Hausbesichtigung: Checkliste & Tipps für den erfolgreichen Immobilienkauf

Das Wichtigste in Kürze

• Systematische Vorbereitung: Eine strukturierte Hausbesichtigung ist unverzichtbar beim Immobilienkauf. Nur vor Ort können Sie Mängel, Modernisierungsbedarf und die tatsächliche Atmosphäre der Immobilie wahrnehmen.
• Mehrfache Begehungen: Planen Sie mindestens zwei bis drei Besichtigungstermine zu unterschiedlichen Tageszeiten und Wochentagen ein, um ein vollständiges Bild zu erhalten.
• Professionelle Unterstützung: Ziehen Sie ab der zweiten Besichtigung einen Sachverständigen hinzu, der versteckte Mängel identifiziert und Sanierungskosten einschätzt.‍
• Rechtliche Absicherung: Verkäufer sind verpflichtet, bekannte Mängel offenzulegen. Falschaussagen können später zu Schadensersatzansprüchen führen.

Warum ist eine gründliche Hausbesichtigung so wichtig?

Der Kauf einer Immobilie gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Viele Käufer binden sich über Jahrzehnte an einen Immobilienkredit. Umso wichtiger ist es, vor der Kaufentscheidung alle relevanten Aspekte zu prüfen.

Hochwertige Exposéfotos und professionell erstellte Grundrisse vermitteln oft einen geschönten Eindruck. Makler setzen gezielt auf ansprechende Bildkompositionen und optimale Lichtverhältnisse. Was auf den ersten Blick attraktiv wirkt, kann bei näherer Betrachtung Schwachstellen aufweisen.

Was Bilder nicht zeigen

Bei einer persönlichen Begehung erleben Sie die Immobilie mit allen Sinnen. Muffiger Geruch im Keller deutet auf Feuchtigkeitsprobleme hin. Lärmbelastung durch Verkehr oder Nachbarschaft lässt sich nur vor Ort beurteilen. Die tatsächliche Raumwirkung unterscheidet sich häufig von der Darstellung in Grundrissen.

Ein weiterer Vorteil der Hausbesichtigung liegt in der Möglichkeit, konkrete Fragen zu stellen. Nur im direkten Gespräch mit dem Verkäufer oder Makler erfahren Sie mehr über durchgeführte Sanierungen, bestehende Baumängel oder anstehende Instandhaltungsmaßnahmen.

Optimaler Zeitpunkt für die Hausbesichtigung

Der Zeitpunkt Ihrer Besichtigung sollte strategisch gewählt werden. Liegt die Immobilie an einer Hauptverkehrsstraße, vereinbaren Sie den Termin während der Stoßzeiten. So erleben Sie die tatsächliche Lärmbelastung.

Tageszeit und Wochentag berücksichtigen

Bei Häusern in Bahnhofsnähe oder unter Flugschneisen empfiehlt sich ein Besichtigungstermin, wenn Züge oder Flugzeuge verkehren. Immobilien in Freizeitgebieten sollten Sie am Wochenende besichtigen, wenn Wanderer oder Wassersportler unterwegs sind.

Für die zweite oder dritte Besichtigung wählen Sie bewusst andere Rahmenbedingungen. Waren Sie zunächst bei Tageslicht vor Ort, lohnt sich ein Besuch in der Dämmerung. Haben Sie die Immobilie am Wochenende kennengelernt, verschaffen Sie sich auch einen Eindruck während der Woche.

Checkliste: Diese Unterlagen und Utensilien benötigen Sie

Eine professionelle Vorbereitung erleichtert die Hausbesichtigung erheblich. Folgende Gegenstände sollten Sie mitbringen:

• Zollstock oder Maßband: Für präzise Raummaße und die Überprüfung, ob Ihre Möbel passen
• Wasserwaage: Zur Kontrolle von Bodengefälle und Wandneigungen
• Taschenlampe: Für schlecht beleuchtete Bereiche wie Keller oder Dachboden
• Notizblock und Stift: Zum Festhalten von Beobachtungen und Antworten des Verkäufers
• Kamera oder Smartphone: Für eigene Dokumentationsfotos (mit Erlaubnis des Eigentümers)
• Energieausweis: Der Verkäufer oder Makler muss diesen bereits bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorlegen. Achten Sie besonders auf die Treibhausgas-Emissionen-Klasse, da die CO2-Bepreisung für fossile Brennstoffe Anfang 2026 weiter gestiegen ist. Eine alte Gas- oder Ölheizung verursacht heute deutlich höhere Betriebskosten als noch vor wenigen Jahren.

Bei der zweiten Besichtigung nehmen Sie idealerweise Ihre Familie sowie einen Sachverständigen für Immobilienbewertung mit. Ein Experte erkennt Schwachstellen, die Laien häufig übersehen.

Worauf Sie bei der Hausbesichtigung achten sollten

Eine systematische Begehung beginnt außen und führt durch alle Räume einschließlich Keller, Dachboden und Nebengebäude.

Außenbereich und Gebäudehülle

• Fassade: Prüfen Sie die Außenwände auf Risse, abblätternden Putz oder Verfärbungen. Feuchte Flecken können auf undichte Stellen oder aufsteigende Feuchtigkeit hinweisen. Ist die Fassade gedämmt? Bei Gebäuden vor 1980 fehlt häufig eine ausreichende Wärmedämmung.
• Dach: Wie alt ist die Dacheindeckung? Ziegel sollten plan aufliegen und nicht verrutscht sein. Moosbefall deutet auf hohe Feuchtigkeit hin. Fragen Sie nach der letzten Dachsanierung und dem Zustand der Dämmung. Beachten Sie die Photovoltaik-Pflicht: In nahezu allen Bundesländern ist seit 2024/2025 bei einer grundlegenden Dachsanierung die Installation einer PV-Anlage vorgeschrieben. Dies kann die Modernisierungskosten um 8.000 bis 15.000 Euro erhöhen, gleichzeitig senkt eine Solaranlage die langfristigen Energiekosten erheblich.
• Fenster und Türen: Moderne Fenster mit Mehrfachverglasung senken die Heizkosten erheblich. Prüfen Sie, ob sich Fenster und Türen leichtgängig öffnen lassen. Verzogene Rahmen oder beschädigte Dichtungen führen zu Wärmeverlusten.

Innenräume systematisch prüfen

• Wände und Decken: Achten Sie auf Risse, die über Haarrisse hinausgehen. Größere Risse können auf Setzungen oder Baumängel hindeuten. Wasserflecken an der Decke zeigen möglicherweise undichte Wasserleitungen oder Dachleckagen an.
• Bodenbeläge: Welcher Boden ist in welchem Raum verlegt? Wie alt ist der Belag? Quietschende oder federnde Böden deuten auf Schäden am Unterbau hin. Ist eine Fußbodenheizung vorhanden?
• Elektrik: Ein Blick in den Sicherungskasten verrät viel über das Alter der elektrischen Anlagen. Alte Schraubsicherungen und fehlende FI-Schutzschalter sind Anzeichen für veraltete Elektroinstallationen. Bei Gebäuden vor 1990 ist häufig eine komplette Erneuerung der Elektrik erforderlich. Wichtig zu wissen: Bei einer umfassenden Sanierung muss oft nicht nur die Verkabelung, sondern auch der Zählerschrank nach VDE-AR-N 4100 erneuert werden. Dies ist spätestens dann zwingend, wenn Sie eine Wallbox für Elektrofahrzeuge oder eine Photovoltaikanlage anmelden möchten. Die Kosten für einen neuen Zählerschrank liegen häufig bei 3.000 bis 6.000 Euro zusätzlich.
• Heizung: Wie alt ist die Heizungsanlage? Lassen Sie sich Wartungsprotokolle zeigen. Besonders wichtig für 2026: Fragen Sie gezielt nach dem Stand der kommunalen Wärmeplanung in der Gemeinde. In vielen Großstädten greift bereits die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Vorgabe des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Das bedeutet: Bei einem Heizungstausch sind oft nur noch Wärmepumpen, Fernwärmeanschluss oder H2-Ready-Hybridheizungen zulässig. Diese Anforderung kann die Sanierungskosten erheblich beeinflussen und sollte in Ihre Kalkulation einfließen.
• Sanitäranlagen: Testen Sie Wasserhähne und Spülungen. Verrostete Leitungen oder niedriger Wasserdruck können auf sanierungsbedürftige Installationen hinweisen. Wichtig für Januar 2026: Die Übergangsfrist der Trinkwasserverordnung zum Austausch von Bleileitungen ist am 12. Januar 2026 abgelaufen. Bleirohre dürfen nicht mehr vorhanden sein, dies stellt einen unmittelbaren rechtlichen Mangel dar. Bestehen Sie darauf, dass der Verkäufer bestätigt, dass alle Bleileitungen ausgetauscht wurden. Moderne Kupfer- oder Kunststoffrohre entsprechen den aktuellen Standards.

Keller und Dachgeschoss nicht vergessen

Der Keller gibt wichtige Hinweise auf Feuchtigkeitsprobleme. Muffiger Geruch, Salzausblühungen an den Wänden oder Wasserflecken sind Warnsignale. Eine fehlende oder defekte Kellerabdichtung verursacht hohe Sanierungskosten.

Im Dachgeschoss prüfen Sie den Zustand der Dachkonstruktion. Sind Holzbalken von Schädlingen befallen? Zeigen sich Spuren von eindringendem Wasser? Die Dämmung sollte den aktuellen energetischen Standards entsprechen.

Besonderheiten bei Altbauten

Ältere Immobilien erfordern besondere Aufmerksamkeit. Folgende Aspekte sind besonders relevant:

• Bausubstanz: Bei Gebäuden vor 1960 sollten Sie die Statik durch einen Sachverständigen prüfen lassen. Historische Bauweisen können versteckte Schwachstellen aufweisen.
• Schadstoffe: In Altbauten kommen häufig problematische Materialien zum Einsatz. Asbest findet sich in Dachplatten, Fassadenverkleidungen oder Bodenbelägen. Die Entsorgung ist kostspielig und unterliegt strengen Vorschriften. Wichtig für Sanierungen: Seit den Verschärfungen der Gefahrstoffverordnung ist bei Gebäuden mit Baujahr vor 1995 das Thema "Asbest im Putz und Fliesenkleber" hochaktuell. Vor geplanten Umbauarbeiten ist heute oft eine professionelle Asbest-Erkundung durch Fachfirmen erforderlich. Dies schützt vor unerwarteten Kostenstopps und rechtlichen Problemen während der Sanierungsphase.
• Nachrüstpflichten beim Eigentümerwechsel: Beachten Sie die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Neue Eigentümer müssen innerhalb von zwei Jahren nach Einzug bestimmte Nachrüstungen vornehmen, sofern diese vom Voreigentümer noch nicht umgesetzt wurden. Dazu gehören die Dämmung der obersten Geschossdecke (wenn der Dachboden nicht ausgebaut ist) sowie die Dämmung von Wärmeverteilungsleitungen in unbeheizten Räumen. Diese Maßnahmen können schnell mehrere tausend Euro kosten. Planen Sie diese Ausgaben direkt in Ihre Finanzierung ein.
• Energetischer Zustand: Ungedämmte Außenwände, einfachverglaste Fenster und veraltete Heizkessel führen zu hohen Betriebskosten. Kalkulieren Sie die notwendigen Modernisierungsmaßnahmen in Ihre Kaufentscheidung ein.

Die wichtigsten Fragen an den Verkäufer

Bereiten Sie sich auf das Gespräch mit dem Eigentümer oder Makler vor. Diese Fragen sollten Sie stellen:

1. Zum Verkaufsmotiv: Warum wird die Immobilie verkauft? Die Antwort kann Aufschluss über mögliche Probleme geben.
2. Zu durchgeführten Arbeiten: Welche Sanierungen wurden wann vorgenommen? Lassen Sie sich Rechnungen und Garantieunterlagen zeigen.
3. Zu bekannten Mängeln: Gab es Probleme mit Feuchtigkeit, Schimmel oder dem Abwasser? Der Verkäufer ist zur wahrheitsgemäßen Auskunft verpflichtet.
4. Zu laufenden Kosten: Wie hoch sind Grundsteuer, Müllabfuhr, Heizkosten und weitere Nebenkosten? Stehen Erschließungsbeiträge an?
5. Zur Nachbarschaft: Wie ist das Verhältnis zu den Nachbarn? Gibt es Lärmquellen in der Umgebung?
6. Zu rechtlichen Aspekten: Bestehen Baulasten, Wegerechte oder andere Einschränkungen? Ein Blick ins Grundbuch klärt offene Fragen zu eingetragenen Lasten.

Nach der Besichtigung: Dokumentation und Bewertung

Halten Sie Ihre Eindrücke zeitnah schriftlich fest. Vergleichen Sie mehrere Immobilien anhand objektiver Kriterien. Eine Gegenüberstellung von Vor- und Nachteilen erleichtert die Entscheidung.

Ziehen Sie für eine fundierte Bewertung einen zertifizierten Sachverständigen hinzu. Ein professionelles Verkehrswertgutachten gibt Ihnen Sicherheit über den tatsächlichen Wert der Immobilie. Gleichzeitig erhalten Sie eine belastbare Grundlage für Preisverhandlungen.

Bei älteren Gebäuden empfiehlt sich zusätzlich eine Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV), da Abweichungen von den Angaben im Exposé nicht selten sind. Wichtiger Hinweis: Viele Makler nutzen die DIN 277, die Keller- oder Garagenflächen großzügiger einbezieht. Banken fordern für die Finanzierung im Jahr 2026 jedoch meist die strengere WoFlV, Abweichungen können zu Problemen bei der Kreditvergabe führen.

Zusammenfassend: Gründliche Vorbereitung zahlt sich aus

Eine systematische Hausbesichtigung ist der Schlüssel zu einer fundierten Kaufentscheidung. Nehmen Sie sich Zeit für mehrere Begehungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten. Die Investition in professionelle Beratung durch einen Sachverständigen schützt vor teuren Fehleinschätzungen.

Dokumentieren Sie Ihre Beobachtungen sorgfältig und stellen Sie alle relevanten Fragen. Nur mit vollständigen Informationen können Sie die langfristigen Kosten realistisch einschätzen und eine Immobilie finden, in der Sie sich wirklich wohlfühlen.

Professionelle Unterstützung beim Immobilienkauf

Die Sachverständigen von SCHIFFER Immobiliensachverständige begleiten Sie beim Immobilienkauf. Wir prüfen den baulichen Zustand, identifizieren Mängel und erstellen eine realistische Kosteneinschätzung für notwendige Sanierungen.

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