Redaktion
Eine geerbte Ferienimmobilie im EU-Ausland wird für die deutsche Erbschaftsteuer mit dem gemeinen Wert angesetzt (§ 12 Abs. 7 ErbStG i. V. m. § 31 BewG und § 9 BewG). Der gemeine Wert entspricht dem Verkehrswert der Immobilie. Als Nachweis dienen ein Sachverständigengutachten, ein zeitnaher Kaufpreis oder belastbare Vergleichsdaten des Belegenheitsstaats. Zusätzlich kann im Ausland eine eigene Erbschaftsteuer anfallen, die in Deutschland nach § 21 ErbStG teilweise anrechenbar ist.
Zwei Fragen sind getrennt zu beantworten: Welches Erbrecht gilt, und welcher Staat besteuert den Erwerb?
Maßgeblich ist der gemeine Wert zum Todestag (Stichtag nach § 11 ErbStG). Die Wertermittlung folgt den anerkannten Verfahren der Wertermittlung von Immobilien:
Die Herausforderung liegt in der Datenbasis. Bodenrichtwerte, Mietniveaus und Liegenschaftszinssätze unterscheiden sich je nach Land und Region deutlich. Gutachten müssen die lokalen Marktdaten nachvollziehbar belegen. Wer die Grundlagen verstehen möchte, findet sie in den Grundlagen der Wertermittlung.
Bei inländischem Grundbesitz ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert nach den typisierenden Verfahren der §§ 176 ff. BewG. Die Öffnungsklausel des § 198 BewG erlaubt dort den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.
Für Auslandsimmobilien finden die §§ 176 ff. BewG nicht Anwendung. Nach § 31 BewG wird der gemeine Wert (§ 9 BewG) von Beginn an im Einzelfall ermittelt. Ein Gutachten ist damit nicht Korrektur eines pauschalen Werts, sondern der unmittelbare Erstnachweis des Wertansatzes. Die Anforderungen an ein steuerlich verwertbares Gutachten erläutert der Beitrag zum Verkehrswertgutachten für das Finanzamt. Welche Gutachter Behörden grundsätzlich akzeptieren, steht unter anerkannte Gutachter bei Behörden.
Die deutschen Freibeträge gelten auch bei Auslandsvermögen (§ 16 ErbStG):
Ob eine Doppelbesteuerung droht, hängt vom Belegenheitsstaat ab:
Die Anrechnung ist auf den Teil der deutschen Steuer begrenzt, der auf das Auslandsvermögen entfällt. Hohe ausländische Steuern können daher nicht vollständig verrechnet werden. Angerechnet werden zudem nur ausländische Steuern, die der deutschen Erbschaftsteuer strukturell entsprechen. Lokale Wertzuwachsabgaben wie die spanische Plusvalía municipal gelten nicht als Erbschaftsteuer und sind in der Regel nicht anrechenbar. Eine steuerliche Einzelfallprüfung durch Steuerberater:innen mit Auslandsbezug ist unverzichtbar.
Ein Verkehrswertgutachten ist sinnvoll, wenn:
Verkauft die Erbengemeinschaft später, kann zusätzlich die Spekulationssteuer nach § 23 EStG relevant werden. Die zehnjährige Haltefrist wird bei unentgeltlichem Erwerb dem Rechtsvorgänger zugerechnet. Sie wirkt vor allem bei vermieteten Ferienimmobilien. Die Ausnahme für ausschließlich eigene Wohnzwecke (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG) greift bei vermieteten Objekten nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zählt jedoch auch die Nutzung als Ferien- oder Zweitwohnung zu den eigenen Wohnzwecken, solange die Immobilie nicht vermietet wird. Ist das der Fall und nutzt der Erbe sie selbst, kann ein steuerfreier Verkauf auch vor Ablauf von zehn Jahren möglich sein. War die Immobilie zeitweise vermietet, setzt die Befreiung eine Selbstnutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren voraus. Nach der Rechtsprechung ist dafür kein voller Dreijahreszeitraum erforderlich. Die maßgeblichen Nutzungszeiträume sind bei Erbfällen im Einzelfall steuerlich zu prüfen. Zum Verkauf siehe auch geerbte Immobilie verkaufen. Allgemeine Hinweise zur Schenkung und Steuergestaltung bietet der Beitrag zu steuerfreiem Vererben von Immobilien.
Ja, sofern Erblasser oder Erbe zum Todeszeitpunkt in Deutschland ansässig waren. Dann unterliegt auch das Auslandsvermögen der deutschen Erbschaftsteuer (§ 2 ErbStG). Bereits gezahlte ausländische Erbschaftsteuer kann nach § 21 ErbStG teilweise angerechnet werden. Lokale Wertzuwachsabgaben wie die spanische Plusvalía municipal zählen nicht dazu. Die Anrechnung erfolgt nur auf Antrag, der innerhalb von fünf Jahren nach Entstehung der deutschen Steuer zu stellen ist.
Maßgeblich ist der gemeine Wert zum Todestag nach § 31 BewG i. V. m. § 9 BewG. Er entspricht dem Verkehrswert. Ein Kaufpreis aus zeitnaher Veräußerung oder ein Sachverständigengutachten dienen als Nachweis.
Nicht zwingend. Nach der EuErbVO gilt grundsätzlich das Recht des letzten gewöhnlichen Aufenthalts des Erblassers. Hatte dieser seinen Wohnsitz in Deutschland, ist deutsches Erbrecht anwendbar. Das Grundbuchverfahren richtet sich dennoch nach dem Recht des Belegenheitsstaats.
Verpflichtend ist es nicht. Das Finanzamt kann aber einen Nachweis des angesetzten Werts verlangen. Ein Gutachten schafft Rechtssicherheit, sobald der Wert strittig ist oder eine Erbengemeinschaft ihn benötigt. Es muss nicht zwingend von einem deutschen öffentlich bestellten Sachverständigen stammen, sondern kann von einem qualifizierten Gutachter vor Ort erstellt werden, sofern Methodik und Marktdaten nachvollziehbar sind.
Nach deutschem Recht beträgt die Ausschlagungsfrist sechs Wochen. Nach § 1944 Abs. 3 BGB gilt eine Frist von sechs Monaten, wenn der Erblasser nur im Ausland wohnte oder sich der Erbe bei Fristbeginn im Ausland aufhielt. Bei ausländischem Erbstatut können andere Fristen gelten.
Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erwerb (§ 30 ErbStG). Dies gilt auch dann, wenn die Immobilie im Ausland liegt.
Bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Haltefrist (§ 23 EStG), gerechnet ab Anschaffung durch den Erblasser, kann ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen. Maßgeblich sind die Anschaffungskosten des Erblassers. Die Haltefrist wirkt vor allem bei vermieteten Ferienimmobilien. Wurde die Immobilie nie vermietet und vom Erben selbst zu eigenen Wohn- und Urlaubszwecken genutzt, kann ein steuerfreier Verkauf auch vor Ablauf der Frist möglich sein. War sie zeitweise vermietet, setzt die Befreiung eine Selbstnutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren voraus.
Auslandsimmobilien werden bei deutschen Erben zum gemeinen Wert besteuert. Entscheidend sind Wertnachweis, Fristenkontrolle und die Abstimmung zwischen deutschem und ausländischem Steuerrecht. Ein fundiertes Gutachten reduziert das Risiko einer Fehlbewertung. Weitere Hintergründe liefern der Beitrag zur Immobilienbewertung und der englischsprachige Überblick zur Real Estate Valuation in Germany.
Schiffer Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
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Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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