Gut zu wissen – die 3 Kernaussagen
Die Restnutzungsdauer (RND) bezeichnet die Anzahl der Jahre, die ein Gebäude ab dem Bewertungsstichtag unter gewöhnlichen Bedingungen noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie ist der zentrale Parameter für die steuerliche Abschreibung vermieteter Immobilien, die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung) nach § 7 Abs. 4 EStG.
Das Steuerrecht sieht standardmäßig folgende pauschale Abschreibungssätze vor:
Das Problem: Diese Pauschalwerte bilden den tatsächlichen Zustand eines Gebäudes oft nicht ab. Ein Altbau aus den 1960er-Jahren mit unterdurchschnittlichem Erhaltungszustand, veralteter Haustechnik oder begrenzter wirtschaftlicher Nutzungsperspektive hat faktisch eine deutlich kürzere Restnutzungsdauer – und damit ein Recht auf höhere Abschreibung.
Genau hier setzt das Restnutzungsdauergutachten an.
Das Einkommensteuergesetz erlaubt ausdrücklich, vom Pauschalwert abzuweichen, sofern eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen wird. Der Nachweis muss gutachterlich erbracht werden und die Anforderungen der Finanzbehörden erfüllen.
Praxisbeispiel: Eine vermietete Bestandsimmobilie hat einen Gebäudeanteil am Kaufpreis von 400.000 €. Bei 2 % AfA beträgt die jährliche Abschreibung 8.000 €. Weist ein Gutachten eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nach, steigt die AfA auf 4 % = 16.000 € pro Jahr. Über 10 Jahre ergibt das eine zusätzliche Abschreibung von 80.000 €, bei einem Grenzsteuersatz von 42 % eine Steuerersparnis von rund 33.600 €.
Das Finanzamt stellt hohe Anforderungen an ein Restnutzungsdauergutachten. Ein anerkanntes Gutachten muss:
Schiffer & Partner ist zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 und trägt die Bezeichnung DIAZert sowie TEGoVA Recognized European Valuer (REV). Das Finanzamt erkennt Gutachten nicht allein aufgrund ihres Inhalts an – die Qualifikation des Erstellers ist entscheidend. Welche Gutachter werden von Behörden anerkannt?
Die Restnutzungsdauer wird bei Schiffer & Partner nicht geschätzt, sondern methodisch hergeleitet: auf Basis des Modernisierungsgrads nach Anlage 4 ImmoWertV, ergänzt durch eine Analyse des baulichen Zustands, der Haustechnik und der wirtschaftlichen Nutzbarkeit. Das Ergebnis ist eine fundierte, widerspruchsfeste Dokumentation, auch im Einspruchsverfahren gegenüber dem Finanzamt.
Viele Eigentümer übersehen: Bevor die AfA überhaupt optimiert werden kann, muss der Gebäudeanteil am Kaufpreis korrekt bestimmt sein. Das Finanzamt nimmt häufig eine ungünstige Aufteilung vor, zulasten des abschreibungsfähigen Gebäudeanteils. Schiffer & Partner erstellt auch Kaufpreisaufteilungsgutachten, die den Gebäudeanteil rechtssicher maximieren und damit die AfA-Basis vergrößern. Mehr dazu: Kaufpreisaufteilung Immobilien.
Wer bereits ein Restnutzungsdauergutachten besitzt, das vom Finanzamt nicht anerkannt wurde, kann dieses von Schiffer & Partner prüfen lassen. Die Gutachtenüberprüfung und Plausibilisierung deckt methodische Schwächen auf und bereitet das Einspruchsverfahren vor.
Das Gutachten ist besonders wirtschaftlich sinnvoll bei:
Das Finanzamt ist verpflichtet, ein qualifiziertes Gutachten zu berücksichtigen, sofern es methodisch korrekt nach ImmoWertV erstellt und von einem anerkannten Sachverständigen unterzeichnet wurde. Bei Ablehnung steht der Rechtsweg offen. Mehr dazu: Keine Anerkennung durch das Finanzamt.
Eine grobe Orientierung bieten Online-Rechner wie der AfA-Immobilien-Rechner. Für die steuerliche Anerkennung ist jedoch ausschließlich ein Sachverständigengutachten geeignet.
Die Kosten richten sich nach Objektart und Komplexität. Sie sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar und amortisieren sich durch die erzielte Steuerersparnis in vielen Fällen bereits im ersten Jahr.
Eine rückwirkende Korrektur der AfA ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich – insbesondere wenn die Immobilie erst kürzlich erworben wurde. Weitere Informationen: Kontakt.
Die technische Restnutzungsdauer beschreibt die bauliche Lebensdauer; die wirtschaftliche Restnutzungsdauer berücksichtigt zusätzlich Marktgängigkeit, energetischen Zustand und wirtschaftliche Nutzungsperspektive. Maßgeblich für die AfA ist stets die wirtschaftliche Betrachtung. Mehr: Restnutzungsdauer Gebäude.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
E-Mail • Anrufen: 0211 / 879 786 60
