Schiffer Immobilienbewertung - Ihre Spezialisten für Wertermittlung in Hamburg und Umgebung.

Ja, für unsere Wertermittlungen in Hamburg werten wir die Bodenrichtwerte aus BORIS.HH, den jährlichen Immobilienmarktbericht sowie die für Sachverständige bereitgestellten Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg aus, dessen Geschäftsstelle beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV) angesiedelt ist. So bilden wir die Hamburger Marktverhältnisse im Gutachten nachvollziehbar ab.

In mehreren innerstädtischen Hamburger Gebieten, zum Beispiel in St. Pauli, Ottensen, Eimsbüttel-Süd oder Barmbek-Süd, gelten Soziale Erhaltungsverordnungen nach § 172 BauGB. Dort sind unter anderem Abriss, wertsteigernde Modernisierungen, Nutzungsänderungen von Mietwohnungen und die Umwandlung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig. Die Hamburger Umwandlungsverordnung gilt in diesen Gebieten bis zum 31. Dezember 2029. In unseren Gutachten prüfen wir, ob ein Grundstück in einem solchen Gebiet liegt, und berücksichtigen die Einschränkungen bei der Wertermittlung, da sie die Verwertungsmöglichkeiten eines Mehrfamilienhauses beeinflussen können.

Ja. Unsere Gutachten werden nach den strengen Vorgaben des § 194 BauGB von zertifizierten Sachverständigen (nach DIN EN ISO/IEC 17024) erstellt. Damit erfüllen sie die Anforderungen, um beim Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG anerkannt zu werden. In Hamburg ist dafür zentral die Erbschaftsteuerstelle im Finanzamt für Verkehrsteuern und Grundbesitz (Gorch-Fock-Wall 11) zuständig, etwa wenn der Bescheid zur Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer zu hoch ausgefallen ist. (Gerichtsfeste Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB & § 198 BewG)

Der Hamburger Mietenspiegel bietet eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten, abhängig von Faktoren wie Baujahr, Wohnungsgröße, Ausstattung und Wohnlage. Die aktuelle Ausgabe ist der Hamburger Mietenspiegel 2025 (Erhebungsstichtag 1. April 2025), veröffentlicht am 9. Dezember 2025 von der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen. Es handelt sich um einen qualifizierten Mietenspiegel, der alle zwei Jahre neu erstellt wird.

Tabelle, Broschüre, Wohnlagenverzeichnis und eine Online-Abfrage sind kostenfrei unter hamburg.de/mietenspiegel verfügbar.

In Hamburg wird das Grundbuch von den Grundbuchämtern der Amtsgerichte geführt (Hamburg-Mitte, Altona, Barmbek, Bergedorf, Blankenese, Harburg, St. Georg und Wandsbek). Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Welches das ist, zeigt der Behördenfinder auf justiz.hamburg.de. Einen Grundbuchausdruck können Sie schriftlich, per Fax oder persönlich (mit Ausweis) beantragen.

Das Grundbuch ist ein beschränkt öffentliches Register, in welchem Grundstücke inklusive Eigentumsverhältnisse, Nutzungsrechte und Belastungen amtlich registriert sind. Es enthält Angaben über:

• Eigentumsverhältnisse,
• Nutzungsrechte wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Erbbaurechte
• Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken.

Einen Auszug aus dem Grundbuch erhalten nur Personen mit berechtigtem Interesse, wie beispielsweise Eigentümer oder Personen mit eingetragenem Recht.

Bitte beachten Sie: Beim Grundbuchamt kostet ein einfacher Ausdruck 10 €, ein beglaubigter Ausdruck 20 €. Ein notariell ausgehändigter Grundbuchausdruck kostet 18 € (notarielle Gebühr i. H. v. 10 € sowie gerichtliche Auslage für den Datenabruf i. H. v. 8,00 €).

Die Bodenrichtwerte für Hamburg können in BORIS.HH eingesehen werden, der interaktiven Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg. Die Nutzung ist kostenlos.

So gehen Sie vor:

1. Besuchen Sie die Website BORIS.HH.
2. Wählen Sie den gewünschten Stichtag aus; die Bodenrichtwerte werden jährlich zum 1. Januar ermittelt.
3. Suchen Sie die Adresse oder navigieren Sie über die Karte und klicken Sie auf die Bodenrichtwertzone, um den Wert und die zugehörigen Merkmale einzusehen.

Alternativ erteilt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses beim Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV) Auskunft zu Bodenrichtwerten.

Die Kosten für einen Immobiliensachverständigen in Hamburg hängen vom Umfang des Gutachtens ab.

• Verkehrswertgutachten: Ein Verkehrswertgutachten, das den strengen Anforderungen entspricht und von Finanzämtern und Gerichten anerkannt wird, beginnt bei 2.975 Euro (inkl. Mehrwertsteuer). Das Honorar basiert auf unserer Honorartabelle, angelehnt an die „Honorarrichtlinie des BVS (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständige e.V.)“.
• Kurzgutachten: Für eine Kurzbewertung inklusive Besichtigungstermin berechnen wir eine Pauschale von 1.390 Euro (inkl. Mehrwertsteuer).

Wenn Sie uns ein paar Details zu Ihrem Bewertungsauftrag mitteilen, bieten wir Ihnen die Erstellung eines Gutachtens zum Pauschalhonorar an.

In Hamburg führt der Landesbetrieb Geoinformation und Vermessung (LGV) das Baulastenverzeichnis. Eine Auskunft können Sie online beantragen; ein persönlicher Besuch vor Ort ist dafür nicht vorgesehen.

So gehen Sie vor:

1. Rufen Sie die Dienstleistung „Baulastenverzeichnis – Auskünfte beantragen“ auf hamburg.de auf.
2. Stellen Sie den Antrag über das Online-Portal Liegenschaftskataster im Hamburg Service.
3. Geben Sie das Grundstück (Adresse oder Flurstück) an und weisen Sie Ihr berechtigtes Interesse nach, z. B. als Eigentümer, Erbbauberechtigter oder mit Vollmacht.

Bitte beachten Sie, dass die Auskunft gebührenpflichtig ist; die Gebühr richtet sich nach der Anzahl der Flurstücke und Baulasten. Für das Eintragen oder Löschen einer Baulast ist dagegen die Bauprüfabteilung des jeweiligen Bezirksamts zuständig.

Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.

Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.

Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:

• ‍Aktueller Grundbuchauszug
• ‍Flurkarte (Liegenschaftskarte)
• Baupläne und Grundrisse
• Wohnflächenberechnung
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
• Mietverträge