Schritt-für-Schritt-Anleitung: So läuft der Grundstückskauf ab
1. Finanzrahmen definieren
Bevor die Grundstückssuche beginnt, sollten Sie Ihr verfügbares Budget realistisch ermitteln. Berücksichtigen Sie dabei nicht nur den Kaufpreis, sondern auch sämtliche Erwerbsnebenkosten sowie künftige Erschließungs- und Baukosten. Eine solide Finanzplanung verhindert, dass Sie sich finanziell übernehmen.
2. Grundstückssuche starten
Potenzielle Grundstücke finden Sie über verschiedene Kanäle: Kommunalverwaltungen verfügen oft über Baulandkataster, auch Banken, kirchliche Einrichtungen und die Deutsche Bahn veräußern regelmäßig Liegenschaften. Online-Portale ergänzen die klassischen Wege. Nutzen Sie gezielte Suchbegriffe und regionale Filter, prüfen Sie aber stets die Seriosität der Anbieter, insbesondere bei privaten Inseraten.
3. Objekt begutachten
Auch ein unbebautes Grundstück sollte zu verschiedenen Tageszeiten besichtigt werden. Achten Sie auf Lärmemissionen durch Straßen, Schienenwege oder Gewerbe, prüfen Sie Lichtverhältnisse und die unmittelbare Nachbarschaft. Erkunden Sie die vorhandene Infrastruktur: Sind Einkaufsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen und öffentliche Verkehrsmittel in angemessener Entfernung vorhanden? Ihr persönlicher Eindruck vor Ort ist entscheidend.
4. Kaufpreis verhandeln
Erscheint Ihnen der geforderte Preis unangemessen, ist eine Verhandlung sinnvoll. Eine fundierte Grundlage bietet eine unabhängige Grundstücksbewertung durch einen zertifizierten Sachverständigen. Dabei wird der Bodenwert anhand von Vergleichsgrundstücken in der Region ermittelt. Eine solche Bewertung verschafft Ihnen nicht nur Verhandlungssicherheit, sondern schützt auch vor überteuerten Käufen.
5. Finanzierung sicherstellen
Nach der Einigung über den Kaufpreis sollten Sie verschiedene Finanzierungsangebote einholen und vergleichen. Die Unterschiede zwischen den Konditionen können mehrere zehntausend Euro ausmachen. Achten Sie darauf, dass die monatliche Belastung zu Ihrer finanziellen Situation passt und ausreichend Spielraum für laufende Lebenshaltungskosten bleibt.
6. Unterlagen zusammenstellen
Für den Grundstückserwerb benötigen Sie verschiedene Dokumente:
Für die Finanzierung:
- Einkommensnachweise und aktuelle Steuerbescheide
- Nachweis des Eigenkapitals
- Bonitätsauskunft
- Entwurf des Kaufvertrags
- Grundbuchauszug
- Lageplan und Aufnahmen des Grundstücks
Für Kaufabschluss und Grundbucheintragung:
- Finanzierungsbestätigung der Bank
- Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (wird nach Zahlung der Grunderwerbsteuer vom Finanzamt ausgestellt)
- Grunderwerbsteueranzeige (wird vom Notar erstellt)
7. Notartermin durchführen
Der Kaufvertrag wird ausschließlich notariell beurkundet. Der Notar erstellt einen Entwurf, der bei Verbraucherverträgen gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG beiden Parteien mindestens zwei Wochen vor Unterzeichnung zugehen muss. Diese gesetzliche Schutzfrist gilt insbesondere bei Grundstücksgeschäften mit Bauverpflichtung. Beim Termin wird der Vertrag vorgelesen, Unklarheiten können geklärt werden. Nach Unterzeichnung veranlasst der Notar die Änderung im Grundbuch. Bei längeren Finanzierungsprozessen kann vorab ein Kaufvorvertrag sinnvoll sein, der ebenfalls notariell beurkundet wird.
Worauf Sie beim Grundstückskauf besonders achten sollten
Lage und Standortfaktoren
Die Lage zählt zu den wichtigsten Kriterien beim Grundstückserwerb. Sie beeinflusst nicht nur die aktuelle Nutzbarkeit, sondern auch die langfristige Wertentwicklung. Prüfen Sie folgende Aspekte:
- Bebauungsdichte im Umfeld
- Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
- Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kinderbetreuungseinrichtungen
- Medizinische Versorgung in der Nähe
- Freizeitangebote und Naherholungsgebiete
- Potenzielle Lärmquellen (Verkehr, Gewerbe, Flugverkehr)
Eine ungünstige Lage verbessert sich in der Regel auch langfristig nicht. Fehlen essenzielle Infrastruktureinrichtungen oder fühlen Sie sich bei der Besichtigung unwohl, sollten Sie den Kauf gründlich überdenken.
Erschließungszustand
Ein Grundstück gilt als erschlossen, wenn es an das Strom-, Wasser-, Abwasser-, Gas-, Telekommunikations- und Verkehrsnetz angeschlossen ist. Bei teil- oder unerschlossenen Grundstücken müssen Sie mit zusätzlichen Erschließungskosten rechnen, die sich je nach Region und Ausbaustand auf 8.000 bis 35.000 Euro belaufen können. Vollerschlossene Grundstücke sind zwar teurer im Ankauf, ersparen Ihnen aber Zeit, Aufwand und kalkulatorische Unsicherheiten.
Grundstücksgröße und Ausnutzbarkeit
Die Größe allein sagt wenig über die tatsächlichen Bebauungsmöglichkeiten aus. Entscheidend sind die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ), die im Bebauungsplan festgelegt sind. Die GRZ bestimmt, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf, die GFZ regelt die maximal zulässige Geschossfläche. Diese Werte variieren je nach Baugebiet erheblich und sollten in Ihre Kaufentscheidung einfließen.
Bodenbeschaffenheit und Altlasten
Besonders bei ehemaligen Gewerbeflächen oder Brachland ist ein Bodengutachten empfehlenswert. Es gibt Aufschluss über mögliche Kontaminationen, die Tragfähigkeit des Untergrunds, den Grundwasserstand oder geologische Besonderheiten wie Felsformationen. Solche Faktoren können die Baukosten erheblich beeinflussen und sollten vor Vertragsabschluss geklärt sein.
Rechtliche Vorgaben prüfen
Der Bebauungsplan definiert, was auf einem Grundstück zulässig ist, von der bebaubaren Fläche über die Gebäudehöhe bis hin zu Dachform und teilweise sogar Fassadengestaltung. Der Flächennutzungsplan zeigt, welche baulichen Entwicklungen in der Umgebung mittelfristig geplant sind. Beide Dokumente sollten Sie vor Kaufabschluss einsehen.
Ebenso wichtig ist ein Blick ins Grundbuch. Dort finden Sie Informationen zu Vorbesitzern, eingetragenen Grundschulden, Wegerechten, Nießbrauchrechten oder Baulasten. Prüfen Sie auch, ob es sich um Bauerwartungsland oder Ackerland handelt, denn nicht jede Fläche ist sofort bebaubar.
Kostenübersicht: Was beim Grundstückskauf anfällt
Neben dem Kaufpreis entstehen diverse Nebenkosten:
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland erheblich. Während Bayern und Sachsen mit 3,5 % die niedrigsten Sätze aufweisen, erheben Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 % die höchsten Sätze. Bremen erhöhte den Steuersatz zum 1. Juli 2025 von 5,0 % auf 5,5 %. Da sich die Steuersätze ändern können, sollten Sie den aktuell gültigen Satz für Ihr Bundesland vor dem Kauf prüfen.
Darüber hinaus sollten Sie künftige kommunale Abgaben berücksichtigen. Stellen Sie sicher, dass nach dem Grundstückserwerb noch ausreichend Mittel für das eigentliche Bauvorhaben zur Verfügung stehen.
Besonderheiten beim Grundstückskauf für Bauvorhaben
Wer ein Grundstück zum Hausbau erwirbt, sollte zusätzliche Aspekte beachten. Die Topografie spielt eine wichtige Rolle: Stark geneigte Hanglagen verteuern den Bau durch notwendige Erdarbeiten und spezielle Fundamentierungen. Die Ausrichtung des Grundstücks beeinflusst die Energieeffizienz und Tageslichtsituation – südorientierte Grundstücke bieten optimale Voraussetzungen für passive Solarenergienutzung und Photovoltaikanlagen.
Informieren Sie sich über eingetragene Baulasten und Grunddienstbarkeiten. Bestehen Wegerechte oder Leitungsrechte zugunsten Dritter, können diese Ihre Bauplanung einschränken. Ein Blick ins Baulastenverzeichnis schafft hier Klarheit. Auch die Lärmbelastung durch nahegelegene Verkehrswege oder Gewerbebetriebe sollte in die Bewertung einfließen, da sie die Wohnqualität langfristig beeinträchtigen kann.
Häufige Fragen zum Grundstückserwerb
Wie lange dauert ein Grundstückskauf?
Die Dauer variiert stark. Die Grundstückssuche kann je nach Marktlage wenige Wochen bis mehrere Monate dauern. Nach Vertragseinigung folgen Preisverhandlung, Finanzierungsprüfung und Notartermin, was üblicherweise sechs bis zwölf Wochen beansprucht. Nach der Beurkundung vergehen weitere vier bis acht Wochen bis zur Kaufpreiszahlung. Die abschließende Grundbucheintragung kann zusätzlich mehrere Wochen oder Monate dauern.
Welche Grundstücksarten gibt es?
- Bauland: Flächen, die nach geltendem Planungsrecht bebaut werden dürfen
- Bauerwartungsland: Flächen, die voraussichtlich künftig als Bauland ausgewiesen werden
- Ackerland: Landwirtschaftlich genutzte Flächen ohne Bebauungsmöglichkeit
- Gewerbeimmobilien: Grundstücke für gewerbliche oder industrielle Nutzung
- Freizeitgrundstücke: Flächen ausschließlich für Erholungszwecke ohne Bebauungsrecht
- Naturschutz- und Waldflächen: Flächen mit Nutzungsbeschränkungen aufgrund von Umweltauflagen
Wann kann ich vom Grundstückskauf zurücktreten?
Bis zur notariellen Beurkundung besteht keine rechtliche Bindung, beide Parteien können jederzeit zurücktreten. Nach der Beurkundung ist ein Rücktritt grundsätzlich nicht mehr möglich, außer es wurde vertraglich ein Rücktrittsrecht vereinbart oder es liegen gesetzliche Rücktrittsgründe wie arglistige Täuschung oder erhebliche versteckte Mängel vor.
Wann ist der Grundstückskauf rechtlich abgeschlossen?
Der Kaufabschluss erfolgt mit Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags, vollständiger Kaufpreiszahlung und Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch. Erst mit der Umschreibung im Grundbuch geht das Eigentum offiziell auf den Käufer über. Bis dahin bleibt der Verkäufer eingetragener Eigentümer, während der Käufer durch eine Auflassungsvormerkung abgesichert ist.
Fällt beim Grundstückskauf Umsatzsteuer an?
Grundsätzlich ist der Verkauf von Grundstücken gemäß § 4 Nr. 9a UStG von der Umsatzsteuer befreit, um eine Doppelbesteuerung mit der Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Eine Ausnahme besteht, wenn der Verkäufer ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen ist und zur Umsatzsteuer optiert. In diesem Fall fällt zusätzlich zur Grunderwerbsteuer auch Umsatzsteuer in Höhe von 19 % an. Für Privatkäufer bedeutet dies eine erhebliche finanzielle Mehrbelastung, da sie die gezahlte Umsatzsteuer nicht als Vorsteuer abziehen können. Unternehmen mit Vorsteuerabzugsberechtigung können sich die Umsatzsteuer hingegen vom Finanzamt erstatten lassen. Prüfen Sie daher im Kaufvertrag, ob der Verkäufer zur Umsatzsteuer optiert, dies kann Ihre Gesamtkosten deutlich erhöhen.
Zusammenfassend: Der Weg zum eigenen Grundstück
Der Grundstückserwerb ist ein komplexer Prozess, der sorgfältige Vorbereitung erfordert. Von der Budgetplanung über die Standortwahl bis zur Prüfung sämtlicher rechtlicher Dokumente gibt es zahlreiche Aspekte zu beachten. Neben dem Zeitaufwand sollten Sie auch die Nebenkosten nicht unterschätzen, diese können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen.
Um beim Grundstückskauf die richtige Entscheidung zu treffen, empfiehlt sich die Unterstützung durch zertifizierte Sachverständige. Die Immobilienexperten von SCHIFFER Immobiliensachverständige analysieren Ihr favorisiertes Grundstück vor Ort, erfassen alle wertrelevanten Merkmale und berücksichtigen aktuelle Marktdaten sowie Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse. So erhalten Sie eine belastbare Grundlage für Ihre Kaufentscheidung und können den Erwerb mit gutem Gewissen abschließen.
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