Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich 2026 in einer Phase der Neuorientierung. Nach den Preisrückgängen der Jahre 2023 und 2024 haben sich die Preise stabilisiert und steigen wieder moderat an. Doch welche Immobilienart entwickelt sich besser: Bestandsimmobilien oder Neubauten? Dieser Artikel beleuchtet die Wertentwicklung beider Kategorien aus Sicht der Immobilienbewertung und gibt Eigentümern sowie Kaufinteressenten eine fundierte Entscheidungsgrundlage.
Die aktuelle Marktsituation 2026
Der Immobilienmarkt 2026 ist geprägt von stabiler Nachfrage und knappem Angebot. Die Europäische Zentralbank hat den Leitzins 2025 mehrfach gesenkt, zuletzt im Juni auf 2,15 Prozent. Dennoch bewegen sich die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen stabil zwischen 3,5 und 4 Prozent.
Die Immobilienpreise in Deutschland stiegen 2025 im Durchschnitt um 2,3 Prozent. Für 2026 erwarten führende Marktanalysten eine Fortsetzung dieser Entwicklung mit Preissteigerungen von 3 bis 4 Prozent. Besonders bemerkenswert: Die Preisentwicklung verläuft bei Bestandsimmobilien und Neubauten deutlich unterschiedlich.
Die größte Bremse für den Markt bleibt die anhaltende Krise im Wohnungsbau. Eingebrochene Baugenehmigungen in den Vorjahren, anhaltend hohe Baukosten und Fachkräftemangel führen zu einer dramatischen Angebotslücke. Diese Knappheit treibt besonders die Preise für Bestandsimmobilien.
Wertentwicklung von Bestandsimmobilien
Der Bestandsimmobilienwert entwickelt sich 2026 überraschend dynamisch. Im dritten Quartal 2025 verteuerten sich Bestandsimmobilien bereits um fast 1,5 Prozent, der stärkste Zuwachs im Vergleich zu anderen Immobilienkategorien.
Mehrere Faktoren begünstigen diese Entwicklung. Die geringe Neubautätigkeit führt dazu, dass Kaufinteressenten verstärkt auf den Bestand ausweichen. Gleichzeitig profitieren gut erhaltene Bestandsimmobilien in etablierten Lagen von ihrer unmittelbaren Verfügbarkeit und gewachsener Infrastruktur.
Ein Einfamilienhaus aus dem Bestand kostet in Deutschland durchschnittlich 3.007 Euro pro Quadratmeter. Der Durchschnittspreis für eine Bestandsimmobilie mit 124 Quadratmetern liegt bei rund 370.407 Euro. Diese Preise variieren regional erheblich: Während in Dortmund durchschnittlich 2.322 Euro pro Quadratmeter fällig werden, liegen die Preise für Bestandswohnungen in München im Stadtdurchschnitt bereits wieder zwischen 8.200 und 9.200 Euro pro Quadratmeter. In Top-Lagen wie Altstadt-Lehel erreichen Bestandswohnungen sogar über 12.000 Euro pro Quadratmeter.
Die Wertstabilität von Bestandsimmobilien hängt maßgeblich vom energetischen Zustand ab. Objekte mit sanierungsbedürftiger Bausubstanz oder veralteten Heizsystemen geraten zunehmend unter Druck. Die Schere zwischen energieeffizienten und unsanierten Bestandsimmobilien wird sich 2026 weiter öffnen.
Wertentwicklung von Neubauten
Neubauten zeigen 2026 eine deutlich verhaltendere Preisentwicklung. Im dritten Quartal 2025 stiegen die Preise für Neubauhäuser nur um 0,19 Prozent. Diese moderate Entwicklung resultiert aus den hohen Baukosten und der gedämpften Nachfrage aufgrund gestiegener Zinsen.
Ein Neubau mit durchschnittlich 131 Quadratmetern kostete im September 2025 rund 570.436 Euro – etwa 200.000 Euro mehr als eine vergleichbare Bestandsimmobilie. Dieser deutliche Preisunterschied reflektiert die höheren Baukosten, moderne Ausstattungsstandards und vollständige Energieeffizienz.
Die Preisentwicklung bei Neubauten wird 2026 durch verschiedene Faktoren beeinflusst. Einerseits treiben anhaltend hohe Materialkosten und Fachkräftemangel die Baupreise. Andererseits dämpfen die höheren Zinsen die Nachfrage, sodass Bauträger teilweise gezwungen sind, Preiszugeständnisse zu machen.
Ein wichtiger Aspekt: Neubauten unterliegen strengen energetischen Vorgaben. Der Einbau fossiler Heizsysteme ist bei KfW-geförderten Neubauten untersagt. Dies führt zu höheren Investitionskosten, sichert jedoch langfristig niedrige Nebenkosten und stabilen Wiederverkaufswert.
Kaufpreise im direkten Vergleich
Der Preisvergleich zwischen Bestandsimmobilien und Neubauten zeigt deutliche Unterschiede. Eine Eigentumswohnung kostet in Deutschland durchschnittlich 3.477 Euro pro Quadratmeter, ein Einfamilienhaus aus dem Bestand 3.007 Euro. Neubauten liegen preislich deutlich höher.
Die Preisdifferenz von etwa 50 Prozent zwischen Bestand und Neubau rechtfertigt sich durch mehrere Faktoren. Neubauten bieten von Anfang an moderne Standards, Gewährleistungsansprüche für mindestens fünf Jahre und minimalen Instandhaltungsbedarf in den ersten Jahren.
Bei Bestandsimmobilien müssen Käufer zusätzlich zum Kaufpreis potenzielle Sanierungskosten einkalkulieren. Eine energetische Modernisierung kann je nach Umfang 50.000 bis 150.000 Euro kosten. Diese Investitionen sind jedoch notwendig, um den Wert der Bestandsimmobilien langfristig zu erhalten und gesetzliche Anforderungen zu erfüllen.
Bei der Immobilienbewertung einer Bestandsimmobilie muss der Modernisierungsbedarf berücksichtigt werden. Ein professionelles Verkehrswertgutachten analysiert den aktuellen Zustand und identifiziert wertmindernde Faktoren.
Energieeffizienz als Werttreiber
Die Energieeffizienz entwickelt sich 2026 zum entscheidenden Faktor für den Immobilienwert. Mit dem für dieses Jahr fixierten CO₂-Preis von 65 Euro pro Tonne (nach 55 Euro im Jahr 2025) steigt der Kostendruck auf unsanierte Bestandsgebäude spürbar. Ab 2027 wird der Preis durch den freien Emissionshandel mit einem Korridor zwischen 55 und 65 Euro marktabhängig gebildet. Besonders brisant: Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) muss bis Mai 2026 final in deutsches Recht (GEG-Novelle) überführt werden. Die aktuell laufenden Debatten im Bundestag lassen verschärfte Sanierungspflichten für die schlechtesten Effizienzklassen erwarten, was Käufer bei Preisverhandlungen für Bestandsimmobilien zunehmend als Hebel nutzen. Bestandsimmobilien mit fossilen Heizsystemen werden dadurch zusätzlich belastet.
Neubauten profitieren von ihrer hohen Energieeffizienz. Geförderte Neubauten nach EH40- oder EH55-Standard benötigen nur 40 bis 55 Prozent der Energie eines Standardhauses. Dies sichert nicht nur niedrige Nebenkosten, sondern auch langfristige Wertstabilität.
Die Heizungsart spielt eine zunehmend wichtige Rolle. Häuser mit regenerativen Heizsystemen erzielen deutlich bessere Preise als vergleichbare Objekte mit Gas- oder Ölheizung. Dieser Trend wird sich 2026 weiter verstärken, da die CO₂-Abgabe fossile Brennstoffe verteuert.
Laufende Kosten und Renditebetrachtung
Neben dem Kaufpreis bestimmen die laufenden Kosten die langfristige Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Hier zeigen sich deutliche Unterschiede zwischen Bestand und Neubau.
Neubauten punkten mit niedrigen Energiekosten. Moderne Dämmung, effiziente Heizsysteme und kontrollierte Lüftung reduzieren den Energieverbrauch erheblich. Ein typischer Vier-Personen-Haushalt kann durch die Entlastungen bei Netzentgelten und Stromsteuer ab 2026 zusätzlich bis zu 70 Euro jährlich sparen.
Bestandsimmobilien verursachen hingegen oft höhere Nebenkosten. Veraltete Fenster, unzureichende Dämmung und ineffiziente Heizsysteme treiben die Energiekosten. Bei steigenden CO₂-Preisen wird dieser Kostenfaktor zunehmend relevant für die Renditebetrachtung.
Für vermietete Immobilien ist die energetische Qualität besonders wichtig. Mieter achten verstärkt auf Energieeffizienz, und energetisch schlechte Objekte lassen sich schwerer vermieten. Vermieter müssen zudem seit 2023 einen Teil der CO₂-Kosten tragen, was die Rendite zusätzlich belastet.
Die Instandhaltungskosten unterscheiden sich ebenfalls erheblich. Neubauten benötigen in den ersten zehn Jahren kaum Reparaturen. Bei Bestandsimmobilien sollten Eigentümer jährlich etwa 1 bis 2 Prozent des Immobilienwerts für Instandhaltung einplanen.
Ein professionelles Restnutzungsdauergutachten hilft Ihnen dabei, die tatsächliche wirtschaftliche Restlaufzeit der Bauteile und den künftigen Sanierungsbedarf präzise einzuschätzen. Dies ist eine essenzielle Grundlage für eine belastbare Renditeberechnung.
Regionale Unterschiede bei der Wertentwicklung
Der Immobilienmarkt spaltet sich 2026 regional weiter auf. In den Top-7-Metropolen treibt das knappe Angebot die Preise wieder an. München festigt seine Position als teuerstes Pflaster: Für Bestandswohnungen werden im Stadtschnitt zwischen 8.200 und 9.200 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, während in Premium-Lagen wie Altstadt-Lehel oder Bogenhausen die Marke von 13.000 Euro wieder regelmäßig überschritten wird. Überraschende Dynamik zeigt sich in Ostdeutschland: Dresden profitiert massiv vom Ausbau der Halbleiterindustrie („Silicon Saxony“) und verzeichnete bei Einfamilienhäusern Spitzenzuwächse von bis zu 13 Prozent. Im krassen Gegensatz dazu stehen strukturschwache, periphere Regionen, in denen die demografische Alterung und fehlende Sanierungsanreize die Preise stagnieren oder in Einzelfällen sogar leicht sinken lassen.
Für die Immobilienbewertung in Düsseldorf und anderen Metropolregionen bedeutet dies: Die Lage vor Ort entscheidet immer mehr über die Wertentwicklung. Eine detaillierte Marktanalyse ist unverzichtbar.
Die Entwicklung in NRW-Städten wie Köln, Essen oder Dortmund zeigt erhebliche Unterschiede. Während Köln und Düsseldorf stark zulegen, entwickeln sich andere Städte verhaltener.
Einflussfaktoren auf den Bestandsimmobilien Wert
Mehrere Faktoren bestimmen den Wert einer Bestandsimmobilie. Neben der Lage sind Baujahr, Zustand und energetische Qualität entscheidend.
Das Baujahr gibt Hinweise auf die Bauweise und potenzielle Schwachstellen. Immobilien aus den 1960er und 1970er Jahren weisen oft erheblichen Modernisierungsbedarf auf. Objekte aus der Gründerzeit hingegen können durch Charme und solide Bausubstanz überzeugen, benötigen aber meist eine umfassende energetische Sanierung.
Der Modernisierungsgrad beeinflusst den Wert erheblich. Wurden bereits Fenster erneuert, die Fassade gedämmt oder die Heizung modernisiert, steigt der Wert deutlich. Eine Immobilie mit modernen Standards ist für Käufer attraktiver und rechtfertigt höhere Preise.
Die Grundrissgestaltung spielt zunehmend eine Rolle. Moderne Wohnkonzepte mit offenen Küchen und großzügigen Wohnbereichen sind gefragt. Bestandsimmobilien mit veralteten Grundrissen, etwa separaten kleinen Küchen – erzielen niedrigere Preise oder erfordern kostspielige Umbauten.
Rechtliche Belastungen wie Erbbaurecht, Nießbrauch oder Wohnrecht mindern den Verkehrswert. Diese sollten vor dem Kauf durch einen Grundbuchauszug geprüft werden.
Die Lage im Mikrostandort ist entscheidend. Selbst innerhalb einer Stadt variieren die Preise erheblich je nach Stadtteil, Infrastruktur und Nachbarschaft. Eine fundierte Bewertung berücksichtigt alle diese Faktoren.
Für eine präzise Ermittlung des Bestandsimmobilienwerts empfiehlt sich ein professionelles Gutachten. SCHIFFER Immobiliensachverständige erstellt Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Faktoren.
Finanzierung und Förderung 2026
Die Finanzierungsbedingungen beeinflussen die Attraktivität von Bestandsimmobilien und Neubauten unterschiedlich. Die KfW-Förderung wurde 2026 neu ausgerichtet und fokussiert verstärkt auf Energieeffizienz.
Für Neubauten stehen mehrere Förderprogramme zur Verfügung. Das Programm "Klimafreundlicher Neubau" (KFN) bietet seit September 2025 deutlich gesenkte Kreditzinsen von 1,13 Prozent. Die Finanzierungslandschaft 2026 bietet für bestimmte Zielgruppen enorme Vorteile. Das Programm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ (KNN) lockt mit Zinssätzen von nur 0,01 Prozent, ist jedoch strikt an spezifische Einkommensgrenzen und Flächenvorgaben gebunden. Auch das reaktivierte Programm „Jung kauft Alt“ bietet mit einem Zinssatz von 1,12 Prozent einen starken Anreiz für junge Familien, wobei hier die Sanierung zum EH85-EE-Standard innerhalb eines festgelegten Zeitraums nach Kaufabschluss nachgewiesen werden muss.
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) wurde für 2026 auf knapp 12 Milliarden Euro reduziert. Dies betrifft vor allem umfassende Komplettsanierungen. Einzelmaßnahmen wie Heizungstausch oder Dämmung bleiben weiterhin förderfähig.
Bei der Finanzierung spielt die Energieeffizienz zunehmend eine Rolle. Banken bewerten den energetischen Zustand bei der Kreditvergabe und bieten für energieeffiziente Immobilien teilweise günstigere Konditionen. Dies kann den Bestandsimmobilien Wert indirekt beeinflussen.
Zusammenfassend: Welche Investition lohnt sich?
Die Frage "Bestandsimmobilie oder Neubau" lässt sich nicht pauschal beantworten. Beide Optionen haben spezifische Vor- und Nachteile, die je nach individueller Situation unterschiedlich gewichtet werden.
Bestandsimmobilien überzeugen 2026 durch niedrigere Einstiegspreise, etablierte Lagen und unmittelbare Verfügbarkeit. Der Bestandsimmobilienwert entwickelt sich aktuell dynamischer als bei Neubauten. Allerdings erfordert die Wertstabilität oft erhebliche Investitionen in die energetische Modernisierung.
Neubauten bieten langfristige Planungssicherheit durch moderne Standards, minimale Nebenkosten und Gewährleistungsansprüche. Der höhere Kaufpreis wird durch niedrige laufende Kosten und stabile Wertentwicklung kompensiert. Zudem ist die Finanzierung durch attraktive KfW-Programme oft günstiger.
Für Kapitalanleger sind beide Varianten interessant. Bestandsimmobilien in Top-Lagen bieten Potenzial für überdurchschnittliche Wertsteigerungen nach Modernisierung. Neubauten überzeugen durch sichere Vermietbarkeit und minimales Leerstandsrisiko.
Die Energieeffizienz wird zum entscheidenden Faktor. Immobilien mit schlechter Energiebilanz verlieren zunehmend an Wert. Wer 2026 investiert, sollte entweder einen energieeffizienten Neubau wählen oder bei Bestandsimmobilien die Sanierungskosten realistisch kalkulieren.
Eine professionelle Immobilienbewertung schafft Klarheit über den tatsächlichen Wert und das Wertsteigerungspotenzial. SCHIFFER Immobiliensachverständige berät Sie umfassend zu allen Aspekten der Wertermittlung.
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