Unabhängige Immobiliengutachter: Leistungen & Kosten 2024

Das Wichtigste zuerst

• Immobiliengutachter ermitteln den Wert von Immobilien für Anlässe wie Verkäufe, Erbschaften, Scheidungen oder rechtliche Zwecke.
• Arten von Gutachtern: Es gibt unabhängige, öffentlich bestellte und staatlich zertifizierte Immobiliengutachter, wobei nur die letzten beiden für Behörden und Gerichte anerkannt sind.
• Kosten variieren je nach Wert der Immobilie und Aufwand zur Erstellung des Gutachtens in Anlehnung an die Honorarrichtline des Bundesverbandes der Sachverständigen bis zu 1% des Immobilienwerts.

Ein Immobiliengutachter hilft Eigentümern von Immobilien dabei, einen präzisen Wert für die eigene Immobilie zu ermitteln. Dieser Artikel beleuchtet, welche Arten von Gutachten es gibt und wie viel die Dienstleistung dieser Gutachter kostet. 

Was macht ein Immobiliengutachter?

Ein Immobiliengutachter ermittelt den Wert von Immobilien. Diese Bewertung basiert auf einer detaillierten Analyse des Zustands, der Lage und der Marktbedingungen des Grundstücks und des Hauses.

Dabei werden verschiedene Verfahren für die Wertermittlung einer Immobilie verwendet, die unterschiedliche Anwendungsbereiche haben. Unabhängig vom Anwendungsfall ist das Ziel eines Immobiliengutachtens die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. 

Wer darf sich als Immobiliengutachter bezeichnen?

In Deutschland ist der Beruf Immobiliengutachter nicht geschützt. Faktisch darf sich also jeder als Gutachter oder Sachverständiger für Immobilien bezeichnen. Zertifizierungen und Akkreditierungen ermöglichen es aber, seriöse Gutachter zu identifizieren. In Deutschland gibt es die folgenden Arten von Immobiliengutachtern:

1. Zertifizierter Immobiliengutachter: Diese Gutachter haben eine Zertifizierung gemäß DIN EN ISO/IEC 17024, was bedeutet, dass sie ihre fachliche und persönliche Kompetenz gegenüber einer akkreditierten Zertifizierungsstelle nachweisen müssen. Sie erstellen Gutachten für private Zwecke, aber auch für Banken und Versicherungen.
2. Öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter: Diese Gutachter werden von der Industrie- und Handelskammer (IHK) geprüft und ernannt. Sie sind befugt, Gutachten zu erstellen, die vor Gericht verwendet werden können. Ihre Gutachten sind offiziell anerkannt und haben daher eine besondere Bedeutung in rechtlichen Auseinandersetzungen.
3. Staatlich anerkannter Immobiliengutachter: Diese Experten haben durch eine umfassende Prüfung bei der zuständigen Kammer gezeigt, dass sie über eine besondere Fachkenntnis in einem bestimmten Bereich verfügen. Sie dürfen auch für staatliche Institutionen und Behörden Gutachten erstellen.

Was kostet ein Immobiliengutachten?

Die Kosten für ein Immobiliengutachten hängen von der Aufwendigkeit der Bewertung ab. Für eine einfache Wertermittlung reicht meist ein Kurzgutachten. Dieses kostet in der Regel zwischen ca. 1200 Euro. Diese Art von Gutachten bietet eine grobe Schätzung des Immobilienwerts und ist ausreichend für private Verkaufsentscheidungen oder Kaufverhandlungen, bei denen keine gerichtliche Verwertbarkeit erforderlich ist.

Ein Vollgutachten kostet deutlich mehr als ein Kurzgutachten, hat aber auch vor Gerichten und Behörden Bestand. Die Kosten liegen in der Regel bei 0,6 bis 1 Prozent des ermittelten Immobilienwertes. Beispielsweise würde ein Gutachten für eine Immobilie im Wert von 500.000 Euro zwischen 3000 Euro kosten.

Wann muss ein Immobiliengutachter beauftragt werden?

In den meisten Fällen werden Immobiliengutachter beauftragt, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Fälle in denen ein Gutachter typischerweise beauftragt wird sind die Folgenden:

1. Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie: Um einen marktwertgerechten Verkaufspreis zu ermitteln.
2. Im Rahmen von Erbschaften: Zur Bestimmung des Wertes der geerbten Immobilie.
3. Bei einer Scheidung: Um den Vermögenswert für die Aufteilung festzustellen.
4. Zur Finanzierung durch eine Bank: Wenn ein Kredit aufgenommen wird, verlangt die Bank oft ein Gutachten.
5. Bei Immobilienstreitigkeiten: Um den Wert für gerichtliche Auseinandersetzungen festzustellen.
6. Zur Steuerlichen Bewertung: Bei der Festlegung von Erbschafts- oder Schenkungssteuer.

Doch ein Immobiliengutachter wird nicht nur für die Wertermittlung einer Immobilie beauftragt. Es gibt weitere Anlässe, um auf die Expertise eines Sachverständigen für Immobilien zurückzugreifen:

1. Baubegleitung: Ein Gutachter überwacht den Bauprozess, um Baumängel frühzeitig zu erkennen und die Qualität sicherzustellen.
2. Gutachten für Schäden und Mängel: Um den Zustand der Bausubstanz, Feuchtigkeit, Schimmel oder Schädlingsbefall zu bewerten.
3. Energieeffizienzbewertungen: Einschätzung des energetischen Zustands eines Gebäudes.
4. Restnutzungsdauergutachten: Zur Ermittlung, wie lange ein Gebäude voraussichtlich noch genutzt werden kann, bevor größere Sanierungen nötig werden.
5. Mietwertgutachten: Bewertung eines angemessenen Mietpreises einer Immobilie anhand vergleichbarer Objekte.

Welche Eigenschaften werden im Immobiliengutachten bewertet?

Ein Immobiliengutachter bewertet in einem Gutachten eine Vielzahl von Eigenschaften, die den Wert einer Immobilie bestimmen. Die wichtigsten Bewertungsfaktoren umfassen:

1. Lage der Immobilie: Die Lage ist ein zentraler Faktor und wird in Makro- und Mikroaspekte unterteilt. Dazu zählen die Nähe zu Einrichtungen wie Schulen, öffentlichen Verkehrsmitteln und Einkaufsmöglichkeiten sowie die allgemeine Qualität der Nachbarschaft.
2. Zustand der Immobilie: Der bauliche Zustand spielt eine entscheidende Rolle. Hier werden Aspekte wie Baumängel, Renovierungen, die Qualität der verwendeten Baumaterialien und die allgemeine Instandhaltung bewertet. Der Zustand beeinflusst direkt den Wert und die Attraktivität der Immobilie auf dem Markt.
3. Gebäudebeschreibung: Ein Gutachter nimmt eine detaillierte Beschreibung des Gebäudes vor, einschließlich des Baujahres, der Gebäudeart, der technischen Ausstattung (z.B. Heizungsanlage), und der Energieeffizienz. Auch Außenbereiche wie Gärten oder Garagen werden berücksichtigt.
4. Marktanalyse: Der Immobiliengutachter analysiert den aktuellen Markt und vergleicht ähnliche Objekte, um einen realistischen Verkehrswert zu ermitteln. Dies kann über verschiedene Verfahren wie das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren geschehen.
5. Rechtliche Rahmenbedingungen: Eine weitere wichtige Komponente ist die rechtliche Situation der Immobilie, wie Eintragungen im Grundbuch, eventuelle Baulasten oder Wegerechte, die den Wert beeinflussen könnten.

Wie ermittelt der Immobiliengutachter den Immobilienwert?

Ein Immobiliengutachter ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie durch die Anwendung verschiedener Bewertungsverfahren. Typischerweise werden das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren angewendet:

1. Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren kommt insbesondere bei Immobilien zum Einsatz, für die es zahlreiche Vergleichsobjekte gibt, wie etwa bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern. Der Gutachter vergleicht dabei die zu bewertende Immobilie mit ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten in der Umgebung. Die Grundlage bilden hierbei vor allem Lage, Größe, Zustand und Ausstattung der Immobilie 
2. Sachwertverfahren: Hierbei wird der Wert der Immobilie auf Basis der Herstellungskosten ermittelt. Es wird sowohl der Wert des Bodens als auch der Wert des Gebäudes berechnet. Dieser Ansatz wird oft bei selbstgenutzten Immobilien verwendet, bei denen keine vergleichbaren Verkaufsdaten vorliegen .
3. Ertragswertverfahren: Diese Methode wird insbesondere bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien angewendet. Der Gutachter ermittelt den Wert der Immobilie, basierend auf den zu erwartenden Mieteinnahmen und den Bewirtschaftungskosten. Der Ertragswert setzt sich dabei aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen, wobei zukünftige Einnahmen abgezinst und auf den heutigen Wert zurückgeführt werden .

Welche Unterlagen werden für eine Immobilienbewertung benötigt?

Für eine präzise Wertermittlung benötigt ein Immobiliengutachter einige aussagekräftige Unterlagen. Kunden können typischerweise davon ausgehen, folgende Dokumente parat halten zu können:

• Baubeschreibung
• Baujahr des Gebäudes
• Baulastenverzeichnis
• Bebauungsplan und Grundrisse
• Denkmalschutzbescheid (falls zutreffend)
• Dokumente für Erbbaurecht (falls zutreffend)
• Energieausweis
• Flurkarte oder Katasterplan
• Grundbuchauszug
• Modernisierungsnachweise (letzten 15 Jahre)
• Mietverträge (falls zutreffend)
• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
• Wohnflächenberechnung

Benötigen Sie einen unabhängigen Immobiliengutachter?

Ein qualifizierter Immobiliengutachter ist entscheidend für die genaue Bewertung Ihrer Immobilie. Sei es der Kauf oder Verkauf einer Immobilie oder bei rechtlichen Angelegenheiten: Schiffer Immoblienbewertung hat ein Team zertifizierter Immobiliengutachter, die Ihnen bei Ihrem Anliegen helfen. Kontaktieren Sie uns jetzt!