Ein Restnutzungsdauergutachten ermittelt die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes. Weicht diese nach unten von der gesetzlich pauschalisierten Nutzungsdauer (meist 33, 40 oder 50 Jahre) ab, ermöglicht das Gutachten eine höhere steuerliche Abschreibung (AfA).
Durch den Nachweis einer kürzeren Restnutzungsdauer erhöht sich der jährliche Abschreibungssatz. Wenn das Finanzamt beispielsweise statt 2 % (50 Jahre) eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren (4 %) akzeptiert, verdoppelt sich Ihre steuerlich absetzbare AfA, was die Steuerlast massiv senkt.
Die rechtliche Basis bildet § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Hier ist geregelt, dass Steuerpflichtige eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen dürfen, wenn sie diese durch ein entsprechendes Gutachten nachweisen.
Ja. Unsere Gutachten werden von zertifizierten Sachverständigen (DIN EN ISO/IEC 17024) erstellt und entsprechen den strengen Anforderungen des BMF-Schreibens vom 22.02.2023. Damit erfüllen wir die höchsten Standards für eine behördliche Anerkennung.
Das Finanzamt stellt extrem hohe Anforderungen an die Qualifikation des Gutachters. Eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist ein Nachweis für höchste fachliche Kompetenz, der in der Rechtsprechung der öffentlichen Bestellung gleichgestellt ist und die Akzeptanzwahrscheinlichkeit deutlich erhöht.
Es lohnt sich primär für vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilien, die bereits ein gewisses Alter haben oder bei denen die Bausubstanz eine kürzere wirtschaftliche Lebensdauer erwarten lässt. Meist amortisieren sich die Kosten des Gutachtens bereits im ersten Jahr durch die Steuerersparnis.
Ja, aber es ist nicht allein entscheidend. Auch bei jüngeren Gebäuden können technische Mängel, minderwertige Bausubstanz oder eine schnelle wirtschaftliche Überholung (z. B. bei Gewerbeobjekten) zu einer verkürzten Restnutzungsdauer führen.
Entscheidend sind der bauliche Zustand, die technische Ausstattung (Heizung, Fenster, Leitungen), energetische Mängel sowie die Marktgängigkeit der Grundrisse. Wir prüfen im Gutachten alle relevanten Bauteile auf ihren Modernisierungsgrad.
Nach der Beauftragung führen wir einen Ortstermin durch, um den technischen Zustand der Immobilie genau zu dokumentieren. Anschließend erfolgt die rechnerische Ermittlung nach dem Modell der Sachwertermittlung oder speziellen Modellen zur wirtschaftlichen Nutzungsdauer.
Nein. Das Finanzamt verlangt zwingend ein fundiertes Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen. Eine Schätzung oder eine rein rechnerische Herleitung durch den Steuerberater wird in der Regel nicht anerkannt.
Ja, ein Gutachten kann auch für bereits vergangene Steuerjahre erstellt werden, sofern die Steuerbescheide noch unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen oder die Einspruchsfristen noch laufen.
Wir benötigen Bauzeichnungen, Informationen zu durchgeführten Sanierungen der letzten 20 Jahre, das Baujahr sowie den aktuellen Grundbuchauszug. Fehlende Unterlagen können wir oft im Rahmen der Recherche ergänzen.
Die technische Nutzungsdauer beschreibt, wie lange ein Gebäude physisch steht. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer (relevant für das Finanzamt) beschreibt, wie lange das Gebäude im aktuellen Zustand sinnvoll und rentabel genutzt werden kann.
Restnutzungsdauergutachten erstellen wir nach unserer Honorarrichtlinie ab 910,– € inkl. Mehrwertsteuer. Da die steuerliche Ersparnis bei Kapitalanlagern oft mehrere tausend Euro pro Jahr beträgt, ist die Amortisationszeit extrem kurz. Gerne erstellen wir Ihnen ein Festpreisangebot.
Aufgrund unserer hohen Qualitätsstandards (DIN EN ISO/IEC 17024) kommt dies praktisch nie vor. Sollten Rückfragen vom Finanzamt kommen, unterstützen wir Sie im Rahmen unserer Nachbesserungsgarantie bei der fachlichen Beantwortung der Rückfragen.
Schiffer & Partner steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Typen von Immobiliengutachten: das Kurzgutachten und das Verkehrswertgutachten.
Das Verkehrswertgutachten, das nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) erstellt wird bietet höchste Akzeptanz. Es wird von zertifizierten Sachverständigen nach DIN/ISO 17024 erstellt. Diese Zertifizierung ist einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung gleichgestellt und gewährleistet die Anerkennung vor allen deutschen Gerichten, Behörden und Ämtern (z. B. Finanzamt).
Ein Verkehrswertgutachten ist insbesondere erforderlich bei:
Ein Kurzgutachten hingegen bietet eine kompakte und kostengünstigere Bewertung und eignet sich ideal für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen.
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
E-Mail • Anrufen: 0211 / 879 786 60
