Um den Wert einer Immobilie zu beurteilen, benötigt man gegebenenfalls einen unabhängigen Immobiliengutachter. Wir erklären Ihnen, welche Arten von Gutachten es gibt, was solche Immobiliengutachten kosten und wer diese erstellen darf.
Was kostet ein unabhängiges Immobiliengutachten?
Bis 2019 wurde das Honorar eines Immobiliengutachters durch §34 der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) geregelt. Inzwischen sind die Gebühren für Gutachterleistungen jedoch Verhandlungssache.
Es empfiehlt sich deshalb, vor der Beauftragung Angebote verschiedener Immobiliengutachter einzuholen und die Kosten zu vergleichen. Als Faustregel kann man davon ausgehen, dass die Vergütung – abhängig vom erforderlichen Aufwand – zwischen 0,5 Prozent und 1 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie liegt.
Der Aufwand ist auch ganz davon abhängig was für ein Gutachten ausgestellt werden soll.
Welche Arten von Immobiliengutachten gibt es?
Ein Immobiliengutachter ist in der Lage, verschiedene Arten von Gutachten zu erstellen, abhängig vom spezifischen Bedarf der Bewertung. Hier sind die wesentlichen Gutachtenarten aufgeführt:
- Verkehrswertgutachten: Auch bekannt als Vollgutachten, ist es rechtlich anerkannt und dient Zwecken wie Steuerangelegenheiten, gerichtlichen Streitigkeiten oder der Übertragung von Vermögenswerten. Es wird von einem zertifizierten Gutachter angefertigt und zeichnet sich durch umfassende Inhalte und Bewertungen aus.
- Kurzgutachten: Dieses kommt zum Einsatz bei privaten Bewertungsanlässen wie Immobilienkauf oder -verkauf und familiären Vereinbarungen. Es bietet denselben inhaltlichen Kern wie ein Verkehrswertgutachten, jedoch ohne die detaillierte Methodik, was die Kosten 795 Euro netto senkt.
- Beleihungswertgutachten: Erforderlich für die Kreditbesicherung durch Immobilien, bestimmt es den potenziellen Veräußerungswert für die Bank.
- Mietwertgutachten: Dient der Ermittlung einer angemessenen Miete in Abwesenheit eines Mietspiegels oder vergleichbarer Objekte.
- Bauschadengutachten und Baumängelgutachten: Identifiziert die Gründe für Baumängel wie Risse oder Feuchtigkeit.
- Portfoliobewertung: Bietet eine Bilanzbewertung und Risikoanalyse für ganze Immobilienportfolios.
- Restnutzungsdauergutachten: Ermöglicht den Nachweis einer abweichenden Restnutzungsdauer gegenüber dem Finanzamt, oft zur Anpassung der Abschreibedauer.
Wer darf Immobiliengutachten erstellen?
In Deutschland kann theoretisch jeder Person Immobiliengutachten erstellen, da die Bezeichnung „Immobiliengutachter“ rechtlich nicht geschützt ist. Jedoch sind für offizielle Zwecke, etwa bei Verfahren vor Gericht oder bei Behördenanfragen, ausschließlich die Bewertungen von zertifizierten, öffentlich bestellten und vereidigten sowie staatlich anerkannten Immobiliensachverständigen gültig.
Gutachten von Immobilienbewertern ohne diese speziellen Qualifikationen sind weder beim Finanzamt einreichbar noch in gerichtlichen Prozessen als Beweismittel zugelassen.
Welche Arten von Gutachtern für Immobilien gibt es?
Die Qualifikation von Immobiliengutachtern variiert und führt zu unterschiedlichen Anerkennungen:
- Freie Immobiliengutachter kennzeichnen sich durch ihr spezielles Know-how im Immobilienbereich, benötigen jedoch keine offizielle Qualifikation für diese Bezeichnung. Ihre Bewertungen sind rechtlich nicht bindend und werden vor Gericht oder von Behörden nicht anerkannt.
- Öffentlich bestellte und vereidigte Immobiliengutachter erhalten nach einer Prüfung durch die Industrie- und Handelskammer (IHK) ihre Zulassung. Ihre Verkehrswertgutachten zu Immobilien sind offiziell anerkannt und auch gerichtlich verwertbar.
- Staatlich anerkannte Immobiliengutachter zählen ebenfalls zu den öffentlich bestellten Sachverständigen mit IHK-Zertifizierung, unterliegen jedoch zusätzlich der Aufsicht durch Landesbehörden. Diese Anerkennung ermöglicht es ihnen, Gutachten speziell für öffentliche Einrichtungen und Behörden anzufertigen.
Wichtig: Verlangen Sie stets den Nachweis der IHK-Zulassung eines Gutachters. Dieser Ausweis informiert über persönliche Daten, Fachbereich und die ausstellende Behörde. Ein Stempel der Kammer bestätigt die Richtigkeit der Angaben.
Was ist der Unterschied zwischen Immobiliengutachter und Immobiliensachverständiger?
Ein Immobiliensachverständiger ist entweder ein öffentlich bestellter und vereidigter oder ein staatlich anerkannter Gutachter für Immobilienwerte. Der weiter gefasste Begriff "Immobiliengutachter" umfasst auch nicht offiziell zertifizierte, freiberufliche Gutachter. Aufgrund des nicht geschützten Status dieser Berufsbezeichnungen ist es ratsam, die Qualifikationsnachweise eines Gutachters einzusehen und deren Aktualität und Authentizität zu überprüfen.
Was benötigt ein Immobiliengutachter für ein Gutachten?
Für die Erstellung eines präzisen Immobiliengutachtens sind umfangreiche Unterlagen notwendig, die dem Gutachter einen detaillierten Einblick in die physischen, rechtlichen und wirtschaftlichen Aspekte der Immobilie gewähren. Diese Dokumente sind essenziell, um den Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie korrekt zu ermitteln. Im Folgenden wird eine detaillierte Übersicht der erforderlichen Unterlagen für verschiedene Arten von Immobiliengutachten präsentiert, einschließlich der Bezugsquellen und gegebenenfalls anfallender Kosten.
Erforderliche Unterlagen für Immobiliengutachten
Bedeutung der Dokumente
Jedes dieser Dokumente trägt zu einem vollständigen Bild der Immobilie bei. Der Grundbuchauszug gibt Aufschluss über Eigentumsverhältnisse und Belastungen. Baubeschreibungen und Baugenehmigungen informieren über die rechtliche Zulässigkeit von Bauvorhaben. Bauzeichnungen und Grundrisse bieten eine visuelle Darstellung der Immobilie, während Flächen- und Raumberechnungen für die Bewertung der Nutzbarkeit essenziell sind. Der amtliche Lageplan und Auszüge aus der Liegenschaftskarte verdeutlichen die geografische Lage und die Beziehung zum Umfeld. Übersichten über Schäden und Modernisierungen sowie Nachweise über Modernisierungsmaßnahmen beeinflussen den Wert der Immobilie erheblich. Der Energieausweis liefert wichtige Informationen zur Energieeffizienz.
Die Bereitstellung aller relevanten Unterlagen unterstützt den Immobiliengutachter bei der Erstellung eines genauen und zuverlässigen Gutachtens.
Wie berechnet ein Immobiliengutachter den Wert einer Immobilie?
Die Berechnung des Werts einer Immobilie durch einen Immobiliengutachter basiert auf drei grundlegenden Bewertungsverfahren, die je nach Art und Nutzung der Immobilie zur Anwendung kommen: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Diese Verfahren reflektieren unterschiedliche Perspektiven auf den Wert einer Immobilie, von der Marktgängigkeit über den materiellen Wert bis hin zum Ertragspotenzial. Im Folgenden wird detailliert auf diese Methoden und ihre spezifischen Anwendungsgebiete eingegangen.
Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren zielt darauf ab, den Wert einer Immobilie durch den Vergleich mit ähnlichen, bereits verkauften Immobilien zu bestimmen. Diese Methode basiert auf der Prämisse, dass Immobilien mit vergleichbaren Merkmalen in ähnlicher Lage einen ähnlichen Wert haben.
Sie wird vornehmlich für Wohnimmobilien wie Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Doppelhaushälften angewandt, bei denen ausreichend Vergleichsdaten verfügbar sind. Der Schlüssel zur Genauigkeit dieses Verfahrens liegt in der Auswahl möglichst ähnlicher Vergleichsobjekte, um eine realistische Wertbestimmung zu gewährleisten.
Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren kommt insbesondere bei Immobilien zum Einsatz, deren Wert sich nicht primär durch Marktfaktoren, sondern durch ihre materielle Substanz definiert. Dies betrifft oft selbstbewohnte Ein- oder Zweifamilienhäuser. Hierbei werden der Wert des Gebäudes und des zugehörigen Grundstücks separat ermittelt und anschließend addiert.
Der Gebäudewert basiert auf den ursprünglichen Baukosten unter Berücksichtigung von Abnutzungserscheinungen, während der Grundstückswert anhand von Bodenrichtwertkarten festgelegt wird. Dieses Verfahren erfordert eine detaillierte Analyse der Bausubstanz und der Lage, um den Sachwert präzise zu bestimmen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren findet Anwendung bei Renditeimmobilien wie vermieteten Wohn- oder Geschäftsgebäuden. Im Fokus steht hier nicht der materielle Wert, sondern das Ertragspotenzial der Immobilie. Der Gutachter berechnet den Ertragswert, indem er den Bodenwert mit dem Gebäudeertragswert – also dem potenziellen Einkommen aus Vermietung und Verpachtung – zusammenführt.
Anpassungen werden vorgenommen, um bauliche oder lagebedingte Faktoren, die den Wert beeinflussen könnten, zu berücksichtigen. Dieses Verfahren setzt eine umfassende Bewertung der Ertragsfähigkeit und des Zustands der Immobilie voraus.
Welche Gebäudeteile beurteilt ein Gutachter für Immobilien?
Bei der Bewertung einer Immobilie achtet der Immobiliengutachter auf eine Vielzahl von Faktoren, die gemeinsam den Gesamtwert des Objekts bestimmen. Diese Faktoren umfassen sowohl physische Eigenschaften des Gebäudes als auch externe Aspekte, die die Attraktivität und Nutzbarkeit der Immobilie beeinflussen. Nachfolgend wird eine detaillierte Übersicht der Kernaspekte gegeben, die bei einer Immobilienbewertung berücksichtigt werden:
- Lage: Die Attraktivität des Standorts, einschließlich der Infrastruktur und der Beliebtheit des Stadtteils, spielt eine entscheidende Rolle für den Wert einer Immobilie. Ein guter Standort kann den Wert erheblich steigern.
- Ausstattung: Die Detailausstattung der Immobilie, wie Balkone, Garagen oder ein Gäste-WC, beeinflusst den Komfort und damit den Wert der Immobilie.
- Zustand: Der Erhaltungszustand, das Alter der Immobilie sowie durchgeführte Modernisierungen oder Sanierungen, einschließlich energetischer Verbesserungen, sind wesentliche Wertindikatoren.
- Bodenrichtwert: Der in den Bodenrichtwertkarten verzeichnete Wert gibt Auskunft über den durchschnittlichen Wert eines Quadratmeters unbebauten Bodens in einem bestimmten Gebiet und dient als Basis für die Wertermittlung.
- Baulasten: Im Baulastenverzeichnis eingetragene Regelungen, die beispielsweise die Bebauung bestimmter Flächen einschränken, informieren über rechtliche Beschränkungen und beeinflussen die Nutzbarkeit sowie den Wert der Immobilie.
- Art und Nutzung: Die spezifische Art der Immobilie, ob Wohnraum wie ein freistehendes Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung oder eine gewerbliche Nutzung vorsieht, definiert den Nutzungszweck und damit den potenziellen Wert der Immobilie.
Diese Faktoren bieten einen umfassenden Rahmen für die Bewertung und das Verständnis des Werts einer Immobilie. Der Gutachter verknüpft diese Einzelaspekte zu einem Gesamtbild, das die Basis für ein detailliertes und aussagekräftiges Gutachten bildet.
Anlassbezogene Gutachten
Hier ist eine strukturierte Tabelle, die die verschiedenen Anlässe für Gutachten, die jeweiligen Gutachtenarten, Ansprechpartner und die anfallenden Kosten übersichtlich darstellt.
