Um ein Mehrfamilienhaus in einzelne, verkäufliche Eigentumswohnungen umzuwandeln benötigt man eine Teilungserklärung. Dieser Artikel beleuchtet wie man eine Teilungserklärung beantragt, was diese kosten sollte und bietet eine Mustererklärung zum Download an.
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist ein notariell beglaubigtes Dokument, das die Aufteilung einer Immobilie in mehre Teile festlegt. Nur mit einer Teilungserklärung können für Wohnungen eines Mehrfamilienhauses Grundbucheinträge erstellt und die Wohnung damit verkauft werden.
Ihre rechtliche Grundlage findet die Teilungserklärung in §8 des Wohnungseigetumsgesetz (WEG) und muss dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Für aufgeteilte Immobilien werden einzelne Wohnungsgründbücher erstellt und diese in der Grundakte aufbewahrt.
Muster-Teilungserklärung als Download
Möchten Sie eine Teilungserklärung erstellen und wissen nicht, welche Informationen diese beinhalten sollte? Die Kollegen von wohnungseigentumsrecht.net haben eine Muster Teilungserklärung erstellt und diese zum Download freigegeben. Diese müssen Sie nur noch mit den jeweiligen Informationen ausfüllen.
Wie sieht eine Teilungserklärung aus?
Die Teilungserklärung ist ein Dokument mit 20 bis 40 Seiten und regelt präzise die Eigentumsverhältnisse, Rechten und Pflichten aller (Teil-)Eigentümer der Immobilie. Die meisten Teilungserklärungen sehen gleich aus: Sie beinhalten einen Aufteilungsplan, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und gegebenenfalls eine Gemeinschaftsordnung.
Aufteilungsplan
Der Aufteilungsplan ist eine meist im Maßstab 1:100 ausgestellte Bauzeichnung, in der Aufteilung, Lage und Größe der aufzuteilenden Immobilie festgelegt werden. Es wird genau räumlich getrennt und zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Ebenso werden Gärten, Keller und Speicher durch den Aufteilungsplan Wohneinheiten zugewiesen oder zur gemeinschaftlichen Nutzung deklariert.
Oft sind Treppenhäuser, Gärten und sogar Wasser- bzw. Gasleitungen Teil der Miteigentumsanteile. Diese werden in 1000stel unterteilt und auf Basis des Anteils an Wohnfläche im Sondereigentum aufgeteilt. Hat die Immobilie beispielsweise 1000 m² Grundfläche und ein Miteigentümer besitzt eine Wohnung mit 100m², stehen diesem 100/1000 also 10% der Miteigentumsanteile zu.
Der Aufteilungsplan muss zwingend durch das Bauamt oder einen Immobiliensachverständigen geprüft werden, damit dieser ins Grundbuch eingetragen werden kann.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Baubehörde ausgestellt und bestätigt, dass die aufgeteilten Wohneinheiten in sich abgeschlossen, also individuell und unabhängig von einander bewohnbar sind. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist für die Eintragung ins Grundbuch verpflichtend, kann vom Bauamt aber erst nach Sichtung des Aufteilungsplans erstellt werden.
Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung legt die Rechten und Pflichten der Eigentümergemeinschaft fest. Sie dient als verlängerter Arm des WEG und ist für die unterzeichnnden Eigentümer rechtlich bindend. Die Gemeinschaftsordnung kann folgende Punkte beinhalten:
- Hausordnung
- Sondernutzungsrechte
- Kostenverteilung
- Eigentümerversammlungen
- Stimmrechte
- Verwalterbestellung
- Sanierungen
- Haustierhaltung
- Instandhaltung von Gemeinschaftseigentum
- Vermietung und Verkauf von (Mit-)Eigentumsanteilen
- Verkauf vermieteter Wohnung
- Nebenkosten
Die Gemeinschaftsordnung kann, einmal aufgesetzt, nur durch den mehrheitlichen Beschluss der Eigentümergemeinschaft geändert werden. Vor dem Kauf einer Immobilie mit Wohnungseigentümergemeinschaft empfiehlt sich daher der Blick in die Teilungserklärung.
Wer erstellt eine Teilungserklärung?
Es bedarf keiner besonderen Position oder Ausbildung: Teilungserklärungen für Immobilien und Grundstücke können grundsätzlich von jeder Person erstellt werden. Dafür müssen nur die Vorgaben des WEG eingehalten werden. Oftmals nehmen Eigentümer die Hilfe von Architekten oder Sachverständigen für die Erstellung eines Aufteilungsplans in Anspruch. Damit eine Teilungserklärung aber wirksam und vom Grundbuchamt akzeptiert wird, muss diese notariell beurkundet werden.
Wie viel kostet eine Teilungserklärung?
Die Kosten für eine Teilungserklärung unterteilen sich in die notarielle Beglaubigung oder Beurkundung, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Eintrag ins Grundbuch.
- Notarielle Beglaubigung oder Beurkundung: Bei der notariellen Beglaubigung wird bestätigt, dass der Eigentümer selbst die Teilungserklärung unterschrieben hat. Die Beglaubigung kostet zwischen 75 und 150 Euro. Soll der Notar außerdem noch die Richtigkeit und Vollständigkeit der Teilungserklärung beurkunden, trifft ein nach Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegter Regelsatz abhängig vom Wert der Immobilie an.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung durchs Bauamt: Abhängig von der Kommune oder Behörde kostet diese einen zwei- bis sogar dreistelligen Betrag.
- Eintragung durchs Grundbuchamt: Auch für die Ausstellung der aufgeteilten Grundbücher wird der Verkehrswert der Immobilie herangezogen.
Es ist davon auszugehen, dass eine Teilungserklärung insgesamt Kosten im vierstelligen Bereich verursacht.
Teilungserklärung: Wohnung
Beim Erwerb einer Eigentumswohnung ist die Teilungserklärung eines der wichtigsten Dokumente, das vor der Kaufentscheidung gründlich geprüft werden sollte. Obwohl sie auf dem Wohnungseigentumsgesetz basiert, können individuelle Regelungen erheblich von den gesetzlichen Standards abweichen und langfristige finanzielle Verpflichtungen begründen.
Kritische Punkte für Wohnungskäufer: Besondere Aufmerksamkeit verdienen folgende Regelungen:
- Altlasten und Rückstände: Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass offene Hausgeld- oder Nebenkostenforderungen des Vorbesitzers vom neuen Eigentümer übernommen werden müssen.
- Instandhaltungsverantwortung: Während Fenster gesetzlich zum Gemeinschaftseigentum gehören, kann die Teilungserklärung die Instandhaltung dem jeweiligen Wohnungseigentümer zuweisen. Dies betrifft oft auch Balkone, Terrassen oder spezielle Installationen.
- Hausordnung und Nutzungsbeschränkungen: Regelungen zur Tierhaltung, Ruhezeiten oder gewerblichen Nutzung können die Wohnqualität und Vermietbarkeit erheblich beeinflussen.
- Kostenverteilung und Stimmrechte: Entscheidend ist die Verteilungsregelung: Erfolgt sie nach Miteigentumsanteilen, Wohnfläche oder dem Kopfprinzip? Diese Unterschiede können bei Sonderumlagen oder Sanierungsmaßnahmen zu erheblichen Kostendifferenzen führen und beeinflussen zudem das Stimmgewicht in Eigentümerversammlungen.
Teilungserklärung: Mehrfamilienhaus
Bei Mehrfamilienhäusern bringt die Teilungserklärung besondere Komplexität mit sich, da hier meist mehrere vollständige Wohneinheiten aufgeteilt werden. Im Gegensatz zu klassischen Eigentumswohnungen in größeren Wohnanlagen sind die rechtlichen und wirtschaftlichen Auswirkungen für jeden Eigentümer oft gravierender.
Besonderheiten der Aufteilung: Die Abgrenzung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist bei Mehrfamilienhäusern oft komplexer. Während tragende Wände, das Dach und die Hausinstallationen grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum gehören, können Balkone, Terrassen oder Gartenbereiche als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht definiert werden. Diese Zuordnung hat erhebliche Auswirkungen auf Instandhaltungskosten und Verfügungsrechte.
Kostenverteilung und Stimmrechte: Kritisch ist die Regelung der Kostenverteilung: Werden Heizkosten nach Verbrauch, nach Wohnfläche oder nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt? Bei ungleich großen Wohneinheiten kann dies zu erheblichen finanziellen Unterschieden führen. Gleiches gilt für das Stimmrecht in der Eigentümerversammlung.
Hinweis: Lassen Sie vor dem Erwerb einer Wohnung im Mehrfamilienhaus die Teilungserklärung durch einen Sachverständigen prüfen, um spätere Kostenüberraschungen zu vermeiden.
Wie ist eine Teilungserklärung zu beantragen?
Die Teilungserklärung beantragt man in vier einfachen Schritten.
- Aufteilungsplan erstellen: Hier wird definiert welche Teile der Immobilie zum Gemeinschafts- und welche zum Sondereigentum gehören. Dieser kann durch Eigentümer selbst erstellt werden oder Hilfe von einem Architekten oder einem Sachverständigen in Anspruch genommen werden.
- Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen: Mit dem erstellten Aufteilungsplan kann man sich bei der zuständigen Behörde (meist Bauamt) eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellen lassen.
- Teilungserklärung abgeben: Besitzer der zu teilenden Immobilie geben können beim Grundbuchamt eine Teilungserklärung nach §8 des WEG abgeben. Dies muss notariell zumindest beglaubigt, wenn nicht sogar beurkundet geschehen.
- Erstellung der Wohnungsgrundbücher: Hat das Grundbuchamt die eingereichte Teilungserklärung geprüft und genehmigt (dies kann mehrere Wochen in Anspruch nehmen), wird das Grundstückswohnbuch geschlossen und dem Teilungsplan entsprechend Wohnungsgrundbücher ausgestellt.
Lässt sich eine Teilungserklärung ändern?
Eine Teilungserklärung lässt sich mit der Zustimmung aller Eigentümer und einer aktualisierten notariellen Beglaubigung ändern. Dies wird nötig, wenn sich die Wohnfläche neu aufteilt, Wohnungen zusammengefasst werden oder Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum wird. Das Ändern einer Teilungserklärung kostet im Prinzip genauso viel wie eine neue Teilungserklärung.
Es gibt aber auch Änderungen, die nicht alle Eigentümer betreffen. Ein häufiges Beispiel sind zwei Eigentümer die den Kellerabteil oder Parkplatz tauschen wollen. In diesem Fall reicht es allerdings eine schriftliche Vereinbarung zwischen den jeweiligen Parteien aufzusetzen
Wie lange ist eine Teilungserklärung gültig?
Die Teilungserklärung ist endgültig und wird beim Grundbuchamt aufbewahrt. Gibt es für ein Grundstück eine Teilungserklärung, muss diese im Grundbuch vermerkt sein.
