Bei einer bauordnungsrechtlichen Genehmigungsprüfung, wird der Ist-Zustand einer Immobilie mit der offiziellen Baugenehmigung in der Bauakte abgeglichen. Wir prüfen, ob alle Gebäudeteile und Nutzungen (z. B. Wohnen im Dachgeschoss) rechtlich durch das Bauamt genehmigt wurden.
Oft werden Flächen als „Wohnraum“ verkauft, die baurechtlich nur als „Abstellraum“ genehmigt sind. Als Käufer übernehmen Sie das Risiko: Im schlimmsten Fall drohen Nutzungsuntersagungen oder teure Rückbaumaßnahmen.
Ein Schwarzbau liegt vor, wenn bauliche Anlagen ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurden oder die Ausführung massiv von der Genehmigung abweicht. Das gilt auch für „kleine“ Änderungen wie den Ausbau einer Loggia zum Wohnraum.
Nicht unbedingt. Bestandsschutz genießt ein Gebäude nur dann, wenn es zu irgendeinem Zeitpunkt seiner Existenz materiell baurechtmäßig war – also eine gültige Genehmigung vorlag und diese auch umgesetzt wurde. Ohne Genehmigung gibt es keinen Bestandsschutz.
Die Bauaufsichtsbehörde kann ein Bußgeld verhängen, eine Nutzungsuntersagung aussprechen oder sogar den Abriss bzw. Rückbau verlangen. Zudem fordern Banken bei fehlenden Genehmigungen oft erhebliche Risikoabschläge bei der Finanzierung.
Wir führen eine Akteneinsicht beim zuständigen Bauaufsichtsamt durch und sichten die historischen Baugenehmigungen sowie die genehmigten Pläne. Parallel gleichen wir diese Daten bei einem Ortstermin mit der tatsächlichen Situation ab.
Die Bauakte ist das „Gedächtnis“ des Gebäudes. Nur was dort als genehmigt archiviert ist, ist rechtlich abgesichert. Wir wissen genau, worauf in den oft hunderte Seiten starken Akten zu achten ist (Abnahmebescheinigungen, Tekturen etc.).
Leider nein. Oft wurden Dachböden ohne Baugenehmigung nachträglich ausgebaut. Wenn dabei brandschutzrelevante Themen (z. B. zweiter Rettungsweg) oder lichte Höhen missachtet wurden, ist die Nutzung als Wohnraum illegal.
Häufig ja, durch einen Nachtragsbauantrag. Voraussetzung ist jedoch, dass das Vorhaben zum jetzigen Zeitpunkt den geltenden baurechtlichen Vorschriften (Stellplätze, Brandschutz, Grenzabstände) entspricht. Wir bewerten die Chancen einer solchen Nachgenehmigung.
Wenn Sie z. B. ein Ladenlokal als Wohnung oder eine Garage als Werkstatt nutzen wollen, ändert sich die Zweckbestimmung. Dies ist genehmigungspflichtig. Wir prüfen für Sie, ob für die aktuelle Nutzung eine entsprechende Genehmigung vorliegt.
Banken finanzieren nur den „legalen“ Wert einer Immobilie. Wenn 30 % der Wohnfläche nicht genehmigt sind, sinkt der Beleihungswert der Immobilie drastisch. Ein Gutachten von Schiffer & Partner schafft hier frühzeitig Klarheit.
Wichtig sind eine Vollmacht für die Akteneinsicht, der aktuelle Grundbuchauszug und – falls vorhanden, Ihre eigenen Unterlagen wie alte Baugenehmigungen oder Teilungserklärungen.
Im Rahmen der Genehmigungsprüfung schauen wir insbesondere auf die brandschutzrechtlichen Anforderungen der Genehmigung (z. B. Rettungswege, Brandwände). Dies ist ein zentraler Aspekt für die Sicherheit und Nutzbarkeit.
Der limitierende Faktor ist oft die Terminvergabe beim Bauamt für die Akteneinsicht. Sobald wir Einsicht hatten, erstellen wir unsere fachliche Auswertung in der Regel innerhalb weniger Werktage.
Baurecht ist komplex und von Bundesland zu Bundesland verschieden. Als nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige verfügen wir über die notwendige Expertise, um auch versteckte Risiken in den Bauakten zu identifizieren und rechtssicher zu bewerten.
Schiffer & Partner steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Typen von Immobiliengutachten: das Kurzgutachten und das Verkehrswertgutachten.
Das Verkehrswertgutachten, das nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) erstellt wird bietet höchste Akzeptanz. Es wird von zertifizierten Sachverständigen nach DIN/ISO 17024 erstellt. Diese Zertifizierung ist einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung gleichgestellt und gewährleistet die Anerkennung vor allen deutschen Gerichten, Behörden und Ämtern (z. B. Finanzamt).
Ein Verkehrswertgutachten ist insbesondere erforderlich bei:
Ein Kurzgutachten hingegen bietet eine kompakte und kostengünstigere Bewertung und eignet sich ideal für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen.
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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