Wann ist eine Bewertung von Ackerland erforderlich?
Eine professionelle Bewertung von Ackerland wird in verschiedenen Situationen notwendig:
Eigentumswechsel: Bei Verkauf, Schenkung oder Erbschaft muss der Grundbesitzwert gemäß § 194 BauGB ermittelt werden. Auch für die Verpachtung oder Beleihung durch Banken ist eine Wertermittlung Voraussetzung.
Schadensfälle: Nach Bränden, Naturkatastrophen oder anderen Schadensereignissen dient ein Gutachten als Grundlage für Versicherungsleistungen und Entschädigungen.
Belastungen und Rechte: Wertminderungen durch Wegerecht, Leitungsrechte oder andere Dienstbarkeiten erfordern eine sachverständige Bewertung.
Umnutzung: Soll Ackerland in Bauland umgewandelt werden oder sind Infrastrukturmaßnahmen geplant, muss der aktuelle Verkehrswert ermittelt werden.
Für eine gerichtsfeste und von Behörden anerkannte Bewertung empfehlen wir, einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen zu beauftragen. SCHIFFER Immobiliensachverständige erstellt bundesweit Verkehrswertgutachten für landwirtschaftliche Flächen.
Welche Wertermittlungsverfahren kommen zum Einsatz?
Je nach Bewertungsanlass und Art des landwirtschaftlichen Betriebs werden unterschiedliche Verfahren herangezogen:
- Vergleichswertverfahren: Bei ausreichend vielen Vergleichspreisen aus aktuellen Verkäufen ähnlicher Flächen in vergleichbarer Lage liefert das Vergleichswertverfahren die zuverlässigsten Ergebnisse.
- Ertragswertverfahren: Bleibt das Ackerland nach der Bewertung landwirtschaftlich genutzt, eignet sich das Ertragswertverfahren am besten. Hier wird der nachhaltig erzielbare Reinertrag kapitalisiert.
- Sachwertverfahren: Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn neben der Fläche auch Wirtschaftsgebäude, Maschinen, Viehbestand und Vorräte bewertet werden müssen.
Bei landwirtschaftlichen Betrieben reicht eine reine Bodenschätzung nicht aus. Auch Gebäude, Außenanlagen, Inventar und betriebliche Strukturen fließen in die Gesamtbewertung ein.
Ackerfläche oder Grünlandfläche: Die Nutzungsart entscheidet
Die landwirtschaftlichen Flächen werden nach ihrer tatsächlichen Nutzung klassifiziert:
Ackerland: Regelmäßig bearbeitete Flächen für den Anbau von Getreide, Gemüse, Obst, Futterpflanzen oder Energiepflanzen. Der Boden wird gepflügt, bestellt und gedüngt.
Grünland: Dauerkulturen wie Wiesen, Weiden oder Flächen zur Heugewinnung. Diese werden nicht umgebrochen und dienen vorrangig der Viehfütterung.
Die Nutzungsart ist entscheidend für die Bewertungsmethode. Für Ackerland gelten andere Schätzungsrahmen als für Grünland. In regelmäßigen Abständen wird die Nutzungsart neu bewertet, wobei die überwiegende tatsächliche Nutzung ausschlaggebend ist.
Wie wird die Ertragsfähigkeit von Ackerland ermittelt?
Die Grundlage der Bewertung bildet das Bodenschätzungsgesetz, das eine einheitliche Bewertung landwirtschaftlicher Flächen nach objektiven Kriterien vorschreibt.
Die drei Klassenzeichen für Ackerland
Bodenart: Unterschieden wird zwischen Sand, Lehm, Ton und Moor mit entsprechenden Zwischenstufen (z. B. lehmiger Sand = lS, sandiger Lehm = sL, schwerer Lehm = L). Die Tiefe der Untersuchung richtet sich nach der Durchwurzelungstiefe der Kulturen.
Zustand (Fruchtbarkeit): Eine Skala von 1 (höchste Fruchtbarkeit) bis 7 (geringste Fruchtbarkeit) bewertet die Bodengüte. Faktoren sind Humusgehalt, Durchlässigkeit, Wasserspeichervermögen und Durchwurzelbarkeit.
Geologische Entstehung: Die Herkunft des Bodens wird durch Buchstabenkürzel angegeben:
- Al = Alluvium (Ablagerungen an ehemaligen Seen/Flüssen, meist sehr fruchtbar)
- Lö = Löss (hervorragende Wasserspeicherung und Nährstoffversorgung)
- D = Diluvium (Gletscherablagerungen aus der Eiszeit)
- V = Verwitterungsböden
- Vg = stark steinige Verwitterungs- und Gesteinsböden
Beispiel: Die Klassifizierung „sL 3 Al" beschreibt einen sandigen Lehmboden mit guter Fruchtbarkeit (Stufe 3) aus alluvialen Ablagerungen.
Bodenschätzung: Von der Bodenzahl zur Ackerzahl
Der Bewertungsprozess erfolgt in mehreren Schritten:
Schritt 1: Bestimmung der Bodenzahl
Aus den drei Klassenzeichen wird anhand des Ackerschätzungsrahmens die Bodenzahl ermittelt. Die Skala reicht von 1 (schlechteste Qualität) bis 100 (bestmögliche Bodengüte).
Schritt 2: Berechnung der Ackerzahl
Die Ackerzahl basiert auf der Bodenzahl und wird durch Zu- oder Abschläge für klimatische und topografische Faktoren angepasst:
- Temperatur und Niederschlagsmengen
- Geländegestaltung (Hanglage, Exposition)
- Waldschatten oder Windexposition
Bewertung: Ackerzahlen zwischen 40 und 60 kennzeichnen gute Böden, Werte über 60 sehr gute und ertragreiche Flächen.
Schritt 3: Ermittlung der Ertragsmesszahl
Die Ertragsmesszahl ist die zentrale Kennzahl für den Grundbesitzwert und wird nach folgender Formel berechnet:
Ertragsmesszahl = Ackerzahl × Ackerfläche in Ar
Beispielrechnung:
- Ackerzahl: 55
- Ackerfläche: 150 Ar (entspricht 15.000 m²)
- Ertragsmesszahl = 55 × 150 = 8.250
Diese Ertragsmesszahl wird im Grundstücksverzeichnis eingetragen und dient als wichtige Basis für die Ermittlung des Verkehrswertes sowie für steuerliche Bewertungen, Versicherungsbeiträge und Entschädigungszahlungen.
Steuerliche Aspekte bei Ackerland
Ob beim Verkauf von Ackerland Steuern anfallen, hängt von mehreren Faktoren ab:
Betriebsvermögen: Gehört das Ackerland zu einem aktiven landwirtschaftlichen Betrieb, wird nur der Veräußerungsgewinn (Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten) besteuert.
Privatvermögen: Bei privat gehaltenem Ackerland greift die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Liegt der Erwerb mehr als zehn Jahre zurück, ist der Verkauf steuerfrei.
Besonderheiten im Erbfall
Für landwirtschaftliche Betriebe gilt im Erbfall die Verschonungsregelung nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz:
- Der landwirtschaftliche Teil kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerbegünstigt oder steuerfrei übertragen werden
- Der gewerbliche Teil wird regulär besteuert
- Verpflichtung zur Fortführung des Betriebs über einen bestimmten Zeitraum
- Ziel: Verhinderung der Zerschlagung landwirtschaftlicher Betriebe
Die steuerliche Behandlung von geerbtem oder geschenktem Ackerland ist komplex. Wir empfehlen eine frühzeitige Beratung durch einen Steuerberater in Kombination mit einem sachverständigen Gutachten zur Immobilienbewertung.
Häufige Fragen zur Bewertung von Ackerland
Kann Ackerland in Bauland umgewandelt werden?
Ob eine Umwandlung möglich ist, ergibt sich aus dem Flächennutzungsplan der Gemeinde. Zwischen Ackerland und Bauland liegen mehrere Zwischenstufen. Eine Ausweisung als Bauerwartungsland oder die Aufstellung eines Bebauungsplans kann den Wert erheblich steigern.
Wo finde ich Informationen zur Nutzungsart meiner Fläche?
Der Bebauungsplan und der Flächennutzungsplan Ihrer Gemeinde geben Auskunft über die planungsrechtliche Einordnung. Auch der Grundbuchauszug und das Liegenschaftskataster enthalten relevante Informationen.
Was kostet eine professionelle Bewertung von Ackerland?
Die Kosten richten sich nach Flächengröße, Komplexität der Bewertung und Umfang des Gutachtens. Unsere Verkehrswertgutachten beginnen ab 2.975,– € inkl. Mehrwertsteuer.
Welche Unterlagen benötige ich für eine Bewertung?
Für eine fundierte Wertermittlung sind folgende Dokumente hilfreich:
- Grundbuchauszug mit Flurstücksnummern
- Katasterunterlagen und Flächenangaben
- Bodenschätzungsergebnisse
- Pachtverträge (falls vorhanden)
- Informationen zu Belastungen oder Rechten Dritter
Zusammenfassend: Professionelle Bewertung sichert faire Verkaufspreise
Die Bewertung von Ackerland erfordert Fachwissen über bodenschätzungsrechtliche Verfahren, steuerliche Besonderheiten und den regionalen Bodenmarkt. Eine fundierte Wertermittlung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen schützt vor Fehleinschätzungen und bildet eine solide Verhandlungsgrundlage.
SCHIFFER Immobiliensachverständige erstellt gerichtsfeste Gutachten für landwirtschaftliche Flächen nach § 194 BauGB. Unsere Sachverständigen sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und verfügen über umfassende Marktkenntnisse.
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