Checkliste: Diese Schritte sind vor dem Verkauf notwendig
Erbverhältnisse klären
- Sind Sie Alleinerbe oder Teil einer Erbengemeinschaft?
- Liegt ein Testament vor?
- Bei Erbengemeinschaft: Besteht Einigkeit über den Verkauf?
Grundbuch prüfen
- Grundbuchauszug anfordern
- Lasten, Grundschulden und Rechte Dritter identifizieren
- Erbnachweis vorlegen und Grundbucheintrag berichtigen lassen
Wichtiger Spartipp: Die Berichtigung des Grundbucheintrags innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist gebührenfrei. Danach fallen Notar- und Gerichtskosten in voller Höhe an. Diese Frist sollten Sie unbedingt nutzen.
Steuerliche Situation analysieren
- Kaufdatum der Immobilie durch den Erblasser ermitteln
- Nutzungsart prüfen (Eigennutzung oder Vermietung)
- Spekulationsfrist berechnen: Liegen zehn Jahre zwischen Erwerb und Verkauf?
Immobilienbewertung durchführen
- Aktuellen Verkehrswert ermitteln lassen
- Bei älteren Gutachten Aktualisierung prüfen
- Verkehrswertgutachten kann Erbschaftssteuer senken
Die steuerliche Bewertung durch das Finanzamt liegt häufig über dem tatsächlichen Verkehrswert. Ein professionelles Gutachten schafft hier Klarheit und Einsparpotenzial.
Spekulationssteuer: Wann Sie zahlen müssen
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie kann neben der Erbschaftssteuer eine weitere Steuerlast entstehen: die Spekulationssteuer gemäß § 23 Einkommensteuergesetz (EstG).
Nutzungsart und Besitzdauer entscheiden
Eigennutzung durch den Erblasser: Keine Spekulationssteuer, unabhängig von der Besitzdauer
Vermietung: Spekulationssteuer fällt an, wenn die Zehnjahresfrist nicht erfüllt ist
Wichtig: Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem notariellen Kaufvertrag des Erblassers, nicht mit dem Erbzeitpunkt. Sie als Erbe treten in die Besitzzeit des Verstorbenen ein.
Beispiel zur Spekulationsfrist
Ihr Vater kaufte eine vermietete Wohnung am 15. März 2016 und verstarb im August 2024. Sie verkaufen im Januar 2025. Da zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, fällt Spekulationssteuer an. Die Frist wäre erst am 16. März 2026 erfüllt.
Tipp: Wenn möglich, warten Sie mit dem Verkauf bis zur vollständigen Erfüllung der Zehnjahresfrist.
Berechnung der Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer wird auf den Veräußerungsgewinn erhoben und mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Berechnung:
Veräußerungsgewinn der Immobilie = Verkaufspreis - Anschaffungskosten - Verkaufskosten
Der Begriff "Anschaffungskosten" im Erbfall meint den ursprünglichen Kaufpreis des Erblassers, der um die über die Jahre in Anspruch genommene Abschreibung (AfA) für das vermietete Gebäude gemindert werden muss. Dies erhöht den steuerpflichtigen Gewinn.
Beispielrechnung
Ausgangssituation:
- Ihr Vater erwarb 2018 ein Mehrfamilienhaus für 320.000 Euro
- Vollständig vermietet seit Kauf
- Sie verkaufen 2024 für 480.000 Euro
- Maklercourtage: 4,5 % = 21.600 Euro
- Ihr Steuersatz: 38 %
Berechnung:
Spekulationssteuer: 138.400 Euro × 0,38 = 52.592 Euro
Die Spekulationssteuer erhöht Ihre Einkommensteuerlast erheblich. Planen Sie entsprechende Rücklagen aus dem Verkaufserlös ein.
Ausnahmen: Wann der Verkauf steuerfrei bleibt
Nicht jeder Immobilienverkauf nach einer Erbschaft ist steuerpflichtig. Unter bestimmten Bedingungen – etwa nach Ablauf der Zehnjahresfrist, bei Eigennutzung oder unentgeltlicher Überlassung an Kinder – bleibt der Verkauf vollständig steuerfrei.
Zehnjahresfrist erfüllt
Der Erblasser hat die Immobilie vor mindestens zehn Jahren erworben (Stichtag: notarieller Kaufvertrag).
Eigennutzung durch den Erblasser
Der Verstorbene hat die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt – unabhängig von der Besitzdauer.
Eigennutzung durch Sie als Erbe (Dreijahresfrist)
Sie oder der Erblasser haben die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren ununterbrochen zu eigenen Wohnzwecken genutzt
Besonderheit: Es zählen angebrochene Kalenderjahre. Eine tatsächliche Wohndauer von deutlich weniger als drei vollen Jahren kann bereits genügen.
Beispiel: Einzug im Dezember 2023, Verkauf im Januar 2025. Tatsächliche Wohndauer: ca. 14 Monate. Abgedeckte Kalenderjahre: 2023, 2024, 2025 = Drei Jahre → Dreijahresfrist erfüllt!
Unentgeltliche Überlassung an Kinder
Sie haben die Immobilie einem leiblichen oder adoptierten Kind mietfrei zur Verfügung gestellt, das dort drei Kalenderjahre seinen Lebensmittelpunkt hatte.
Verkauf ohne Gewinn
Der Verkaufserlös (abzüglich aller Kosten) ist niedriger als der ursprüngliche Kaufpreis des Erblassers.
Freigrenze
Gewinne unter 1.000 Euro (bis Ende 2023 waren es 600 Euro) aus allen privaten Veräußerungsgeschäften zusammen sind steuerfrei. Achtung: Freigrenze, kein Freibetrag – bei 1.001 Euro ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig.
Kosten beim Verkauf
Maklercourtage: 3,5 bis 7,14 % des Kaufpreises (kann steuermindernd angesetzt werden)
Beispiel Vermarktungskosten bei Eigenvermarktung:
- Professionelle Fotos: 200-500 Euro
- Grundrisse: 150-300 Euro
- Energieausweis: 80-150 Euro
- Verkehrswertgutachten: ab 1.500 Euro
Grundschuldlöschung:
- Ablösung der Restschuld
- Notar- und Grundbuchkosten: ca. 0,4 % des Grundschuldbetrags
Instandsetzungen: Erhöhen die Verkaufschancen, können aber nicht von der Spekulationssteuer abgezogen werden.
Erbengemeinschaft: Verkauf gemeinsam meistern
Bei mehreren Erben entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Alle Entscheidungen erfordern Einstimmigkeit.
Aufteilung bei gemeinsamem Verkauf
Der Erlös wird entsprechend der Erbquoten aufgeteilt.
Beispiel: Drei Geschwister erben zu gleichen Teilen ein Haus mit Verkehrswert 450.000 Euro. Nach Maklerkosten (20.000 Euro) verbleiben 430.000 Euro, die zu je 143.333 Euro aufgeteilt werden.
Auszahlung einzelner Miterben
Möchte ein Erbe die Immobilie behalten, muss er die Miterben auszahlen.
Beispiel: Ehepaar mit zwei Kindern – Ehemann verstirbt. Ehefrau erbt 50 %, Kinder je 25 %.
Nachlass:
- Haus (Verkehrswert): 600.000 Euro
- Barvermögen: 120.000 Euro
- Aktiendepot: 80.000 Euro
- Gesamtnachlass: 800.000 Euro
Die Ehefrau muss 200.000 Euro an die Kinder auszahlen, um das Haus zu behalten.
Teilungsversteigerung
Können sich Erben nicht einigen, kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Der Erlös liegt meist 20-30 % unter dem Verkehrswert.
Alternative: Ein neutraler Sachverständiger als Mediator kann Konflikte entschärfen und Aufschluss über den korrekten Verkehrswert geben.
Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Erben stehen oft vor der Frage, ob sie eine Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen sollten. Jede Option hat steuerliche, finanzielle und emotionale Vor- und Nachteile, die sorgfältig gegeneinander abgewogen werden sollten.
Eigennutzung
Vorteile: Keine Miete, Eigenkapitalaufbau, steuerfreier Verkauf nach drei Jahren
Nachteile: Renovierungskosten, Auszahlung von Miterben nötig
Vermietung
Vorteile: Regelmäßige Einnahmen, steuerliche Vorteile durch AfA
Nachteile: Verwaltungsaufwand, Instandhaltungspflichten, oft geringe Rendite bei Einfamilienhäusern
Verkauf
Vorteile: Sofortige Liquidität, keine laufenden Verpflichtungen, bei Einhaltung der Fristen steuerfrei
Nachteile: Emotionale Trennung, möglicherweise Spekulationssteuer
Zusammengefasst: Verkauf strategisch planen
Der Verkauf einer geerbten Immobilie erfordert sorgfältige Planung. Die Spekulationssteuer lässt sich durch geschicktes Timing vollständig vermeiden.
Die wichtigsten Empfehlungen:
- Fristen genau berechnen
- Eigennutzung über drei Kalenderjahre erwägen
- Professionelle Bewertung einholen
- Erbengemeinschaft frühzeitig koordinieren
- Alle Verkaufskosten dokumentieren
Bei SCHIFFER Immobiliensachverständige GmbH unterstützen wir Sie mit gerichtsfesten Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige mit ISO/IEC 17024-Zertifizierung liefern wir Ihnen rechtssichere Grundlagen für Ihre Entscheidung.
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