In der Immobilienbewertung ist die Lage weit mehr als nur eine Adresse. Sie ist der zentrale Ankerpunkt für den Verkehrswert gemäß § 194 BauGB. Während man ein Dach sanieren oder Fenster tauschen kann, bleibt das Grundstück ortsgebunden.
Für eine rechtssichere Immobilienbewertung reicht es nicht aus, eine Lage pauschal als „gut“ einzustufen. Eine präzise Analyse erfordert die Differenzierung zwischen Makro- und Mikrolage unter strikter Anwendung der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Die Immobilienlage definiert sich fachlich als die Summe aller externen Einflussfaktoren, die die Nutzung, die nachhaltige Ertragsfähigkeit und die Wertschöpfung eines Grundstücks bestimmen. Sie ist ein objektiver Faktor, der zwingend in die Wertermittlung einfließen muss, um Marktschwankungen und lokale Besonderheiten abzubilden.
Ein häufiger Fehler in der privaten Einschätzung ist die Vermischung dieser zwei Ebenen. Schiffer & Partner Immobilienbewertung analysiert diese getrennt:
Lagebewertung ist keine „Gefühlssache“, sondern wirkt sich direkt auf die Rechenparameter im Gutachten aus. In einem Ertragswertverfahren führen Mikrolagefaktoren zu messbaren Anpassungen:
Tipp von Schiffer & Partner Immobilienbewertung:
"Verlassen Sie sich nicht auf Bodenrichtwerte allein. Diese sind oft Durchschnittswerte für ganze Zonen. Ein professionelles Gutachten prüft, ob Ihr spezifisches Grundstück innerhalb dieser Zone Vor- oder Nachteile (z.B. Hinterbebauung, Ecklage) aufweist, die eine Anpassung des Bodenwerts erfordern."
Immobilienmärkte funktionieren lokal. In Ballungszentren wie z. B. Düsseldorf oder Köln entscheiden oft wenige hundert Meter über hohe mögliche Preisunterschiede. Während eine Lage am Rhein enorme Aufschläge rechtfertigt, kann eine parallel verlaufende Hauptverkehrsstraße den Wert massiv drücken. Schiffer & Partner Immobilienbewertung nutzt tiefe Einblicke in lokale Marktberichte, um diese Nuancen exakt zu gewichten.
Langfristig die Lage. Ein Gebäude altert und kann renoviert werden; die Lage ist fix. Ein sanierter Altbau in schlechter Mikrolage wird seltener eine hohe Wertsteigerung erfahren als eine sanierungsbedürftige Immobilie in Bestlage.
Meistens nicht. Algorithmen erkennen oft nicht, ob ein Haus direkt an einer Bushaltestelle steht oder ob gegenüber ein neues Gewerbegebiet geplant ist. Nur eine Besichtigung und die Analyse der Kaufpreissammlungen durch einen zertifizierten Sachverständigen liefern präzise Ergebnisse.
Weil die Mikrolage von Straßenzug zu Straßenzug variiert. Faktoren wie Parkplatznot, soziale Brennpunkte oder Grünanlagenzugänge wirken unmittelbar auf die Zahlungsbereitschaft der Käufer.
Die Lage ist der entscheidende Hebel für Ihren Immobilienwert. Schiffer & Partner Immobilienbewertung kombiniert regionale Expertise mit den strengen Vorgaben der ImmoWertV, um für Sie einen belastbaren, marktfähigen Verkehrswert zu ermitteln – anerkannt von Banken, Finanzämtern und Gerichten.
Möchten Sie wissen, wie viel Ihre Lage wirklich wert ist?
Kontaktieren Sie Schiffer & Partner Immobilienbewertung für eine unverbindliche Ersteinschätzung.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Typen von Immobiliengutachten: das Kurzgutachten und das Verkehrswertgutachten.
Das Verkehrswertgutachten, das nach § 194 Baugesetzbuch (BauGB) erstellt wird bietet höchste Akzeptanz. Es wird von zertifizierten Sachverständigen nach DIN/ISO 17024 erstellt. Diese Zertifizierung ist einer öffentlichen Bestellung und Vereidigung gleichgestellt und gewährleistet die Anerkennung vor allen deutschen Gerichten, Behörden und Ämtern (z. B. Finanzamt).
Ein Verkehrswertgutachten ist insbesondere erforderlich bei:
Ein Kurzgutachten hingegen bietet eine kompakte und kostengünstigere Bewertung und eignet sich ideal für Kauf- oder Verkaufsentscheidungen.
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
E-Mail • Anrufen: 0211 / 879 786 60
