Bei der Kaufpreisaufteilung wird der Gesamtkaufpreis einer Immobilie in zwei Teile zerlegt: den Wert des Grund und Bodens und den Wert des Gebäudes. Da nur das Gebäude steuerlich abgeschrieben werden kann, ist die Aufteilung für Vermieter essenziell.
Nur der Gebäudeanteil ist abnutzbar und berechtigt zur Absetzung für Abnutzung (AfA). Je höher der im Gutachten nachgewiesene Gebäudeanteil ist, desto höher ist Ihre jährliche Steuerersparnis durch Abschreibungen.
Das Finanzamt nutzt oft eine standardisierte „Arbeitshilfe“ (Excel-Tool). Diese berücksichtigt lokale Besonderheiten und den tatsächlichen Zustand der Immobilie meist nur unzureichend, was oft zu einem zu hohen (nicht abschreibbaren) Bodenwert führt.
Der BFH hat klargestellt (Az. IX R 26/19), dass die Arbeitshilfe des Finanzamtes nicht blind angewendet werden darf, wenn ein qualifiziertes Gutachten eines Sachverständigen vorliegt, das die realen Marktwertverhältnisse besser abbildet.
Ein Gutachten ist immer dann sinnvoll, wenn das Finanzamt einen sehr hohen Bodenwertanteil ansetzt oder wenn die Immobilie in einer Lage mit hohen Bodenrichtwerten (z. B. Metropolregionen wie Köln oder Düsseldorf) liegt, um das Abschreibungspotenzial zu retten.
Nicht immer. Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung wird vom Finanzamt nur akzeptiert, wenn sie „wirtschaftlich haltbar“ ist und die realen Wertverhältnisse nicht offensichtlich verfälscht. Ein Gutachten von Schiffer & Partner untermauert diese vertragliche Vereinbarung rechtssicher.
Wir ermitteln den Marktwert des Bodens und den Sachwert des Gebäudes unter Berücksichtigung von Ausstattung, Sanierungen und technischem Zustand. Durch das sogenannte reale Verhältnis der Verkehrswerte wird dann der Kaufpreis präzise aufgeteilt.
Der Bodenrichtwert ist ein wichtiger Indikator, darf aber nicht isoliert betrachtet werden. Wir prüfen, ob der Bodenrichtwert für Ihr spezifisches Grundstück (z. B. aufgrund von Größe oder Bebaubarkeit) angepasst werden muss, um den Gebäudeanteil nicht künstlich zu drücken.
Ja. Ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung kann jederzeit erstellt werden, solange die Steuerbescheide für das Jahr der Anschaffung noch änderbar sind (z. B. bei Vorbehalt der Nachprüfung).
Kaufpreisaufteilungsgutachten erstellen wir nach unserer Honorarrichtlinie ab 1.890,– € inkl. Mehrwertsteuer. Da durch ein korrektes Gutachten oft Zehntausende Euro an zusätzlichem Abschreibungsvolumen über die Jahre generiert werden, rechnet sich die Investition meist bereits nach der ersten Steuererklärung.
Finanzbehörden fordern für die Anerkennung eine hohe Gutachterqualität. Unsere nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erfüllen diese Anforderungen vollumfänglich, was die Akzeptanz gegenüber der einfachen Finanzamt-Berechnung massiv erhöht.
Absolut. Gerade bei Gewerbeobjekten mit oft sehr spezifischen Gebäudestrukturen ist eine detaillierte Aufteilung entscheidend, um die oft kürzeren Abschreibungszeiträume optimal zu nutzen.
Aufgrund unserer methodisch sauberen Arbeitsweise nach den Vorgaben der ImmoWertV und der BFH-Rechtsprechung ist eine Ablehnung sehr selten. Sollte es dennoch Rückfragen geben, unterstützen wir Sie fachlich bei der Argumentation gegenüber der Behörde.
Neben dem Kaufvertrag benötigen wir Grundrisse, Angaben zum Baujahr, eine Wohnflächenberechnung und Informationen zu den wesentlichen Modernisierungen (Dach, Fenster, Heizung, Leitungen).
Wir kombinieren lokales Marktwissen mit tiefgreifender Expertise im Steuerrecht für Immobilien. Wir liefern kein „Gefälligkeitsgutachten“, sondern eine methodisch wasserdichte Bewertung, die einer Betriebsprüfung standhält.
Schiffer & Partner steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Typen von Immobiliengutachten: das Kurzgutachten und das Verkehrswertgutachten.
Das Verkehrswertgutachten, das nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) erstellt wird bietet höchste Akzeptanz. Es wird von zertifizierten Sachverständigen nach DIN/ISO 17024 erstellt. Diese Zertifizierung ist einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung gleichgestellt und gewährleistet die Anerkennung vor allen deutschen Gerichten, Behörden und Ämtern (z. B. Finanzamt).
Ein Verkehrswertgutachten ist insbesondere erforderlich bei:
Ein Kurzgutachten hingegen bietet eine kompakte und kostengünstigere Bewertung und eignet sich ideal für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen.
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
E-Mail • Anrufen: 0211 / 879 786 60
