Redaktion
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt es, die Gebäude-AfA statt nach den typisierten Sätzen (2 %, 2,5 % oder 3 %) nach einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer zu bemessen. Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Der Nachweis gelingt in der Praxis über ein objektbezogenes Sachverständigengutachten, das technische, wirtschaftliche und rechtliche Einflussgrößen konkret herleitet. Seit dem 01.12.2025 ist das restriktive BMF-Schreiben vom 22.02.2023 aufgehoben; maßgeblich ist die BFH‑Rechtsprechung. Stand 12.10.2026: Der Bundesrat will die Vorschrift im Jahressteuergesetz 2026 stark einschränken, geltendes Recht ist das bislang nicht.
Die Vorschrift räumt ein Wahlrecht ein („können“): Sie dürfen den typisierten AfA-Satz nach Satz 1 verwenden oder eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend machen. Nutzungsdauer ist nach § 11c Abs. 1 EStDV der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann.
Die typisierten Sätze nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG im Überblick:
Ein Gutachten lohnt sich nur, wenn die nachweisbare Nutzungsdauer unter der jeweils typisierten Dauer liegt. Bei Neubauten ist das selten der Fall. Für neue Wohngebäude steht zudem die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG mit 5 % vom Restbuchwert zur Verfügung. Voraussetzung ist, dass die Herstellung zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029 begonnen wurde. Beim Erwerb muss stattdessen der Kaufvertrag in diesem Zeitraum rechtswirksam geschlossen und das Gebäude bis zum Ende des Fertigstellungsjahres angeschafft worden sein. Der Nachweis nach Satz 2 ist deshalb vor allem ein Instrument für Bestandsgebäude.
Entscheidend sind objektspezifische Determinanten. Typische Anknüpfungspunkte:
Allgemeine Erfahrungssätze genügen nicht. Die Behauptung, Einzelhandelsimmobilien würden erfahrungsgemäß weniger als 20 Jahre genutzt, ist kein Nachweis (FG Baden-Württemberg, Urteil vom 12.01.2018, 13 K 1723/16). Grundlagen zur Herleitung finden Sie im Beitrag zur Restnutzungsdauer von Gebäuden.
Der BFH hat die Anforderungen in zwei Entscheidungen konkretisiert:
Daraus folgt kein Freibrief. Finanzämter prüfen Plausibilität und Methodik weiterhin. Die Qualifikation des Gutachters und ein dokumentierter Ortstermin bleiben praktisch entscheidend für die Überzeugungskraft. Einordnung zur Qualifikation: öffentlich bestellter und vereidigter versus zertifizierter Sachverständiger sowie Anerkennung von Restnutzungsdauergutachten durch das Finanzamt.
Der Bundesrat hat am 25.09.2026 (BR-Drs. 447/26 (B), Ziffer 6) vorgeschlagen, in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG nach „Nutzungsdauer eines Gebäudes“ die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ einzufügen. Eine kürzere Nutzungsdauer wäre dann nur noch anzuerkennen, wenn sie bereits bei Fertigstellung bestand, etwa bei Leichtbauhallen. Für Bestandsgebäude, die erst durch Alterung oder Modernisierungsstau eine kürzere Restnutzungsdauer haben, hätte das erhebliche Folgen.
Der Vorschlag war nicht Teil des Regierungsentwurfs. Die Bundesregierung hat in ihrer Gegenäußerung vom 30.09.2026 eine Prüfung in Aussicht gestellt, keine Übernahme zugesagt. Der Bundestag hat den Entwurf am 08.10.2026 in erster Lesung beraten; die abschließende Beratung ist nach Fachberichten für den 13.11.2026 geplant. Eine Anwendungs- oder Übergangsregelung enthält der Vorschlag nicht. Bis zu einer Gesetzesänderung gilt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG unverändert.
Handlungsempfehlung: Eigentümer von Bestandsgebäuden sollten jetzt prüfen lassen, ob eine kürzere Restnutzungsdauer objektbezogen belegbar ist, und das Vorgehen mit ihrer Steuerberatung abstimmen. Ob ein vor Inkrafttreten erstelltes Gutachten Bestandsschutz genießt, lässt sich derzeit nicht sagen, weil die Anwendungsregel offen ist. Ein früher Zeitpunkt der Gutachtenerstellung bietet daher keine Sicherheit, verbessert aber die Planbarkeit.
Die Mehr-AfA beträgt hier 6.000 € jährlich. Das Gesamtabschreibungsvolumen bleibt gleich; es verschiebt sich zeitlich nach vorn und endet nach 25 Jahren. Wird die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, mindert die höhere AfA die Anschaffungskosten und erhöht den Gewinn nach § 23 EStG (siehe Spekulationssteuer). Grundlagen zur Gebäudeabschreibung: AfA bei Immobilien.
Die Vorschrift erlaubt, die Gebäude-AfA nach einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer zu bemessen, wenn diese kürzer ist als die typisierte Nutzungsdauer von 33⅓, 40 oder 50 Jahren. Es handelt sich um ein Wahlrecht des Steuerpflichtigen.
Die Beweislast trägt der Steuerpflichtige. Er muss die kürzere Nutzungsdauer objektbezogen darlegen und nachweisen, in der Praxis meist durch ein Sachverständigengutachten.
Nein. Nach dem BFH-Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) kann jede im Einzelfall geeignete Darlegungsmethode genutzt werden. Das Gutachten muss die maßgeblichen Einflussgrößen nachvollziehbar herleiten.
Die bloße Übernahme genügt nicht. Nach dem BFH-Urteil vom 23.01.2024 (IX R 14/23) muss das Gutachten die kürzere Nutzungsdauer ausdrücklich und anhand objektspezifischer Determinanten herleiten.
Nein. Das BMF hat es mit Schreiben vom 01.12.2025 aufgehoben. Die Anforderungen richten sich seitdem nach der BFH-Rechtsprechung.
Der Bundesrat hat am 25.09.2026 eine Einschränkung vorgeschlagen: Die kürzere Nutzungsdauer müsste bereits bei Fertigstellung bestehen. Das ist noch kein geltendes Recht. Die Bundesregierung hat eine Prüfung angekündigt; das Gesetzgebungsverfahren läuft.
§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG bleibt ein legitimes Instrument, setzt aber einen belastbaren, objektbezogenen Nachweis voraus. Entscheidend sind Methodik, Ortstermin und Konsistenz mit der Kaufpreisaufteilung. Der Rechtsstand ist wegen des Gesetzgebungsverfahrens zum JStG 2026 zeitkritisch; Eigentümer sollten ihre Objekte jetzt prüfen und den Verlauf beobachten. Schiffer Immobilienbewertung erstellt Restnutzungsdauergutachten durch André Schiffer, Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Bereits vorliegende Gutachten prüft die Gutachtenüberprüfung auf Belastbarkeit.
Schiffer Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
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Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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