Wer eine Bestandsimmobilie kauft oder vererbt bekommt, stößt unweigerlich auf den Begriff des Sanierungsstaus. Doch was verbirgt sich bautechnisch und wirtschaftlich hinter diesem Wort? Einfach ausgedrückt: Ein Sanierungsstau entsteht, wenn notwendige Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen über Jahre hinweg unterlassen wurden, sodass die Immobilie nicht mehr dem aktuellen Stand der Technik oder den gesetzlichen Mindestanforderungen entspricht.
Für Schiffer & Partner Immobilienbewertung ist die Identifikation und Quantifizierung dieses Staus ein zentraler Bestandteil jedes rechtssicheren Gutachtens, da er den Marktwert einer Immobilie massiv beeinflussen kann.
Ein Sanierungsstau (oft auch Instandhaltungsstau genannt) bezeichnet die Summe aller unterlassenen Reparaturen und Modernisierungen an einer Immobilie. In der Wertermittlung wird dieser Stau als „besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale“ (boG) bewertet. Die Kosten für die Behebung (z. B. neues Dach, Heizungstausch nach GEG, Fenstersanierung) werden vom fiktiven Wert einer instandgehaltenen Immobilie abgezogen, um den realen Verkehrswert zu ermitteln.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung unterscheidet bei der Begutachtung zwischen verschiedenen Kategorien der Vernachlässigung:
Hierbei handelt es sich um Bauteile, die das Ende ihrer technischen Lebensdauer erreicht haben. Typische Beispiele sind ein undichtes Dach, eine marode Fassade oder veraltete Elektroleitungen. Diese Mängel gefährden oft die Bausubstanz und müssen zwingend behoben werden.
In Zeiten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) ist dies der kritischste Punkt. Eine funktionierende, aber ineffiziente Ölheizung aus den 90er Jahren stellt heute einen Sanierungsstau dar, da sie den energetischen Anforderungen nicht mehr genügt und hohe CO₂-Kosten verursacht.
Veraltete Grundrisse, Bäder aus den 70er Jahren oder abgewohnte Bodenbeläge mindern zwar nicht direkt die Substanz, aber die Marktgängigkeit. Schiffer & Partner Immobilienbewertung bewertet hier, inwieweit diese Faktoren den Preis im Vergleich zu modernen Objekten drücken.
Ein großes Problem für Erben und Beschenkte: Die Finanzverwaltung arbeitet bei der Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer mit Pauschalwerten. Das Amt unterstellt oft einen durchschnittlich gepflegten Zustand und „sieht“ den Sanierungsstau nicht, da keine Innenbesichtigung stattfindet.
Hier liegt der entscheidende Vorteil einer Beauftragung von Schiffer & Partner Immobilienbewertung:
Typische Anzeichen sind Feuchtigkeit im Keller, Risse in der Fassade, einfach verglaste Fenster oder eine Heizung, die älter als 20 Jahre ist. Ein Blick in unseren Leitfaden Altes Haus kaufen hilft bei der ersten Einschätzung.
Natürlich, aber der Preis wird deutlich niedriger ausfallen. Schiffer & Partner Immobilienbewertung hilft Ihnen, den realistischen Abschlag zu ermitteln, damit Sie in Verhandlungen mit Käufern nicht unter Wert verkaufen.
Das ist individuell verschieden. Bei einem durchschnittlichen Einfamilienhaus kann die energetische Sanierung (Dach, Fenster, Heizung) schnell Kosten im sechsstelligen Bereich verursachen. Wir liefern Ihnen im Gutachten eine fundierte Kostenschätzung.
Egal ob für den Kauf, den Verkauf oder das Finanzamt: Eine präzise Analyse des Sanierungsstaus ist die Grundlage für jede seriöse Wertermittlung. Schiffer & Partner Immobilienbewertung bietet Ihnen die zertifizierte Sicherheit, die Sie für Ihre Entscheidungen brauchen.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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