Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist der Schlüssel zur baulichen Nutzung eines Grundstücks: Sie entscheidet, wie viel gebaut werden darf und welche Möglichkeiten ein Bebauungsplan eröffnet. Als feste Größe im Baurecht hat sie direkten Einfluss auf Stadtplanung, Immobilienwerte und Bauprojekte.
Was ist die Geschossflächenzahl per Definition?
Die Geschossflächenzahl ist eine Kennzahl des Baurechts, die das Verhältnis der gesamten Geschossfläche eines Gebäudes zur Grundstücksfläche angibt. Sie definiert, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf, und wird im Bebauungsplan festgelegt. Die GFZ ist ein zentrales Instrument der Baunutzungsverordnung (§ 19 BauNVO) und beeinflusst die bauliche Nutzung sowie die Dichte von Bebauungen in einem Gebiet.
So funktioniert die Berechnung der Geschossflächenzahl
Die Berechnung der Geschossflächenzahl folgt einer einfachen mathematischen Formel:
GFZ = Summe der Geschossflächen / Grundstücksfläche
Dabei gelten folgende Parameter:
- Geschossfläche: Die Fläche aller Vollgeschosse eines Gebäudes, gemessen an den Außenmaßen.
- Grundstücksfläche: Die Fläche des Baugrundstücks, ohne Berücksichtigung von öffentlichen Verkehrsflächen.
Beispielrechnung:
Ein Grundstück mit einer Fläche von 1.000 m² und einer GFZ von 0,8 hat folgende zulässige maximale Geschossfläche:
1.000 m² × 0,8 = 800 m².
Hierbei bedeutet eine GFZ von 0,8, dass 80 % der Grundstücksfläche als Geschossfläche genutzt werden dürfen.
Einfluss von Geschossanzahl und Bauhöhe
Die Geschossflächenzahl legt keine direkte Beschränkung der Bauhöhe oder der Anzahl der Geschosse fest. Ein Gebäude kann beispielsweise drei Vollgeschosse mit je 266,67 m² haben (3 × 266,67 m² = 800 m²) oder zwei Geschosse mit je 400 m². Entscheidend ist, dass die Summe aller Geschossflächen die GFZ nicht überschreitet.
Unterschied zwischen GFZ und Grundstücksfläche
Die Grundflächenzahl (GRZ) ergänzt die Geschossflächenzahl (GFZ), indem sie die überbaubare Fläche eines Grundstücks im Verhältnis zur Gesamtfläche definiert. Sie legt fest, wie viel Prozent der Grundstücksfläche maximal durch bauliche Anlagen bedeckt werden dürfen. Eine GRZ von 0,4 bedeutet, dass 40 % der Grundstücksfläche bebaut werden können.
GFZ-Rechner: Zulässige Geschossfläche einfach berechnen
Der Geschossflächenzahl-Rechner ist ein digitales Tool, das die zulässige Geschossfläche automatisch berechnet. Durch die Eingabe der Grundstücksgröße und der vorgegebenen GFZ wird die maximale Geschossfläche berechnet. Solche Tools sind besonders nützlich für Architekten, Bauherren und Planer, um die baurechtlichen Vorgaben schnell und effizient zu prüfen.
Welche Faktoren beeinflussen die Geschossflächenzahl?
Zu den Faktoren die die Geschosslächenzahl maßgeblich beeinflussen gehören folgende Parameter:
- Grundstücksgröße: Die GFZ ist unabhängig von der Grundstücksgröße. Bei größeren Grundstücken kann die absolute Geschossfläche jedoch deutlich höher ausfallen.
- Bebauungsplan: Der Bebauungsplan definiert die GFZ je nach Gebietstyp und Zweck der Bebauung (z. B. Wohn-, Gewerbe- oder Mischgebiete). In NRW finden sich beispielsweise häufig höhere GFZ-Werte in urbanen Regionen, während in ländlicheren Gebieten Bayerns geringere GFZ-Werte üblich sind, um den Charakter der Region zu erhalten.
- Nutzung des Grundstücks: Die Art der Nutzung (Wohn-, Gewerbe- oder Mischgebiet) beeinflusst die Höhe der zulässigen GFZ.
- Lokale Bauvorschriften: Die Bauordnung der einzelnen Bundesländer enthält besondere Regelungen, die die GFZ beeinflussen können. In NRW können beispielsweise höhere GFZ-Werte in verdichteten Stadtgebieten wie dem Ruhrgebiet festgelegt werden, während in Bayern die Bauordnung auf die Einhaltung traditioneller Bebauungsstrukturen in Dörfern achtet.
In welchem Kontext wird die Geschossflächenzahl angewendet?
Die Hauptanwendungsbereiche der Geschossflächenzahl umfassen die folgenden Punkte:
- Stadtplanung und Bebauungsrecht: Regelt die Bebauungsdichte und stellt sicher, dass Neubauten zur Umgebung passen.
- Grundstückserschließung: Legt die zulässige Baufläche fest und hilft bei der Planung von Wohn- und Gewerbebauten.
- Immobilienbewertung: Beeinflusst den Bodenwert durch das mögliche Bebauungspotenzial.
- Nachhaltigkeit und Ressourcennutzung: Fördert eine effiziente Flächennutzung und schafft ein Gleichgewicht zwischen Bebauung und Freiflächen.
- Rechtsgrundlage für Bauanträge: Vorgaben bei der GFZ müssen eingehalten werden, um eine Baugenehmigung zu erhalten.
- Wertentwicklung in städtischen und ländlichen Gebieten: Höhere GFZ in Städten steigern die Attraktivität, während niedrigere Werte ländliche Freiflächen sichern.
Wie hoch ist die Geschossflächenzahl?
Die zulässigen Geschossflächenzahlen variieren je nach Gebietstyp und sind ein zentraler Bestandteil der Baunutzungsverordnung (§§ 8–11 BauNVO). Die folgende Tabelle bietet eine Übersicht über typische GFZ-Werte, die Art der Bebauung sowie Beispiele für die Nutzungsmöglichkeiten in den jeweiligen Gebieten.
Darf die Geschossflächenzahl überschritten werden?
Die Überschreitung der GFZ ist grundsätzlich nicht zulässig. Ausnahmen können durch Sondergenehmigungen gewährt werden, etwa bei sozialen oder städtebaulichen Projekten. Ein Verstoß führt in der Regel zu rechtlichen Konsequenzen wie Bußgeldern oder der Pflicht, rückzubauen.
Was ist die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ)?
Die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) unterscheidet sich von der allgemeinen GFZ, da sie speziell für die Immobilienbewertung herangezogen wird. Sie bezieht neben der zulässigen auch die tatsächlich genutzte Geschossfläche mit ein. Die WGFZ beeinflusst den Bodenrichtwert und die Attraktivität eines Grundstücks für Investoren.
