Das Ertragswertverfahren ermittelt anhand von Mieteinnahmen den Verkehrswert einer Immobilie. Dieser Artikel beleuchtet, bei welchen Immobilien es bevorzugt eingesetzt wird, warum es auch zur Unternehmensbewertung genutzt wird und wie man den Ertragswert mit unserem kostenlosen Rechner selbst berechnen kann.
Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eine von drei Herangehensweisen bei der Wertermittlung von Immobilien durch ein Verkehrswertgutachten.
Das vereinfachte Ertragswertverfahren ermittelt den Ertragswert anhand aktueller Miet- und Pachteinnahmen, der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins. Addiert man den ermittelten Wert mit dem Grundstückswert, der auf Bodenrichtwerten basiert, berechnet man den Verkehrswert einer Immobilie.
Ertragswertverfahren: Kostenloser Rechner
Unser kostenloser Rechner ermittelt durch ein vereinfachtes Ertragswertverfahren einen geschätzten Verkehrswert einer Immobilie.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass nur Verkehrswertgutachten von zertifizierten Immobiliengutachtern vom Finanzamt oder Gerichten akzeptiert werden.
Ertragswertverfahren Rechner
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Berechnete Werte
So funktioniert die Berechnung beim Ertragswertverfahren
Die Berechnung des Ertragswertverfahrens zur Immobilienbewertung funktioniert anhand folgender Formel:
- Bodenwert ermitteln: Grundstücksfläche x Bodenrichtwert = Bodenwert
- Jahresreinertrag = Mieteinnahmen (pro Jahr) - Bewirtschaftungskosten (pro Jahr)
- Gebäudereinertrag = Jahresreinertrag - Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)
- Gebäudeertragswert ermitteln durch Berechnung des Vervielfältiger, einem Faktor basierend auf der Restnutzungsdauer der Immobilie
Nach der Berechnung des Ertragswert der Immobilie, addiert man diesen mit dem ermittelten Bodenwert. Dies berechnet den Verkehrswert der Immobilie.
Beispiel: Berechnung des Ertragswertverfahren
Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Ertragswertverfahren wird vor allem bei Immobilien angewendet, deren Wert sich aus zukünftigen Einnahmen ableiten lässt. Dazu zählen:
- Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen
- Vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser
- Büro- und Geschäftsgebäude
- Gemischt genutzte Immobilien
- Spezialimmobilien wie Krankenhäuser oder Hotels
Häufig wird es auch zur Unternehmensbewertung genutzt. Für kommunale und öffentliche Gebäude wie Schulen oder kulturelle Einrichtungen ist es jedoch ungeeignet. Hier kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz, da diese Immobilien keine Erträge erwirtschaften.
Wann lohnt sich ein Sachwertverfahren statt einem Ertragswertverfahren?
Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem dann, wenn die Immobilie nicht als Kapitalanlage mit Absicht auf zukünftige Rendite genutzt wird. Besonders bei selbstgenutzten Immobilien wie Einfamilienhäusern, Spezialimmobilien wie Kirchen oder öffentlichen Gebäuden wird das Sachwertverfahren bevorzugt. Es wird auch statt einem Vergleichswertverfahren eingesetzt, wenn die Immobilie in einem ländlichen oder strukturschwachen Gebiet liegt, wo es keine ausreichende Datenlage über Verkaufspreise gibt.
