Die Übertragung einer Eigentumswohnung zu Lebzeiten ist für viele Eigentümer eine sinnvolle Möglichkeit, die Nachfolge zu regeln, steuerliche Vorteile zu nutzen und familiäre Klarheit zu schaffen. Ob Sie Ihre Wohnung an Kinder, Enkel oder andere Angehörige überschreiben möchten, die rechtssicheren Rahmenbedingungen sind komplex. Dieser Artikel erklärt, welche Wege möglich sind, worauf Sie achten müssen und wie Sie sich absichern können.
Was bedeutet es, eine Wohnung zu überschreiben?
Wenn Eigentümer eine Wohnung überschreiben, übertragen sie das Eigentum an der Immobilie in der Regel unentgeltlich, also ohne Kaufpreis – auf eine andere Person. Meistens geschieht dies innerhalb der Familie, beispielsweise an Kinder oder Enkelkinder. Rechtlich wird diese Übertragung als Schenkung behandelt, sofern keine Gegenleistung erfolgt. Im Gegensatz zur Vererbung findet der Eigentumswechsel bereits zu Lebzeiten statt.
Unterschied zwischen Schenkung, Verkauf und Vererbung
Es gibt drei zentrale Wege, um das Eigentum an einer Wohnung zu übertragen:
Schenkung (Überschreibung):
Die Wohnung wird ohne Gegenleistung übertragen. Ein Schenkungsvertrag ist erforderlich und muss notariell beurkundet werden. Die Schenkung kann mit Rechten wie Wohnrecht oder Nießbrauch kombiniert werden, um den bisherigen Eigentümer abzusichern.
Verkauf:
Beim Verkauf wird ein Kaufpreis vereinbart, und der Eigentümer erhält eine finanzielle Gegenleistung. Auch hier ist ein notarieller Kaufvertrag notwendig. Anders als bei einer unentgeltlichen Schenkung in gerader Linie fällt beim Verkauf immer Grunderwerbsteuer an (Höhe variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %).
Vererbung:
Die Wohnung geht erst nach dem Tod des Eigentümers auf die Erben über. In diesem Fall wird keine Schenkungsteuer fällig, sondern Erbschaftsteuer. Die Freibeträge sind identisch, jedoch kann die Übertragung zu Lebzeiten strategisch sinnvoller sein.
Viele Eigentümer entscheiden sich bewusst für die Überschreibung zu Lebzeiten, um steuerliche Freibeträge gezielt zu nutzen, den Nachlass zu regeln und Erbstreitigkeiten zu vermeiden.
Gründe für die Überschreibung zu Lebzeiten
Es gibt mehrere Beweggründe, warum die Wohnungsüberschreibung eine kluge Entscheidung sein kann:
- Frühzeitige Nachlassregelung: Die Übertragung zu Lebzeiten schafft klare Eigentumsverhältnisse und vermeidet spätere Konflikte unter mehreren Erben.
- Steuerliche Vorteile: Jede begünstigte Person hat persönliche Freibeträge bei der Schenkungsteuer gemäß § 16 ErbStG. Diese können alle zehn Jahre erneut genutzt werden, durch geschickte Planung lassen sich erhebliche Steuerlasten vermeiden.
- Absicherung im Alter: Durch Vereinbarung eines Wohnrechts oder Nießbrauchs können Sie auch nach der Überschreibung in der Wohnung wohnen bleiben oder diese vermieten und Erträge erzielen.
Eigentumswohnung überschreiben: Besonderheiten gegenüber dem Haus
Während die rechtlichen Grundlagen für die Übertragung von Immobilien allgemein gelten, gibt es bei der Überschreibung einer Eigentumswohnung einige Besonderheiten zu beachten. Im Gegensatz zum freistehenden Einfamilienhaus ist die Wohnung Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) und unterliegt speziellen Regelungen – insbesondere der Teilungserklärung, dem Gemeinschaftseigentum und möglichen Sondernutzungsrechten.
Wenn Sie eine Eigentumswohnung überschreiben, übertragen Sie:
- das Sondereigentum an den Wohnräumen,
- den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (z. B. Treppenhaus, Fassade, Dach),
- bestehende Sondernutzungsrechte (z. B. für Kellerräume, Garten, Stellplätze).
Relevante rechtliche Aspekte bei der Eigentumswohnung
Teilungserklärung:
Die Teilungserklärung definiert, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum gehören und was Gemeinschaftseigentum ist. Sie sollte vor der Übertragung geprüft werden, da sie unter Umständen Regelungen enthält, die eine Übertragung einschränken oder bestimmte Zustimmungen erfordern.
Sondernutzungsrechte:
Oft sind Kellerräume, Gärten oder Stellplätze mit Sondernutzungsrechten verbunden. Diese Rechte sind häufig Bestandteil des Sondereigentums und müssen mit übertragen werden. Wird dies übersehen, kann der oder die Beschenkte wichtige Nutzungsrechte verlieren.
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG):
Mit der Übertragung der Wohnung und der Eintragung als neuer Eigentümer ins Grundbuch wird der neue Eigentümer automatisch Mitglied der WEG. Damit gehen alle Rechte und Pflichten über, wie die Beteiligung an Abstimmungen und die Zahlung des Hausgelds, einschließlich der Instandhaltungsrücklage.
Bei der Überschreibung einer Eigentumswohnung sollten Sie die Teilungserklärung, bestehende Beschlüsse der WEG und die aktuelle Höhe der Rücklagen prüfen lassen. Ein Verkehrswertgutachten berücksichtigt diese Faktoren und liefert eine belastbare Bewertungsgrundlage.
Absicherung durch Wohnrecht, Nießbrauch und Rückforderungsrechte
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung überschreiben, sei es an Kinder, Enkel oder andere Angehörige, sollten Sie sich rechtlich absichern. Schließlich geht es um einen bedeutenden Vermögenswert und oft auch um Ihre eigene Wohnsituation. Drei rechtliche Instrumente spielen dabei eine zentrale Rolle:
Das Wohnrecht
Das dingliche Wohnrecht gemäß § 1093 BGB erlaubt es dem bisherigen Eigentümer, lebenslang oder zeitlich befristet in der Wohnung zu wohnen, auch wenn er sie bereits überschrieben hat. Dieses Recht ist:
- nicht übertragbar,
- nicht vererbbar,
- nicht vermietbar.
Das Wohnrecht wird typischerweise im Grundbuch eingetragen und meist in Kombination mit einer Schenkung vereinbart – etwa wenn Eltern ihre Eigentumswohnung überschreiben, aber dennoch weiterhin dort wohnen möchten.
Der Nießbrauch
Der Nießbrauch gemäß § 1030 ff. BGB geht deutlich weiter: Er erlaubt dem bisherigen Eigentümer auch die wirtschaftliche Nutzung der Wohnung, etwa durch Vermietung und Vereinnahmung der Mieteinnahmen.
- Der Nießbrauch kann ebenfalls lebenslang eingeräumt werden.
- Der Nießbrauchsberechtigte hat die Pflicht, für Instandhaltung und Erhaltung der Immobilie zu sorgen.
- Steuerlich relevant: Die Erträge (z. B. Mieteinnahmen) stehen dem Nießbrauchsberechtigten zu und müssen von diesem versteuert werden.
Sowohl Wohnrecht als auch Nießbrauch mindern den steuerlich relevanten Wert der Schenkung. Ein Immobiliengutachten kann diese Belastungen korrekt bewerten und die Steuerlast dadurch erheblich senken.
Rückforderungsrechte im Vertrag
Neben Wohnrecht oder Nießbrauch sollte in jedem Übertragungsvertrag geregelt werden, unter welchen Umständen der Schenkende die Wohnung zurückfordern kann. Solche Rückforderungsrechte gemäß § 528 BGB schaffen Sicherheit und sind gerade in familiären Konstellationen wichtig.
Mögliche Rückforderungsgründe:
- Pflegebedürftigkeit: Wird der Schenkende pflegebedürftig und kann seine Versorgung nicht mehr selbst finanzieren, darf er unter bestimmten Voraussetzungen die Rückgabe der Wohnung verlangen.
- Scheidung des Beschenkten: Wird die Wohnung im Rahmen einer Ehe überschrieben, kann bei Scheidung ein Rückfallrecht greifen, um das Vermögen in der Familie zu erhalten.
- Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz des Beschenkten: So wird verhindert, dass die Wohnung in die Insolvenzmasse fällt.
- Grober Undank: Bei schwerem Fehlverhalten gegenüber dem Schenker kann ein Widerruf der Schenkung gerechtfertigt sein.
Diese Rückforderungsrechte müssen explizit im notariellen Schenkungsvertrag festgelegt werden. Im Streitfall bietet das dem Schenkenden eine tragfähige Rechtsgrundlage.
Welche Kosten entstehen bei der Überschreibung einer Wohnung?
Die Eigentumsübertragung einer Wohnung muss immer notariell beurkundet werden – unabhängig davon, ob sie im Rahmen eines Verkaufs oder als Schenkung erfolgt. Eine Wohnungsüberschreibung ohne Notar ist rechtlich nicht zulässig. Erst durch die notarielle Beurkundung kann die Änderung im Grundbuch erfolgen.
Der Notar rechnet seine Gebühren gemäß Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Die Bemessungsgrundlage für Notar- und Grundbuchkosten ist in der Regel der Verkehrswert der Wohnung.
Kostenübersicht:
Notarkosten: ca. 1,0 % des Immobilienwerts
Grundbuchkosten: ca. 0,5 % des Immobilienwerts
Verkehrswertgutachten: ab. 2.975 Euro
Schenkungsteuer – Freibeträge nutzen
Neben den Notargebühren und Grundbuchkosten kann auch Schenkungsteuer anfallen. Die gute Nachricht: Je nach Verwandtschaftsverhältnis gibt es Freibeträge gemäß § 16 ErbStG, die alle zehn Jahre erneut genutzt werden können.
Wird der Freibetrag überschritten, fällt Schenkungsteuer an. Die Steuersätze liegen je nach Steuerklasse und Wert zwischen 7 % und 50 %.
Beispielrechnung:
Eine Eigentumswohnung hat einen Verkehrswert von 450.000 Euro. Der Eigentümer überträgt sie auf sein Kind. Der Freibetrag beträgt 400.000 Euro. Es verbleiben 50.000 Euro, die versteuert werden müssen. Bei Steuerklasse I (7 %) ergibt sich eine Schenkungsteuer von 3.500 Euro.
Wird zusätzlich ein Nießbrauch eingeräumt, dessen Wert auf 80.000 Euro berechnet wird, reduziert sich der steuerpflichtige Wert auf 370.000 Euro – die Schenkung bleibt komplett steuerfrei.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll?
Die Überschreibung einer Eigentumswohnung ist ein bedeutender Schritt – emotional, rechtlich und finanziell. Ein Aspekt, der dabei oft unterschätzt wird, ist der tatsächliche Wert der Immobilie. Gerade bei Schenkungen innerhalb der Familie bildet der Verkehrswert gemäß § 194 BauGB die Grundlage für zahlreiche Entscheidungen: von der Steuer über die Vertragsgestaltung bis hin zur gerechten Aufteilung unter mehreren Erben.
Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bringt dabei entscheidende Vorteile:
- Transparenz und Rechtssicherheit – sowohl für Schenkende als auch für Beschenkte.
- Belastbare Grundlage für die Ermittlung der Schenkungsteuer und Anerkennung durch das Finanzamt.
- Korrekte Bewertung von Belastungen wie Nießbrauch, Wohnrecht oder Instandhaltungsrückständen, die den steuerlich relevanten Wert senken.
- Schutz vor Familienstreitigkeiten, wenn mehrere Erben beteiligt sind und ein gerechter Ausgleich geschaffen werden muss.
Insbesondere wenn Sie Ihre Wohnung an Enkel oder Kinder überschreiben, ein lebenslanges Nutzungsrecht eintragen lassen oder die Immobilie vermietet ist, ist eine objektive Bewertung durch einen zertifizierten Gutachter dringend zu empfehlen. Ohne ein solches Gutachten drohen unnötige Steuerzahlungen oder Konflikte mit dem Finanzamt , etwa dann, wenn ein zu hoher Wert angesetzt wurde oder keine nachvollziehbare Grundlage vorliegt.
Häufige Fragen zur Überschreibung von Wohnungen
Wie kann ich meine Eigentumswohnung überschreiben?
Um Ihre Wohnung rechtssicher zu übertragen, benötigen Sie einen notariell beurkundeten Schenkungsvertrag. Danach wird der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen. Zusätzlich können Sie Wohnrechte, Nießbrauch oder Rückforderungsrechte vereinbaren. Ein Verkehrswertgutachten hilft bei der steuerlichen Einordnung und sorgt für Gerechtigkeit – vor allem bei mehreren Erben.
Was kostet es, eine Wohnung zu überschreiben?
Die Kosten setzen sich aus Notarkosten (ca. 1 % des Immobilienwerts), Grundbuchkosten (ca. 0,5 %) und gegebenenfalls Kosten für ein Gutachten zusammen. Wenn Sie ein Wohnrecht oder Nießbrauch eintragen lassen, kommen zusätzliche Gebühren hinzu. Auch die Schenkungsteuer kann eine Rolle spielen, je nachdem, wie hoch der Wert der Wohnung ist und in welchem Verhältnis Sie zum Beschenkten stehen.
Muss ich beim Überschreiben meiner Wohnung Schenkungsteuer zahlen?
Das hängt vom Wert der Wohnung und vom Verwandtschaftsgrad ab. Innerhalb der Familie gelten hohe Freibeträge: Kinder erhalten beispielsweise 400.000 Euro steuerfrei, Enkel 200.000 Euro (wenn die Eltern noch leben). Wird dieser Freibetrag überschritten, fällt Schenkungsteuer an. Mit einem Verkehrswertgutachten können Sie eine faire und steuerlich belastbare Grundlage schaffen.
Kann ich meine Wohnung auch ohne Notar überschreiben?
Nein, eine Wohnungsüberschreibung ohne Notar ist in Deutschland nicht möglich. Der Eigentumswechsel muss notariell beurkundet und anschließend im Grundbuch eingetragen werden. Nur so wird die Überschreibung rechtswirksam. Auch Wohnrechte oder Nießbrauch müssen notariell vereinbart und im Grundbuch gesichert werden.
Was passiert mit der WEG-Mitgliedschaft bei der Überschreibung?
Mit der Übertragung der Eigentumswohnung und der Eintragung als neuer Eigentümer ins Grundbuch wird der neue Eigentümer automatisch Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft. Alle Rechte und Pflichten gehen über, einschließlich der Zahlungspflicht für Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen sowie der Teilnahme an Eigentümerversammlungen.
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