Der Verkauf einer Immobilie ohne Makler kann finanziell attraktiv sein, stellt Eigentümer jedoch vor zahlreiche Herausforderungen. Dieser Ratgeber zeigt auf, welche Schritte notwendig sind, welche Kosten entstehen und worauf bei der rechtssicheren Abwicklung zu achten ist.
Wann lohnt sich der Verkauf ohne Makler?
Ob ein privater Immobilienverkauf sinnvoll ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Grundsätzlich eignet sich diese Variante für Eigentümer, die über ausreichend Zeit, Marktkenntnis und Verhandlungsgeschick verfügen.
Geeignet ist der Privatverkauf bei:
- Gefragten Lagen mit hoher Nachfrage
- Standardimmobilien ohne besondere Vermarktungsanforderungen
- Verfügbarkeit von mehreren Wochen bis Monaten für den Verkaufsprozess
- Vorhandener Expertise im Immobilienbereich
- Bereits identifizierten Kaufinteressenten im persönlichen Umfeld
Weniger geeignet bei:
- Komplexen Immobilien (Denkmalschutz, Gewerbe, Mehrfamilienhäuser)
- Schwierigen Marktverhältnissen
- Zeitdruck beim Verkauf
- Fehlender Erfahrung im Immobilienbereich
- Emotionaler Belastung (Erbschaft, Scheidung)
Vorteile beim Immobilienverkauf ohne Makler
Der Verzicht auf einen Makler bietet mehrere Vorteile:
Kostenersparnis: Die Maklerprovision entfällt vollständig. Gemäß § 656c BGB müssen Verkäufer beim Verkauf von Wohnimmobilien mindestens die Hälfte der Courtage selbst tragen – bei einem Verkaufspreis von 500.000 Euro und einer Provision von 3,57 % (inkl. MwSt.) wären dies etwa 8.925 Euro.
Preisflexibilität: Durch die eingesparte Provision besteht mehr Verhandlungsspielraum beim Verkaufspreis, was zusätzliche Kaufinteressenten anziehen kann.
Direkte Kontrolle: Verkäufer steuern den gesamten Prozess selbst – von der Vermarktungsstrategie über die Auswahl der Interessenten bis zur Terminplanung.
Unabhängigkeit: Es entfallen Abstimmungsprozesse mit Dritten, und es können verschiedene Vermarktungskanäle flexibel genutzt werden.
Risiken und Nachteile des Privatverkaufs
Die Eigenverantwortung beim Immobilienverkauf birgt auch Herausforderungen:
Hoher Zeitaufwand: Ein Verkaufsprozess dauert durchschnittlich sechs bis zwölf Monate. Besichtigungen, Anfragen und Verhandlungen müssen neben Beruf und Privatleben koordiniert werden.
Vermarktungsverantwortung: Professionelle Fotos, ein aussagekräftiges Exposé und die Schaltung von Inseraten liegen in der Verantwortung der Eigentümer. Die Kosten für professionelle Aufnahmen, Anzeigen und ggf. Home Staging sind selbst zu tragen.
Preisfindungsrisiko: Ohne fundierte Marktkenntnisse besteht die Gefahr einer Fehlbewertung. Eine zu hohe Preisgestaltung verlängert die Verkaufsdauer erheblich, während zu niedrige Preise Wertverluste bedeuten.
Rechtliche Komplexität: Der Kaufvertragsentwurf, die Beschaffung aller erforderlichen Unterlagen und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben (z. B. Energieausweis nach EnEV) obliegt dem Verkäufer.
Fehlende Neutralität: Bei Konflikten – etwa mit Mietern bei vermieteten Objekten – fehlt eine vermittelnde Instanz.
10 Schritte zum erfolgreichen Hausverkauf ohne Makler
Wer sein Haus ohne Makler verkaufen möchte, sollte strukturiert vorgehen. Diese zehn Schritte – von Unterlagenbeschaffung über Preisfindung und Vermarktung bis zur Übergabe – zeigen, wie Sie den Verkauf rechtssicher und erfolgreich in Eigenregie abwickeln.
Schritt 1: Unterlagen beschaffen
Folgende Dokumente sind für den Verkaufsprozess erforderlich:
- Grundbuchauszug (erhältlich beim Grundbuchamt)
- Energieausweis gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG)
- Flurkarte und Lageplan
- Baubeschreibung und Grundrisse
- Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
- Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Hausgeldabrechnungen
- Mietverträge (bei vermieteten Objekten)
Die Beschaffung kann mehrere Wochen dauern. Beginnen Sie frühzeitig mit der Zusammenstellung.
Schritt 2: Verkehrswert ermitteln lassen
Die realistische Preisfindung ist erfolgsentscheidend. Ein nach § 194 BauGB erstelltes Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten bietet mehrere Vorteile:
- Objektive Bewertung durch zertifizierte Sachverständige
- Anwendung normierter Bewertungsverfahren (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren nach ImmoWertV)
- Berücksichtigung lokaler Marktdaten der Gutachterausschüsse
- Argumentationsgrundlage in Preisverhandlungen
- Vermeidung von Über- oder Unterbewertung
Beispiel: Bei einem Einfamilienhaus mit Baujahr 1985 und 150 m² Wohnfläche in guter Wohnlage können Marktpreise zwischen 450.000 und 550.000 Euro variieren – abhängig von Zustand, Ausstattung und Mikrostandort. Ein Gutachten ermittelt den konkreten Verkehrswert unter Berücksichtigung aller wertbildenden Faktoren.
Schritt 3: Exposé erstellen
Ein professionelles Exposé enthält:
- Aussagekräftige Fotos (mindestens 15–20 Aufnahmen)
- Detaillierte Objektbeschreibung mit allen Eckdaten
- Grundrisse nach DIN 277
- Lageplan und Umgebungsinformationen
- Energieausweis-Kennwerte
- Besonderheiten und Ausstattungsmerkmale
Gemäß § 16a EnEV bzw. § 80 GEG muss in Immobilienanzeigen der Energieausweis-Kennwert angegeben werden.
Schritt 4: Immobilie inserieren
Wählen Sie geeignete Vermarktungskanäle:
- Immobilienportale (ImmobilienScout24, Immowelt)
- Regionale Zeitungen
- Soziale Netzwerke
- Aushänge in der Nachbarschaft
Geben Sie in Online-Inseraten eine E-Mail-Adresse an, die speziell für den Verkauf eingerichtet wurde, um Ihre private Erreichbarkeit zu schützen.
Schritt 5: Interessenten qualifizieren
Prüfen Sie die Seriosität durch:
- Telefonische Erstgespräche zur Motivationsklärung
- Nachfrage nach Finanzierungsbestätigung der Bank
- Bonitätsnachweis (SCHUFA-Selbstauskunft oder Einkommensnachweise)
- Konkrete Kontaktdaten (Telefon, E-Mail, Anschrift)
Schritt 6: Besichtigungen durchführen
Abhängig vom Objekt bieten sich unterschiedliche Formate an:
Sammelbesichtigungen eignen sich für:
- Gefragte Lagen mit hoher Nachfrage
- Standardimmobilien ohne aufwändige Erklärungsbedarf
- Zeitersparnis bei vielen Interessenten
Einzelbesichtigungen sind vorzuziehen bei:
- Hochwertigen Immobilien
- Erklärungsbedürftigen Objekten
- Persönlicher Atmosphäre zur Vertrauensbildung
Planen Sie für ein Einfamilienhaus mindestens 60 Minuten, für eine Eigentumswohnung etwa 45 Minuten ein.
Schritt 7: Preisverhandlungen führen
Bereiten Sie sich auf Verhandlungen vor:
- Definieren Sie Ihre Preisuntergrenze im Vorfeld
- Argumentieren Sie mit dem Verkehrswertgutachten
- Weisen Sie auf durchgeführte Modernisierungen hin
- Bleiben Sie sachlich und kompromissbereit, aber nicht unter Wert
Beispielrechnung: Bei einem ermittelten Verkehrswert von 480.000 Euro und einem Verhandlungsspielraum von 5 % liegt der Mindestpreis bei 456.000 Euro. Starten Sie die Verhandlung bei z.B. 495.000 Euro, um den Zielpreis von 480.000 Euro zu erreichen.
Schritt 8: Kaufvertrag vorbereiten
Beauftragen Sie einen Notar mit der Vertragserstellung. Klären Sie vorab:
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
- Übergabetermin
- Regelungen zu Inventar und beweglichem Zubehör
- Haftungsausschlüsse
- Gewährleistungsregelungen
Der Notar prüft nur die rechtliche Korrektheit, nicht die inhaltliche Vollständigkeit. Teilen Sie alle relevanten Vereinbarungen mit.
Schritt 9: Notartermin wahrnehmen
Beim Beurkundungstermin:
- Liest der Notar den Kaufvertrag vollständig vor
- Können letzte Änderungen vorgenommen werden
- Unterzeichnen beide Parteien den Vertrag
- Veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch
Nach Kaufpreiseingang bestätigen Sie dies dem Notar, der dann die Eigentumsumschreibung veranlasst.
Schritt 10: Immobilie übergeben
Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit:
- Zählerständen (Strom, Gas, Wasser)
- Dokumentation des Objektzustands
- Mängelfeststellung
- Schlüsselübergabe (inkl. Anzahl)
- Übergabe aller Unterlagen (Bedienungsanleitungen, Garantien)
Kosten beim Verkauf ohne Makler
Auch ohne Makler entstehen Kosten:
- Verkehrswertgutachten: 1.390 Euro (Kurzgutachten) bzw. ab 2.975 Euro (Vollgutachten)
- Energieausweis: 80-500 Euro (je nach Ausweisart)
- Professionelle Fotos: 300-800 Euro
- Inserate: 0-500 Euro (je nach Portal und Laufzeit)
- Grundbuchauszug: 10-20 Euro
- Notarkosten: trägt der Käufer (ca. 1,5 % des Kaufpreises)
Bei einem Verkaufspreis von 500.000 Euro liegen die Gesamtkosten bei etwa 2.500-4.500 Euro – deutlich unter der eingesparten Maklerprovision von ca. 17.850 Euro (bei 3,57 % beidseitig).
Häufige Fehler vermeiden
Überbewertung der Immobilie
Zu hohe Preise führen zu langer Vermarktungsdauer. Nach mehreren Monaten ist oft eine Preissenkung unter den realistischen Marktwert nötig.
Unvollständige Unterlagen
Fehlende Dokumente schrecken seriöse Käufer ab und verzögern den Prozess erheblich.
Unprofessionelle Vermarktung
Schlechte Fotos, unvollständige Beschreibungen und fehlende Angaben mindern das Kaufinteresse deutlich.
Unzureichende Bonitätsprüfung
Ohne Finanzierungsnachweis besteht das Risiko von Kaufvertragsrücktritten nach Beurkundung.
Emotionale Verkaufsgespräche
Persönliche Bindung an die Immobilie sollte in Verhandlungen keine Rolle spielen. Sachliche Argumentation überzeugt Käufer.
Zusammenfassend: Eigenverantwortung erfordert Expertise
Der Immobilienverkauf ohne Makler ist grundsätzlich möglich und kann erhebliche Kosten einsparen. Voraussetzung sind jedoch ausreichend Zeit, Fachkenntnisse und Verhandlungsgeschick. Die größten Herausforderungen liegen in der realistischen Preisfindung, der professionellen Vermarktung und der rechtssicheren Abwicklung.
Ein nach § 194 BauGB erstelltes Verkehrswertgutachten schafft Sicherheit bei der Preisfestlegung und überzeugt Kaufinteressenten durch objektive Argumentation. Gerade bei komplexeren Objekten oder schwierigen Marktsituationen sollte fachliche Unterstützung durch zertifizierte Sachverständige in Anspruch genommen werden.
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