen & Kosten

Das Wichtigste zuerst:

  • Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers, die im Baulastenverzeichnis eingetragen wird und sich auf die Nutzung des Grundstücks auswirkt.
  • Es gibt verschiedene Arten von Baulasten wie Abstandsflächenbaulast, Anbaubaulast und Erschließungsbaulast, die unterschiedliche bauliche Verpflichtungen regeln.
  • Eine Baulast kann den Wert einer Immobilie beeinflussen, da sie bestimmte Einschränkungen mit sich bringt.
  • Die Eintragung und Löschung einer Baulast erfolgt durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde und ist mit bestimmten Kosten verbunden.
In diesem Artikel:

Was ist eine Baulast?

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Diese Verpflichtung wird im Baulastenverzeichnis eingetragen und kann erhebliche Auswirkungen auf die Nutzung des Grundstücks haben. Sie dient der Sicherstellung von bauordnungsrechtlichen Anforderungen und kann beispielsweise die Errichtung von Gebäuden, Zufahrten oder die Einhaltung von Abstandsflächen betreffen.

Die Baulast ist in den meisten deutschen Bundesländern gesetzlich geregelt und stellt sicher, dass bestimmte bauliche Maßnahmen auch über die Grundstücksgrenzen hinaus ordnungsgemäß umgesetzt werden. Sie kann unter anderem gewährleisten, dass notwendige Zufahrtswege, Stellplätze oder Leitungsrechte gesichert sind.

Wird eine Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen, ist sie für jeden Eigentümer des Grundstücks bindend. Das Verzeichnis ist öffentlich einsehbar und wird von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt. Die Eintragung einer Baulast kann durch den Grundstückseigentümer oder auf behördliche Anordnung erfolgen.

Welche Baulasten gibt es?

Es gibt unterschiedliche Baulasten, die bei einem Grundstück oder einer Immobilie vorkommen können. Diese Baulasten regeln verschiedene Verpflichtungen, die Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde und benachbarten Grundstücken einhalten müssen.

Abstandsflächenbaulast

Eigentümer sind verpflichtet, einen Abstand von mindestens 3 Metern zu der benachbarten Immobilie einzuhalten. Diese Flächen müssen frei bleiben und dürfen nicht bebaut werden. In der Regel muss die freie Fläche auf dem eigenen Grundstück liegen. Ist das nicht möglich, muss die Abstandsflächenbaulast auf dem benachbarten Grundstück eingetragen werden.

Anbaubaulast

Liegt diese Baulast vor, müssen alle Gebäude entlang einer Straße in geschlossener Front aneinander anschließen. Dadurch wird eine einheitliche Straßenfront sichergestellt.

Erschließungsbaulast

Ein Grundstück hat keinen direkten Zugang zum öffentlichen Straßenverkehrsnetz, zur Wasser-, Strom- oder Abwasserversorgung. Wenn der Zugang ausschließlich über ein anderes Grundstück erfolgt, braucht es eine Erschließungsbaulast, um die Zugänge über das benachbarte Grundstück laufen zu lassen.

Überfahrbaulast

Ähnlich wie bei der Erschließungsbaulast wird dadurch sichergestellt, dass ein Grundstück über ein anderes Grundstück erreicht wird. Dies soll gewährleisten, dass Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr oder Krankenwagen das begünstigte Grundstück erreichen können. Bei einer Überfahrbaulast darf die Zufahrt nicht bebaut oder durch Tore oder Türen eingeschränkt werden.

Kinderspielflächenbaulast

Bei Immobilien mit mehr als 5 vermietbaren Wohnungen muss eine Spielfläche für die Kinder der Mieter vorhanden sein. Die Größe dieser Fläche hängt von der Anzahl der Wohneinheiten ab. Sind Seniorenwohnungen geplant, kann diese Baulast entfallen.

Stellplatzbaulast

Manchmal muss eine Immobilie über eine gewisse Anzahl an Stellplätzen verfügen. Sollte auf dem eigenen Gelände nicht ausreichend Fläche vorhanden sein, kann auf das benachbarte Grundstück ausgewichen werden. Dann befindet sich dort eine Stellplatzbaulast. Der Eigentümer des benachbarten Grundstücks muss der Baulast jedoch zustimmen.

Vereinigungsbaulast

Diese Baulast ermöglicht es, zwei Grundstücke als Einheit zu behandeln. Auf diesem Wege lässt sich ein Gebäude, beispielsweise ein Zweifamilienhaus, über die Grenzen von zwei Grundstücken hinweg errichten.

Standsicherungs-Baulast

Bei dieser Baulast müssen Teile des Nachbarhauses auf dem eigenen Grundstück geduldet werden, um dessen Standsicherheit zu gewährleisten. Dies betrifft insbesondere die Sicherung von Gebäudestrukturen, die sonst nicht stabil wären.

Welchen Einfluss hat eine Baulast auf den Wert einer Immobilie?

Eine Baulast kann den Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Sie stellt eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung dar, die bestimmte Einschränkungen auf die Nutzung und Bebauung des Grundstücks auferlegt. Diese Einschränkungen können potenzielle Käufer abschrecken und somit den Marktwert der Immobilie mindern.

Der genaue Einfluss einer Baulast auf den Immobilienwert hängt von verschiedenen Faktoren ab. Beispielsweise kann eine Stellplatzbaulast, die zusätzliche Parkmöglichkeiten erfordert, in dicht bebauten Gebieten wertmindernd wirken. Ebenso kann eine Baulast, die eine Zufahrt für benachbarte Grundstücke sichert, den Wert reduzieren, da sie die Nutzbarkeit des betroffenen Grundstücks einschränkt.

In einigen Fällen kann die Wertminderung erheblich sein, insbesondere wenn die Baulast die Bebauungsmöglichkeiten stark einschränkt oder zusätzliche Kosten verursacht. Laut Experten variieren die Auswirkungen jedoch stark je nach Art und Umfang der Baulast. Eine genaue Bewertung sollte durch einen Immobiliensachverständigen erfolgen, um die spezifischen finanziellen Auswirkungen zu ermitteln.

Wie entsteht eine Baulast?

Eine Baulast entsteht durch die schriftliche Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Diese Erklärung muss öffentlich beglaubigt werden. Der Eigentümer verpflichtet sich, eine bestimmte öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu erfüllen, die das Grundstück betrifft. Dies kann beispielsweise das Zulassen von Wegen, Stellplätzen oder Abstandsflächen auf dem Grundstück umfassen. Die Erklärung wird im Baulastenverzeichnis eingetragen und ist für alle künftigen Eigentümer des Grundstücks bindend.

Ein öffentlich-rechtliches Interesse muss vorliegen, damit eine Baulast eingetragen werden kann. Dieses Interesse kann von der Baubehörde oder aus Gründen des öffentlichen Wohls ausgehen. Ein rein privates Interesse, wie etwa das eines Nachbarn, genügt nicht für die Eintragung einer Baulast. Häufig ist die Eintragung einer Baulast Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung, wenn das Bauvorhaben nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

Sobald die Baulast eingetragen ist, bleibt sie bestehen, bis die Baubehörde schriftlich auf sie verzichtet. Dies geschieht nur, wenn kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht. Die Eintragung kann mit Gebühren verbunden sein, die je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen.

Wo ist eine Baulast eingetragen?

Eine Baulast ist im Baulastenverzeichnis eingetragen. Dieses Verzeichnis wird von den Bauaufsichtsbehörden der jeweiligen Bundesländer geführt. Es ist ein öffentlich zugängliches Register, das Auskunft über alle bestehenden Baulasten gibt.

Jede Eintragung enthält genaue Informationen zur Art und dem Umfang der Baulast. Beispielsweise können Zufahrtsrechte, Abstandsflächen oder Stellplatzverpflichtungen festgelegt sein. Im Baulastenverzeichnis sind die betroffenen Grundstücke detailliert beschrieben.

Das Baulastenverzeichnis kann bei den Bauämtern oder online eingesehen werden. In Nordrhein-Westfalen wird beispielsweise das Verzeichnis digital geführt. Auch in anderen Bundesländern wird zunehmend auf digitale Lösungen gesetzt, um den Zugang zu erleichtern.

Wie lässt sich eine Baulast löschen?

Eine Baulast lässt sich löschen, wenn das öffentliche Interesse an ihr nicht mehr besteht. Der Grundstückseigentümer muss hierzu einen Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde stellen. Die Behörde prüft, ob die baurechtlichen Anforderungen auch ohne die Baulast erfüllt werden können. Erst wenn diese Prüfung positiv ausfällt, kann die Baulast gelöscht werden.

Die Löschung erfolgt durch eine schriftliche Erklärung der Behörde, die in das Baulastenverzeichnis eingetragen wird. Wichtig ist, dass alle beteiligten Parteien, einschließlich eventueller Begünstigter der Baulast, der Löschung zustimmen müssen. Ohne diese Zustimmung bleibt die Baulast bestehen.

Wie viel kostet es, eine Baulast einzutragen?

Die Kosten für die Eintragung einer Baulast können stark variieren. Sie hängen von mehreren Faktoren ab, darunter die Art der Baulast, der wirtschaftliche Wert der betroffenen Fläche und der Verwaltungsaufwand. Die Gebühren werden auf kommunaler Ebene geregelt und können je nach Kommune und Bundesland unterschiedlich hoch ausfallen. Im Allgemeinen bewegen sich die Kosten für die Eintragung einer Baulast zwischen 50 und 1.500 Euro.

In vielen Fällen liegt die Gebühr für eine einfache Baulasteintragung, wie etwa eine Abstandsflächenbaulast, bei etwa 150 bis 300 Euro. Komplexere Baulasten, die umfangreichere Verwaltungsverfahren erfordern, können jedoch teurer sein und bis zu mehreren hundert Euro kosten. In Ausnahmefällen, insbesondere bei großflächigen oder wertvollen Grundstücken, können die Gebühren sogar über 1.000 Euro steigen.

Wer kann eine Baulast beantragen?

Eine Baulast kann grundsätzlich nur vom Eigentümer des betreffenden Grundstücks beantragt werden. Falls das Grundstück mehreren Personen gehört, müssen alle Eigentümer der Eintragung der Baulast zustimmen. Dies stellt sicher, dass die Verpflichtungen, die mit der Baulast einhergehen, rechtsverbindlich und für alle künftigen Eigentümer des Grundstücks gültig sind.

Die Beantragung einer Baulast erfolgt durch die Einreichung eines Antrags bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Zu den erforderlichen Unterlagen gehören in der Regel ein aktueller Lageplan, ein Grundbuchauszug und eine schriftliche Einverständniserklärung der Eigentümer. In manchen Fällen sind zusätzliche Dokumente wie ein Handelsregisterauszug notwendig, insbesondere wenn es sich um eine juristische Person handelt  .

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