Ein Restnutzungsdauergutachten ist für Vermieter und Immobilieninvestoren ein wirksames Instrument zur Steueroptimierung. Während das Finanzamt standardmäßig von langen Nutzungsdauern ausgeht (50 Jahre bei Gebäuden mit Fertigstellung vor 2023, 33 Jahre bei Neubauten ab 01.01.2023), entspricht dies häufig nicht der tatsächlichen wirtschaftlichen oder technischen Lebensdauer einer Immobilie. Ein fachgerecht erstelltes Restnutzungsdauergutachten kann hier erhebliche Steuervorteile ermöglichen.
Was ist ein Restnutzungsdauer Gutachten für das Finanzamt?
Ein Restnutzungsdauergutachten für das Finanzamt ist eine fachgutachterliche Stellungnahme, die die verbleibende wirtschaftliche und technische Nutzungsdauer einer Immobilie objektiv ermittelt. Im Gegensatz zu einem allgemeinen Verkehrswertgutachten liegt der Fokus ausschließlich auf der Bestimmung der Restnutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
Das Gutachten dient als Nachweis gegenüber dem Finanzamt, dass die tatsächliche Nutzungsdauer einer Immobilie kürzer ist als die gesetzlich typisierten 50 Jahre (bei Gebäuden mit Fertigstellung vor dem 01.01.2023) bzw. 33 Jahre (bei Neubauten ab dem 01.01.2023). Dadurch können Eigentümer höhere jährliche Abschreibungsbeträge geltend machen und ihre Steuerlast unmittelbar reduzieren.
Unterschied zu anderen Gutachtenarten
Während ein Verkehrswertgutachten den aktuellen Marktwert einer Immobilie ermittelt, konzentriert sich das Restnutzungsdauergutachten ausschließlich auf die steuerrechtlich relevante Nutzungsdauer. Die bloße Übernahme einer Restnutzungsdauer aus einem Verkehrswertgutachten wird vom Finanzamt nicht als ausreichender Nachweis anerkannt – dies stellte das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 ausdrücklich klar.
Rechtliche Grundlagen und BMF-Schreiben vom 22.02.2023
Die rechtliche Basis für das Restnutzungsdauergutachten bildet § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Diese Vorschrift räumt Steuerpflichtigen ein Wahlrecht ein: Statt der typisierten Abschreibungssätze können sie nachweisen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer ihrer Immobilie kürzer ist.
Das Bundesfinanzministerium konkretisierte am 22.02.2023 die Anforderungen an solche Gutachten. Auslöser war ein Urteil des Bundesfinanzhofs vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19), das Steuerpflichtigen weitreichende Nachweismöglichkeiten einräumte. Das BMF reagierte mit strengeren Vorgaben, um einheitliche Standards zu schaffen.
Kernaussagen des BMF-Schreibens
Das BMF-Schreiben legt fest, dass ein Restnutzungsdauer Gutachten für das Finanzamt folgende Anforderungen erfüllen muss:
- Sachverständigenqualifikation: Das Gutachten muss von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung oder von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachter erstellt werden.
- Individuelle Objektanalyse: Der alleinige Verweis auf die Modellansätze der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) reicht nicht aus. Das Gutachten muss sich konkret mit den individuellen Gegebenheiten des bewerteten Objekts auseinandersetzen.
- Maßgebliche Determinanten: Das Gutachten muss Rückschlüsse auf die für die Nutzungsdauer relevanten Faktoren ermöglichen, insbesondere technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen.
- Vor-Ort-Besichtigung: Obwohl keine gesetzliche Pflicht besteht, empfiehlt das BMF ausdrücklich eine persönliche Objektbesichtigung durch den Sachverständigen. Finanzämter lehnen Gutachten ohne Besichtigung häufig ab.
Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Restnutzungsdauer Gutachten fürs Finanzamt ist besonders bei folgenden Immobilien wirtschaftlich sinnvoll:
- Altbauten vor 1980: Objekte mit ursprünglichem Baujahr vor 1980, die keine umfassende Modernisierung erfahren haben, weisen oft erhebliche Abnutzungserscheinungen auf.
- Sanierungsstau: Immobilien mit aufgeschobenem Instandhaltungsbedarf oder größeren Baumängeln haben eine deutlich verkürzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer.
- Veraltete Gebäudetechnik: Objekte mit veralteter Heizungs-, Elektro- oder Sanitärinstallation, bei denen eine Erneuerung unwirtschaftlich ist.
- Wirtschaftliche Entwertung: Gebäude mit ungünstigen Grundrissen oder schlechter Energieeffizienz, bei denen eine Kernsanierung wirtschaftlich unzumutbar wäre. Im Jahr 2025 ist dieser Nachweis der "wirtschaftlichen Abbruchreife" oft das entscheidende Argument, wenn die rein technische Lebensdauer noch länger wäre.
- Denkmalschutz: Denkmalgeschützte Immobilien mit eingeschränkten Modernisierungsmöglichkeiten können oft eine verkürzte Nutzungsdauer nachweisen.
Hinweis zur degressiven AfA: Seit dem Wachstumschancengesetz steht Investoren bei Neubauten ab 2024 unter bestimmten Voraussetzungen auch die degressive Abschreibung zur Verfügung. Ein Restnutzungsdauergutachten ist ein eigenständiges Instrument zur Erhöhung des linearen Abschreibungssatzes und ist insbesondere für Käufer von Bestandsimmobilien das entscheidende Werkzeug, da für diese die degressive Neubau-AfA in der Regel nicht zur Verfügung steht.
Beispielrechnung Steuerersparnis
Bei einer Immobilie mit Anschaffungskosten von 400.000 Euro (Gebäudeanteil) ergibt sich folgende Rechnung:
- Standardabschreibung (2 %): 8.000 Euro jährlich
- Verkürzte Nutzungsdauer (25 Jahre, 4 %): 16.000 Euro jährlich
- Zusätzliches AfA-Volumen jährlich: 8.000 Euro
- Steuerersparnis bei 40 % Steuersatz: 3.200 Euro jährlich
Die Kosten für ein qualifiziertes Restnutzungsdauergutachten für das Finanzamt liegen bei SCHIFFER-Immobilienbewertung ab 910,– € (inkl. Mehrwertsteuer) und amortisieren sich damit meist bereits im ersten Jahr.
Inhalt und Aufbau eines fachgerechten Gutachtens
Ein vom Finanzamt anerkanntes Restnutzungsdauergutachten umfasst folgende wesentliche Bestandteile:
Objektbeschreibung und Bestandsaufnahme
Die detaillierte Beschreibung des Objekts bildet die Grundlage. Sie umfasst Baujahr, Bauweise, Gebäudetyp, Wohn- bzw. Nutzflächen sowie die Lage. Eine Fotodokumentation veranschaulicht den aktuellen Zustand.
Zustandsanalyse der Bausubstanz
Der Sachverständige bewertet den Zustand tragender Bauteile, der Gebäudehülle, der Dachkonstruktion sowie aller haustechnischen Anlagen. Mängel, Verschleißerscheinungen und Modernisierungsrückstände werden dokumentiert.
Ermittlung der Restnutzungsdauer
Die Berechnung erfolgt nach anerkannten Bewertungsverfahren unter Berücksichtigung von technischem Verschleiß, wirtschaftlicher Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen. Das Modell der ImmoWertV dient als Ausgangsbasis, wird aber um objektspezifische Faktoren ergänzt.
Entscheidend für die Anerkennung durch das Finanzamt ist der Nachweis der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit einer Sanierung. Es reicht nicht aus, nur technische Mängel aufzulisten, das Gutachten muss darlegen, dass eine Instandsetzung wirtschaftlich nicht mehr vertretbar ist oder eine Abbruchabsicht besteht. Dieser Aspekt hat in Betriebsprüfungen 2025 erheblich an Bedeutung gewonnen.
Begründung und Nachnutzungspotenzial
Das BMF-Schreiben fordert ausdrücklich die Bewertung möglicher alternativer Nutzungen. Der Gutachter muss darlegen, ob und inwieweit eine Nachfolgenutzung die Restnutzungsdauer beeinflussen könnte.
Häufige Fehler und Ablehnungsgründe
Das Finanzamt lehnt Restnutzungsdauer Gutachten aus verschiedenen Gründen ab. Die häufigsten Fehlerquellen sind:
- Fehlende Sachverständigenqualifikation: Gutachten von nicht zertifizierten Personen werden konsequent abgelehnt. Seit dem BMF-Schreiben 2023 ist die Qualifikation nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder als öffentlich bestellter Sachverständiger zwingend erforderlich.
- Schematische Anwendung von Rechenmodellen: Die bloße Übernahme von ImmoWertV-Tabellenwerten ohne individuelle Würdigung des Objekts genügt nicht. Das Finanzamt erwartet eine fundierte Einzelfallbetrachtung.
- Fehlende Objektbesichtigung: Desktop-Bewertungen oder reine Online-Gutachten werden regelmäßig abgelehnt. Die persönliche Inaugenscheinnahme durch den Sachverständigen ist zwar keine gesetzliche Pflicht, aber faktisch unverzichtbar.
- Unzureichende Dokumentation: Fehlende Fotodokumentation, unvollständige Zustandsbeschreibungen oder pauschale Bewertungen führen zur Ablehnung.
Aktuelle Rechtsprechung 2026
Die Rechtsprechung der Finanzgerichte stärkt die Position von Immobilieneigentümern. Mehrere aktuelle Urteile bestätigen, dass das Finanzamt sachverständige Gutachten zur Restnutzungsdauer anerkennen muss:
Verwaltungspraxis vs. Rechtsprechung: Ein wichtiger Unterschied
Diese Urteile zeigen: Die Gerichte interpretieren die Anforderungen großzügiger als die Finanzverwaltung. Während der BFH keine gesetzliche Zertifizierungspflicht sieht, hat das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 diese Anforderung für die Verwaltungspraxis verbindlich gemacht.
In der Praxis bedeutet dies: Ohne Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder als öffentlich bestellter Sachverständiger lehnt das Finanzamt Gutachten zunächst ab, auch wenn vor Gericht gute Erfolgsaussichten bestehen würden. Der "Weg des geringsten Widerstands" für Steuerpflichtige ist daher ein von vornherein den BMF-Vorgaben entsprechendes Gutachten durch einen zertifizierten Sachverständigen. Dies vermeidet langwierige Einspruchs- und Klageverfahren, selbst wenn man rechtlich im Recht wäre.
Jahressteuergesetz 2024: Geplante Verschärfungen abgewendet
Ursprünglich sollten im Jahressteuergesetz 2024 erhebliche Einschränkungen bei der Anerkennung verkürzter Restnutzungsdauern in Kraft treten. Geplant war:
- Verkürzte Restnutzungsdauer nur bei weniger als 10 Jahren verbleibender Nutzungsdauer
- Verpflichtende Vor-Ort-Besichtigung durch den Sachverständigen
- Pflicht zur Stellungnahme zur Bausubstanz
Diese Verschärfungen wurden vom Bundesrat am 22.11.2024 gestoppt und sind nicht in Kraft getreten. Für Immobilienbesitzer bedeutet dies: Die bisherige Rechtslage gilt unverändert fort. Auch 2025 und 2026 können verkürzte Abschreibungszeiträume unabhängig von der konkreten Restnutzungsdauer geltend gemacht werden.
Trotz dieser positiven Entwicklung verlangt das Finanzamt weiterhin eine hohe Begründungstiefe. Die "reine Modellrechnung" nach ImmoWertV ohne individuelle Objektwürdigung reicht auch 2025 nicht aus – das BMF-Schreiben von 2023 gilt unverändert fort und wird in Betriebsprüfungen streng angewendet.
SCHIFFER Restnutzungsdauergutachten: Finanzamt konforme Expertise
Als zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung erstellt SCHIFFER Immobiliensachverständige GmbH Restnutzungsdauergutachten, die den Anforderungen des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 vollumfänglich entsprechen.
Unsere Qualitätsmerkmale
- Zertifizierte Sachverständige: Alle Gutachten werden von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachtern erstellt und geprüft.
- Objektbesichtigung: Jedes Gutachten basiert auf einer persönlichen Vor-Ort-Besichtigung durch unsere Sachverständigen mit detaillierter Dokumentation.
- Individuelle Objektanalyse: Wir erstellen keine Pauschal- oder Modellgutachten, sondern berücksichtigen die spezifischen Besonderheiten jeder Immobilie.
- Rechtssichere Dokumentation: Unsere Gutachten erfüllen alle formalen und inhaltlichen Anforderungen des BMF-Schreibens und berücksichtigen aktuelle Rechtsprechung.
- Deutschlandweite Verfügbarkeit: Mit Standorten in Düsseldorf, Köln, Essen und weiteren Städten decken wir bereits einige Bundesgebiet ab. Wir erstellen jedoch Gutachten deutschlandweit. Sprechen Sie uns hierzu gerne an!
Zusammenfassend: Steuervorteile nutzen mit professionellem Gutachten
Ein fachgerecht erstelltes Restnutzungsdauer Gutachten für das Finanzamt ermöglicht erhebliche Steuerersparnisse durch höhere Abschreibungsbeträge. Die Anforderungen an solche Gutachten sind durch das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 präzisiert worden, entscheidend sind die Sachverständigenqualifikation, die individuelle Objektanalyse und insbesondere der Nachweis der Unwirtschaftlichkeit einer Sanierung.
Die geplanten Verschärfungen im Jahressteuergesetz 2024 wurden nicht umgesetzt, sodass Immobilienbesitzer auch 2026 von diesem steuerlichen Gestaltungsinstrument profitieren können. Dennoch: Das Finanzamt verlangt weiterhin eine hohe Begründungstiefe und akzeptiert keine pauschalen Modellrechnungen. Bei sachgerechter Erstellung durch zertifizierte Sachverständige und unter Beachtung der aktuellen Rechtsprechung stehen die Chancen auf Anerkennung sehr gut, ohne das Risiko langwieriger Gerichtsverfahren.
Gerade bei Altbauten, Objekten mit Sanierungsstau oder nachweisbarer wirtschaftlicher Entwertung lohnt sich die Investition in ein qualifiziertes Immobiliengutachten. Die Steuerersparnis übersteigt die Gutachtenkosten in der Regel bereits im ersten Jahr deutlich.
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