Was bedeutet Schenkung im rechtlichen Sinne?
Nach § 516 BGB liegt eine Schenkung vor, wenn jemand aus seinem Vermögen eine unentgeltliche Zuwendung an eine andere Person vornimmt. Bei Immobilien erfolgt dies meist im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge. Das bedeutet: Die Person, die das Objekt erhält, würde es später ohnehin erben, die Übertragung findet lediglich früher statt.
Anders als beim klassischen Verkauf wird bei der Schenkung keine Gegenleistung verlangt. Allerdings können Auflagen wie ein lebenslanges Wohnrecht oder Pflegeverpflichtungen vereinbart werden, ohne dass dies den Schenkungscharakter aufhebt.
Die Schenkung einer Immobilie muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden, um rechtswirksam zu sein.
Wann ist die Schenkung einer Immobilie sinnvoll?
Eine Immobilienschenkung lohnt sich besonders zur Steueroptimierung und Familienabsicherung. Durch wiederholte Freibeträge alle zehn Jahre können hohe Vermögenswerte steuerfrei übertragen und Erbstreitigkeiten frühzeitig vermieden werden.
Steuerliche Optimierung durch wiederholte Freibeträge
Der zentrale Vorteil gegenüber der Vererbung liegt in der mehrfachen Nutzung der Steuerfreibeträge. Diese können alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden. Bei hochpreisigen Immobilien lässt sich so über mehrere Dekaden ein beträchtliches Vermögen steuerfrei übertragen.
Beispiel: Eine Eigentumswohnung mit einem Verkehrswert von 800.000 Euro soll an die Tochter übertragen werden. Der Freibetrag beträgt 400.000 Euro. Erfolgt die Übertragung in zwei Schritten (z. B. 50 % sofort und 50 % nach zehn Jahren), fällt keine Schenkungssteuer an.
Vermögensplanung und Absicherung
Durch die frühzeitige Übertragung behalten Sie die Kontrolle über Ihr Vermögen:
- Sie wählen selbst aus, wer die Immobilie erhält
- Sie können Auflagen wie Wohnrecht oder Nießbrauch festlegen
- Pflichtteilsansprüche anderer Erben reduzieren sich nach zehn Jahren auf null
Konfliktprävention in der Familie
Eine zu Lebzeiten geregelte Vermögensübertragung verhindert spätere Erbstreitigkeiten. Gerade bei mehreren Erben und nur einer Immobilie kommt es häufig zu Auseinandersetzungen über Verkauf oder Nutzung. Mit einer gezielten Schenkung schaffen Sie klare Verhältnisse.
Steuerliche Freibeträge im Überblick
Die Höhe der Schenkungssteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Folgende Freibeträge gelten gemäß Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz:
Bei Überschreitung des Freibetrags steigt der Steuersatz je nach Steuerklasse zwischen 7 % und 50 %. Eine geschickte Aufteilung der Schenkung kann erhebliche Steuerlasten vermeiden.
Die Rolle des Verkehrswertgutachtens
Ein professionelles Verkehrswertgutachten schützt vor überhöhter Schenkungssteuer. Es bildet den tatsächlichen Marktwert realistisch ab, berücksichtigt wertmindernde Faktoren und ermöglicht die Anrechnung von Wohnrecht oder Nießbrauch nach § 14 BewG – ein entscheidender Vorteil gegenüber pauschalen Finanzamtsbewertungen.
Warum ein professionelles Gutachten unverzichtbar ist
Das Finanzamt ermittelt den Wert einer Immobilie häufig nach pauschalen Verfahren, die den tatsächlichen Marktwert nicht abbilden. Die Folge: Eine überhöhte Steuerlast. Seit der Neuregelung zum 1. Januar 2023 fallen die Bewertungen des Finanzamts tendenziell höher aus.
Ein Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen berücksichtigt hingegen:
- Lage und Mikrolage der Immobilie
- Bausubstanz und Modernisierungsstand
- Wertmindernde Faktoren (z. B. Instandhaltungsrückstau, Altlasten)
- Marktlage und regionale Besonderheiten
- Objektspezifische Merkmale (Vermietungssituation, Baulasten)
Wertminderung durch Vorbehaltsnießbrauch
Ein weiterer Vorteil professioneller Bewertung: Der Wert von Wohnrecht oder Nießbrauch wird nach § 14 Bewertungsgesetz berechnet und mindert den steuerpflichtigen Wert erheblich.
Beispielrechnung:
- Verkehrswert Immobilie: 600.000 Euro
- Kapitalisierter Wert Nießbrauch (65-jährige Person, 1.500 Euro monatliche Nutzung): ca. 180.000 Euro
- Steuerpflichtiger Schenkungswert: 420.000 Euro
- Bei Schenkung an Kind: Freibetrag 400.000 Euro – verbleibende Steuerlast auf 20.000 Euro (Steuersatz Steuerklasse I: 7 %, entspricht 1.400 Euro Schenkungssteuer)
Welche Kosten entstehen bei der Schenkung?
Bei einer Immobilienschenkung entstehen Kosten für Notar, Grundbuch und gegebenenfalls ein Verkehrswertgutachten. Insgesamt liegen die Gebühren meist bei rund 1,5–2 % des Immobilienwerts. Gute Nachricht: Innerhalb der Familie fällt keine Grunderwerbsteuer an – ein klarer Vorteil gegenüber einem regulären Verkauf.
Notarkosten und Grundbuchgebühren
Die Kosten für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie und betragen zusammen etwa 1,5 bis 2 % des Immobilienwerts. Bei einem Wert von 500.000 Euro ist daher mit Kosten zwischen 7.500 und 10.000 Euro zu rechnen.
Kosten für das Verkehrswertgutachten
Ein professionelles Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB durch SCHIFFER Immobiliensachverständige kostet je nach Objektart und Aufwand ab 2.975 Euro. Diese Investition amortisiert sich jedoch meist durch die eingesparte Schenkungssteuer.
Nutzen Sie unser Unverbindliches Angebot, um die Kosten für Ihr spezifisches Objekt zu ermitteln.
Keine Grunderwerbsteuer bei Schenkungen
Ein wichtiger Vorteil: Nach § 3 GrEStG fällt bei Schenkungen unter Verwandten in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkelkinder) sowie zwischen Ehegatten keine Grunderwerbsteuer an. Dies spart im Vergleich zum Verkauf zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises (je nach Bundesland).
Absicherungsmöglichkeiten für Schenker
Mit Wohnrecht, Nießbrauch und Rückforderungsrechten können Schenker ihre finanzielle und persönliche Absicherung gewährleisten. Diese Regelungen schützen vor Risiken wie Verarmung, Pflichtverletzungen oder familiären Konflikten und sollten immer notariell im Grundbuch gesichert werden.
Wohnrecht im Grundbuch eintragen lassen
Ein eingetragenes Wohnrecht sichert Ihnen die lebenslange Nutzung der Immobilie – auch wenn diese bereits auf andere übertragen wurde. Im Gegensatz zum Nießbrauch dürfen Sie die Immobilie jedoch nicht vermieten.
Nießbrauch als umfassende Absicherung
Der Nießbrauch geht weiter: Sie dürfen die Immobilie nicht nur selbst bewohnen, sondern auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Gleichzeitig trägt der neue Eigentümer die laufenden Kosten.
Rückforderungsrechte vereinbaren
Für den Fall unvorhergesehener Entwicklungen können Sie vertraglich ein Rückforderungsrecht vereinbaren. Mögliche Gründe:
- Grober Undank des Beschenkten (§ 530 BGB)
- Verarmung der schenkenden Person (§ 528 BGB)
- Insolvenz des Beschenkten
- Nichteinhaltung vereinbarter Pflichten (z. B. Pflegeverpflichtung)
Diese Rückforderungsrechte sollten notariell beurkundet und im Grundbuch gesichert werden.
Schenkung oder Verkauf – was ist besser?
In manchen Konstellationen kann ein vergünstigter Verkauf innerhalb der Familie steuerlich günstiger sein als eine Schenkung. Dies gilt insbesondere bei:
- Vermieteten Immobilien (Abschreibungsmöglichkeiten für Käufer:in)
- Gewerbeimmobilien
- Hohen Restschulden auf der Immobilie
Eine individuelle Beratung durch Steuerberater in Kombination mit einer fundierten Immobilienbewertung ist hier unerlässlich.
Vorgehen Schritt für Schritt
- Beratungsgespräch mit Steuerberater: Klärung der steuerlichen Situation und Freibeträge
- Verkehrswertgutachten beauftragen: Professionelle Bewertung durch öffentlich bestellte Sachverständige
- Schenkungsvertrag beim Notar: Beurkundung der Übertragung inklusive möglicher Auflagen
- Grundbuchänderung: Eintragung des neuen Eigentümers
- Meldung ans Finanzamt: Der Notar meldet die Schenkung automatisch; Vorlage des Verkehrswertgutachtens zur Vermeidung überhöhter Ansätze
Häufige Fehler vermeiden
Viele Schenkungen scheitern an typischen Fehlern: fehlende Bewertung, unzureichende Absicherung oder versäumte Meldung ans Finanzamt. Wer Wohnrecht, Pflichtteilsansprüche und Fristen frühzeitig beachtet, vermeidet Steuerfallen und rechtliche Risiken bei der Immobilienübertragung.
Fehler 1: Keine professionelle Bewertung
Wer auf ein Gutachten verzichtet, riskiert eine überhöhte Steuerfestsetzung durch das Finanzamt. Die Mehrkosten übersteigen die Gutachtenkosten meist um ein Vielfaches.
Fehler 2: Unzureichende Absicherung
Ohne eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauch verlieren Sie jegliche Rechte an der Immobilie. Eine spätere Änderung ist nur mit Zustimmung des neuen Eigentümers möglich.
Fehler 3: Vergessen der Anzeigepflicht
Schenkungen müssen innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt angezeigt werden. Bei Versäumnis drohen Verzugszinsen.
Fehler 4: Keine Berücksichtigung von Pflichtteilsansprüchen
Geschwister oder andere potenzielle Erben könnten Ansprüche geltend machen, wenn sie benachteiligt werden. Eine faire Regelung oder ein angemessener Ausgleich sollte erwogen werden.
Zusammenfassend: Mit Expertise zur steueroptimalen Übertragung
Die Schenkung einer Immobilie ist ein wirksames Instrument zur Steueroptimierung und Vermögensplanung. Entscheidend für den Erfolg ist jedoch eine fundierte Vorbereitung mit professioneller Bewertung. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB durch SCHIFFER Immobiliensachverständige schützt Sie vor überhöhten Steueransätzen und schafft Rechtssicherheit.
Ihre nächsten Schritte
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