Wertgutachten Immobilie – Professionelle & rechtssichere Immobilienbewertung
Ob Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Gewerbeimmobilie oder gemischt genutztes Objekt: Wenn es um den Wert Ihrer Immobilie geht, sind belastbare Fakten entscheidend. Wir erstellen für Sie ein zertifiziertes Wertgutachten, das den Anforderungen der ImmoWertV entspricht und von Finanzämtern, Gerichten und Banken anerkannt wird.
Warum Schiffer Immobiliensachverständige?
- Rechtssicher: Unsere Gutachten entsprechen § 194 BauGB / § 198 BewG und der ImmoWertV und werden von Behörden, Familiengerichten und Finanzämtern anerkannt.
- Zertifiziert: Höchste Qualifikation nach DIN EN ISO/IEC 17024 und TEGoVA/REV – die formale Voraussetzung für die Anerkennung durch die Finanzverwaltung.
- Transparent: Keine versteckten Kosten, klare Honorarstruktur.
- Erfahren: Spezialisiert auf alle Immobilienarten, von der Wohnung bis zum Gewerbeobjekt.
Was ist ein Wertgutachten für eine Immobilie?
Ein Wertgutachten (fachsprachlich: Verkehrswertgutachten) ist eine umfassende, rechtssichere Ausarbeitung, die den objektiven Marktwert Ihrer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag dokumentiert. Mit einem Umfang von typischerweise 40 bis 80 Seiten geht es weit über einfache Preisschätzungen hinaus.
Die Bewertung erfolgt streng nach den gesetzlichen Vorgaben des § 194 Baugesetzbuch (BauGB) und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Je nach Immobilientyp kommen unterschiedliche normierte Bewertungsverfahren zum Einsatz:
- Vergleichswertverfahren: Bei Eigentumswohnungen und Standardimmobilien
- Ertragswertverfahren: Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien
- Sachwertverfahren: Bei außergewöhnlichen Immobilien ohne Vergleichsobjekte
Das Ziel ist ein objektiver, drittverwendungsfähiger Wert, den jeder Richter, Finanzbeamte oder Miterbe nachvollziehen kann.
Wann ist ein Wertgutachten für Immobilien notwendig?
Ein vollwertiges Wertgutachten für Ihre Immobilie ist zwingend erforderlich, wenn Rechtssicherheit benötigt wird. Dies ist unter anderem der Fall bei:
Erbschaft & Schenkungssteuer
Wenn Sie eine Immobilie erben oder geschenkt bekommen, ermittelt das Finanzamt den Wert für die Erbschaftssteuer nach einem vereinfachten, pauschalen Verfahren (Bewertungsgesetz). Das Problem: Das Finanzamt besichtigt Ihre Immobilie nicht. Es berücksichtigt keine veralteten Heizungen, erforderliche Sanierungen gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG), Leerstandsprobleme bei Mehrfamilienhäusern oder schlechte Energiebilanzen.
Die Folge sind oft drastisch überhöhte Immobilienwerte im Steuerbescheid. Nach § 198 BewG (Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts) haben Sie jedoch das Recht, diesen Wert zu korrigieren. Ein qualifiziertes Wertgutachten nach DIN EN ISO/IEC 17024 weist die tatsächlichen Mängel und den realen Marktwert nach. Die Kosten für das Gutachten sind dabei oft nur ein Bruchteil der Summe, die Sie an Steuern einsparen.
Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien sind die Abweichungen zwischen Finanzamtswert und realem Marktwert besonders groß, da das Finanzamt pauschale Mieterträge ansetzt und energetische Sanierungspflichten nicht berücksichtigt.
Hinweis zur Grundsteuerreform (Stand 2025/2026): Viele Eigentümer nutzen ein Verkehrswertgutachten auch, um gegen die Feststellungsbescheide des Finanzamts zur neuen Grundsteuer vorzugehen, wenn der angesetzte Bodenrichtwert unrealistisch hoch erscheint.
Scheidung & Vermögensteilung
Bei einer Scheidung ist die gemeinsame Immobilie oft der größte Vermögenswert und das emotionalste Streitthema. Um den gesetzlichen Zugewinnausgleich fair zu berechnen, reicht keine Schätzung. Es müssen oft zwei Stichtagswerte ermittelt werden: Der Wert am Tag der Eheschließung und der Wert am Tag der Zustellung des Scheidungsantrags.
Ein neutrales Wertgutachten, das den Anforderungen der ImmoWertV entspricht, liefert hierfür unanfechtbare Zahlen. Es schützt davor, den Partner zu hoch auszuzahlen oder selbst zu wenig zu erhalten. Zudem wird ein zertifiziertes Gutachten von Familiengerichten und Anwälten meist direkt akzeptiert, was teure und langwierige Prozesse verhindert.
Hinweis: Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien ist die Bewertung besonders komplex, da auch die Ertragssituation, Mietverträge und die Restnutzungsdauer der Gebäude berücksichtigt werden müssen.
Zwangsversteigerung & Insolvenz
Bei einer Zwangsversteigerung bestimmt der Verkehrswert den Mindestpreis, zu dem die Immobilie versteigert werden darf. Das vom Gericht bestellte Gutachten entspricht jedoch nicht immer dem tatsächlichen Marktwert. Liegen besondere Umstände vor (z.B. Sanierungsbedarf, energetische Sanierungspflichten nach GEG, Mietausfälle, ungeklärte Rechtsverhältnisse), kann ein privates Gegengutachten oder eine Gutachtenüberprüfung sinnvoll sein.
Für Gläubiger: Sie erhalten Klarheit über den realistischen Verwertungserlös.
Für Schuldner: Sie können einen zu niedrigen Verkehrswert anfechten und so Vermögensverluste minimieren.
Verkauf & Kauf
Bei Standard-Wohnungen oder Einfamilienhäusern genügt oft eine Kurzbewertung. Handelt es sich jedoch um komplexe Objekte wie Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzte Immobilien, ist Vorsicht geboten. Rechte Dritter, wie z.B. ein eingetragenes Wohnrecht, Nießbrauch oder gewerbliche Mietverträge, mindern den Wert einer Immobilie massiv, oft um sechsstellige Beträge. Laien und einfache Online-Rechner übersehen diese Faktoren häufig. Ein Vollgutachten (Verkehrswertgutachten) berechnet diese Wertminderungen mathematisch exakt.
Für Verkäufer: Sie schützen sich vor Haftungsrisiken und Forderungen nach dem Verkauf.
Für Käufer: Sie erhalten eine verlässliche Basis für die Bankfinanzierung (Beleihungswert) und zahlen keinen überhöhten Preis.
Beleihung & Finanzierung
Banken und Kreditinstitute benötigen bei der Finanzierung größerer Immobilien ein Beleihungswertgutachten gemäß Beleihungswertverordnung (BelWertV). Dieses unterscheidet sich vom Verkehrswertgutachten durch einen konservativeren Ansatz, der langfristige Werthaltigkeit und Verwertbarkeit in den Vordergrund stellt. Wir erstellen beide Gutachtenarten nach den jeweiligen gesetzlichen Vorgaben.
Steuerliche Optimierung & Kaufpreisaufteilung
Bei vermieteten Immobilien spielt die Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäudewert eine zentrale Rolle für die steuerliche Abschreibung (AfA). Das Finanzamt wendet bei der Prüfung häufig die pauschale BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung an, die in vielen Fällen zu nachteiligen Werten für den Steuerpflichtigen führt.
Ein fachgerechtes Wertgutachten nach ImmoWertV dokumentiert die Kaufpreisaufteilung rechtssicher und nach aktueller höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH). Der BFH hat mehrfach bestätigt, dass ein qualifiziertes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen die pauschale Arbeitshilfe des Finanzamts schlägt. Dies maximiert Ihre Abschreibungsmöglichkeiten und kann die jährliche Steuerlast erheblich reduzieren.
Besonderheiten bei verschiedenen Immobilienarten
Je nach Immobilientyp gelten unterschiedliche Bewertungsansätze und Besonderheiten:
Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen werden in der Regel im Vergleichswertverfahren bewertet. Entscheidend sind vergleichbare Verkäufe in derselben Lage. Besondere Faktoren wie Sondernutzungsrechte (z.B. Garten, Stellplatz), die Bonität der Eigentümergemeinschaft, anstehende Sanierungen oder Rücklagen beeinflussen den Wert erheblich.
Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung müssen vollständig analysiert werden, da versteckte Belastungen oder Nutzungsbeschränkungen den Wert mindern können. Die Wohnflächenberechnung erfolgt bei Eigentumswohnungen in der Regel nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), da dies der von Banken und im privaten Bereich erwartete Standard ist.
Energetische Anforderungen bei Wohnimmobilien (Stand 2026): Die energetische Beschaffenheit ist mittlerweile ein massiver Marktfaktor. Immobilien mit veralteten Heizungsanlagen (z.B. Öl- oder Gasheizungen ohne Einbindung erneuerbarer Energien) unterliegen Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Auch die CO2-Kostenaufteilung zwischen Vermieter und Mieter seit 2023 beeinflusst die Wirtschaftlichkeit erheblich. Gutachten, die diese wertmindernden Faktoren nicht detailliert berücksichtigen, können als unvollständig wahrgenommen werden. Wir bewerten daher systematisch den energetischen Sanierungsstau und die daraus resultierenden ökologischen Abschläge.
Mehrfamilienhäuser
Die Bewertung von Mehrfamilienhäusern erfolgt überwiegend im Ertragswertverfahren. Hier steht die Rendite im Vordergrund. Entscheidend sind die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen, die Restnutzungsdauer des Gebäudes, der Instandhaltungszustand und die Vermietungssituation.
Besondere Faktoren bei Mehrfamilienhäusern:
- Mietausfallwagnis und Leerstandsquote
- Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Betriebskosten)
- Liegenschaftszinssatz der Region
- Modernisierungsrückstau oder kürzlich durchgeführte Sanierungen
- Mietermix und Bonität der Mieter
- Energetischer Zustand und Sanierungspflichten nach GEG
- CO2-Kosten und deren Aufteilung auf die Mieter nach dem aktuellen Zehn-Stufen-Modell (Stand 2025/2026)
Bei Mehrfamilienhäusern können bereits kleine Änderungen bei den Bewirtschaftungskosten oder dem Liegenschaftszinssatz zu erheblichen Wertunterschieden führen. Der energetische Sanierungsstau (veraltete Heizungsanlagen, fehlende Dämmung) führt zu signifikanten Wertabschlägen, da die gesetzlichen Vorgaben verschärfte Anforderungen stellen. Zudem beeinflussen steigende CO2-Preise (planmäßige Erhöhungen zum 1. Januar 2025 und 2026) die Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren spürbar.
Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilien (Bürogebäude, Einzelhandel, Logistik, Produktionsstätten) werden ebenfalls im Ertragswertverfahren bewertet. Hier spielen jedoch zusätzliche Faktoren eine Rolle:
- Drittverwendungsfähigkeit (kann die Immobilie an andere Nutzer vermietet werden?)
- Standortqualität und Marktgängigkeit
- Vertragliche Bindungen (langfristige Mietverträge, Indexierungen)
- Bauliche und technische Ausstattung (z.B. Laderampen, Deckentraglasten)
- ESG-Kriterien (Energieeffizienz, Nachhaltigkeit, CO2-Bilanz)
- Flächenberechnung nach DIN 277 (Brutto-Grundfläche, Nutzungsfläche/NUF)
Bei Gewerbeimmobilien ist die Marktsituation oft volatiler als bei Wohnimmobilien. ESG-Kriterien (Environmental, Social, Governance) sind für institutionelle Investoren mittlerweile kaufentscheidend. Eine aktuelle Marktanalyse und die Bewertung der ESG-Konformität sind daher besonders wichtig.
Gemischt genutzte Immobilien
Objekte mit Wohn- und Gewerbeeinheiten (z.B. Wohn- und Geschäftshaus) erfordern eine differenzierte Bewertung. Wohn- und Gewerbeflächen werden getrennt betrachtet und mit unterschiedlichen Methoden bewertet. Für Wohnflächen wird die WoFlV angewendet, für Gewerbeflächen die DIN 277 (Nutzungsfläche/NUF gemäß DIN 277-1:2016). Dies erhöht die Komplexität und erfordert besondere Fachkenntnisse.
Wertgutachten Immobilie Kosten: Mit welchem Honorar müssen Sie rechnen?
Ein professionelles Wertgutachten nach ImmoWertV für Immobilien beginnt bei uns ab 2.975 € inkl. MwSt.
Die genauen Kosten hängen ab von:
- Objektart: Eigentumswohnung, Mehrfamilienhaus, Gewerbeimmobilie oder gemischtes Objekt?
- Größe und Komplexität: Anzahl der Wohn- oder Gewerbeeinheiten, Sondernutzungen, technische Besonderheiten
- Schwierigkeitsgrad: Gibt es Besonderheiten wie Wegerechte, Wohnrechte, Erbbaurecht oder ungeklärte Rechtsverhältnisse?
Unser Angebot: Senden Sie uns die Eckdaten zu Ihrer Immobilie, wir erstellen Ihnen gerne ein individuelles unverbindliches Angebot, damit Sie volle Kostensicherheit haben. In den meisten Fällen ist auch ein Pauschalangebot möglich.
Unterschied: Wertgutachten vs. Kurzbewertung
Viele Mandanten fragen uns: "Reicht nicht auch eine günstigere Kurzbewertung?" Diese Tabelle hilft Ihnen bei der Entscheidung:
Sie sind unsicher, welches Produkt Sie brauchen? Rufen Sie uns gerne an, wir beraten Sie gern.
Ablauf: So erstellen wir Ihr Wertgutachten
Der Weg zu Ihrem Gutachten ist einfach und transparent strukturiert:
- Eingehende Besichtigung und Dokumentation der Immobilie durch den Immobiliengutachter
- Marktdatenrecherche durch den Sachverständigen für Immobilienbewertung
- Auswertung aller vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Unterlagen
- Einholung umfangreicher Behördenauskünfte durch den Sachverständigen
- Berechnung bzw. Prüfung aller relevanten Kennzahlen, Mengen und Massen
- Unparteiische und objektive Erstellung des Verkehrswertgutachtens
Häufige Fragen und Antworten zum Wertgutachten
Wie lange ist ein Wertgutachten für eine Immobilie gültig?
Ein Wertgutachten bezieht sich immer auf einen konkreten Stichtag. Da sich der Immobilienmarkt ändert, akzeptieren Gerichte und Banken Gutachten in der Regel, die nicht älter als 6 bis 24 Monate sind. Bei stark schwankenden Märkten oder Gewerbeimmobilien kann eine Aktualisierung auch früher erforderlich sein.
Welche Unterlagen brauche ich für die Bewertung?
Für eine präzise Bewertung nach ImmoWertV benötigen unsere Sachverständigen ein vollständiges Bild Ihrer Immobilie. Zu den wichtigsten Unterlagen zählen daher ein aktueller Grundbuchauszug, der amtliche Lageplan, Baugenehmigungen sowie die Bauzeichnungen und Wohnflächenberechnungen. Ebenso relevant für die Berechnung sind der Energieausweis und – falls vorhanden – eine Aufstellung der durchgeführten Modernisierungen der letzten Jahre.
Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre
- Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Nachweis über Instandhaltungsrücklage
Bei vermieteten Immobilien zusätzlich:
- Alle aktuellen Mietverträge
- Betriebskostenabrechnungen
- Nebenkostenabrechnungen
- Dokumentation von Mieterhöhungen
- Dokumentation der CO2-Kostenaufteilung
Bei Gewerbeimmobilien zusätzlich:
- Gewerbemietverträge mit allen Vereinbarungen
- Indexierungsklauseln
- Umsatzbeteiligungen oder sonstige variable Mieten
- Dokumentation der Drittverwendungsfähigkeit
- ESG-Nachweise und Zertifikate
Kann ich den Gutachter für die Immobilie frei wählen?
Für das Finanzamt oder private Auseinandersetzungen: Ja. Achten Sie dabei zwingend auf die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, da dies die formale Voraussetzung für die Anerkennung durch die Finanzverwaltung beim Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts ist.
Bei gerichtlichen Verfahren (z.B. Zwangsversteigerung, Scheidungsverfahren) bestimmt oft das Gericht den Gutachter. In Zivilgerichten werden vereinzelt bevorzugt öffentlich bestellte und vereidigte (ö.b.u.v.) Sachverständige beauftragt. Unsere Gutachten entsprechen jedoch den Qualitätsstandards, die auch von öffentlich bestellten Sachverständigen gefordert werden, und erfüllen zudem die internationalen TEGoVA/REV-Standards. Sie können daher ein privates Gegengutachten oder eine Gutachtenüberprüfung einreichen, wenn Sie mit dem Wert unzufrieden sind.
Bewerten Sie auch Immobilien außerhalb von NRW?
Ja, als bundesweit tätige Sachverständige erstellen wir Wertgutachten für Immobilien in ganz Deutschland. Durch unser Netzwerk und Zugriff auf lokale Marktdatenbanken ist eine präzise Bewertung überall gewährleistet.
Wie werden Modernisierungen und Sanierungen bewertet?
Modernisierungen werden differenziert betrachtet. Werterhöhende Maßnahmen wie neue Heizungsanlagen (insbesondere nach GEG-Anforderungen), Dämmung oder Badsanierungen erhöhen den Verkehrswert, sofern sie dem Marktstandard entsprechen. Übermodernisierungen, die über den Marktstandard hinausgehen, werden nur teilweise berücksichtigt. Sanierungsrückstau hingegen mindert den Wert erheblich, insbesondere wenn gesetzliche Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) bestehen.
Was passiert, wenn das Finanzamt meinem Gutachten nicht folgt?
In seltenen Fällen bezweifelt das Finanzamt die Wertermittlung. In diesem Fall können Sie Einspruch einlegen und ein ergänzendes Gutachten oder eine Stellungnahme unsererseits anfordern. Durch unsere Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 und detaillierte Dokumentation nach ImmoWertV werden unsere Gutachten in der überwiegenden Mehrheit der Fälle vom Finanzamt anerkannt. Die höchstrichterliche Rechtsprechung des BFH stützt die Beweiskraft qualifizierter Gutachten. Bisher wurde jedoch noch keines unserer Gutachten von einer Behörde oder dem Finanzamt abgelehnt.
Warum ist die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 so wichtig?
Die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist die entscheidende formale Voraussetzung für die Anerkennung durch die Finanzverwaltung. Nur Gutachten von entsprechend zertifizierten Sachverständigen werden beim Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG akzeptiert. Diese Zertifizierung bestätigt, dass der Sachverständige über die erforderliche Fachkompetenz, Unabhängigkeit und Qualifikation verfügt.
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