Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1. November 2020 in Kraft getreten und fasst die zuvor geltenden Regelwerke, das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) – zu einem einheitlichen Gesetz zusammen. Ziel ist die Vereinheitlichung des Energieeinsparrechts für Gebäude und die Umsetzung der nationalen Klimaschutzziele bis 2045.
Mit der zweiten großen Novelle, die zum 1. Januar 2024 in Kraft trat, wurde das GEG erheblich verschärft. Diese Änderung wird umgangssprachlich auch als "Heizungsgesetz" bezeichnet, da sie konkrete Vorgaben für den Einbau neuer Heizungsanlagen festlegt.
Das Gebäudeenergiegesetz regelt unter anderem:
- Anforderungen an den energetischen Standard von Neubauten
- Vorgaben für Sanierungen und Modernisierungen im Bestand
- Nachrüstpflichten für bestehende Gebäude
- Anforderungen an Heizungsanlagen
- Pflichten zur Ausstellung und Vorlage von Energieausweisen
Geltungsbereich des GEG
Das Gebäudeenergiegesetz gilt grundsätzlich für nahezu alle Gebäude, die unter Einsatz von Energie beheizt oder gekühlt werden. Ausgenommen sind lediglich:
- Betriebsgebäude für Tiere
- Kleine Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmetern
- Gebäude mit einer Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich
- Gebäude, die auf eine Temperatur von weniger als 12 Grad Celsius beheizt werden
- Sonderbauten wie Kirchen oder denkmalgeschützte Gebäude (mit Einschränkungen)
Die wichtigsten Regelungen des GEG ab 2024
Die 65-Prozent-Regelung für Heizungen
Seit dem 1. Januar 2024 gilt für Neubauten in Neubaugebieten die zentrale Vorgabe: Neu eingebaute Heizungsanlagen müssen mindestens 65 Prozent ihrer bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen.
Folgende Heizungssysteme erfüllen die Anforderungen:
- Elektrische Wärmepumpen
- Anschluss an Wärmenetze (Fernwärme)
- Biomasseheizungen (zum Beispiel Pelletheizungen)
- Solarthermie-Hybridheizungen
- Wärmepumpen-Hybridheizungen
- Stromdirektheizungen (nur in gut gedämmten Gebäuden)
- Heizungen auf Basis von grünem oder blauem Wasserstoff
Risiko: H2-ready-Gasheizungen im Bestand sind wasserstofffähige Gasheizungen nach Abschluss der Wärmeplanung nur zulässig, wenn ein verbindlicher, genehmigter Fahrplan für ein Wasserstoffnetz vorliegt. Stand 2026 zeigt sich jedoch: Nur ein Bruchteil der Kommunen plant real mit Wasserstoff für die Raumwärme. Ohne diesen Netzplan ist eine H2-ready-Heizung rechtlich eine reine Gasheizung und erfüllt die 65-Prozent-Vorgabe nicht. Solche Anlagen werden im Markt bereits als "gestrandete Investitionen" (Stranded Assets) betrachtet, was bei der Wertermittlung zu erheblichen Risikoabschlägen führen kann.
Übergangsregelungen für Bestandsgebäude
Für bestehende Gebäude außerhalb von Neubaugebieten gelten längere Übergangsfristen, die eng an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt sind:
- Großstädte (über 100.000 Einwohner): Die kommunale Wärmeplanung muss bis zum 30. Juni 2026 abgeschlossen sein.
- Kleinere Kommunen (unter 100.000 Einwohner): Die Frist endet am 30. Juni 2028.
Wichtig für die Wertermittlung: Da wir uns bereits im Januar 2026 befinden, läuft die Frist für Großstädte in weniger als sechs Monaten ab. Für Immobilien in diesen Städten besteht keine langfristige Übergangsphase mehr, sondern unmittelbare Planungsrelevanz. Sachverständige müssen bei der Verkehrswertermittlung prüfen, ob die kommunale Wärmeplanung bereits vorliegt, da danach die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen sofort greift und dies den Verkehrswert erheblich beeinflussen kann.
Erst nach Abschluss der kommunalen Wärmeplanung greifen die strengeren Anforderungen an neue Heizungen auch für Bestandsgebäude. In vielen Großstädten ist dies also bereits in wenigen Monaten der Fall.
Funktionsfähige Heizungsanlagen dürfen grundsätzlich weiterbetrieben und repariert werden. Allerdings besteht nach § 72 GEG eine Austauschpflicht für Standard- und Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind. Ausgenommen sind Brennwert- und Niedertemperaturkessel sowie Heizungen in eigengenutzen Ein- und Zweifamilienhäusern, wenn der Eigentümer bereits vor dem 1. Februar 2002 eingezogen war. Da wir uns im Jahr 2026 befinden, betrifft die 30-Jahre-Regel bereits viele vor 1996 eingebaute Anlagen und stellt eine unmittelbare Modernisierungsverpflichtung dar, die bei der Wertermittlung als technischer Mangel oder Last berücksichtigt werden muss.
Beratungspflicht vor Heizungstausch
Das GEG sieht seit 2024 eine verpflichtende Beratung vor jedem Heizungswechsel vor. Eigentümer müssen ein informatorisches Beratungsgespräch mit einem zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigten Experten führen. Dies betrifft:
- Den Verkauf von Ein- und Zweifamilienhäusern (Käufer müssen beraten werden)
- Änderungen an bestehenden Ein- und Zweifamilienhäusern
- Den Einbau einer neuen Öl- oder Gasheizung (Beratung zu kommunaler Wärmeplanung und CO2-Bepreisung)
Nachrüstpflichten für Bestandsgebäude
Für bestehende Gebäude gelten unter bestimmten Voraussetzungen Nachrüstpflichten, zum Beispiel:
- Dämmung oberster Geschossdecken
- Ausstattung von Heizungsanlagen mit Raumtemperaturreglern
- Einbau von Gebäudeautomation bei großen Nichtwohngebäuden (ab 290 kW Nennleistung)
- Hydraulischer Abgleich nach Einbau wassergeführter Heizungsanlagen
GEG und Immobilienbewertung: Auswirkungen auf den Verkehrswert
Das Gebäudeenergiegesetz hat erhebliche Auswirkungen auf die Bewertung von Immobilien. Bei der Ermittlung des Verkehrswerts gemäß § 194 BauGB spielen energetische Kriterien eine zunehmend wichtige Rolle.
Energieausweis als Bewertungsgrundlage
Der Energieausweis liefert die wesentlichen Daten für die energetische Beurteilung. Im Jahr 2026 ist für Sachverständige jedoch besondere Vorsicht geboten: Viele vorliegende Ausweise nähern sich dem Ende ihrer zehnjährigen Gültigkeit oder basieren noch auf veralteten EnEV-Berechnungen. Ein aktueller GEG-konformer Energieausweis ist für eine rechtssichere Wertermittlung unerlässlich. Folgende Daten fließen primär in das Gutachten ein:
- Endenergiebedarf oder -verbrauch unter Berücksichtigung aktueller Primärenergiefaktoren
- Baujahr und technischer Zustand der Heizungsanlage
- Art der Energieträger (Hinsichtlich CO₂-Bepreisung und 65 %-Quote)
- Energieeffizienzklasse (als Indikator für die Marktattraktivität und CO₂-Kostenlast)
Immobilien mit schlechter Energiebilanz verlieren zunehmend an Wert, wenn keine Modernisierungen vorgenommen werden. Die Gründe sind vielfältig:
- Strengere Anforderungen an Heiztechnik: Verbot alter Öl-Heizungen und Pflicht zu erneuerbaren Energien
- Höhere Betriebskosten: Steigende CO₂-Bepreisung für fossile Brennstoffe (2024: 45 Euro/Tonne, 2025: 55 Euro/Tonne, 2026: Preiskorridor von 55 bis 65 Euro/Tonne)
- Geringere Fördermöglichkeiten: Unsanierte Objekte erhalten weniger staatliche Unterstützung
- Sanierungskosten: Käufer kalkulieren notwendige Investitionen in die energetische Modernisierung ein
Auswirkungen auf die Wertermittlungsverfahren
Das GEG beeinflusst alle gängigen Bewertungsverfahren:
- Vergleichswertverfahren: Bei der Auswahl von Vergleichsobjekten muss der energetische Zustand berücksichtigt werden. Immobilien mit modernen, GEG-konformen Heizungsanlagen erzielen deutlich höhere Preise als unsanierte Objekte mit veralteter Heiztechnik.
- Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Objekten mindern die energetischen Mängel den Reinertrag zweifach. Zum einen schränkt die seit 2024 geltende zusätzliche Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter bei Mieterhöhungen nach einem Heizungstausch die Refinanzierbarkeit massiv ein. Zum anderen greift das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz: Je schlechter die energetische Verfassung (Effizienzklasse), desto höher ist der Anteil der CO₂-Kosten, den der Vermieter tragen muss und nicht auf die Mieter umlegen kann. Bei Gebäuden der Klasse H trägt der Vermieter 95 % dieser Kosten selbst. Angesichts der 2026 gestiegenen CO₂-Preise (Preiskorridor bis 65 €/t) führt dies zu einer spürbaren Reduzierung des Reinertrags und damit zu einem direkten Abschlag beim Verkehrswert.
- Sachwertverfahren: Durchgeführte energetische Modernisierungen erhöhen die Restnutzungsdauer einer Immobilie und damit deren Sachwert. Umgekehrt führt ein Modernisierungsstau zu wertmindernden Abschlägen.
Konkrete Wertminderungen und Wertsteigerungen
Wertmindernd wirken:
- Veraltete Öl- oder Gasheizungen (über 20 Jahre alt)
- Standard- und Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre (Austauschpflicht nach § 72 GEG)
- Fehlende oder unzureichende Wärmedämmung
- Energieeffizienzklasse G oder H
- Notwendigkeit umfassender energetischer Sanierung innerhalb der nächsten Jahre
- Hoher Endenergiebedarf (über 200 kWh/m²a)
- Fehlende Gebäudeautomation bei Nichtwohngebäuden über 290 kW (seit 2025 Pflicht)
Wertsteigernd wirken:
- Moderne Wärmepumpenanlagen
- Photovoltaikanlagen in Kombination mit Stromspeichern
- Zeitgemäße Dämmung nach GEG-Standards
- Energieeffizienzklasse A+ bis B
- Sanierte Gebäudehülle (Fenster, Fassade, Dach)
Ein erfahrener Immobiliensachverständiger kann den energetischen Mehrwert korrekt in die Immobilienbewertung einbeziehen und sowohl Wertsteigerungen durch Modernisierungen als auch Wertminderungen durch Sanierungsbedarf objektiv darstellen.
Förderungen nach dem GEG: Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG)
Parallel zur Novellierung des GEG wurde auch die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) angepasst. Seit dem 1. Januar 2024 gelten folgende Fördersätze:
Grundförderung
- 30 Prozent Grundförderung für alle GEG-konformen Heizungsanlagen
- Zusätzlich 5 Prozent Effizienz-Bonus für besonders effiziente Wärmepumpen
- Zusätzlich 2.500 Euro Emissionsminderungszuschlag für effiziente Biomasse-Heizungen
Einkommensabhängiger Bonus
Haushalte im selbstgenutzten Wohneigentum mit einem zu versteuernden Jahreseinkommen unter 40.000 Euro erhalten zusätzlich 30 Prozent Förderung.
Geschwindigkeitsbonus
Für den Austausch alter Heizungen gibt es bis 2028 einen Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent. Ab 2029 sinkt dieser alle zwei Jahre um 3 Prozentpunkte.
Die verschiedenen Förderkomponenten sind bis zu einer maximalen Förderung von 70 Prozent kumulierbar. Wichtig für die Kalkulation: Die förderfähigen Kosten sind für die erste Wohneinheit auf 30.000 Euro gedeckelt. Bei hochpreisigen Systemen (wie Sole-Wasser-Wärmepumpen) deckt die Förderung somit oft nicht die vollen 70 % der Gesamtrechnung ab. Dies muss bei der Investitionsplanung und der Wertermittlung von Modernisierungskosten realistisch berücksichtigt werden. Anträge werden weiterhin über die KfW abgewickelt.
Wichtig für Vermieter: Bei vermieteten Immobilien müssen bei einer Modernisierungsumlage auf die Miete die erhaltenen Fördermittel von den Kosten abgezogen werden. Zusätzlich greift eine gesetzliche Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter monatlich für Mieterhöhungen aufgrund des Einbaus neuer Heizungsanlagen (seit 2024), was die Refinanzierbarkeit der Investition erheblich einschränkt und bei der Ertragswertermittlung zu berücksichtigen ist.
Sanierungskosten und Wirtschaftlichkeit
Bei der Bewertung von Immobilien im Kontext des GEG müssen potenzielle Sanierungskosten realistisch eingeschätzt werden. Typische Investitionskosten für energetische Maßnahmen:
Heizungstausch (inkl. Montage & Umfeldmaßnahmen):
- Luft-Wasser-Wärmepumpe: 30.000 bis 45.000 Euro
- Sole-Wasser-Wärmepumpe (inkl. Erschließung): 40.000 bis 60.000 Euro
- Pelletheizung (inkl. Lager): 25.000 bis 35.000 Euro
- Gasbrennwerttherme (H2-ready): 10.000 bis 18.000 Euro
Dämmmaßnahmen (Stand 2026):
- Dachdämmung (Zwischen-/Aufsparren): 80 bis 150 Euro/m²
- Fassadendämmung (WDVS): 120 bis 250 Euro/m²
- Kellerdeckendämmung: 50 bis 100 Euro/m²
Fensteraustausch:
- Moderne Dreifachverglasung (Passivhausstandard): 800 bis 1.400 Euro pro Fenster
Diese Kosten müssen bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden, insbesondere wenn absehbar ist, dass ein potenzieller Käufer zeitnah investieren muss.
GEG bei Erbschaft, Scheidung und Verkauf
Das Gebäudeenergiegesetz spielt auch in spezifischen rechtlichen Konstellationen eine wichtige Rolle:
Erbschaft und Schenkung
Bei der Ermittlung des Grundbesitzwerts für erbschafts- oder schenkungsteuerliche Zwecke fließen energetische Aspekte ein. Das Finanzamt berücksichtigt bei der Bewertung nach dem Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren auch die energetische Qualität der Immobilie.
Ein geerbtes Haus verkaufen wird durch schlechte Energieeffizienz erschwert. Käufer kalkulieren die notwendigen Investitionen ein und reduzieren ihr Kaufpreisangebot entsprechend.
Scheidung und Zugewinnausgleich
Bei der Vermögensauseinandersetzung im Rahmen einer Scheidung muss der aktuelle Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden. Dabei spielen energetische Mängel und notwendige GEG-konforme Modernisierungen eine erhebliche Rolle. Ein professionelles Verkehrswertgutachten bildet hier die Grundlage für eine faire Aufteilung.
Immobilienverkauf
Beim Hausverkauf ist die energetische Qualität ein zentrales Verkaufsargument. Verkäufer müssen den Energieausweis vorlegen und potenziellen Käufern zur Verfügung stellen. Moderne, GEG-konforme Heizungsanlagen und eine gute Energiebilanz erhöhen die Verkaufschancen und den erzielbaren Preis erheblich.
Besondere Bewertungsanforderungen bei Gewerbeimmobilien
Für Nichtwohngebäude gelten besondere GEG-Anforderungen, die sich auf die Bewertung auswirken:
Gebäudeautomation
Nichtwohngebäude mit größerer Heizungs- oder raumlufttechnischer Anlage oder einer Klimaanlage (Nennleistung über 290 kW) müssen seit dem 1. Januar 2025 mit einem Energiemanagement über ein Gebäudeautomationssystem ausgestattet sein.
Wichtig für die Wertermittlung 2026: Diese Anforderung ist bereits seit über einem Jahr verpflichtend. Fehlt die Gebäudeautomation bei betroffenen Objekten, handelt es sich nicht mehr um eine "kommende" Investition, sondern um einen aktuellen technischen Mangel oder Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften, der wertmindernd zu berücksichtigen ist.
Diese Anforderung betrifft insbesondere:
Die Installation solcher Systeme verursacht erhebliche Kosten, die bei der Bewertung berücksichtigt werden müssen.
Praxishinweise für Eigentümer
Vor dem Verkauf
- Lassen Sie ein aktuelles Verkehrswertgutachten erstellen
- Prüfen Sie den energetischen Zustand der Immobilie
- Stellen Sie einen gültigen Energieausweis bereit
- Dokumentieren Sie durchgeführte Modernisierungen der letzten Jahre
- Kalkulieren Sie realistische Verkaufspreise unter Berücksichtigung des GEG
Vor dem Kauf
- Fordern Sie den Energieausweis an und prüfen Sie ihn kritisch
- Lassen Sie den Zustand der Heizungsanlage durch einen Fachmann bewerten
- Kalkulieren Sie notwendige Investitionen in die energetische Modernisierung
- Prüfen Sie die kommunale Wärmeplanung Ihrer Zielkommune
- Holen Sie Angebote für potenzielle Sanierungsmaßnahmen ein
Bei Sanierungen
- Beauftragen Sie eine professionelle Energieberatung
- Nutzen Sie die umfangreichen Förderprogramme der KfW
- Planen Sie Maßnahmen ganzheitlich statt einzeln
- Lassen Sie die Wertsteigerung durch Modernisierung gutachterlich dokumentieren
- Beachten Sie die gesetzlichen Anforderungen an Dämmstandards und Heiztechnik
Zusammenfassend: GEG als wesentlicher Faktor der Immobilienbewertung
Das Gebäudeenergiegesetz hat sich zu einem zentralen Einflussfaktor bei der Bewertung von Immobilien entwickelt. Die energetische Qualität eines Gebäudes bestimmt maßgeblich dessen Verkehrswert und Marktfähigkeit.
Eigentümer sollten den energetischen Zustand ihrer Immobilie kennen und bei Bedarf frühzeitig Modernisierungsmaßnahmen planen. Eine professionelle Bewertung durch einen qualifizierten Immobiliengutachter hilft dabei, den aktuellen Marktwert realistisch einzuschätzen und potenzielle Wertsteigerungen durch Sanierungen zu identifizieren.
Bei rechtlichen und steuerlichen Fragestellungen, etwa im Rahmen von Erbschaften, Scheidungen oder Finanzierungen, ist ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB unerlässlich. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige wie SCHIFFER Immobiliensachverständige verfügen über die notwendige Expertise, um alle relevanten Faktoren einschließlich der GEG-Anforderungen in die Bewertung einzubeziehen.
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