Ein Restnutzungsdauergutachten ist ein sachverständiger Nachweis der verbleibenden wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes unter Berücksichtigung von Substanzverzehr, Bauzustand und Nutzungseinflüssen.
Dabei werden insbesondere analysiert:
Ziel ist der Nachweis, dass die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer von der steuerlich typisierten Nutzungsdauer abweicht und daher eine höhere Abschreibung zulässig ist.
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) klargestellt, dass Steuerpflichtige eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nachweisen können. Dieses Urteil bildet die zentrale Grundlage für die Anerkennung durch die Finanzverwaltung.
Die jährliche Absetzung für Abnutzung (AfA) wird nach folgender Formel ermittelt:
Ein Gutachten von SCHIFFER Immobiliensachverständige liefert die mathematisch belastbare Basis für den Nenner dieser Formel.
Beispiele:
Schiffer & Partner Immobilienbewertung erstellt Restnutzungsdauergutachten mit Fokus auf finanzamtliche & behördliche Prüfbarkeit sowie Modellkonformität.
Die Vorgehensweise umfasst:
Ein Gutachten ist besonders sinnvoll, wenn mindestens zwei der folgenden Punkte zutreffen:
Ein Investor erwirbt ein Mehrfamilienhaus (Baujahr 1965). Ohne Gutachten gilt eine Abschreibung von 2 % jährlich.
Das Gutachten weist aufgrund von Substanzverzehr, eingeschränkter technischer Lebensdauer und Modernisierungsbedarf eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 25 Jahren nach.
Ergebnis: AfA steigt auf 4 % jährlich, deutliche Steuerersparnis und bessere Liquiditätsplanung.
Häufig abgelehnt werden Excel- oder Online-Rechner, pauschale Abschreibungsmodelle und Berechnungen ohne Objektbesichtigung. Finanzämter verlangen insbesondere:
Schiffer & Partner Immobilienbewertung erstellt Restnutzungsdauergutachten für Mandanten in ganz Deutschland, und arbeitet eng mit Steuerberatern, Investoren und Eigentümern zusammen.
Nein. Finanzämter verlangen in der Regel ein qualifiziertes Sachverständigengutachten.
Nein. Entscheidend sind Objektbesichtigung, fachliche Tiefe und eine nachvollziehbare Herleitung.
Ja, insbesondere bei älteren Gebäuden oder bei erkennbarem Substanzverzehr.
In der Regel nein. Das BFH-Urteil betont die Notwendigkeit einer individuellen Würdigung. Ohne Vor-Ort-Termin fehlt die Basis für den Nachweis des tatsächlichen Zustands (Substanzverzehr), was häufig zur Ablehnung führt.
Grundsätzlich ja. Zwar gelten für Denkmale oft Sonder-AfA-Regelungen, doch ein Restnutzungsdauergutachten kann nach Ablauf der Sonder-AfA oder für den Gebäudeanteil zusätzlich Liquiditätsvorteile schaffen.
Ein Restnutzungsdauergutachten ist eines der wirkungsvollsten Instrumente zur legalen Steueroptimierung bei Immobilien. Durch die BFH-Rechtsprechung, die modellkonforme Anwendung der ImmoWertV und die sachverständige Herleitung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer schafft Schiffer & Partner Immobilienbewertung eine belastbare Grundlage, die von Finanzämtern anerkannt wird.
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Stand der steuerlichen Bewertung: 2026
Erstellt durch Schiffer & Partner Immobilienbewertung
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Typen von Immobiliengutachten: das Kurzgutachten und das Verkehrswertgutachten.
Das Verkehrswertgutachten, das nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) erstellt wird bietet höchste Akzeptanz. Es wird von zertifizierten Sachverständigen nach DIN/ISO 17024 erstellt. Diese Zertifizierung ist einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung gleichgestellt und gewährleistet die Anerkennung vor allen deutschen Gerichten, Behörden und Ämtern (z. B. Finanzamt).
Ein Verkehrswertgutachten ist insbesondere erforderlich bei:
Ein Kurzgutachten hingegen bietet eine kompakte und kostengünstigere Bewertung und eignet sich ideal für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen.
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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