Warum Kaufhäuser vor einer Nutzungsänderung stehen
Namen wie Galeria Karstadt Kaufhof, Breuninger oder Woolworth prägten jahrzehntelang die deutschen Innenstädte. Das Konzept "Alles unter einem Dach" machte Kaufhäuser zu Symbolen des wirtschaftlichen Aufschwungs. Heute zeigt sich ein anderes Bild: Allein Galeria Karstadt Kaufhof durchlief seit 2020 drei Insolvenzverfahren – das Schutzschirmverfahren 2020, das reguläre Insolvenzverfahren 2023 und ein erneutes Verfahren ab Anfang 2024. Im Rahmen dieser Restrukturierungen wurden über 90 Standorte geschlossen, allein 37 davon zwischen Juni 2023 und Januar 2024.
Die Ursachen für diesen Strukturwandel sind vielfältig. Der Online-Handel wächst kontinuierlich, das Konsumverhalten hat sich grundlegend verändert. Große Verkaufsflächen mit breitem Sortiment verlieren an Attraktivität, während spezialisierte Anbieter und digitale Marktplätze boomen. Die Folge: Massive Gebäudekomplexe stehen leer, oft in besten Innenstadtlagen.
Für Eigentümer, Investoren und Kommunen stellt sich damit eine zentrale Frage: Wie lässt sich mit diesen Immobilien wirtschaftlich sinnvoll umgehen? Eine fundierte Immobilienbewertung ist dabei der erste essenzielle Schritt.
Bauliche Besonderheiten und Bewertungsherausforderungen
Typische Architekturmerkmale von Kaufhausimmobilien
Kaufhäuser aus den 1960er bis 1980er Jahren folgen einem charakteristischen Baustil, der sie als Spezialimmobilien auszeichnet:
Gebäudestruktur:
- Massive, in sich geschlossene Gebäudekomplexe mit 8.000 bis 15.000 Quadratmetern Verkaufsfläche
- Mehrgeschossige Bauweise mit großen, offenen Etagen
- Zentral platzierte Rolltreppen als Haupterschließung
- Hohe Deckentraglasten für flexible Warenpräsentation
Fassadengestaltung:
- Dezente, funktionale Außenansichten mit Markenerkennbarkeit
- Kaum Fensteröffnungen in den Obergeschossen
- Geschlossene Fassaden ohne Blickbezug zur Straße
- Oft stadtbildprägende Ecklagen
Raumkonzept:
- Gebäudetiefen von 30 bis 50 Metern ohne natürliche Belichtung
- Fehlende Tageslichtversorgung in innenliegenden Bereichen
- Künstliche Beleuchtung und Klimatisierung im gesamten Gebäude
- Großflächige Grundrisse ohne Unterteilungen
Diese Merkmale, die für den Einzelhandel optimal waren, stellen bei der Umnutzung erhebliche Herausforderungen dar. Die Bewertung solcher Gewerbeimmobilien erfordert spezifisches Fachwissen und Erfahrung mit Spezialimmobilien bzw. Handelsimmobilien.
Rechtliche und technische Hürden
Bei der Kaufhaus-Umnutzung sind zahlreiche rechtliche Aspekte zu beachten:
Planungsrechtliche Einschränkungen: Etwa 69 Prozent der Kaufhäuser befinden sich laut empirica-Studie im planungsrechtlichen Kerngebiet gemäß Baunutzungsverordnung (BauNVO). Wohnnutzung ist dort nur unter strengen Voraussetzungen zulässig. Eine Änderung des Bebauungsplans kann erforderlich sein, was den Prozess erheblich verlängert.
Denkmalschutz: Viele Kaufhäuser aus den 1960er und 1970er Jahren stehen mittlerweile unter Denkmalschutz. Fassaden, Tragwerke und charakteristische Elemente müssen erhalten bleiben, was Umbauten technisch anspruchsvoll und kostenintensiv macht.
Brandschutz und Bauordnungsrecht: Mit der Nutzungsänderung erlischt der Bestandsschutz. Aktuelle Anforderungen an Brandschutz, Fluchtwege, Barrierefreiheit und Energieeffizienz müssen erfüllt werden. Dies führt oft zu aufwendigen Anpassungen der Gebäudesubstanz.
Bei komplexen Umnutzungsprojekten empfiehlt sich die frühzeitige Einholung eines Verkehrswertgutachtens gemäß § 194 BauGB. Sachverständige können die technischen Herausforderungen bewerten und realistische Entwicklungsszenarien aufzeigen.
Wirtschaftlichkeit der Kaufhaus-Umnutzung
Das Residualwertverfahren als Entscheidungsgrundlage
Für die Bewertung von Umnutzungspotenzialen nutzen Sachverständige das Residualwertverfahren. Dabei wird der erwartbare Verkehrswert nach Fertigstellung den Gesamtkosten (Ankauf, Umbau, Nebenkosten) gegenübergestellt:
Residualwert = Verkehrswert nach Umnutzung - Umbaukosten - Erwerbsnebenkosten
Eine PwC-Analyse von 2022, die die im Jahr 2023/2024 geschlossenen Kaufhäuser untersuchte, kam zu eindeutigen Ergebnissen: Die Stadtgröße ist der entscheidende Faktor für die Rentabilität. Allerdings hat sich die Situation bis Ende 2025 durch stark gestiegene Finanzierungskosten weiter verschärft. Die Zinswende seit 2022 führte zu deutlich höheren Kapitalkosten, was die Wirtschaftlichkeit von Umnutzungsprojekten, insbesondere in C- und D-Städten, zusätzlich erschwert. Wo 2022 noch mit Finanzierungszinsen von 2 bis 3 Prozent gerechnet werden konnte, liegen diese Ende 2025 bei 4 bis 5 Prozent, ein massiver Einfluss auf die Residualwertberechnung.
Mietrenditen nach Stadtgröße
Die erzielbaren Mieten bestimmen maßgeblich die Wirtschaftlichkeit einer Umnutzung:
Richtwerte in A-Städten (München, Frankfurt, Düsseldorf):
- Gastronomie: 34 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche
- Wohnen: 26 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
- Büro: 28 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche
- Einzelhandel: 32 Euro pro Quadratmeter Verkaufsfläche
Richtwerte in C-Städten (50.000 bis 100.000 Einwohner):
- Gastronomie: 22 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche
- Wohnen: 16 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche
- Büro: 18 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche
- Einzelhandel: 20 Euro pro Quadratmeter Verkaufsfläche
In D-Städten liegen die Mieten nochmals deutlich niedriger. Die Differenz von bis zu 12 Euro pro Quadratmeter macht bei Flächen von 10.000 Quadratmetern jährlich 120.000 Euro Mieteinnahmen aus, ein entscheidender Faktor für die Refinanzierung der Umbaukosten.
Die Wertermittlung von Kaufhausimmobilien erfordert detaillierte Marktkenntnisse. Neben dem Ertragswertverfahren kommt auch das Sachwertverfahren zur Anwendung, insbesondere wenn die Substanz erhaltenswert ist.
Kostenfaktoren der Umnutzung
Die Umbaukosten variieren erheblich, je nach Gebäudezustand und Nutzungskonzept:
Typische Kostenblöcke:
- Entkernung und Rückbau: 150 bis 250 Euro pro Quadratmeter
- Fassadensanierung: 400 bis 800 Euro pro Quadratmeter bei Denkmalschutz
- Neue Fenster und Tageslichtöffnungen: 300 bis 500 Euro pro Quadratmeter
- Technische Gebäudeausrüstung: 200 bis 400 Euro pro Quadratmeter
- Innenwände und neue Grundrisse: 100 bis 200 Euro pro Quadratmeter
- Brandschutz und Fluchtwege: 80 bis 150 Euro pro Quadratmeter
Bei einem Kaufhaus mit 12.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche entstehen somit Umbaukosten zwischen 15 und 35 Millionen Euro, abhängig vom Umfang der Maßnahmen.
Erfolgreiche Nachnutzungskonzepte
Mixed-Use als bewährtes Modell
Die erfolgreichsten Umnutzungen kombinieren verschiedene Nutzungsarten und schaffen lebendige urbane Quartiere:
Typische Aufteilung:
- Erdgeschoss: Einzelhandel, Gastronomie, öffentlich zugängliche Bereiche
- bis 2. Obergeschoss: Büros, Coworking-Spaces, Praxen
- bis 5. Obergeschoss: Wohnungen, Seniorenwohnen, Studentenapartments
- Dachgeschoss: Gemeinschaftsflächen, Dachterrassen, Fitnessbereiche
Diese Mischung nutzt die Vorteile der verschiedenen Ebenen optimal: Das Erdgeschoss profitiert von der Laufkundschaft, die Obergeschosse gewinnen durch Fenstereinbauten an Attraktivität für Wohn- und Büronutzung.
Alternative Konzepte
Neben Mixed-Use haben sich weitere Nachnutzungen etabliert:
Kulturelle Nutzung: Museen, Theater, Bibliotheken oder Volkshochschulen finden in den großzügigen Räumen ideale Bedingungen. Das Staatliche Museum für Archäologie in Chemnitz (ehemaliges Kaufhaus Schocken) oder das Rheinische Landestheater in Neuss zeigen, wie aus Handelsflächen kulturelle Zentren werden.
Bildungseinrichtungen: Universitäten und Schulen nutzen ehemalige Kaufhäuser für Hörsäle, Bibliotheken und Labore. In Siegen entstand das KrönchenCenter mit Volkshochschule und Stadtarchiv, in Lübeck plant die Stadt ein "Haus der Bildung" für Gymnasien und Start-ups.
Großflächiger Einzelhandel: Lebensmittelmärkte, SB-Warenhäuser oder spezialisierte Fachmärkte können die Flächen mit vergleichsweise geringem Umbauaufwand nutzen. Diese Option bietet sich besonders bei noch intakten Gebäudestrukturen an.
Wohnen in ehemaligen Kaufhäusern
Die Schaffung von Wohnraum in Kaufhäusern erscheint angesichts des Wohnungsmangels naheliegend. Laut ZIA fehlen bis 2027 etwa 830.000 Wohnungen in Deutschland. Dennoch ist diese Nutzung mit erheblichen Einschränkungen verbunden.
Rechtliche Hürden
Die Lage im planungsrechtlichen Kerngebiet erlaubt Wohnen nur unter bestimmten Bedingungen. Eine vollständige Umnutzung zu reinen Wohnzwecken ist meist nicht möglich. Mixed-Use-Konzepte mit Wohnanteil sind dagegen realisierbar und zunehmend beliebt.
Technische Herausforderungen
Die Umwandlung in Wohnraum erfordert:
- Einbau zahlreicher Fenster für Tageslicht und Belüftung
- Schaffung von Lichthöfen oder Atrien bei großen Gebäudetiefen, der bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Mindestabstand zu Fenstern (Belichtung und Belüftung) kann in den innenliegenden Kernbereichen oft nur durch aufwendige Entkernung erreicht werden
- Installation individueller Sanitär- und Heizungssysteme
- Aufwendige Grundrissgestaltung mit vertikaler Erschließung
Diese Maßnahmen, insbesondere die Schaffung von Innenhöfen oder Atrien, führen zu Kosten, die in vielen Fällen wirtschaftlich nicht darstellbar sind. Die empirica-Studie kommt zu dem Schluss, dass die Kaufhaus-Umnutzung nur einen sehr begrenzten Beitrag zur Lösung des Wohnungsmangels leisten kann.
Der Prozess der Kaufhaus-Umnutzung
Zeitlicher Ablauf
Die Transformation eines Kaufhauses durchläuft mehrere Phasen:
Phase 1 – Analyse und Konzeption (6 bis 18 Monate):
- Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zur Bewertung des Ist-Zustands
- Machbarkeitsstudien für verschiedene Nutzungsszenarien
- Wirtschaftlichkeitsberechnungen mit dem Residualwertverfahren
- Abstimmung mit der Kommune zu planungsrechtlichen Möglichkeiten
Phase 2 – Planung und Genehmigung (12 bis 36 Monate):
- Entwicklung des architektonischen Konzepts
- Einreichung und Genehmigung des Bauantrags – oft der zeitintensivste Teil aufgrund komplexer Planänderungen, Abweichungen vom Bebauungsplan und Abstimmungen mit Denkmalschutzbehörden
- Klärung denkmalschutzrechtlicher Auflagen
- Sicherstellung der Finanzierung
Phase 3 – Bauphase (18 bis 36 Monate):
- Entkernung des Gebäudes
- Statische Ertüchtigung und Brandschutz
- Fassadensanierung und Fenstereinbau
- Technische Ausstattung und Innenausbau
Phase 4 – Vermietung und Inbetriebnahme (6 bis 12 Monate):
- Vermarktung der Flächen
- Übergabe an Mieter
- Offizielle Eröffnung
In der Praxis vergehen von der Schließung bis zur Neueröffnung durchschnittlich 5 bis 11 Jahre. In Herne dauerte der Prozess 11 Jahre, in Mannheim mit 5 Jahren vergleichsweise kurz. Der Hauptgrund für die langen Zeiträume liegt häufig in der Genehmigungsphase: Planungsrechtliche Anpassungen gemäß Baugesetzbuch (BauGB), Abstimmungen mit mehreren Behörden und denkmalschutzrechtliche Auflagen verzögern Projekte erheblich.
Kritische Erfolgsfaktoren
Für das Gelingen einer Kaufhaus-Umnutzung sind mehrere Aspekte entscheidend:
Intensive Kommunikation: Alle Beteiligten – Eigentümer, Investoren, Kommune, Denkmalschutzbehörde, künftige Mieter, müssen frühzeitig und kontinuierlich eingebunden werden. Verzögerungen entstehen häufig durch mangelnde Abstimmung.
Realistische Wirtschaftlichkeitsberechnung: Eine fundierte Bewertung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen schafft Transparenz über Chancen und Risiken. Das Residualwertverfahren zeigt, ob sich die Investition rechnet.
Flexible Konzepte: Starre Planungen scheitern oft an unvorhergesehenen Herausforderungen. Erfolgreiche Projekte zeichnen sich durch Anpassungsfähigkeit aus – etwa durch modulare Raumkonzepte oder flexible Mietflächen.
Zwischennutzung: Während der Planungs- und Genehmigungsphase können temporäre Nutzungen (Pop-up-Stores, Kunstausstellungen, Veranstaltungen) Leerstand vermeiden und die Immobilie im öffentlichen Bewusstsein halten.
Abriss oder Umnutzung?
Nicht jedes Kaufhaus eignet sich für eine Umnutzung. In manchen Fällen ist ein Abriss mit anschließendem Neubau die wirtschaftlich sinnvollere Option.
Entscheidungskriterien
Für Umnutzung sprechen:
- Stadtbildprägende Architektur oder Denkmalschutz
- Guter baulicher Zustand der Tragstruktur
- Zentrale Innenstadtlage mit hohen Bodenrichtwerten
- Wirtschaftlich darstellbare Mietrenditen
- Gebundene graue Energie im Bestand
Für Abriss sprechen:
- Schwere bauliche Mängel (Schadstoffe, Statik)
- Extrem hohe Umbaukosten ohne entsprechende Renditen
- Planungsrechtlich mögliche Neubebauung mit höherer Wertschöpfung
- Fehlende denkmalschutzrechtliche Bindung
- Städtebauliche Neuordnung des Quartiers
Eine sorgfältige Abwägung mit Hilfe einer Gutachtenüberprüfung verschiedener Szenarien ist unerlässlich. Sachverständige können die Vor- und Nachteile beider Optionen objektiv bewerten.
Die Rolle des Sachverständigen
Bei der Kaufhaus-Umnutzung übernehmen Immobiliensachverständige zentrale Aufgaben:
- Verkehrswertermittlung: Die Bewertung des Ist-Zustands bildet die Grundlage für alle weiteren Entscheidungen. Dabei kommen je nach Situation verschiedene Verfahren zum Einsatz, vom Vergleichswertverfahren bei Grundstücken bis zum Ertragswertverfahren bei vermieteten Flächen.
- Potenzialanalyse: Sachverständige prüfen die baulichen und wirtschaftlichen Entwicklungsmöglichkeiten. Welche Nutzungen sind technisch umsetzbar? Welche Renditen sind realistisch? Diese Analyse fließt in die Investitionsentscheidung ein.
- Wirtschaftlichkeitsberechnung: Mit dem Residualwertverfahren lässt sich ermitteln, ob eine Umnutzung profitabel sein kann. Die Berechnung berücksichtigt alle Kostenfaktoren und stellt sie den erwartbaren Erträgen gegenüber.
- Begleitung des Prozesses: Während der Umbauphase können Restnutzungsdauergutachten oder Zwischenbewertungen erforderlich werden, etwa für Banken, Versicherungen oder bei Eigentümerwechseln.
Zusammenfassend: Komplexe Aufgabe mit großem Potenzial
Die Umnutzung von Kaufhäusern ist eine der anspruchsvollsten Aufgaben der Projektentwicklung. Die charakteristische Architektur, rechtliche Hürden und lange Umsetzungszeiträume erfordern Expertise aus verschiedenen Bereichen.
Dennoch bieten diese Immobilien erhebliche Chancen: In guten Innenstadtlagen können durch Mixed-Use-Konzepte lebendige Quartiere entstehen, die Einzelhandel, Wohnen, Arbeiten und Kultur verbinden. Die zentrale Lage, oft vorhandene denkmalgeschützte Substanz und die Größe der Objekte machen sie zu interessanten Entwicklungsprojekten.
Eine fundierte Bewertung durch erfahrene Sachverständige ist der erste Schritt. Sie schafft Klarheit über die Ausgangssituation, zeigt realistische Entwicklungspfade auf und bildet die Grundlage für tragfähige Investitionsentscheidungen.
SCHIFFER Immobiliensachverständige unterstützt Eigentümer, Investoren und Kommunen mit gerichtsfesten Gutachten gemäß § 194 BauGB, fundierten Wirtschaftlichkeitsberechnungen und der Begleitung komplexer Umnutzungsprojekte. Unsere Sachverständigen verfügen über umfassende Erfahrung mit Spezialimmobilien und kennen die besonderen Herausforderungen der Kaufhaus-Bewertung.
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