Der Beleihungswert, ein zentrales Konzept im Finanzwesen und speziell in der Immobilienbranche. Der Beleihungswert spielt eine entscheidende Rolle bei der Kreditvergabe und Finanzierung von Vermögenswerten. In diesem Kontext prägt er die Bedingungen von Darlehen und beeinflusst wesentlich, wie Banken den Wert von Immobilien einschätzen.
Dieser Artikel beleuchtet nicht nur die präzise Berechnung des Beleihungswerts, sondern erkundet auch verschiedene Aspekte dieses Begriffs, einschließlich Definition und Bedeutung im Zusammenhang mit Immobilien.
Wie wird der Beleihungswert genau definiert?
Der Beleihungswert spielt eine Schlüsselrolle im Finanzwesen, insbesondere bei Immobilien und Krediten.Die Wertermittlung, auch als Beleihungswertermittlung bekannt, orientiert sich am Wiederverkaufswert, der während der Kreditlaufzeit erzielt werden kann. Der Beleihungswert gibt an, welchen geschätzten Marktwert die Vermögenswerte haben und wie viel davon als Sicherheit für einen Kredit genutzt werden kann.
Wie viel würde die Bank im Falle eines Verkaufs, wenn Sie Ihren Kredit nicht mehr bezahlen können, wiederbekommen? Das ist der Beleihungswert. Kreditgeber verwenden den Beleihungswert, um die maximale Kredithöhe zu bestimmen. Sie setzen ihn meist niedrig an, um weniger Risiko zu tragen. Ein niedriger Beleihungswert kann zu günstigeren Zinssätzen führen, während ein hoher Wert möglicherweise zu höheren Kreditmöglichkeiten führt. Der Beleihungswert ist somit ein zentraler Parameter für die Kreditvergabe und Immobilienfinanzierung.
Der Beleihungswert unterscheidet sich vom Verkehrswert, auch Marktwert genannt. Er bewegt sich bei einem Anteil zwischen 70 und 90 Prozent vom Verkehrswert, nach Sicherheitsabschlag.
Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert einer Immobilie ist ein zentraler Begriff im Bereich der Immobilienbewertung. Auch Marktwert genannt. Dieser Wert repräsentiert den geschätzten Preis, den eine Immobilie auf dem freien Markt erzielen könnte. Anders als der Beleihungswert, der vor allem für Kreditgeber relevant ist, betrachtet der Verkehrswert den realistischen Marktpreis aus Sicht eines Käufers.
Die Ermittlung des Verkehrswerts erfolgt durch einen Immobiliengutachter, die verschiedene Faktoren berücksichtigen, darunter die Lage, Größe, Zustand und besondere Merkmale der Immobilie. Rechtliche Aspekte und der allgemeine Immobilienmarkt spielen ebenfalls eine Rolle. Der Verkehrswert dient als Orientierung für Käufer, Verkäufer und Finanzinstitute, um eine realistische Vorstellung vom aktuellen Wert einer Immobilie zu erhalten.
Der Beleihungswert liegt bewusst unter dem Verkehrswert, um auch bei einer möglichen Zwangsversteigerung in Zukunft auf der sicheren Seite zu sein. Gemäß Pfandbriefgesetz § 16 Abs. 2 PfandBG darf der Beleihungswert nicht höher sein und muss transparent und ohne Spekulationen nach anerkannten Bewertungsverfahren ermittelt werden.
Zusätzlich wird vom Beleihungswert ein bestimmter Prozentsatz zur Risikominderung aufgrund möglicher Wertschwankungen abgezogen. Das Ergebnis ist die Beleihungsgrenze, die die maximal mögliche Darlehenshöhe definiert
Die Beleihungsgrenze und der Beleihungsauslauf
Nachdem der Beleihungswert festgelegt wurde – üblicherweise zwischen 70 und 90 Prozent des Marktwertes – erfolgt die Bestimmung der Beleihungsgrenze. Diese Grenze, die nach Risikominderung berücksichtigt wird, liegt in der Regel zwischen 40 und 80 Prozent des Beleihungswertes. Der Beleihungsauslauf gibt schließlich den prozentualen Anteil der tatsächlichen Finanzierung an, also den Betrag, den der Kreditnehmer am Ende erhalten wird.
Um Ihnen das einmal zu veranschaulichen, schauen wir uns folgende Tabelle an (Beispiel):
Eine Immobilie, die Sie finanzieren möchten, hat einen Gesamtwert von 200.000 Euro (Verkehrswert). Nach einem Sicherheitsabschlag von 20% liegt der Beleihungswert bei 160.000 Euro. Die maximale Darlehensgrenze, also die Beleihungsgrenze, liegt bei 70% des Beleihungswertes. Das heißt, Sie würden maximal 112.000 Euro finanziert bekommen. Der Beleihungsauslauf gibt die tatsächliche an.
Hypothekenbanken dürfen beispielsweise Darlehen nur bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes der zu finanzierenden Immobilie vergeben. Geschäftsbanken und Sparkassen können in der Regel bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes finanzieren, während Bausparkassen dies ebenfalls können. Versicherungen haben üblicherweise einen Spielraum zwischen 40 und 50 Prozent.
Beleihungswert bei Immobilien
Bei der Ermittlung des Beleihungswertes unterscheiden finanzierende Institute zwischen selbstgenutzten und vermieteten Immobilien. Dieser Wert bildet die Grundlage für das potenzielle Finanzierungsvolumen.Die Unterscheidung zwischen selbstgenutzten und vermieteten Immobilien bei der Ermittlung des Beleihungswertes liegt in der Art und Weise, wie die Immobilie genutzt wird. Hier sind die grundlegenden Unterschiede:
Selbstgenutzte Immobilien:
- Diese beziehen sich auf Wohnungen oder Häuser, die vom Eigentümer selbst bewohnt werden.
- Der Beleihungswert selbstgenutzter Immobilien wird oft unter Berücksichtigung des Eigenbedarfs und der individuellen Wohnverhältnisse ermittelt.
- Bei selbstgenutzten Immobilien berücksichtigt die Bewertung möglicherweise persönliche Vorlieben und nicht notwendigerweise den potenziellen Ertrag aus einer Vermietung.
Vermietete Immobilien:
- Vermietete Immobilien werden hingegen von Mietern bewohnt, und der Eigentümer erhält Einnahmen durch Mietzahlungen.
- Der Beleihungswert von vermieteten Immobilien kann stärker auf den potenziellen Ertrag aus Vermietungen ausgerichtet sein. Dies kann eine Analyse der aktuellen Mietverhältnisse, des Mietmarktes und anderer Faktoren umfassen.
- Da bei vermieteten Immobilien Einnahmen generiert werden, können diese bei der Beleihungswertermittlung eine größere Rolle spielen.
Insgesamt berücksichtigt die Differenzierung zwischen selbstgenutzten und vermieteten Immobilien die unterschiedlichen finanziellen und wirtschaftlichen Aspekte, die mit der jeweiligen Nutzungsart verbunden sind.
Den Beleihungswert berechnen, so funktionierts
Die genaue Berechnung des Beleihungswertes kann je nach Kreditinstitut und angewendetem Verfahren variieren. Dies erfolgt durch Banken und Finanzinstitute mithilfe unterschiedlicher Verfahren. Es werden zahlreiche Merkmale berücksichtigt, darunter die Lage, Größe, Bauqualität und Ausstattung der Immobilie. Auch der Zustand des Grundstücks sowie aktuelle Markttrends fließen in die Bewertung ein.
Drei gängige Methoden, nämlich das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren, bilden die Grundlage für die präzise Ermittlung dieses kritischen Werts. Lassen Sie uns einen Blick darauf werfen, wie jede dieser Methoden zur Feststellung des Beleihungswertes beiträgt.
Sachwertverfahren - Berechnung von Bauwert und Bodenwert
Beim Sachwertverfahren wird der Beleihungswert anhand des Gebäudewerts (Bauwert) und des Bodenwerts ermittelt. Der Bauwert umfasst die Kosten für Errichtung und Ausstattung des Gebäudes, während der Bodenwert den Wert des Grundstücks repräsentiert.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren konzentriert sich auf die zu erwartenden Einnahmen, die aus der Immobilie erzielt werden können. Dies betrifft vor allem vermietete Objekte. Der jährliche Reinertrag wird mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, um den Beleihungswert zu bestimmen.
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren wird der Beleihungswert anhand von Vergleichsobjekten in der Umgebung ermittelt. Ähnliche Immobilien dienen als Referenz, um einen marktgerechten Beleihungswert zu ermitteln.
Kann ich selbst den Beleihungswert ausrechnen?
Die genaue Berechnung des Beleihungswertes erfordert spezialisiertes Fachwissen. Dennoch gibt es online verfügbare Rechner, die auf allgemeinen Parametern basieren. Den Beleihungswert selbst exakt zu bestimmen, bleibt jedoch in der Regel Aufgabe von Sachverständigen.
Die Besonderheiten von 1a- und 1b-Hypothekendarlehen in der Baufinanzierung
Hypothekenbanken haben die Befugnis, Kredite nur bis zu einer Höhe von 60 Prozent des Beleihungswertes der Immobilie zu gewähren. Die besagte 60-Prozent-Marke dient als Schlüsselparameter
- Die Beleihungsgrenze für erstrangige Hypothekendarlehen wird oft bei 60 Prozent festgesetzt.
- Der Beleihungswert liegt damit deutlich unter dem Verkehrswert der Immobilie, um mögliche Risiken bei einer Zwangsversteigerung zu berücksichtigen.
1a-Hypothek:
- Der Beleihungswert von 60 Prozent ermöglicht ein besonders günstiges erstrangiges Darlehen.
- Dieses Darlehen wird durch eine erstrangige Grundschuld oder Hypothek abgesichert, eingetragen an erster Stelle im Grundbuch.
1b-Hypothek:
- Deckt den Finanzierungsbedarf über die 60-Prozent-Marke hinaus.
- Kann bis zu 80 Prozent oder mehr des Beleihungswertes abdecken.
- Dient zur Sicherung des restlichen Finanzierungsbedarfs, der nicht mehr durch eine erstrangige Hypothek abgesichert werden kann.
Die Kombination von 1a- und 1b-Hypotheken bietet eine flexible Lösung, um unterschiedliche Finanzierungsanforderungen zu erfüllen.
Ermöglicht eine nahezu vollständige Finanzierung je nach den Richtlinien der Bank, die bis zu 90 oder 95 Prozent des Beleihungswertes abdecken kann.
100 Prozent und 110 Prozent Finanzierung: Übersicht
Die Entscheidung für die Finanzierung einer Immobilie bringt verschiedene Modelle mit sich, darunter die 100 Prozent und 110 Prozent Finanzierung. Hier eine detailliertere Betrachtung beider Ansätze:
100 Prozent Finanzierung:
- Deckung des Kaufpreises: Die 100 Prozent Finanzierung ermöglicht es Kreditnehmern, den gesamten Kaufpreis der Immobilie zu finanzieren, ohne Eigenkapital einzubringen.
- Voraussetzungen: Banken prüfen sorgfältig die Bonität des Kreditnehmers und erwarten möglicherweise zusätzliche Sicherheiten oder höhere Zinsen bei geringerem Eigenkapital.
- Rückzahlung: Die Rückzahlung erfolgt ausschließlich über den aufgenommenen Kredit.
- Nebenkosten: Zusätzliche Kosten wie Notar- und Grundbuchkosten müssen separat finanziert werden.
110 Prozent Finanzierung:
- Erweiterung um Nebenkosten: Die 110 Prozent Finanzierung geht einen Schritt weiter und deckt nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Nebenkosten wie Maklergebühren, Notar- und Grundbuchkosten sowie Steuern ab.
- Voraussetzungen: Die gleichen Bonitätsprüfungen wie bei der 100 Prozent Finanzierung gelten, wobei Banken möglicherweise strengere Bedingungen stellen.
- Rückzahlung: Die Rückzahlung umfasst den gesamten Finanzierungsbetrag, der über den reinen Kaufpreis hinausgeht.
- Langfristige Tragfähigkeit: Es ist entscheidend, die langfristige Tragfähigkeit der höheren Kreditlast zu evaluieren.
Erstellung des Wertgutachtens: Kosten, Prozess und Bedeutung
Die Erstellung eines Wertgutachtens ist ein entscheidender Schritt im Immobilienprozess, der verschiedene Akteure wie Verkäufer, Käufer, Banken und Versicherungen betrifft. Ein Wertgutachten ist in vielen Fällen unverzichtbar. Es dient dazu, den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln und ist bei Verkauf, Finanzierung, steuerlichen Angelegenheiten oder Erbschaften relevant. Banken und Versicherungen verlangen häufig ein solches Gutachten, um die Werthaltigkeit der Sicherheit zu bewerten.
Prozess des Wertgutachtens:
- Beauftragung: Der erste Schritt ist die Beauftragung eines Sachverständigen oder Gutachter.
- Objektbesichtigung: Der Gutachter inspiziert die Immobilie, analysiert Größe, Zustand und Lage.
- Marktanalyse: Es erfolgt eine Marktanalyse, um vergleichbare Immobilienbewertungen zu berücksichtigen.
- Wertermittlung: Auf Basis der gesammelten Daten erfolgt die Wertermittlung nach anerkannten Verfahren wie dem Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren.
- Kosten für die Erstellung: Die Kosten für ein Wertgutachten variieren je nach Art der Immobilie, Region und Gutachter. Sie setzen sich hauptsächlich aus dem Honorar des Gutachters und gegebenenfalls Nebenkosten zusammen. Für ein Einfamilienhaus können die Kosten zwischen 500 und 2.500 Euro liegen.
Ein Wertgutachten bietet nicht nur eine präzise Bewertung, sondern auch eine objektive und unabhängige Grundlage für Entscheidungen. Käufer können den realistischen Marktwert ermitteln, Verkäufer ihre Preisvorstellungen validieren, und Banken erhalten wichtige Informationen für die Kreditvergabe.
Achtung: Wer trägt die Kosten für die Werterstellung?
Bei der Ermittlung des Beleihungswertes einer Immobilie kommt oft ein Wertgutachten zum Einsatz, für das Banken häufig eine Gebühr erheben. In den Unterlagen werden diese Kosten unter Begriffen wie „Wertgutachten“, „Kosten für Objektbesichtigung“ und „Schätzkosten“ aufgeführt. Rechtlich betrachtet ist es jedoch unzulässig, dass Banken diese Gebühr vom Endkunden verlangen.
Das Landgericht Stuttgart hat 2007 in einem Urteil entschieden, dass die Ermittlung des Beleihungswertes im Interesse der Bank liegt und Teil ihrer gesetzlichen Pflicht ist. Daher dürfen die Kosten nicht auf den Endkunden übertragen werden. Klauseln im Darlehensvertrag, die solche Kosten vorsehen, sind unwirksam. Selbst die Aufforderung der Bank an den Kreditnehmer, einen Wertgutachter zu beauftragen, ist nicht zulässig.
Beleihungswertes: Fazit über Zinssätze, Kreditkonditionen und erforderliche Unterlagen
Der Beleihungswert spielt eine entscheidende Rolle bei der Immobilienfinanzierung und birgt einige Besonderheiten, die es zu beachten gilt. Hier nochmal das Wichtigste zusammengefasst.
1. Zinssatz und Kreditkonditionen
Der Beleihungswert beeinflusst maßgeblich die Zinssätze und Kreditkonditionen bei Immobiliendarlehen. Je niedriger der Beleihungswert im Verhältnis zum Marktwert der Immobilie ist, desto günstiger können die Zinskonditionen ausfallen. Ein niedriger Beleihungswert signalisiert für die Bank ein geringeres Risiko, was zu vorteilhafteren Finanzierungskonditionen für den Kreditnehmer führen kann.
2. Wichtiger Faktor bei der Kreditvergabe
Der Beleihungswert ist ein Schlüsselfaktor, den Banken bei der Kreditvergabe intensiv prüfen. Er dient als Grundlage für die Festlegung der maximal möglichen Darlehenshöhe. Banken berücksichtigen dabei nicht nur den aktuellen Beleihungswert, sondern auch mögliche Wertschwankungen der Immobilie über die Laufzeit des Kredits. Die Beleihungsgrenze wird unter Berücksichtigung dieses Risikoabschlags festgesetzt.
3. Welche Unterlagen werden benötigt
Um den Beleihungswert Ihrer Immobilie zu ermitteln und ein Kreditangebot zu erstellen, benötigt Ihre Bank verschiedene Unterlagen sowohl zu Ihrer Person als auch zur betreffenden Immobilie. Ebenso sind Nachweise Ihrer persönlichen Bonität erforderlich, um ein umfassendes Kreditangebot zu erstellen. Zu den potenziell geforderten Unterlagen gehören:
- Bonitätsauskunft (Schufa)
- Einkommensnachweise
- Angaben zum Eigenkapital bzw. Vermögen
- Bauplan, Baubeschreibung bzw. Exposé
- Grundbuchauszug
- Wohnflächenberechnung
Es ist empfehlenswert, das Thema Beleihungswert frühzeitig mit Ihrer Bank zu besprechen. Die Einschätzung des Beleihungswertes und der mögliche Beleihungsauslauf sind entscheidende Parameter für eine passgenaue Finanzierung. Eine kompetente Bankberatung kann Ihnen hierbei wertvolle Auskünfte geben.
