Rechtliche Grundlagen der Denkmal-AfA (§ 7i und § 10f EStG)
Die Denkmal-AfA bezeichnet eine steuerliche Sonderregelung für denkmalgeschützte Gebäude, die im Einkommensteuergesetz verankert ist. Die rechtliche Grundlage unterscheidet sich dabei zwischen Vermietern und Selbstnutzern:
Für Vermieter gilt § 7i EStG: Diese Regelung kombiniert zwei Komponenten – die reguläre Abschreibung des Gebäudewertanteils und die erhöhte Abschreibung der Sanierungskosten.
Für Selbstnutzer gilt § 10f EStG: Diese Norm ermöglicht auch Eigentümern selbstgenutzter Baudenkmäler, Sanierungskosten steuerlich geltend zu machen – eine Ausnahme vom üblichen Grundsatz, dass Eigenheimbesitzer keine Gebäudeabschreibungen vornehmen dürfen.
Im Vergleich zu normalen Altbauten, die mit 2,5 Prozent über 40 Jahre abgeschrieben werden, ermöglicht die Denkmal-AfA deutlich höhere Abschreibungsraten. Die Sanierungsaufwendungen können binnen 12 Jahren (bei Vermietung) beziehungsweise 10 Jahren (bei Eigennutzung) vollständig steuerlich geltend gemacht werden.
Die zentrale Voraussetzung: Alle Maßnahmen müssen der Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder seiner sinnvollen Nutzung dienen und von der zuständigen Denkmalschutzbehörde bescheinigt werden.
Denkmal-AfA für Vermieter: Doppelte steuerliche Förderung
Vermieter denkmalgeschützter Immobilien profitieren von einem zweistufigen Abschreibungsmodell nach § 7i EStG:
1. Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG: Der Gebäudewertanteil der Anschaffungskosten wird regulär mit 2,5 Prozent über 40 Jahre abgeschrieben. Diese Regelung gilt grundsätzlich für alle Gebäude mit Baujahr vor 1925, was auf nahezu alle Baudenkmäler zutrifft. Bei Gebäuden mit Baujahr ab 1925 beträgt die reguläre AfA 2 Prozent über 50 Jahre. Liegt ein Verkehrswertgutachten vor, das aufgrund des Gebäudezustands eine verkürzte Restnutzungsdauer nachweist, kann die jährliche Abschreibung entsprechend erhöht werden.
2. Sonderabschreibung für Sanierungskosten nach § 7i EStG:
- Erste 8 Jahre: jeweils 9 Prozent der bescheinigten Herstellungskosten
- Weitere 4 Jahre: jeweils 7 Prozent der bescheinigten Herstellungskosten
- Gesamte Abschreibungsdauer: 12 Jahre für 100 Prozent der Kosten
Praxisbeispiel Vermietung:
Ein Investor erwirbt eine denkmalgeschützte Mehrfamilienvilla für 850.000 Euro. Nach Abzug des Grundstücksanteils (30 Prozent) beträgt der Gebäudewert 595.000 Euro. Die denkmalpflegerische Sanierung kostet zusätzlich 750.000 Euro.
Jährliche Abschreibung:
- Gebäudeabschreibung: 595.000 Euro × 2,5 Prozent = 14.875 Euro
- Sanierungsabschreibung (Jahre 1-8): 750.000 Euro × 9 Prozent = 67.500 Euro
- Gesamte AfA pro Jahr: 82.375 Euro
Bei einem persönlichen Steuersatz von 42 Prozent ergibt sich eine jährliche Steuerersparnis von rund 34.600 Euro in den ersten acht Jahren.
Denkmal-AfA bei Eigennutzung: Auch Selbstnutzer profitieren
Im Gegensatz zu normalen Wohnimmobilien, bei denen Eigentümer keine Abschreibungen geltend machen können, bietet die Denkmal-AfA auch bei Eigennutzung erhebliche Steuervorteile gemäß § 10f EStG.
Regelung für Selbstnutzer:
- 90 Prozent der bescheinigten Sanierungskosten sind absetzbar
- Abschreibungszeitraum: 10 Jahre
- Jährlicher Abschreibungssatz: 9 Prozent der tatsächlichen Sanierungskosten
Die Besonderheit: Die jährlichen 9 Prozent werden auf die tatsächlich aufgewendeten, förderfähigen Kosten (100 Prozent Basis) angewendet. Über zehn Jahre erreicht man so die gesetzliche Höchstgrenze von 90 Prozent der Gesamtkosten. Die verbliebenen 10 Prozent können nicht abgesetzt werden.
Praxisbeispiel Eigennutzung:
Eine Familie kauft ein denkmalgeschütztes Fachwerkhaus für 650.000 Euro und investiert 420.000 Euro in die denkmalpflegerische Sanierung.
Steuerliche Auswirkung:
- Förderfähige Kosten: 420.000 Euro (100 Prozent Basis)
- Jährliche Abschreibung: 420.000 Euro × 9 Prozent = 37.800 Euro
- Steuerersparnis pro Jahr (bei 42 Prozent Steuersatz): 15.876 Euro
- Absetzbare Gesamtsumme über 10 Jahre: 378.000 Euro (entspricht 90 Prozent)
Über 10 Jahre summiert sich die Steuerersparnis auf rund 158.760 Euro – ein erheblicher Vorteil gegenüber einer nicht denkmalgeschützten Immobilie.
Welche Kosten sind über die Denkmal-AfA absetzbar?
Nicht alle Baumaßnahmen an denkmalgeschützten Immobilien qualifizieren für die erhöhte Abschreibung. Das Einkommensteuergesetz (§ 7i Abs. 1 EStG) stellt klare Anforderungen.
Wichtige Unterscheidung für Vermieter: Bei vermieteten Objekten ist die Abgrenzung zwischen Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand essentiell. Über die Denkmal-AfA nach § 7i EStG können ausschließlich Herstellungskosten (oder herstellungsnaher Aufwand) abgeschrieben werden. Diese umfassen Maßnahmen, die über die ursprüngliche Substanz hinausgehen oder das Gebäude wesentlich verbessern.
Reiner Erhaltungsaufwand – also Maßnahmen zur Aufrechterhaltung des bestehenden Zustands – kann bei Vermietung hingegen sofort als Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden. Hiervon ausgenommen ist anschaffungsnaher Herstellungsaufwand innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb, der auf die Anschaffungskosten aktiviert werden muss.
Typischerweise förderfähige Maßnahmen über Denkmal-AfA:
- Fassadenrestaurierung und Stuckarbeiten
- Dachsanierung unter Beachtung historischer Bauweise
- Austausch von Fenstern nach denkmalpflegerischen Vorgaben
- Instandsetzung historischer Holzbalkendecken
- Sanierung des Mauerwerks und Beseitigung von Feuchtigkeitsschäden
- Modernisierung der Haustechnik (Heizung, Elektrik) unter Denkmalschutzauflagen
Nicht förderfähig über Denkmal-AfA:
- Errichtung neuer Gebäudeteile (z.B. Garage, Carport)
- Einrichtungsgegenstände und Einbauküchen
- Außenanlagen und Gartengestaltung
- Maßnahmen ohne denkmalpflegerische Relevanz
Entscheidend ist die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, die bestätigt, dass die Kosten zur Erhaltung des Baudenkmals notwendig sind.
Voraussetzungen für die Denkmal-AfA
Um die steuerlichen Vorteile der Denkmal-AfA nutzen zu können, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:
- Denkmalschutzstatus: Das Gebäude muss offiziell als Baudenkmal eingetragen sein. Die Eintragung erfolgt durch die zuständige Denkmalschutzbehörde des jeweiligen Bundeslandes.
- Zeitpunkt des Erwerbs: Die Sanierungsmaßnahmen dürfen erst nach dem Kauf der Immobilie beginnen. Werden bereits sanierte Denkmalobjekte erworben, entfällt die Möglichkeit der Sonderabschreibung für Sanierungskosten.
- Behördliche Abstimmung: Vor Beginn der Sanierung muss ein detailliertes Maßnahmenkonzept mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Diese prüft, ob die geplanten Arbeiten den denkmalpflegerischen Anforderungen entsprechen.
- Marktübliche Konditionen: Bei der Ehegattenschaukel oder Übertragungen innerhalb der Familie müssen die Kaufpreise dem aktuellen Verkehrswert entsprechen. Künstliche Verteuerungen oder Vergünstigungen gefährden die Anerkennung durch das Finanzamt.
- Bescheinigung nach Abschluss: Nach Fertigstellung der Maßnahmen stellt die Denkmalschutzbehörde eine offizielle Bescheinigung aus, die beim Finanzamt eingereicht werden muss.
Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde: So gehen Sie vor
Die enge Zusammenarbeit mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde ist essentiell für den Erfolg einer Denkmalimmobilien-Investition.
Schritt 1: Erstberatung Nehmen Sie bereits vor dem Kauf Kontakt zur Denkmalschutzbehörde auf. Lassen Sie sich informieren, welche Auflagen für das konkrete Objekt gelten und welche Sanierungsmaßnahmen erforderlich sind.
Schritt 2: Fachplaner einbeziehen Beauftragen Sie einen Architekten mit Erfahrung im Denkmalschutz. Dieser erstellt ein Sanierungskonzept, das sowohl den technischen als auch den denkmalpflegerischen Anforderungen entspricht.
Schritt 3: Maßnahmenplan vorlegen Der Architekt stimmt das detaillierte Sanierungskonzept mit der Behörde ab. Alle geplanten Eingriffe werden besprochen und genehmigt.
Schritt 4: Während der Bauphase Die Denkmalschutzbehörde kann während der Sanierung Baustellenbegehungen durchführen. Änderungen am genehmigten Plan müssen erneut abgestimmt werden.
Schritt 5: Abschlussbescheinigung Nach erfolgreicher Fertigstellung stellt die Behörde die für das Finanzamt notwendige Bescheinigung aus, die die förderfähigen Kosten bestätigt.
Wann Sie ein Verkehrswertgutachten benötigen
Ein professionelles Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ist in mehreren Situationen unerlässlich:
Vor dem Kauf: Ein Gutachten hilft, den fairen Marktwert zu ermitteln und die realistischen Sanierungskosten einzuschätzen. Dies verhindert Fehlinvestitionen und bietet eine solide Verhandlungsgrundlage.
Für die Finanzierung: Banken verlangen bei der Kreditvergabe üblicherweise ein Gutachten zum Beleihungswert. Gerade bei Denkmalimmobilien mit hohem Sanierungsaufwand ist eine fundierte Wertermittlung für die Finanzierungszusage entscheidend.
Zur Optimierung der Restnutzungsdauer: Ein Restnutzungsdauergutachten kann die reguläre Gebäudeabschreibung erhöhen. Die 2,5-Prozent-AfA gilt pauschal für Altbauten mit Baujahr vor 1925. Bei Baudenkmälern aus späteren Jahrzehnten (ab 1925) gilt die 2-Prozent-Regelung über 50 Jahre. In beiden Fällen kann ein Sachverständiger durch Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer die jährliche Abschreibung optimieren. Weist das Gutachten beispielsweise nach, dass die Restnutzungsdauer aufgrund des Gebäudezustands nur noch 20 Jahre beträgt, erhöht sich die jährliche AfA auf 5 Prozent – unabhängig vom Baujahr.
Bei Schenkung oder Erbschaft: Für die Ermittlung der Erbschaftsteuer ist ein qualifiziertes Gutachten erforderlich, das den Verkehrswert nach § 194 BauGB nachweist.
SCHIFFER Immobiliensachverständige erstellt gerichtsfeste Gutachten für denkmalgeschützte Immobilien. Unsere Sachverständigen verfügen über langjährige Erfahrung in der Bewertung historischer Bausubstanz und berücksichtigen dabei sowohl den aktuellen Zustand als auch die denkmalpflegerischen Auflagen.
Häufige Fehler und Risiken bei der Denkmal-AfA
Fehler 1: Sanierung vor behördlicher Genehmigung Beginnen Sie niemals mit Baumaßnahmen, bevor die Denkmalschutzbehörde diese genehmigt hat. Eigenmächtige Veränderungen können zum vollständigen Verlust der Steuervorteile führen.
Fehler 2: Unzureichende Kostenkalkulation Denkmalgerechte Sanierungen sind oft deutlich teurer als Standardsanierungen. Besondere Materialien, spezialisierte Handwerksbetriebe und unerwartete Befunde in der Bausubstanz treiben die Kosten. Planen Sie einen Risikopuffer von mindestens 20 bis 30 Prozent ein.
Fehler 3: Fehlende Dokumentation Sammeln Sie alle Rechnungen, Nachweise und Bescheinigungen sorgfältig. Das Finanzamt kann auch Jahre später noch Belege anfordern.
Fehler 4: Vermengung verschiedener Kostenarten Trennen Sie förderfähige Sanierungskosten klar von nicht förderfähigen Modernisierungsmaßnahmen. Eine saubere Buchführung erleichtert die Kommunikation mit dem Finanzamt erheblich.
Risiko: Gestaltungsmissbrauch Bei Übertragungen zwischen Ehepartnern oder Familienangehörigen prüft das Finanzamt besonders genau, ob die Konditionen marktüblich sind. Arbeiten Sie mit einem Steuerberater zusammen, um den Vorwurf des Gestaltungsmissbrauchs zu vermeiden.
Verlustvortrag und Verlustverrechnung nutzen
Die hohen Abschreibungen in den ersten Jahren führen häufig zu steuerlichen Verlusten aus Vermietung und Verpachtung. Diese können Sie mit anderen positiven Einkünften verrechnen:
- Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit
- Einkünfte aus Gewerbebetrieb
- Einkünfte aus selbständiger Arbeit
- Weitere Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Reichen die übrigen Einkünfte nicht aus, um die Verluste vollständig zu verrechnen, können diese als Verlustvortrag in die Folgejahre übernommen werden. Die Steuerersparnis verschiebt sich dann entsprechend.
Zusammenfassend: Für wen lohnt sich die Denkmal-AfA?
Die Investition in denkmalgeschützte Immobilien eignet sich besonders für:
- Gutverdiener mit hohem Steuersatz: Ab einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent wird die Steuerersparnis besonders attraktiv.
- Langfristige Investoren: Die Abschreibungszeiträume erstrecken sich über 10 bis 12 Jahre – eine langfristige Planung ist erforderlich.
- Liebhaber historischer Baukunst: Wer den besonderen Charme alter Gebäude schätzt, verbindet finanzielle Vorteile mit persönlicher Leidenschaft.
- Erfahrene Bauherren: Die Koordination von Behörden, Architekten und Handwerkern erfordert Zeit und Expertise.
Die Denkmal-AfA ist ein mächtiges Instrument zur Steueroptimierung, erfordert aber sorgfältige Planung, professionelle Beratung und ein realistisches Kostenmanagement. Mit der richtigen Vorbereitung und fachkundiger Unterstützung lassen sich die steuerlichen Vorteile optimal nutzen.
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