Was gehört alles zur Wohnflächenberechnung?
Bei der Wohnflächenberechnung geht es darum, die genaue Größe der bewohnbaren Fläche einer Immobilie zu ermitteln. Dies ist insbesondere für die Grundsteuer, Mietpreisermittlung und beim Immobilienkauf von Bedeutung. Es ist wichtig, den Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche zu verstehen:
Wohnfläche:
- Umfasst Räume, die ausschließlich zur Wohnung oder zum Haus gehören.
- Beinhaltet Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Esszimmer, Flure, Badezimmer und WC sowie Neben- und Abstellräume innerhalb der Wohnung.
- Ausgeschlossen sind Zubehörräume wie Dachräume und Keller, sowie Räume, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts entsprechen.
- Für Dachschrägen: Nach DIN 277 zählt die Grundfläche unterhalb der Dachschräge zu 100 % zur Wohnfläche. Bei Berechnung nach der Wohnflächenverordnung hängt es von der Raumhöhe unterhalb der Dachschräge ab.
Nutzfläche:
- Bezieht sich auf alle Flächen, die nutzbar sind, aber nicht zwingend bewohnbar.
- Eingeschlossen sind Flächen für Wohnen und Aufenthalt, Büroarbeit, Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Lagerung, Verkauf, Bildung, Unterricht, Kultur, Pflege und Heilung.
- Nicht berücksichtigt werden Funktionsräume wie Heizungsräume, technische Betriebsräume und Verkehrsflächen wie Treppenhäuser oder Aufzüge.
Wohnflächenberechnung nach DIN 277 oder Wohnflächenverordnung
Die Wohnflächenberechnung kann nach verschiedenen Methoden erfolgen, wobei die Wahl der Methode einen signifikanten Einfluss auf das Ergebnis hat. Zwei gängige Berechnungsmethoden sind die DIN-Norm 277 und die Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277:
- Bezieht alle nutzbaren Flächen ein, einschließlich Dachflächen, Balkonen und Kellerräumen.
- Misst die lichten Maße zwischen Bauteilen (Innenabstand von Tür- oder Fensterrahmen).
- Kann bei Dachgeschosswohnungen zu einer höheren Wohnflächenangabe führen als andere Methoden.
Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV):
- Gilt seit 1. Januar 2004, vorrangig für öffentlich geförderten Wohnbau.
- Bewertet nur Flächen, die tatsächlich zum Wohnen genutzt werden können.
- Geht strenger vor, indem beispielsweise Raumteile mit Dachschrägen nur teilweise angerechnet werden.
- Wird oft in der Praxis angewendet und von Gerichten im Streitfall herangezogen.
DIN 277 und Wohnflächenverordnung im Vergleich:
Hier ist eine Vergleichstabelle für die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 und der Wohnflächenverordnung (WoFlV), basierend auf den bereitgestellten Informationen:
Wohnflächenberechnung nach zweiter Berechnungsverordnung: Noch gültig?
Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) ist eine deutsche Rechtsverordnung, die ursprünglich für die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum im sozialen Wohnungsbau und im steuerbegünstigten freien Wohnungsbau konzipiert wurde. Sie regelt die Ermittlung verschiedener Kosten, darunter Kapital-, Bewirtschaftungs-, Abschreibungs-, Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis.
Obwohl die II. BV in der Praxis nicht mehr häufig genutzt wird, bleibt sie für bestehende Objekte weiterhin gültig, sofern keine baulichen Änderungen vorgenommen wurden. Dies bedeutet, dass Werte, die bis zum 31. Dezember 2003 aufgrund der II. BV berechnet wurden, weiterhin ihre Gültigkeit behalten. Seit dem 1. Januar 2004 wird für die Wohnflächenberechnung jedoch die Wohnflächenverordnung (WoFlV) angewendet.
Dachschräge, Balkon, Treppe & Terrasse - Wohnfläche anteilig berechnen
So werden Dachschrägen, Balkone und Co. gemäß Wohnflächenverordnung berechnet:
Wie wird die Wohnfläche bei Dachschrägen berechnet?
Flächen unter Dachschrägen werden abhängig von der Raumhöhe angerechnet. Diese teilt sich in drei Stufen ein:
- Raumhöhe >2m: Grundfläche wird vollständig angerechnet
- Raumhöhe 1-2m: Grundfläche wird zu 50% angerechnet.
- Raumhöhe <1m: Grundfläche wird gar nicht angerechnet.
Berechnung der Wohnfläche mit Terrasse und Balkon
Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden normalerweise zu 25% in die Wohnfläche einberechnet. Eine Anrechnung von bis zu 50% kommt jedoch in besonderen Fällen in Betracht. Zu diesen besonderen Fällen zählen:
- Überdachung: Wenn mehr als die Hälfte des Balkons überdacht ist, kann eine Anrechnung zu 50% erfolgen, da der Balkon dadurch besser vor Sonne und Witterungseinflüssen geschützt ist und somit einen höheren Wohnwert bietet.
- Qualität des Balkons: Ein Balkon kann zu 50% angerechnet werden, wenn seine besondere Lage oder aufwendige Gestaltung einen höheren als den üblichen Wohnwert erreicht. Dazu zählen beispielsweise Balkone mit besonderen Ausblicken oder außergewöhnlichen Gestaltungselementen.
- Örtliche Übung: Eine Anrechnung zu mehr als 25% kann auch dann gerechtfertigt sein, wenn eine entsprechende örtliche Übung existiert. Das bedeutet, in einigen Regionen oder Städten kann es üblich sein, Balkone unter bestimmten Voraussetzungen zu 50% anzusetzen.
Gehören Treppen auch zur Wohnfläche?
Treppen mit mehr als drei Stufen und deren Treppenabsätze werden nicht in die Wohnflächenberechnung einbezogen.
Sind Fenster & Türnischen Teil der Wohnfläche?
Türnischen und Fensternischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und weniger als 13cm tief sind, werden nicht zur Wohnfläche gerechnet.
Berechnung bei Wintergärten und Schwimmbädern
Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche, nach allen Seiten geschlossene Räume werden zu 50% zur Wohnfläche gerechnet, wenn sie nicht beheizbar sind.
Beheizbare Wintergärten und Schwimmbäder werden vollständig zur Wohnfläche gezählt.
Zählen Keller und Garagen zur Wohnfläche?
Keller, Garagen und andere Zubehörräume wie Abstellkammern, Bodenräume, Waschküchen und Heizungsräume zählen nicht zur Wohnfläche.
Büro und Geschäftsräume normalerweise keine Wohnfläche
Räume, die als Geschäftsräume genutzt werden, gehören in der Regel nicht zur Wohnfläche, da sie nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts für Wohnräume entsprechen.
Tipps vom Experten: So führen Sie die Wohnflächenberechnung selbst durch
Die Aufgabe, als Mieter oder Eigentümer eine Wohnung exakt zu vermessen, kann schnell zu einer kniffligen Angelegenheit werden. Insbesondere dann, wenn man sich mit komplexen Raumaufteilungen, Dachschrägen und Terrassen sowie fest eingebauten Objekten wie Badewannen konfrontiert sieht.
Doch keine Sorge, mit den folgenden fachkundigen Ratschlägen wird die Berechnung Ihrer Wohnfläche zu einem überschaubaren Projekt:
- Wahl des Messinstruments: Ein Laserentfernungsmesser bietet gegenüber einem Zollstock eine höhere Messgenauigkeit und ist einfacher zu handhaben, besonders bei verwinkelten Räumen und Nischen. Er misst millimetergenau und speichert Ergebnisse auf Knopfdruck, was das Risiko von Fehlern bei der manuellen Aufzeichnung reduziert.
Empfohlene Modelle sind der Bosch GLM 50 C Professional, Leica Disto 2, Kaleas LDM 500-60, Makita LD050P und Einhell TC-LD 25. - Grundflächenplan erstellen: Zeichnen Sie einen groben Grundflächenplan Ihrer Wohnung auf einem großen Blatt Papier und tragen Sie dort die Messergebnisse ein, um einen besseren Überblick zu erhalten und die Gesamtfläche am Ende einfacher berechnen zu können.
- Aufteilung von verwinkelten Räumen: Teilen Sie verwinkelte Räume in kleinere, einfach zu messende Bereiche auf. Verwenden Sie zur optischen Hilfe Klebestreifen am Boden, um die verschiedenen Bereiche zu markieren. Messen Sie diese Abschnitte einzeln und addieren Sie sie anschließend.
- Digitale Hilfsmittel nutzen: Für eine effiziente und fehlerfreie Wohnflächenberechnung können folgende digitale Hilfsmittel nützlich sein:
- LAMA: Ein kostenloser Online-Rechner, der die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche Ihrer Immobilie übernimmt.
- Wohnrechner.online: Ein Online-Wohnflächenrechner, der es ermöglicht, Räume anzulegen und sich mit dem Rechner vertraut zu machen.
- magicplan: Eine App, die es ermöglicht, die tatsächliche Wohnfläche eines Grundrisses zu berechnen und verschiedene Anpassungen vorzunehmen.
Wohnfläche falsch berechnet: Die Konsequenzen
Die korrekte Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag ist von erheblicher Bedeutung. Fehlerhafte Angaben können weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter haben. Die Rechtslage sieht verschiedene Szenarien und entsprechende Konsequenzen vor, abhängig von der Art und dem Ausmaß der Abweichung.
Konsequenzen für Mieter: Miete, Nebenkosten, Kündigung
Bei einer Wohnflächenabweichung, insbesondere wenn diese zulasten des Mieters geht, ergeben sich verschiedene Rechte und mögliche Maßnahmen:
- Mietminderung bei signifikanter Abweichung: Eine Mietminderung ist ab einer Abweichung von mehr als 10 Prozent möglich. In diesem Fall kann der Mieter die Miete um den Prozentsatz der Abweichung mindern. Außerdem hat der Mieter das Recht, zu viel gezahlte Miete innerhalb von drei Jahren nach Kenntnisnahme der Abweichung zurückzufordern.
- Anpassung der Nebenkosten: Unabhängig von der Größe der Abweichung müssen Nebenkosten, die auf Basis der Wohnfläche berechnet werden, entsprechend der tatsächlichen Wohnfläche angepasst werden. Dies bedeutet, dass bei einer kleineren als der vertraglich vereinbarten Wohnfläche die Nebenkosten reduziert werden können.
- Fristlose Kündigung bei erheblicher Abweichung: Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent von der vertraglich vereinbarten Fläche ab, kann dies ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags durch den Mieter sein
Wohnfläche im Mietvertrag: Konsequenzen bei Abweichungen
Bei der Vermietung von Wohnungen ist die genaue Angabe der Wohnfläche ein wichtiger Faktor. Aber was passiert, wenn sich herausstellt, dass die tatsächliche Wohnfläche größer als die im Mietvertrag angegebene Größe ist? Hier sind die Konsequenzen, die sowohl Mieter als auch Vermieter betreffen können, basierend auf der aktuellen Rechtsprechung.
Mieterhöhungen: Berücksichtigung der tatsächlichen Wohnfläche
Bei geplanten Mieterhöhungen muss die tatsächliche Wohnfläche berücksichtigt werden, unabhängig von den Angaben im Mietvertrag. Die Berechtigung für eine Mieterhöhung hängt unter anderem von der tatsächlichen Größe der Wohnung ab. Dies ist besonders relevant, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße von der im Mietvertrag angegebenen abweicht. Eine Mieterhöhung kann dabei jedoch nicht willkürlich erfolgen und ist an die ortsübliche Vergleichsmiete sowie an bestimmte gesetzliche Grenzen gebunden.
Nebenkostenabrechnung: Anpassung bei Abweichungen
Sollte sich die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen unterscheiden, so müssen bei der Nebenkostenabrechnung die tatsächlichen Quadratmeterzahlen zugrunde gelegt werden. Dies bedeutet, dass Vermieter unter Umständen mehr Nebenkosten einfordern können, wenn die tatsächliche Wohnfläche größer ist als im Mietvertrag angegeben. Dieses Vorgehen ist auch gerichtlich bestätigt worden und unabhängig von der Höhe der Wohnflächenabweichung.
Grundsteuer: Wie muss die Wohnfläche berechnet werden?
Die Berechnung der Wohnfläche für die Grundsteuer ist abhängig von den unterschiedlichen Modellen, die in den einzelnen Bundesländern angewandt werden. Diese Modelle bestimmen, wie die Wohnflächenberechnung in die Ermittlung des Grundsteuerwerts einfließt und somit die Höhe der Grundsteuer beeinflusst.
Wohnflächenberechnung im Bundesmodell und den meisten Ländermodellen
Im Bundesmodell und in den meisten Ländermodellen gibt es keine spezifische Regelung zur Methode der Wohnflächenberechnung. Allgemein wird jedoch angenommen, dass eine Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zulässig ist.
Existiert für ein Gebäude bereits eine Wohnflächenberechnung nach der II. Berechnungsverordnung (vor 2004) und es sind keine baulichen Veränderungen eingetreten, können auch diese Angaben für die Grundsteuererklärung übernommen werden. Allerdings kann sich ein solcher Ansatz gegenüber einer Berechnung nach der WoFlV als geringfügig nachteilhaft erweisen, insbesondere bei Balkonen und Terrassen.
Wohnflächenberechnung in den unterschiedlichen Bundesländern
Die einzelnen Bundesländer haben sich für verschiedene Modelle entschieden, die die Berechnung der Grundsteuer beeinflussen:
- Baden-Württemberg hat ein modifiziertes Bodenwertmodell gewählt.
- Bayern nutzt ein reines Flächenmodell.
- Hamburg verwendet ein Wohnlagenmodell.
- Hessen hat sich für ein Flächen-Faktor-Modell entschieden.
- Niedersachsen setzt auf ein Flächen-Lage-Modell.
- In Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen wird das Bundesmodell angewandt, jedoch mit teilweise landesspezifischen Abweichungen.
Wohnfläche berechnen lassen: Profis sparen Zeit und Nerven
Wenn es um die genaue Berechnung der Wohnfläche Ihrer Immobilie geht, ist Professionalität gefragt. Die Wohnfläche ist nicht nur ein entscheidender Faktor für Miet- und Kaufpreise, sondern auch für die korrekte Abrechnung von Nebenkosten. Eine exakte Wohnflächenberechnung kann komplex sein, insbesondere bei Besonderheiten wie Dachschrägen oder individuellen Raumzuschnitten. Daher ist es ratsam, diesen wichtigen Schritt einem Experten zu überlassen.
Profis für präzise Wohnflächenberechnung
Immobilienbewerter und zertifizierte Gutachter bieten professionelle Wohnflächenberechnungen an, die sowohl gerichtsfest als auch entscheidend für die Ermittlung des Immobilienwertes sind. Diese Experten verstehen es, die genauen Vorschriften der Wohnflächenberechnung anzuwenden und alle relevanten Flächen korrekt zu bewerten.
Kosten und Dauer der Berechnung
Die Kosten für eine professionelle Wohnflächenberechnung variieren, liegen aber in der Regel zwischen 150 und 250 Euro. Diese Investition kann sich lohnen, insbesondere wenn es um die Genauigkeit bei der Miet- oder Kaufpreisermittlung geht. Die Dauer der Berechnung kann je nach Größe und Komplexität der Immobilie variieren, beträgt aber in der Regel ein bis zwei Stunden.
Mehr als nur eine Zahl
Eine professionell ermittelte Wohnfläche gibt Ihnen nicht nur Sicherheit bei Vertragsabschlüssen, sondern kann auch bei rechtlichen Auseinandersetzungen entscheidend sein. Darüber hinaus können Sie sich auf eine korrekte Nebenkostenabrechnung verlassen.
Wenn Sie sich für eine fachgerechte Wohnflächenberechnung entscheiden, sparen Sie nicht nur Zeit und Nerven, sondern sorgen auch für Transparenz und Sicherheit in Ihren Immobiliengeschäften. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung und erfahren Sie mehr über unseren Service zur professionellen Wohnflächenberechnung. Wir stehen Ihnen als kompetenter Partner zur Seite und unterstützen Sie gerne bei diesem wichtigen Schritt.
