Als Hauseigentümer stehen Sie vor der wichtigen Entscheidung, was mit Ihrer Immobilie im Alter geschehen soll, insbesondere wenn die Absicht besteht, das Haus im Familienbesitz zu halten. Angesichts steigender Immobilienpreise und der damit verbundenen höheren Erbschaftsteuern kann es für Ihre Nachkommen eine Herausforderung sein, die Immobilie zu bewahren. Durch die frühzeitige Überschreibung an die Kinder lässt sich jedoch Erbschaftsteuer auf die Immobilie sparen und der Familienbesitz sichern.
Die Überschreibung eines Hauses ist ein effektiver Weg, das Eigentum an einer Immobilie zu übertragen, um die Nachlassverteilung zu Lebzeiten zu regeln und Steuervorteile zu nutzen. Diese Handlung kann durch eine Schenkung erfolgen, die oft an Bedingungen wie ein lebenslanges Wohnrecht geknüpft ist, und stellt eine proaktive Maßnahme dar, um finanzielle Belastungen für die Erben zu minimieren und den Übergang des Eigentums zu erleichtern.
Warum Haus an Kinder überschreiben?
Viele Menschen entscheiden sich dafür, ihre Immobilien bereits zu Lebzeiten auf ihre Kinder zu überschreiben, anstatt sie dem Zufall der gesetzlichen Erbfolge zu überlassen. Dieser Prozess, oft als vorweggenommene Erbfolge bezeichnet, ermöglicht es den Eigentümern, die Zukunft ihrer Immobilien selbst in die Hand zu nehmen und sicherzustellen, dass sie gemäß ihren Wünschen verwaltet werden. So kann es sein, dass das Haus nur an ein Kind überschrieben wird.
Die gängige Praxis ist es, keine finanzielle Gegenleistung von den Erben für die Immobilie zu erwarten. Stattdessen wird ein Schenkungsvertrag abgeschlossen, der notariell beurkundet sein muss. Der Schlüssel zum Eigentumswechsel liegt in der Eintragung des Beschenkten im Grundbuch. Es ist ratsam, den Entwurf des Schenkungsvertrags sorgfältig mit der Familie zu prüfen und alle Fragen im Vorfeld mit dem Notar zu klären.
Schenkung von Immobilien: Mit oder ohne Auflagen
Eine Immobilienschenkung erfolgt normalerweise ohne eine Gegenleistung (gemäß § 516 Absatz 1 BGB). Sollte die freie Verfügung über die Immobilie nach der Schenkung nicht gewünscht sein, gibt es die Möglichkeit, die Schenkung mit Auflagen zu versehen.
Auflagen zur Absicherung des Schenkgebers:
- Wohnrecht und Nießbrauch: Im Schenkungsvertrag kann ein lebenslanges Wohnrecht oder der Nießbrauch festgelegt werden. Beide Optionen werden im Grundbuch vermerkt und sichern dem Schenkgeber das Recht zu, bis zum Lebensende in der Immobilie zu wohnen oder diese sogar zu vermieten.
- Einmalzahlung: Eine Option ist, dass der Beschenkte dem Schenkgeber einen einmaligen Geldbetrag zahlt. Eine andere Möglichkeit besteht darin, dass der Beschenkte vorhandene Schulden der Immobilie übernimmt.
- Leibrente: Um das monatliche Einkommen aufzubessern, kann zwischen Schenkgeber und Beschenktem auch eine lebenslange Rente vereinbart werden. Eine Variante hiervon ist die abgekürzte Leibrente, bei der Zahlungen über einen festgelegten Zeitraum erfolgen.
- Pflegeverpflichtung: Eine weitere Bedingung kann die Pflegeverpflichtung des Erben sein. Im Schenkungsvertrag sollten die spezifischen Pflegeaufgaben genau definiert werden. Es besteht auch die Möglichkeit, vertraglich zu regeln, dass der Beschenkte für den Schenkgeber Pflegedienste organisieren darf.
Wann ist die Überschreibung eines Hauses sinnvoll?
Die Überschreibung eines Hauses kann aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein, besonders wenn Freibeträge bei Schenkungen zu Lebzeiten genutzt werden sollen. Durch die 10-Jahresfrist können Freibeträge alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden. Das ermöglicht es eine Immobilie steuerfrei zu vererben und so die Schenkungssteuer zu umgehen.
Alternativen zur Überschreibung eines Hauses
Die Entscheidung, ein Haus an Nachkommen oder nahestehende Verwandte zu überschreiben, sollte wohlüberlegt und rechtlich abgesichert sein, da das Eigenheim häufig eine wichtige finanzielle Absicherung im Alter darstellt. Es gibt jedoch auch andere Wege, die Immobilie zu übertragen, die unter Umständen vorteilhafter sein können.
Überlassung statt Überschreibung
Die Überlassung eines Hauses bietet eine rechtliche Alternative zur direkten Überschreibung. Bei dieser Variante verbleibt das Eigentum am Haus beim ursprünglichen Besitzer, der jedoch umfangreiche Nutzungsrechte an eine andere Person vergibt. Diese Regelung ermöglicht es dem Begünstigten, das Haus zu nutzen, ohne dass er Eigentümer wird.
Vererbung des Hauses
Ein weiterer Ansatz ist die Vererbung des Hauses, bei der der Eigentümer bis zu seinem Tod im Besitz der Immobilie bleibt. Diese Option erlaubt es, den oder die Erben entsprechend den aktuellen Lebensumständen anzupassen. Allerdings bietet sie keine Möglichkeit, Erbstreitigkeiten im Voraus zu klären oder Erbschaftssteuern zu umgehen.
Mischlösung: Teilweise Überschreibung und Vererbung
Eine Mischlösung, bei der ein Teil des Hauses verschenkt und der andere Teil vererbt wird, kann ebenfalls in Erwägung gezogen werden. Diese Strategie ermöglicht es, das Haus schrittweise zu übertragen und Freibeträge für die Erbschaftsteuer optimal zu nutzen, insbesondere wenn die Schenkung mindestens zehn Jahre vor der Vererbung erfolgt.
Verkauf des Hauses
Der Verkauf eines geerbten Hauses ist eine klare Alternative zur Überschreibung oder Schenkung, bei der der Verkäufer das Eigentum sofort verliert. Diese Option kann die Vermögensverteilung unter den Erben erleichtern, da sie eine Aufteilung des Erbes in Form von Geld ermöglicht. Der Verkauf muss notariell beurkundet werden und bietet eine transparente Lösung zur Vermögensübertragung.
Wie überschreibt man ein Haus korrekt?
Das Übertragen einer Immobilie ist ein Vorgang, der mit Sorgfalt und unter Beachtung rechtlicher Formalitäten durchgeführt werden sollte. Dieser Artikel führt Sie durch die wesentlichen Schritte, die notwendig sind, um Ihr Eigentum effektiv auf einen neuen Besitzer zu übertragen, und bietet wertvolle Tipps, um den Prozess so reibungslos wie möglich zu gestalten.
Der Übertragungsprozess: Was Sie Wissen Müssen
Beim Übertragen einer Immobilie kommt es darauf an, einen Übertragungsvertrag zu erstellen, der von einem Notar beglaubigt wird. Dieser Schritt ist entscheidend, da er die rechtliche Zusage für den Wechsel des Eigentümers darstellt, bekannt als "Auflassung". Nachdem der Notar den Vertrag beurkundet hat, wird er dafür sorgen, dass ein Eintrag im Grundbuch vorgenommen wird. Erst durch diesen Eintrag wird die Übertragung rechtsgültig.
Wesentliche Inhalte des Übertragungsvertrags
Für einen gültigen Übertragungsvertrag sind bestimmte Angaben unerlässlich:
- Identität der Vertragsparteien
- Aktueller Grundbuchauszug
- Übertragungsgrund
- Mögliche Bedingungen für den neuen Eigentümer
- Nutzungsrechte an der Immobilie
- Regelungen im Erbfall
- Vereinbarung über die Kostenübernahme
Die Wichtigkeit der Frühzeitigen Übertragung
Eine vorgezogene Übertragung wird oft als Teil der Erbfolgeplanung betrachtet. Die genaue Wortwahl im Vertrag kann hierbei von großer Bedeutung sein. Besonders in Fällen, in denen familiäre Unstimmigkeiten bestehen, ist es ratsam, frühzeitig rechtlichen Beistand einzuholen. Sollte der Übergeber kurz nach der Übertragung versterben, kann dies Auswirkungen auf die Erbfolge und Pflichtteilansprüche haben. Mit jedem Jahr, das seit der Übertragung vergangen ist, verringern sich die Ansprüche anderer Erbberechtigter. Nach zehn Jahren verfallen diese Ansprüche komplett.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer in Deutschland?
In Deutschland unterliegen erhaltene Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung der Steuerpflicht, sofern der Wert des zugewandten Vermögens die gesetzlich festgelegten Freibeträge überschreitet. Diese Regelung gilt sowohl für die Erbschafts- als auch für die Schenkungssteuer, wobei die Freibeträge für jede Übertragung individuell angewendet werden. Ein Kind beispielsweise kann von jedem Elternteil Vermögenswerte bis zu 400.000 Euro steuerfrei erhalten, egal ob durch Schenkung oder Erbschaft.
Freibeträge bei der Übertragung von Vermögen
Die Höhe der Freibeträge variiert je nach Verwandtschaftsgrad zwischen dem Schenker oder Erblasser und dem Beschenkten oder Erben. Folgende Freibeträge sind im Erbschaftsteuergesetz (ErbStG) verankert:
- Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder, einschließlich Stief- und Adoptivkinder, sowie Enkelkinder bei Vorversterben der Kinder: 400.000 Euro
- Enkelkinder und Urenkel: 200.000 Euro
- Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen sowie Stief- und Schwiegereltern und -kinder: 20.000 Euro
Steuersätze nach Überschreiten der Freibeträge
Übersteigt der Wert des geerbten oder geschenkten Vermögens die entsprechenden Freibeträge, sind Steuern zu entrichten, deren Höhe sich nach dem Verwandtschaftsgrad und dem Verkehrswert der Immobilie richtet. Die Steuersätze gliedern sich in drei Klassen:
- Steuerklasse I: Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Eltern und Großeltern
- Steuerklasse II: Geschwister, Neffen, Stiefeltern, Schwiegereltern, Schwiegerkinder und geschiedene Ehegatten
- Steuerklasse III: Alle anderen Erwerber
Die Steuersätze staffeln sich wie folgt, abhängig vom Wert der Immobilie:
Ein praxisnahes Beispiel verdeutlicht den Anwendungsfall: Angenommen, eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro wird an eine Tochter vererbt, die einen Freibetrag von 400.000 Euro besitzt. Daraus resultiert, dass 100.000 Euro der Erbschaft zu versteuern sind. Aufgrund ihrer Positionierung in Steuerklasse I beläuft sich der Steuersatz auf elf Prozent, was einer Steuerschuld von 11.000 Euro entspricht.
Wie kann man Erbschafts- und Schenkungssteuer sparen?
Eine Möglichkeit, die steuerliche Belastung für die Erben zu minimieren, ist die frühzeitige Planung von Schenkungen. Obwohl für Schenkungen dieselben Freibeträge wie für Erbschaften gelten, bietet die Übertragung zu Lebzeiten einen entscheidenden Vorteil: Die Möglichkeit, Freibeträge wiederholt zu nutzen. Darüber hinaus kann die Festlegung eines lebenslangen Wohnrechts den Wert der Immobilie reduzieren, was wiederum die Schenkungssteuer senkt.
Immobilienübertragung in Etappen
Besitzen Sie eine Immobilie, deren Wert 400.000 Euro übersteigt, bietet sich eine etappenweise Übertragung an, um die Erbschaftssteuer für Ihre Nachkommen zu umgehen. Indem Sie alle zehn Jahre den jeweiligen Freibetrag ausschöpfen, können Sie die Steuerlast signifikant reduzieren. Nehmen wir an, Sie besitzen eine Immobilie im Wert von 800.000 Euro, die Sie Ihrem Kind überlassen möchten. Die Übertragung erfolgt in zwei Schritten: Zunächst schenken Sie Ihrem Kind 400.000 Euro. Nach Ablauf von zehn Jahren wiederholen Sie diesen Vorgang mit dem restlichen Wert. So fällt keine Schenkungssteuer an.
Die Effizienz der Kettenschenkung
Eine weitere effektive Methode ist die Kettenschenkung, die eine rasche Übertragung ermöglicht, indem sie die Steuerfreibeträge durch die Schenkung über mehrere Personen optimiert. Ein praktisches Beispiel: Sie übertragen die Hälfte Ihrer Immobilie steuerfrei an Ihr Kind. Die andere Hälfte schenken Sie zuerst Ihrem Ehepartner, der einen Freibetrag von 500.000 Euro genießt. Wenn der Ehepartner in der Immobilie lebt, sind die Freibeträge sogar unbegrenzt. Anschließend überträgt Ihr Partner diesen Anteil an Ihr Kind. Diese Übertragungen sind steuerfrei, sofern zwischen den Schenkungen eine angemessene Frist eingehalten wird, um den Anschein von Rechtsmissbrauch zu vermeiden. Eine notarielle Beratung ist hier unerlässlich.
Schenkungen unter Auflagen
Zusätzliche Steuerersparnisse können durch Schenkungen mit Auflagen, wie dem Einräumen eines lebenslangen Wohnrechts, erzielt werden. Dies verringert den Wert der Schenkung und damit die Steuerlast. Die Berechnung des Wohnwerts ist ein komplexer Prozess, der in spezialisierten Ratgebern näher erläutert wird.
Haus übertragen: So hoch sind die Kosten für Notar und Grundbucheintrag
Die Kosten für die Übertragung einer Immobilie setzen sich aus mehreren Posten zusammen. Zunächst entstehen Notargebühren, die für die Beurkundung des Übertragungsaktes sowie für die Beratung anfallen. Diese Gebühren werden auf Basis des Immobilienwerts berechnet und schließen zusätzliche Kosten für Porto, Telekommunikation sowie die Umsatzsteuer ein, sodass die Notargebühren in ihrer Gesamtheit zu betrachten sind.
Darüber hinaus sind Gebühren für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch zu entrichten. Diese Grundbuchkosten sind ebenfalls von der Höhe des Immobilienwerts abhängig.
Ein Haus mit laufendem Kredit übertragen
Es kann erforderlich sein, ein Haus trotz bestehender Kreditverpflichtungen zu übertragen, etwa bei gesundheitlichen Problemen, Erwerbsunfähigkeit oder Arbeitslosigkeit, die die Kreditzahlungen unmöglich machen. Die Übertragung auf Kinder, die die finanziellen Verpflichtungen übernehmen können, ist eine mögliche Lösung. Die Zustimmung der finanzierenden Bank ist notwendig, da sie den neuen Eigentümer prüfen wird. Typischerweise müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Volljährigkeit
- Hauptwohnsitz Deutschland
- Unbefristeter Arbeitsvertrag
- Positive Schufa-Auskunft
Der neue Eigentümer kann eine neue Finanzierung aufnehmen, um die restliche Schuld zu begleichen. Die Übertragung erfolgt notariell und muss dem Finanzamt gemeldet werden. Fachlicher Rat ist ratsam, um den Wert der Immobilie und steuerliche Auswirkungen zu klären.
Rechtliche Pflichten gegenüber Geschwistern
Bei der gesetzlichen Erbfolge erhalten alle Erbberechtigten ihren Pflichtteil. Wird eine Immobilie zu Lebzeiten an ein Kind übertragen, verringert sich der Erbteil der anderen Kinder, was den Pflichtteilsergänzungsanspruch auslöst. Innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung können benachteiligte Erben den Anteil einfordern, der ihnen ohne die Schenkung zugestanden hätte.
Beispiel: Ohne Immobilie beträgt der Nachlass 100.000 Euro für zwei Kinder. Mit einer nicht verschenkten Immobilie im Wert von 200.000 Euro wäre der Nachlass 300.000 Euro. Das enterbte Kind könnte somit zusätzlich 50.000 Euro verlangen, wobei der Anspruch jährlich um 10 Prozent sinkt.
Besonderheiten bei Nießbrauch und Wohnrecht
Wenn sich der Schenker ein Nießbrauchrecht oder lebenslanges Wohnrecht am gesamten Grundstück vorbehält, beginnt die Zehn-Jahres-Frist für den Pflichtteilsergänzungsanspruch nicht. Bei Wohnrecht nur für Teile der Immobilie startet die Frist mit der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.
Verjährungsfristen und Abschmelzungsmodell
Der Pflichtteilsergänzungsanspruch verjährt nach drei Jahren ab Kenntnis von Enterbung und Schenkung (§ 195 BGB). Der Anspruch reduziert sich über zehn Jahre nach dem Abschmelzungsmodell:
• Im ersten Jahr zählt die Schenkung zu 100 %.
• Pro Jahr verringert sich der Wert um 10 %.
• Nach zehn Jahren wird die Schenkung nicht mehr berücksichtigt.
Bei Schenkungen zwischen Ehepartnern beginnt die Frist mit Scheidung oder Tod. Bewohnt der beschenkte Ehepartner das Haus zehn Jahre, erlischt der Anspruch vollständig.
Vorsorge für den Pflegefall
Unvorhersehbare Lebensveränderungen können Anpassungen im Wohnumfeld oder einen Umzug ins Pflegeheim erforderlich machen. Die gesetzliche Pflegeversicherung deckt nicht alle Kosten. Um zu vermeiden, dass frühere Schenkungen rückabgewickelt werden müssen, können folgende Maßnahmen getroffen werden:
• Widerrufsvorbehalt: Ermöglicht die Rückforderung der Immobilie im Bedarfsfall.
• Nießbrauchsrecht: Behalten des Rechts, die Immobilie zu vermieten und Einnahmen zu nutzen.
• Pflegevereinbarung: Vertragliche Verpflichtung des Beschenkten, im Pflegefall für die Kosten aufzukommen.
Haus übertragen und Schenkung rückgängig machen
Unter bestimmten gesetzlichen und vertraglichen Bedingungen kann eine Hausüberschreibung rückgängig gemacht werden.
Gesetzliche Rückforderungsgründe:
• Grober Undank des Beschenkten (z. B. Beleidigungen, Bedrohungen).
• Verarmung des Schenkenden, der seinen Lebensunterhalt nicht mehr bestreiten kann.
• Staatliches Eingreifen, wenn der Schenkende Sozialhilfe beantragen muss.
Vertragliche Absicherungen
• Lebensereignisse: Rückfallklauseln für den Fall, dass der Beschenkte vor dem Schenkenden stirbt oder insolvent wird.
• Veräußerungs- oder Beleihungsverbot: Verhindert Belastung oder Verkauf ohne Zustimmung.
• Vorsorge für Pflegekosten: Widerrufsklausel zur Finanzierung von Pflegekosten.
Häufig gestellte Fragen
Ist die Überschreibung eines Hauses auf Kinder ratsam?
Ja, sie kann sinnvoll sein, um steuerliche Vorteile zu nutzen oder bei Erkrankungen, hohen Pflegekosten oder im Fall einer Scheidung.
Kann ein Haus an Minderjährige überschrieben werden?
Ja, unter Beteiligung eines gesetzlichen Vertreters oder Ergänzungspflegers, wenn es nicht lediglich rechtlich vorteilhaft ist.
Unter welchen Bedingungen kann ein überschriebenes Haus zurückgefordert werden?
Wenn vertragliche Rückforderungsrechte bestehen, etwa bei Verarmung des Schenkers oder grobem Undank des Beschenkten.
Wie wird die Auszahlung an Geschwister bei einer Hausüberschreibung berechnet?
Es gibt keine festgelegte Regelung. Ein Verkehrswertgutachten kann helfen, einen fairen Ausgleich zu ermitteln.
Welche Ansprüche entstehen, wenn ein Haus heimlich überschrieben wird?
Geschwister können Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen, wenn die Schenkung weniger als zehn Jahre zurückliegt.
Ist eine teilweise Hausüberschreibung möglich?
Ja, um Steuerfreibeträge optimal auszunutzen und Schenkungssteuer zu minimieren.
Wie wird eine Hausüberschreibung steuerlich berücksichtigt?
Mieteinnahmen sind in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Bei Schenkung oder Erbschaft ist eine separate Steuererklärung nötig.
Wie kann der Zugriff des Schwiegerkindes auf das geschenkte Haus vermieden werden?
Durch präventive Maßnahmen wie spezielle Klauseln und Rücktrittsrechte im Schenkungsvertrag oder die Auflage eines Ehevertrags zwischen dem beschenkten Kind und dessen Ehepartner. Wertsteigerungen während der Ehe können jedoch berücksichtigt werden. Ein Familienpool bietet flexible Gestaltungsmöglichkeiten, um den Zugriff zu verhindern.
