Was ist der Sachwertfaktor?

Das Wichtigste zuerst

• Sachwertfaktor-Anwendung: Der Sachwertfaktor passt im Sachwertverfahren den vorläufigen Sachwert einer Immobilie an die Marktlage an. Dafür können von Kommunen verschiedene Einzelfaktoren wie der Lagefaktor, der Baupreisindex oder das Baujahresfaktor als Basis genutzt werden.
• Berechnung des vorläufigen Sachwerts: Ermittelt aus Bodenwert, Gebäudezeitwert und Außenanlagenwert, bevor der Sachwertfaktor angewendet wird.
• Einfluss auf den Verkehrswert: Der Sachwertfaktor modifiziert den vorläufigen Sachwert, um den endgültigen Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen, wobei er regionale Marktbedingungen berücksichtigt. Vor allem beim Verkauf einer Immobilie oder einer Teilungserklärung ist ein aktualisiertes Sachwertverfahren empfehlenswert.

Bei der Verkehrswertermittlung von Immobilien werden feste Regeln und Grundsätze angewendet, die sich beispielsweise aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz ImmoWertV) ergeben. Es gibt drei verschiedene, wesentliche Verfahren zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie, nämlich das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren. Der Sachwertfaktor, auch bekannt als Marktanpassungsfaktor, wird im Sachwertverfahren verwendet, um den vorläufigen Sachwert einer Immobilie an die tatsächlichen Marktbedingungen eines regionalen Grundstücksmarktes anzupassen.

Am Anfang steht der vorläufige Sachwert

Zu Beginn des Sachwertverfahrens ermittelt der Sachverständige den vorläufigen Sachwert, bei dem noch keine Marktanpassung vorgenommen wird. Der vorläufige Sachwert errechnet sich aus der Summe des Bodenwertes, des Zeitwertes des Gebäudes und dem Wert der Außenanlagen. Um den Zeitwert des Gebäudes zu bestimmen, müssen zuvor die Normalherstellungskosten ermittelt und um die errechnete Alterswertminderung reduziert werden. Normalherstellungskosten sind festgelegte Kennwerte in Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche, die sich je nach Gebäudetyp unterscheiden. Dabei ist zu beachten, dass die Normalherstellungskosten (kurz NHK) lediglich modellhafte Werte sind und nicht zwingend den tatsächlichen Kosten für den Neubau eines Gebäudes entsprechen.

Der Gutachter erhält also zunächst einen vorläufigen Wert, der hauptsächlich auf dem modellhaften Substanzwert des Gebäudes (reduziert um die Alterswertminderung) sowie dem Grundstück und den Außenanlagen basiert. Durch die Anwendung des Sachwertfaktors gemäß § 14 Absatz 1 ImmoWertV wird der vorläufige Sachwert an die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt angepasst.

So werden Sachwertfaktoren ermittelt

Die Sachwertfaktoren werden aus dem Verhältnis tatsächlich realisierter Kaufpreise zu entsprechenden vorläufigen Sachwerten abgeleitet und vom zuständigen Gutachterausschuss im Grundstücksmarkt veröffentlich. Vereinfacht ausgedrückt vergleicht der Gutachterausschuss tatsächlich realisierte Kaufpreise mit den vorläufigen Sachwerten. Wenn die durchschnittlichen Verkaufspreise für einen bestimmten Gebäudetyp (etwa Reihenmittelhäuser) in einer gefragten Region beispielsweise regelmäßig um 10 % über den vorläufigen modellhaften Sachwerten liegen, beträgt der Sachwertfaktor für Reihenmittelhäuser für diese Region 1,1.

Die Berechnung des Sachwertfaktors ist je nach Gutachterausschuss sehr komplex und hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab. In Hamburg beispielsweise basiert der Sachwertfaktor auf über 15 Einzelfaktoren, darunter der Lagefaktor, der Baujahresfaktor, der Kellerfaktor und der Stadtteilefaktor. Je nach Komplexität des Marktes werden viele Sachwertfaktoren für die verschiedensten Gebäudetypen abhängig von Wohnlageklassen ermittelt.

Erst der Sachwertfaktor verhilft zum Verkehrswert

Der Sachwertfaktor hat einen wesentlichen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie. In sehr peripheren Lagen mit geringer Nachfrage sind die Sachwertfaktoren in der Regel kleiner als 1 und führen effektiv zu einer Reduzierung des Verkehrswerts im Verhältnis zum vorläufigen Sachwert. In sehr begehrten Lagen ist es oft umgekehrt. Wenn der Sachwertfaktor beispielsweise 1,15 beträgt, wird der Wert des Objekts um 15 % zum vorläufigen Sachwert erhöht.

Der Sachwertfaktor, der vom Gutachterausschuss für eine Region ermittelt wird, ist daher ein wichtiges Instrument für Sachverständige bei der modellkonformen und sachgerechten Wertermittlung. Ähnlich bedeutend wie der Sachwertfaktor beim Sachwertverfahren ist beim Ertragswertverfahren der Liegenschaftszinssatz.

Insgesamt lässt sich sagen, dass der Sachwertfaktor eine wesentliche Rolle bei der Anpassung des vorläufigen Sachwerts an die Marktbedingungen spielt und somit einen erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert einer Immobilie hat.

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