Nach § 16 ErbStG stehen je nach Verwandtschaftsgrad Freibeträge zwischen 20.000 € und 500.000 € zur Verfügung. § 14 ErbStG bestimmt, dass diese Freibeträge alle zehn Jahre neu nutzbar sind. Entscheidend für den tatsächlichen Steuervorteil ist jedoch nicht der gefühlte Marktwert der Immobilie, sondern der vom Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz angesetzte Grundbesitzwert. Wer diesen Wert durch ein belastbares Gutachten nach § 198 BewG senkt, nutzt denselben Freibetrag effizienter und reduziert die Steuerlast bei jedem Schenkungszyklus.
§ 14 ErbStG rechnet alle Erwerbe zusammen, die eine Person innerhalb von zehn Jahren von derselben Person erhält. Der persönliche Freibetrag steht für diesen Zeitraum nur einmal zur Verfügung, nicht für jede einzelne Schenkung gesondert.
Beispiel: Ein Vater schenkt seinem Kind 2016 einen Geldbetrag von 150.000 €. Im Jahr 2026, außerhalb der Zehnjahresfrist, kann er erneut bis zu 400.000 € steuerfrei übertragen, ohne dass die Schenkung aus 2016 angerechnet wird.
Die folgenden Freibeträge gelten nach derzeitigem Rechtsstand unverändert seit 2009. Der Freistaat Bayern hat hiergegen ein Normenkontrollverfahren beim Bundesverfassungsgericht angestoßen (Az. 1 BvF 1/23) und hält die Beträge angesichts der Inflation und der gestiegenen Immobilienpreise für zu niedrig. Eine Entscheidung steht weiterhin aus; bis dahin gelten die bestehenden Freibeträge unverändert fort.
Wichtig: Bei der Schenkungssteuer fallen Eltern in Steuerklasse II, anders als bei der Erbschaftssteuer, wo sie Steuerklasse I zugeordnet sind. Dieser Unterschied wird in der Praxis häufig übersehen.
Der Freibetrag wird nicht auf den subjektiv erwarteten Verkaufspreis angewendet, sondern auf den vom Finanzamt nach §§ 176 ff. BewG ermittelten Grundbesitzwert. Diese Wertermittlung erfolgt typisierend über das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren und berücksichtigt individuelle Besonderheiten der Immobilie oft nicht ausreichend.
In der Praxis führt das typisierte Verfahren des Finanzamts regelmäßig zu Werten, die über dem tatsächlich erzielbaren Verkehrswert liegen. Mögliche Ursachen sind:
§ 198 BewG räumt dem Steuerpflichtigen ausdrücklich das Recht ein, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen – durch ein Sachverständigengutachten oder einen zeitnah erzielten Kaufpreis. Seit der Gesetzesänderung 2023 wird hierfür auch ein Gutachten anerkannt, das von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen erstellt wurde, sofern dieser dem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gleichgestellt ist.
Der Nachweis nach § 198 BewG hat seit 2023 erheblich an Bedeutung gewonnen. Das Jahressteuergesetz 2022 hat die typisierten Bewertungsverfahren des Finanzamts – insbesondere Sachwert- und Ertragswertverfahren – an die ImmoWertV 2021 angepasst und dabei zentrale Bewertungsparameter (etwa Sachwertfaktoren und Liegenschaftszinssätze) deutlich verändert. In der Praxis führt diese Anpassung seit 2023 regelmäßig zu Finanzamtswerten, die spürbar über dem tatsächlich erzielbaren Marktwert liegen. Genau dieser Effekt macht das Verkehrswertgutachten zu einem der wirksamsten Instrumente, um die Bemessungsgrundlage realistisch abzubilden.
Die folgende Tabelle zeigt, wie sich ein nachgewiesener niedrigerer gemeiner Wert auf die Schenkungssteuer auswirkt. Ausgangslage: Schenkung eines Einfamilienhauses an ein Kind, Steuerklasse I, Freibetrag 400.000 €.
In diesem Beispiel reduziert ein belastbares Gutachten die Steuerlast um 11.100 €. Voraussetzung ist, dass der nachgewiesene Wert tatsächlich dem gemeinen Wert zum Schenkungsstichtag entspricht, das Finanzamt kann das Gutachten inhaltlich prüfen und bei methodischen Mängeln zurückweisen.
Wer Immobilienvermögen über mehrere Zehnjahreszyklen steuerschonend übertragen möchte, sollte die Bewertung in jedem Zyklus neu prüfen lassen. Zwei Gestaltungsinstrumente werden in der Praxis häufig mit der punktgenauen Bewertung kombiniert:
Davon zu unterscheiden ist die echte Ehegattenschaukel: Sie nutzt die vollständige Steuerfreiheit des selbstgenutzten Familienheims nach § 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG und funktioniert unabhängig vom 500.000-€-Freibetrag des Ehegatten. Sie eignet sich vor allem, um Vermögenswerte zwischen Ehepartnern auszugleichen oder Gestaltungsspielraum für spätere Verkäufe oder Rückschenkungen zu schaffen – nicht primär, um Vermögen an die nächste Generation weiterzugeben.
Beide Instrumente entfalten ihre volle Wirkung nur, wenn die zugrunde liegende Immobilienbewertung methodisch korrekt und stichtagsgenau erfolgt. Wer eine Immobilie zu Lebzeiten verschenken oder überschreiben lassen möchte, sollte den Bewertungsschritt deshalb nicht isoliert betrachten, sondern als festen Bestandteil der Schenkungsplanung einplanen.
Für den Nachweis nach § 198 BewG kommen je nach Immobilientyp unterschiedliche Verfahren der Wertermittlung in Betracht:
Die Wahl des Verfahrens muss der ImmoWertV entsprechen und im Gutachten nachvollziehbar begründet werden, damit es vor dem Finanzamt Bestand hat.
Der Freibetrag nach § 16 ErbStG steht alle zehn Jahre erneut zur Verfügung. Innerhalb dieser Frist werden alle Erwerbe von derselben Person zusammengerechnet (§ 14 ErbStG).
Maßgeblich ist der vom Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz ermittelte Grundbesitzwert, nicht der subjektiv eingeschätzte Marktwert. Dieser Wert lässt sich über § 198 BewG durch ein Gutachten nach unten korrigieren.
Anerkannt werden Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger sowie Gutachten von Sachverständigen, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und diesen gleichgestellt sind.
Der übersteigende Betrag wird mit dem nach § 19 ErbStG geltenden Steuersatz besteuert. Die Höhe richtet sich nach Steuerklasse und Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs.
Ja. Jeder Elternteil kann jedem Kind alle zehn Jahre den vollen Freibetrag von 400.000 € steuerfrei übertragen. Bei zwei Elternteilen und mehreren Kindern lässt sich dadurch eine erhebliche Gesamtsumme steuerfrei verteilen.
Ja, sofern der Finanzamtswert über dem nachweisbaren niedrigeren Wert liegt. Ein niedrigerer angesetzter Wert „verbraucht“ weniger vom Freibetrag und lässt mehr Spielraum für künftige Übertragungen innerhalb desselben Zehnjahreszyklus.
Die Zehnjahresfrist nach § 14 ErbStG eröffnet wiederkehrende steuerfreie Übertragungsfenster. Ihre tatsächliche Wirkung hängt jedoch direkt davon ab, mit welchem Wert die Immobilie angesetzt wird. Ein methodisch korrektes Gutachten nach § 198 BewG kann den steuerpflichtigen Betrag deutlich senken und damit den Freibetrag effizienter nutzen. Eine belastbare Kurzbewertung oder ein vollständiges Verkehrswertgutachten sollten deshalb fester Bestandteil jeder Schenkungsplanung mit Immobilienvermögen sein.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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