Wann ergibt es Sinn, eine Baufinanzierung umzuschulden? Welche Kosten fallen an und wie läuft der Wechsel zu einer neuen Bank ab? Dieser Ratgeber erklärt alle wichtigen Aspekte der Umschuldung, von der Zinsbindung über Vorfälligkeitsentschädigungen bis zur strategischen Planung der Anschlussfinanzierung.
Warum einen Immobilienkredit umschulden?
Die Zinsen für Immobilienfinanzierungen unterliegen Schwankungen am Kapitalmarkt. Eine Umschuldung ermöglicht es, von günstigeren Konditionen zu profitieren und dadurch die monatliche Belastung zu reduzieren, die Tilgung zu erhöhen oder die Laufzeit zu verkürzen. Über die Restlaufzeit summieren sich Zinsersparnisse oft zu beträchtlichen Beträgen.
Voraussetzungen für die Umschuldung
Rechtliche Grundlagen
Immobilienkredite sind in Deutschland durch die Sollzinsbindung geschützt. Das bedeutet: Während der vereinbarten Zinsbindungsfrist können Sie nicht einfach zu einer anderen Bank wechseln. Der Gesetzgeber hat jedoch mit § 489 BGB ein wichtiges Kündigungsrecht geschaffen.
§ 489 BGB – Sonderkündigungsrecht: Nach Ablauf von zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung des Darlehens haben Sie das Recht, mit einer Frist von sechs Monaten zu kündigen, auch wenn eine längere Zinsbindung vereinbart wurde. Das bedeutet: Frühestens nach 10,5 Jahren können Sie tatsächlich aus dem Vertrag aussteigen.
Wann ist eine Umschuldung möglich?
1. Nach Ablauf der Zinsbindung
Der häufigste und unkomplizierteste Zeitpunkt für eine Umschuldung ist das Ende der Sollzinsbindung. Die Zinsbindung endet automatisch – eine Kündigung ist nicht erforderlich. Sie schließen einfach eine neue Finanzierung ab, und die neue Bank löst zum Stichtag die Restschuld ab.
2. Nach zehn Jahren Zinsbindung (§ 489 BGB)
Unabhängig von der Gesamtlaufzeit können Sie nach zehn Jahren ab Vollauszahlung mit sechsmonatiger Kündigungsfrist aussteigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Praktisch bedeutet das: Frühestens nach 10,5 Jahren sind Sie aus dem Vertrag.
3. Vorzeitige Umschuldung
Während der Zinsbindung ist eine Umschuldung zwar möglich, aber mit erheblichen Kosten verbunden. Die Bank berechnet eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinserträge.
4. Bei Hausverkauf
Verkaufen Sie Ihre Immobilie, muss die Bank einer vorzeitigen Ablösung zustimmen, auch hier fällt jedoch meist eine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Kostenüberblick: Was fällt bei der Umschuldung an?
Vorfälligkeitsentschädigung
Bei vorzeitiger Ablösung während der Zinsbindung berechnet die Bank eine Entschädigung nach der Aktiv-Passiv-Methode. Diese richtet sich nach Restschuld, Restlaufzeit und Zinsdifferenz.
Wichtig: Seit der aktuellen BGH-Rechtsprechung (2024/2025) müssen Banken bei der Berechnung ersparte Risiko- und Verwaltungskosten vom Schaden abziehen. Dies ist für Kreditnehmer oft ein Hebel, um die Vorfälligkeitsentschädigung zu reduzieren. Lassen Sie sich von der Bank eine detaillierte Berechnung geben und prüfen Sie diese gegebenenfalls durch einen Fachanwalt.
Je nach Situation können mehrere Tausend Euro anfallen, eine genaue Kalkulation ist daher vor der Entscheidung unerlässlich.
Notarkosten und Grundbuchgebühren
Beim Wechsel des Kreditgebers sind Grundbucheinträge anzupassen. Hier gibt es zwei Varianten:
Variante 1: Grundschuldabtretung (Standardweg)
Die bestehende Grundschuld wird von der alten an die neue Bank abgetreten. Dies ist der übliche und kostengünstigste Weg bei einer Umschuldung.
- Kosten: ca. 0,2 bis 0,5 Prozent der Darlehenssumme (Notar und Grundbuchamt zusammen)
- Beispiel: Bei 250.000 Euro entstehen Kosten von etwa 500 bis 1.250 Euro
Variante 2: Löschung und Neueintragung (selten)
Die alte Grundschuld wird gelöscht und eine neue bestellt. Dies ist deutlich teurer und wird nur in Ausnahmefällen gewählt.
- Löschungsgebühr: ca. 0,2 % der Grundschuldsumme
- Eintragungsgebühr: ca. 0,5 % der Grundschuldsumme
- Notarkosten: zusätzlich für mehrfache Beurkundung
- Beispiel: Bei 250.000 Euro können Kosten von 1.500 bis 2.000 Euro entstehen
Empfehlung: Nutzen Sie die Grundschuldabtretung – sie spart erhebliche Kosten und ist bei Umschuldungen der Regelfall.
Bewertungskosten
Die neue Bank benötigt eine aktuelle Immobilienbewertung, um den Beleihungswert zu ermitteln. Die Kosten dürfen nicht auf Sie abgewälzt werden. Ein eigenes Verkehrswertgutachten verschafft Ihnen Verhandlungssicherheit.
Ablauf der Umschuldung: Schritt für Schritt
Frühzeitige Planung (12-24 Monate vorher)
1. Bestandsaufnahme
- Restschuld ermitteln
- Ende der Zinsbindung prüfen
- Aktuellen Zinssatz notieren
- Sonderkündigungsrechte prüfen
2. Marktbeobachtung
- Zinsentwicklung beobachten
- Angebote verschiedener Banken einholen
- Forward-Darlehen als Alternative prüfen
3. Prolongationsangebot einholen: Fragen Sie bei Ihrer bisherigen Bank nach den Konditionen für eine Verlängerung (Prolongation). Dieses Angebot dient als Vergleichsbasis.
Konkrete Vorbereitung (6-12 Monate vorher)
4. Angebote vergleichen: Holen Sie mindestens drei Finanzierungsangebote ein. Achten Sie dabei auf:
- Sollzins und Effektivzins
- Möglichkeiten zur Sondertilgung
- Flexibilität bei Tilgungsänderungen
- Bereitstellungszinsen und bereitstellungszinsfreie Zeit (viele Banken bieten bei Umschuldungen 6 bis 12 Monate an – fragen Sie gezielt danach, um keine Doppelbelastung zu haben)
- Nebenkosten
5. Wirtschaftlichkeitsberechnung: Rechnen Sie genau durch, ob sich der Wechsel lohnt:
Beispielrechnung:
- Restschuld: 180.000 Euro
- Restlaufzeit: 15 Jahre
- Bisheriger Zins: 3,2 %
- Neuer Zins: 2,5 %
- Jährliche Zinsersparnis: 1.260 Euro
- Kosten Umschuldung: ca. 500 Euro (Grundbuchkosten)
- Gesamtersparnis über 15 Jahre: ca. 18.400 Euro
Dies ist eine Beispielrechnung zur Veranschaulichung. Die tatsächlichen Zinssätze hängen vom aktuellen Marktniveau, Ihrer Bonität und der Zinspolitik ab.
Durchführung (3-6 Monate vorher)
6. Information an die bisherige Bank
- Bei Ablauf der Zinsbindung: Die Zinsbindung endet automatisch zum vereinbarten Termin. Eine Kündigung ist nicht erforderlich. Informieren Sie Ihre Bank rechtzeitig (ca. 3 Monate vorher), dass Sie nicht prolongieren, sondern zu einer anderen Bank wechseln.
- Bei Sonderkündigungsrecht (nach 10 Jahren): Hier ist eine formelle Kündigung mit sechsmonatiger Frist notwendig.
7. Vertragsabschluss mit neuer Bank
- Kreditantrag stellen
- Bonitätsprüfung durchlaufen
- Notartermin vereinbaren
- Darlehensvertrag unterzeichnen
8. Grundbuchumschreibung
Die neue Bank wird als Gläubiger ins Grundbuch eingetragen. In der Regel erfolgt dies durch eine Grundschuldabtretung, die die Bank gemeinsam mit einem Notar organisiert. Die alte Grundschuld bleibt bestehen und wird lediglich an die neue Bank abgetreten – das ist kostengünstiger als eine Löschung und Neueintragung. Kontrollieren Sie nach Abschluss den Grundbucheintrag auf Richtigkeit.
9. Ablösung des Altkredits
Am Stichtag überweist die neue Bank die Ablösesumme an Ihre bisherige Bank. Der Altkredit ist damit vollständig getilgt.
Umschuldung ohne Zinsbindung: Die Anschlussfinanzierung
Am Ende der Sollzinsbindung haben Sie drei Optionen:
- Prolongation: Verlängerung bei Ihrer bisherigen Bank. Einfach, aber oft nicht die günstigsten Konditionen.
- Umschuldung: Wechsel zu einem günstigeren Anbieter. Meist deutlich bessere Zinsen, aber Aufwand für Bonitätsprüfung und Grundbuchkosten.
- Forward-Darlehen: Sie sichern sich bereits Jahre im Voraus die aktuellen Zinsen. Sinnvoll, wenn die Zinsen niedrig sind, aber steigen könnten.
Privatkredit in Immobilienkredit umschulden
Wenn Sie einen Konsumenten-, Auto- oder Geschäftskredit durch ein grundschuldbesichertes Darlehen ablösen möchten, können Sie von deutlich niedrigeren Zinsen profitieren.
Voraussetzungen
Die Immobilie muss schuldenfrei sein oder über ausreichend freie Beleihungswerte verfügen. Idealerweise existiert bereits eine Grundschuld im Grundbuch. Das neue Darlehen wird als Grundschulddarlehen ohne Zweckbindung ausgegeben.
Zinsvergleich
- Autokredit: 4 bis 8 % Zinsen
- Ratenkredit: 5 bis 12 % Zinsen
- Grundschuldbesichertes Darlehen: 2,8 bis 4,5 % Zinsen
Wichtig: Für Kapitalbeschaffungen ohne wohnwirtschaftlichen Zweck verlangen Banken oft einen Zinsaufschlag von 0,3 bis 0,8 Prozentpunkten im Vergleich zu einer klassischen Immobilienfinanzierung. Der Zinsvorteil gegenüber Konsumentenkrediten bleibt dennoch erheblich, gerade bei höheren Kreditsummen (ab 30.000 Euro) können mehrere Tausend Euro eingespart werden.
Risiko beachten: Sie setzen Ihre Immobilie als Sicherheit ein. Bei Zahlungsunfähigkeit kann die Bank die Immobilie verwerten.
Variables Darlehen umschulden
Bei einem Darlehen mit variablem Zinssatz können Sie jederzeit mit dreimonatiger Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Sie genießen maximale Flexibilität, tragen aber das volle Zinsänderungsrisiko.
Wann lohnt sich die Umschuldung wirklich?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Folgende Faustregeln helfen bei der Entscheidung:
Mindest-Zinsdifferenz
- Bei Umschuldung nach Zinsbindungsende: Bereits 0,2 bis 0,3 Prozentpunkte Unterschied können sich lohnen.
- Bei vorzeitiger Umschuldung mit Vorfälligkeitsentschädigung: Mindestens 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte sollten es sein, besser mehr.
Laufende Restlaufzeit
Je länger die Restlaufzeit, desto größer die Zinsersparnis. Bei nur noch wenigen Jahren lohnt der Aufwand meist nicht.
Darlehenssumme
Je höher die Restschuld, desto mehr wirkt sich die Zinsdifferenz aus. Bei Restschulden unter 50.000 Euro ist eine Umschuldung oft unwirtschaftlich.
Rechenbeispiel
Beispielhafte Ausgangssituation:
- Restschuld: 200.000 Euro
- Restlaufzeit: 12 Jahre
- Aktueller Zins: 3,5 %
- Angebot neue Bank: 2,7 %
- Vorfälligkeitsentschädigung: 4.500 Euro
- Grundbuchkosten (Abtretung): 600 Euro
Berechnung:
- Zinsdifferenz: 0,8 Prozentpunkte
- Jährliche Ersparnis: 1.600 Euro
- Ersparnis über 12 Jahre: 19.200 Euro
- Abzüglich Kosten: 19.200 - 5.100 = 14.100 Euro
Ergebnis: Die Umschuldung lohnt sich trotz Vorfälligkeitsentschädigung.
Beispielrechnung zur Veranschaulichung. Zinssätze variieren je nach Marktlage und individueller Bonität.
Häufige Fehler vermeiden
- Nur auf den Zinssatz achten: Achten Sie auch auf Effektivzins, Tilgungsoptionen, Sondertilgungsrechte und Bereitstellungszinsen.
- Prolongation automatisch akzeptieren: Holen Sie immer Vergleichsangebote ein, bevor Sie das Prolongationsangebot Ihrer Bank unterschreiben.
- Zu spät planen: Kümmern Sie sich 12 bis 24 Monate vor Ablauf der Zinsbindung um Alternativen.
- Vorfälligkeitsentschädigung unterschätzen: Lassen Sie sich von der Bank eine verbindliche Auskunft geben.
- Bonitätsverschlechterung ignorieren: Bei schlechteren Einkommensverhältnissen kann die neue Bank ungünstigere Konditionen bieten.
Die Rolle der Immobilienbewertung
Bei jeder Umschuldung mit Bankenwechsel wird die neue Bank den Beleihungswert Ihrer Immobilie ermitteln. Ein von Ihnen beauftragtes Verkehrswertgutachten verschafft Ihnen Transparenz, Verhandlungsmacht und Planungssicherheit, ohne böse Überraschungen durch zu niedrige Bankbewertungen.
Zusammenfassend: Umschuldung strategisch planen
Die Umschuldung eines Immobilienkredits kann erhebliche finanzielle Vorteile bringen – erfordert aber sorgfältige Planung und Kalkulation.
Die wichtigsten Erfolgsfaktoren:
- Frühzeitig beginnen: 12-24 Monate vor Ende der Zinsbindung
- Gründlich vergleichen: Mehrere Angebote einholen
- Genau rechnen: Alle Kosten einbeziehen
- Professionell bewerten lassen: Immobilienwert kennen
- Verhandeln: Konditionen sind verhandelbar
Mit der richtigen Strategie lassen sich über die Laufzeit leicht fünfstellige Beträge einsparen. Nutzen Sie die gesetzlichen Kündigungsrechte und die Wettbewerbssituation der Banken zu Ihrem Vorteil.
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