Was ist ein Verkehrswertgutachten?
Das Verkehrswertgutachten ermittelt den aktuellen Marktwert einer Immobilie oder eines unbebauten Grundstücks. Die zur Wertermittlung einer Immobilie geltenden Vorgaben und Bewertungsgrundsätze sind durch die ImmoWertV geregelt. Im Baugesetzbuch wird der Verkehrswert wie folgt definiert:
“Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, (..) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ (§194 BauGB)
Für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens sind die folgenden Einflussfaktoren von Wichtigkeit:
- Der Tag an dem die Verkehrswertermittlung stattfindet, auch Wertermittlungsstichtag
- Beschaffenheit und Eigenschaften der Immobilie oder des Grundstücks (z.B. energetischer Zustand, Erschließung des Grundstücks, Zustand der Bausubstanz, Lage, Raumaufsteilung)
- Ins Grundbuch eingetragene Rechte (z.B. Nießbrauchrecht, Wohnrecht)
Wann wird der Verkehrswert einer Immobilie benötigt?
Ein Verkehrswertgutachten wird dann benötigt, wenn eine gerichtliche Auseinandersetzung (z.B. Scheidung oder Erbschaft) die Aufteilung von Vermögen als Ziel hat. Aber auch zur Feststellung der Schenkungs- oder Erbschaftssteuer gegenüber dem Finanzamt muss ein von zertifizierten Sachverständigen ausgestellter Verkehrswert vorgelegt werden.
Zu den häufigsten Gründen für die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens gehören somit:
Bei Erbschaft & Schenkung (Finanzamt & Steuer)
Das Finanzamt ermittelt den Wert einer geerbten Immobilie oft anhand standardisierter Typisierungen. Diese pauschalen Werte liegen häufig über dem tatsächlichen Marktwert, da individuelle Mängel (z.B. alter Heizkessel, feuchter Keller, Sanierungsstau) vom Amt nicht gesehen werden. Nach § 198 Bewertungsgesetz (BewG) haben Erben das Recht, durch ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Die Kosten für das Gutachten amortisieren sich oft sofort durch die massive Einsparung bei der Erbschaftssteuer.
Bei Scheidung (Zugewinnausgleich)
Im Scheidungsverfahren ist die Immobilie meist der größte Streitpunkt. Um den Zugewinn zu berechnen, müssen zwei Werte ermittelt werden: Der Wert der Immobilie am Tag der Eheschließung (Anfangsvermögen) und am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags (Endvermögen). Nur ein neutrales, gerichtsfestes Gutachten wird von Familiengerichten und Anwälten anerkannt, um eine faire Auszahlungssumme zu definieren.
Bei Betreuung & Vormundschaft
Muss ein gerichtlich bestellter Betreuer die Immobilie einer pflegebedürftigen Person verkaufen (z.B. zur Deckung der Heimkosten), hat er die Pflicht, das Vermögen zu schützen. Betreuungsgerichte genehmigen einen Verkauf in der Regel nur, wenn ein unabhängiges Verkehrswertgutachten bestätigt, dass die Immobilie nicht unter Wert veräußert wird.
Kauf & Verkauf von Immobilien
Obwohl bei Standard-Immobilien oft eine Markteinschätzung reicht, ist ein Verkehrswertgutachten bei Hochwert-Immobilien, Gewerbeobjekten oder Mehrfamilienhäusern die sicherste Basis für Preisverhandlungen.
- Für Verkäufer: Es schützt davor, Vermögen zu verschenken, indem Besonderheiten (z.B. Ausbaureserven) wertsteigernd berücksichtigt werden.
- Für Käufer: Es warnt vor versteckten Risiken und überteuerten Angeboten. Banken finanzieren zudem oft nur den im Gutachten ermittelten "Beleihungswert", nicht den (oft überhöhten) Angebotspreis.
Feststellungsbescheid zum Grundbesitzwert (Finanzamt)
Wenn das Finanzamt den Wert einer Immobilie für steuerliche Zwecke festlegt (z.B. für die Grundsteuer oder Erbschaftssteuer), erhalten Sie einen sogenannten Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert. Sind Sie der Meinung, dass dieser Wert zu hoch angesetzt ist, haben Sie das Recht, Einspruch einzulegen. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ist hierbei das effektivste Mittel (§ 198 BewG), um den niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen und den Feststellungsbescheid korrigieren zu lassen.
Feststellung von Betriebsvermögen (Bilanzierung)
Für Unternehmer und Selbstständige ist der Immobilienwert steuerlich hochrelevant, insbesondere bei:
- Einlage & Entnahme: Wird eine private Immobilie ins Betriebsvermögen eingebracht oder daraus entnommen (z.B. bei Betriebsaufgabe), muss der exakte Verkehrswert versteuert werden.
- Betriebsprüfung: Das Finanzamt prüft diese Werte Jahre später sehr genau. Ein Gutachten zum Stichtag der Entnahme dient als "Steuer-Schutzschild" und verhindert den Vorwurf einer verdeckten Gewinnausschüttung oder Steuerverkürzung.
Zwangsversteigerung
Bei einer Zwangsversteigerung beauftragt das Vollstreckungsgericht zwingend einen Sachverständigen. Der ermittelte Verkehrswert bildet die gesetzliche Untergrenze für das gesamte Verfahren (z.B. für die 5/10- oder 7/10-Grenzen beim Gebot).
- Wichtig für Eigentümer: Wenn Sie das Gefühl haben, das vom Gericht bestellte Gutachten ist zu niedrig und schädigt Sie, können Sie mit einem privaten Gegengutachten Fehler aufdecken und den angesetzten Wert anfechten.
Städtebauliche Maßnahmen & Enteignung
In Sanierungsgebieten oder bei städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen erheben Gemeinden oft Ausgleichsbeträge von Eigentümern, da die Maßnahmen (z.B. neue Straßen, Parks) den Bodenwert gesteigert haben sollen. Ein Verkehrswertgutachten prüft, ob diese Wertsteigerung tatsächlich in der behaupteten Höhe eingetreten ist oder ob die Forderung der Stadt zu hoch ist. Auch bei Enteignungen für Infrastrukturprojekte bildet das Gutachten die Basis für die Höhe der Entschädigungszahlung.
Sie befinden sich in einer dieser Situationen? Wir erstellen das passende, rechtssichere Gutachten für Ihren Fall.
Hier geht es zu den Leistungen & Kosten des Verkehrswertgutachtens.
Wie viel kostet ein Verkehrswertgutachten?
Das Honorar für ein Verkehrswertgutachten richtet sich nach dem voraussichtlichen Wert der zu bewertenden Immobilie. Die Kosten des Gutachtens basieren also auf einer Schätzung des zu ermittelnden Verkehrswerts der Immobilie und somit vor allem auf äußerlichen Faktoren, wie Lage, Alter und Zustand der Immobilie. In einigen Fällen kann durch unvorhergesehene Komplikationen bei der Hausbewertung auch nachträglich ein Aufschlag für Mehrarbeit durch fehlende Informationen oder nicht festgestellte bauliche Mängel berechnet werden.
Gern erstellen wir pauschale Honorarangebote, wenn Sie uns ein paar Details zu Ihrem Bewertungsauftrag zukommen lassen.
Kostenlose Wertermittlung: So gut schätzen Online Rechner den Verkehrswert
Auf der Suche nach einem Verkehrswertgutachten findet man im Internet oftmals kostenlose Alternativen zur kostenlosen Wertermittlung einer Immobilie. Anbieter wie ImmoScout24 greifen dabei auf eigene Datenbanken zurück und berechnen einen hypothetischen Wert der Immobilie auf Basis der Postleitzahl, der Grundfläche und oberflächlichen Angaben zum Zustand der Immobilie.
Mehr als ein Indikator für den möglichen Verkehrswert stellen kostenlose Online Rechner aber nicht da. Die berechneten Werte sind, im Gegensatz zu einem Verkehrswertgutachten, von Gerichten und Behörden nicht anerkannt.
Achtung: “Kostenlos” liegt im Auge des Betrachters. Während man für die Ausgabe eines Immobilienwerts kein Geld bezahlt, liefert man der Online-Plattform durch die Eingabe der Daten zum Haus aber wertvolle Informationen und stimmt der Verwendung dieser zu.
So wird der Verkehrswert vom Haus ermittelt
Die Erstellung eines Verkehrswertgutachtens unterliegt der ImmoWertV. Es gibt drei zulässige Verfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. Welches Verfahren dabei zu tragen kommt, hängt vom Haus, vom Grundstück und der Art der Nutzung ab.
- Vergleichswertverfahren: Diese Methode verwendet den Verkaufspreis ähnlicher Immobilien in der Umgebung, um den Verkehrswert zu bestimmen. Es wird angenommen, dass vergleichbare Objekte ähnliche Preise erzielen werden. Um den Verkehrswert zu berechnen, werden kürzlich verkaufte Immobilien mit ähnlichen Merkmalen herangezogen und ihre Verkaufspreise analysiert. Anhand dieser Daten kann dann ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis ermittelt werden, der auf die zu bewertende Immobilie angewendet wird.
- Ertragswertverfahren: Diese Methode wird häufig bei der Bewertung von Mietobjekten wie Wohn- oder Gewerbeimmobilien angewendet. Sie basiert auf den erwarteten Mieteinnahmen, die die Immobilie generieren kann. Der Verkehrswert wird durch die Kapitalisierung dieser zukünftigen Erträge bestimmt. Dazu werden die erwarteten Mieteinnahmen mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, der von verschiedenen Faktoren wie der Lage, der Nachfrage und dem Zustand der Immobilie abhängt.
- Sachwertverfahren: Diese Methode betrachtet den Wert der baulichen Substanz und des Grundstücks. Der Verkehrswert wird durch die Addition des Bodenwertes und des Gebäudewertes berechnet. Der Bodenwert wird anhand von Vergleichspreisen ähnlicher Grundstücke oder durch Bodenrichtwerte ermittelt. Der Gebäudewert wird unter Berücksichtigung des Baujahres, der Bauweise, des Zustands und anderer Faktoren geschätzt.
Die Art des Verfahrens für die Ermittlung des Verkehrswerts wird durch den Sachverständigen festgelegt. Um Baumängel, Beschaffenheit oder andere Besonderheiten festzustellen, ist eine örtliche Begehung der zu bewertenden Immobilie unerlässlich.
Diese Hausbegehung dauert in der Regel einige Stunden. Die Erstellung des fertigen Verkehrswertgutachten dauert anschließend mehrere Wochen.
Welche Unterlagen werden für ein Verkehrswertgutachten benötigt?
Für die vollständige Bewertung des Verkehrswerts werden Unterlagen benötigt, damit die Sachverständigen sich ein ganzheitliches Bild der Immobilie machen können. Für ein Verkehrswertgutachten wird jedes der folgenden Dokumente, falls vorhanden, benötigt.
Wer erstellt Verkehrswertgutachten für Immobilien?
Der Begriff "Sachverständiger" oder "Gutachter" ist in Deutschland rechtlich nicht geschützt. Theoretisch darf sich jeder so nennen. Wenn Sie ein Gutachten für Behörden oder Gerichte benötigen, ist die Qualifikation entscheidend.
Achten Sie auf die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Dies ist der aktuelle "Goldstandard". Diese Gutachter müssen ihre Kompetenz regelmäßig durch Prüfungen nachweisen und unterliegen einer ständigen Überwachung. Sie sind den "öffentlich bestellten und vereidigten" Sachverständigen gleichgestellt und werden von Finanzämtern akzeptiert.
Mit der Erfahrung aus Tausenden Verkehrswertgutachten ist SCHIFFER-Immobilienbewertung Ihnen gerne behilflich bei der Ermittlung des Verkehrswerts Ihrer Immobilie. Kontaktieren Sie uns jetzt und erhalten Sie kostenlos ein Angebot für ein Verkehrswertgutachten.
Anforderungen nach § 194 BauGB & ImmoWertV
Ein Verkehrswertgutachten ist keine einfache Schätzung "aus dem Bauch heraus". Es ist eine mathematisch und juristisch begründete Herleitung des Marktwertes. Damit ein Gutachten vor Gericht Bestand hat, muss es zwingend die Vorgaben der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) erfüllen.
Wichtige Prinzipien sind dabei:
- Stichtagsprinzip: Der Wert gilt immer für einen ganz konkreten Tag (Wertermittlungsstichtag). Eine Immobilie kann heute einen anderen Wert haben als vor sechs Monaten.
- Objektivität: Persönliche Verhältnisse (z.B. "Ich muss schnell verkaufen") dürfen den Verkehrswert nicht beeinflussen.
- Drittverwendungsfähigkeit: Das Gutachten muss so geschrieben sein, dass auch ein fachfremder Dritter (z.B. ein Richter) die Berechnung Schritt für Schritt nachvollziehen kann.
- Rechte und Lasten: Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs (z.B. Wohnrechte, Wegerechte oder Nießbrauch) wirken sich oft massiv wertmindernd aus und müssen detailliert berechnet werden.
Häufige Fehler bei der Immobilienbewertung
Viele Eigentümer verlieren viel Geld, weil sie sich auf falsche Zahlen verlassen. Hier sind die häufigsten Fallstricke:
- Fehler 1: Vertrauen auf Online-Rechner
Kostenlose Online-Tools arbeiten mit Algorithmen und Durchschnittswerten (Big Data). Sie können nicht "sehen", dass Ihr Dach neu gedeckt wurde oder dass im Keller Feuchtigkeit herrscht. Diese Werte weichen oft um +/- 20% vom realen Wert ab und werden von keiner Behörde akzeptiert. - Fehler 2: Makler statt Gutachter bei rechtlichen Fragen
Ein Immobilienmakler ist Experte für den Verkauf, aber oft nicht für die rechtssichere Bewertung ausgebildet. Zudem hat ein Makler ein Provisionsinteresse (je höher der Wert, desto höher die Provision). Vor Gericht oder Finanzamt werden reine Makler-Einschätzungen daher fast immer abgelehnt. - Fehler 3: Sparen am falschen Ende
Ein "Billig-Gutachten" für 500 € umfasst meist nur wenige Seiten und berücksichtigt keine komplexen Rechte oder Baulasten. Wenn das Finanzamt dieses Gutachten ablehnt, haben Sie das Geld umsonst ausgegeben und zahlen trotzdem die volle Steuer.
Gehen Sie auf Nummer sicher. Unsere Gutachten nach DIN EN ISO/IEC 17024 werden garantiert anerkannt.
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