Wenn Immobilien innerhalb der Familie übertragen werden, zum Beispiel durch Schenkung einer Immobilie, oder weil Sie eine Immobilie geerbt haben, fallen häufig Steuern an. Abhängig vom Wert der Immobilie fällt Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer an. Um die Steuer zu ermitteln, berechnet das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie mithilfe des Bewertungsgestztes (BewG). Dem Finanzamt stehen für die Bewertung drei Verfahren zur Verfügung: Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Bevorzugt soll das Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommen, bei dem auf Basis von Vergleichspreisen der Immobilienwert ermittelt wird. Doch häufig fehlt es dafür an den erforderlichen Daten, sodass die anderen Verfahren zur Anwendung kommen. Einige Berechnungs­ansätze der beiden letzt­genannten Verfahren haben sich im Januar 2023 geändert. Folge: Immobilien könnten deutlich höher bewertet werden.

Die vom Finanzamt errechneten Verkehrswerte sind häufig zu hoch

Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie nach den Grundsätzen des Bewertungsgesetztes. Allerdings ist das BewG dafür geschaffen worden, eine Vielzahl von Immobilien "pauschal" bewerten zu können. Regionale Besonderheiten, Unterschiede in der Ausstattung sowie indidivuelle Lagemerkmale bleiben häufig ausser Betracht. Auch kommt das Finanzamt nicht zur Besichtigung der zu bewertenden Immobilie vorbei und es berücksichtigt auch keine weiteren Besonderheiten. Im Ergebnis ist der vom Finanzamt berechnete Wert einer geschenkten oder vererbten Immobilie häufig zu hoch. Die Art und Weise, wie das Finanz­amt den Verkehrs­wert bei Schenkung und Erbschaft und im Übrigen auch für die Grund­erwerb­steuer ermittelt, wird durch­aus kritisch gesehen. Gleich­artige Objekte werden gruppiert und mehr oder minder einheitlich bewertet. Dabei können häufig der Bezug zum Bewertungs­objekt und die Nähe zum Markt fehlen. In der Regel führt das zu einer Erhöhung der Bemessungs­grund­lage mit der Folge, dass Immobilien oft zu hoch bewertet werden.

Einspruch gegen die Wertermittlung vom Finanzamt

Auch wenn das Finanzamt die Immobilie bereits bewertet hat, muss man sich damit nicht abfinden. Niemand muss die Feststellung des Wertes einer Immobilie vom Finanzamt hinnehmen. Innerhalb eines Monats nach Zustellung des Feststellungsbescheids hat der Steuerpflichtige die Möglichkeit, Einspruch einzulegen. Paragraph 198 des Bewertungsgesetzes gibt dem Steuerpflichtigen ausdrücklich die Möglichkeit, einen niedrigeren Wert durch ein Verkehrswertgutachten eines qualifizierten und zertifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung nachzuweisen. In vielen Fällen lohnt sich die Beauftragung eines Immobiliengutachters daher und spart bares Geld.

Ein unabhängiger Gutachter kann die Besonderheiten einer Immobilie besser bewerten

Das Finanzamt bewertet nach dem Bewertungsgesetz, welches dazu geeignet ist, eine Vielzahl von Immobilien pauschal zu bewerten. Wertmindernde Details bleiben dabei auf der Strecke. EIn Sachverständiger für Immobilienbewertung arbeitet nach der Immobilienwertermittungsverordnung (ImmoWertV), die eine sehr viel detailliertere und objektgerechte Bewertung zulässt. Sie gibt dem Sach­verständigen viel mehr Möglich­keiten, Besonderheiten des Objekts und Markt­lage zu berück­sichtigen. Ein weiterer Vorteil gegen­über dem Finanz­amt: Ein Sach­verständiger besichtigt jedes Objekt. Dazu ist er sogar verpflichtet. Es kann sich also lohnen, die Wertermittlung vom Finanzamt von einem Sachverständigen überprüfen zu lassen oder direkt ein Verkehrswertgutachten anfertigen zu lassen.