Verkehrswertgutachten Finanzamt: Anforderungen & Anerkennung

Bei Erbschaften und Schenkungen von Immobilien bewertet das Finanzamt den Grundbesitz, um die Steuerlast zu ermitteln. Häufig fallen diese Bewertungen jedoch zu hoch aus, was zu einer überhöhten Steuerbelastung führt. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann hier Abhilfe schaffen und erhebliche Steuerersparnisse ermöglichen.

Warum bewertet das Finanzamt Immobilien?

Das Finanzamt ist gesetzlich verpflichtet, bei der Übertragung von Immobilien durch Erbschaft oder Schenkung den Wert der Immobilie zu ermitteln. Dieser Wert bildet die Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer. Die Bewertung erfolgt nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (BewG), insbesondere nach den §§ 179 bis 197 BewG.

Das Ziel der Finanzbehörde ist es, eine einheitliche und praktikable Bewertungsmethode anzuwenden, die für eine Vielzahl von Immobilien geeignet ist. Dabei kommen standardisierte, typisierende Verfahren zum Einsatz, die jedoch nicht immer den tatsächlichen Marktwert einer Immobilie widerspiegeln.

In folgenden Situationen ist eine Bewertung durch das Finanzamt erforderlich:

Erbschaft: Bei der Übertragung von Immobilienvermögen im Todesfall
Schenkung: Bei der unentgeltlichen Übertragung von Immobilien unter Lebenden
Vermögensauseinandersetzung: In bestimmten Fällen bei Auflösung von Gesellschaften

Bewertung nach §§ 179 bis 197 BewG: Das typisierende Verfahren

Die §§ 179 bis 197 BewG regeln die Bewertung von Grundvermögen für steuerliche Zwecke. Das Finanzamt wendet dabei grundsätzlich drei standardisierte Verfahren an:

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird vorrangig bei unbebauten Grundstücken und Wohnungseigentum angewendet. Dabei orientiert sich das Finanzamt an Kaufpreissammlungen und Bodenrichtwerten der Gutachterausschüsse.

Die Bewertung erfolgt anhand von Durchschnittswerten vergleichbarer Immobilien. Individuelle Besonderheiten wie besondere Ausstattungsmerkmale, Modernisierungsstau oder objektspezifische Mängel werden bei dieser pauschalen Methode häufig nicht ausreichend berücksichtigt.

Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Wohn- und Geschäftsgrundstücken kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Das Finanzamt ermittelt den Wert auf Basis der erzielbaren Mieteinnahmen und wendet standardisierte Kapitalisierungszinssätze an.

Problematisch ist hierbei, dass das Finanzamt mit typisierenden Mieterträgen rechnet, die von der tatsächlichen Vermietungssituation abweichen können. Leerstände, Mietausfälle oder unterdurchschnittliche Mieten werden nicht individuell erfasst.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird bei Immobilien angewendet, für die weder Vergleichswerte noch Ertragsdaten vorliegen. Dies betrifft häufig Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und besondere Immobilientypen.

Das Finanzamt ermittelt den Sachwert durch Addition von Bodenwert und Gebäudewert. Der Gebäudewert wird anhand von Regelherstellungskosten berechnet und über pauschale Alterswertminderungen angepasst. Ein Marktanpassungsfaktor soll theoretisch die Differenz zwischen Sachwert und Marktwert ausgleichen.

Warum die Finanzamtsbewertung oft zu hoch ausfällt

Die standardisierten Verfahren des Finanzamts führen in der Praxis häufig zu Überbewertungen, da:

Individuelle Mängel und Baumängel nicht erfasst werden
Modernisierungsrückstau unberücksichtigt bleibt
Lagebesonderheiten nicht ausreichend gewürdigt werden
Marktentwicklungen in speziellen Teilmärkten nicht abgebildet werden
Objektspezifische Restriktionen (z.B. Wegerechte, Nießbrauch) pauschaliert werden

Laut einer Analyse des Bundesfinanzhofs (BFH) liegen die Bewertungen des Finanzamts im Durchschnitt 10 bis 30 Prozent über dem tatsächlichen Verkehrswert.

Verkehrswertgutachten als Gegenbeweis nach § 198 BewG

Steuerpflichtige haben das Recht, gegen die Bewertung des Finanzamts einen Gegenbeweis anzutreten. § 198 BewG ist die zentrale gesetzliche Grundlage, die ausdrücklich ermöglicht, durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen.

Während die §§ 179 bis 197 BewG die typisierenden Bewertungsverfahren des Finanzamts festlegen, öffnet § 198 BewG dem Steuerpflichtigen die Tür zum Gegenbeweis. Dies ist ein wichtiges Recht, das Sie als Bürger aktiv geltend machen müssen.

Der Verkehrswert nach § 194 BauGB ist definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Ein fachgerecht erstelltes Verkehrswertgutachten berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren und ermittelt den tatsächlichen Marktwert objektiv und nachvollziehbar.

Wann ist ein Gegengutachten sinnvoll?

Ein Verkehrswertgutachten lohnt sich insbesondere dann, wenn:

Die Bewertung des Finanzamts offensichtlich zu hoch erscheint
Die Immobilie erhebliche Mängel oder Modernisierungsbedarf aufweist
Besondere Lasten auf der Immobilie liegen (z.B. Wohnrechte, Nießbrauch)
Der Immobilienwert den Freibetrag bei Erbschafts- oder Schenkungssteuer deutlich übersteigt
Die resultierende Steuerbelastung mehrere zehntausend Euro beträgt

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten können als Nachlassverbindlichkeiten bei der Erbschaftsteuer geltend gemacht werden, sofern das Gutachten zur Ermittlung der Steuerlast notwendig war.

Anforderungen des Finanzamts an ein Verkehrswertgutachten

Das Finanzamt stellt hohe Anforderungen an die Qualität und Nachvollziehbarkeit von Verkehrswertgutachten. Nur wenn das Gutachten diesen Standards entspricht, wird es als Gegenbeweis anerkannt.

Formale Anforderungen

Ein vom Finanzamt anerkanntes Verkehrswertgutachten muss folgende formale Kriterien erfüllen:

Vollständigkeit: Das Gutachten muss alle wertrelevanten Faktoren erfassen und dokumentieren
Nachvollziehbarkeit: Die Bewertungsmethodik und alle Berechnungsschritte müssen transparent dargestellt sein
Objektivität: Die Bewertung muss unabhängig und frei von Parteiinteressen erfolgen
Aktualität: Das Gutachten muss sich auf den Bewertungsstichtag beziehen (Todestag bei Erbschaft, Übertragungsdatum bei Schenkung)
Rechtliche Grundlage: Die Bewertung muss nach anerkannten Verfahren gemäß ImmoWertV erfolgen

Inhaltliche Anforderungen

Inhaltlich muss das Verkehrswertgutachten mindestens folgende Punkte umfassen:

Objektbeschreibung:

Grundstücksgröße und Lage
Gebäudeart, Baujahr und Bauweise
Wohn- und Nutzflächen nach DIN 277
Ausstattungsstandard und Zustand
Modernisierungen und Sanierungen

Rechtliche Verhältnisse:

Grundbuchauszug mit eingetragenen Lasten
Baulasten und Dienstbarkeiten
Denkmalschutz oder andere Restriktionen

Marktanalyse:

Analyse des lokalen Immobilienmarkts
Vergleichsobjekte und Marktdaten
Bodenrichtwerte und Entwicklung

Wertermittlung:

Anwendung des sachgerechten Bewertungsverfahrens (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren)
Nachvollziehbare Herleitung aller Parameter
Begründung von Zu- und Abschlägen
Marktanpassung und Plausibilitätsprüfung

Dokumentation:

Fotodokumentation der Immobilie
Grundrisse und Lagepläne
Berechnungsübersichten

Besondere Anforderungen bei Erbschaft und Schenkung

Bei Erbschafts- und Schenkungsfällen gelten zusätzliche Anforderungen:

Der Bewertungsstichtag muss exakt dem Todestag (Erbschaft) oder dem Übertragungsdatum (Schenkung) entsprechen
Wertbeeinflussende Umstände nach dem Stichtag dürfen nicht berücksichtigt werden
Bei Nießbrauch oder Wohnrecht ist der Kapitalwert dieser Belastungen zu ermitteln und abzuziehen
Bei mehreren Miterben ist die Bewertung auf den gesamten Nachlass abzustimmen

Welche Gutachter werden vom Finanzamt anerkannt?

Die Qualifikation des Gutachters ist entscheidend für die Anerkennung durch das Finanzamt. Nach den Erbschaftsteuer-Richtlinien bevorzugt das Finanzamt bestimmte Qualifikationen, die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) ist jedoch methodenorientiert.

Rechtliche Grundlage der Anerkennung

Grundsätzlich darf das Finanzamt ein Gutachten nicht allein deshalb ablehnen, weil der Ersteller keine bestimmte Berufsbezeichnung trägt. In der Praxis empfiehlt es sich jedoch dringend, einen Gutachter mit anerkannter Qualifikation zu beauftragen, um Ablehnungen und Streitfälle mit der Behörde zu vermeiden und die Anerkennung sicherzustellen. Mehr Informationen dazu finden Sie hier.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Die höchste Anerkennung und geringsten Widerstände seitens der Finanzbehörden genießen Sachverständige mit geeigneten Qualifikationen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Diese Sachverständigen werden von Zertifizierungsstellen wie der (DIAZert) nach strengen Kriterien bestellt und vereidigt.

Voraussetzungen für die öffentliche Bestellung:

Mehrjährige Berufserfahrung in der Immobilienbewertung
Nachweis besonderer Fachkunde
Zuverlässigkeit und persönliche Eignung

Nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige

Diese internationale Norm stellt hohe Anforderungen an die Kompetenz und Qualifikation von Sachverständigen.

Die Zertifizierung erfolgt durch akkreditierte Zertifizierungsstellen und umfasst:

Nachweis der fachlichen Qualifikation
Regelmäßige Fortbildungen
Unabhängige Prüfung der Sachkunde
Wiederkehrende Überwachung

SCHIFFER Immobiliensachverständige verfügt über die DIN EN ISO/IEC 17024-Zertifizierung und erfüllt damit die strengen Anforderungen des Finanzamts.

TEGoVA / Recognized European Valuer (REV)

Die TEGoVA-Zertifizierung als Recognized European Valuer (REV) ist eine europaweit anerkannte Qualifikation für Immobiliengutachter. Sie orientiert sich an den European Valuation Standards (EVS) und wird vom Finanzamt grundsätzlich anerkannt.

Nicht bevorzugte Gutachter

Folgende Gutachter werden vom Finanzamt häufig kritisch geprüft oder können auf Widerstand stoßen:

Immobilienmakler ohne entsprechende Sachverständigenqualifikation
Architekten oder Bauingenieure ohne Schwerpunkt Immobilienbewertung
Banksachverständige (nur für Beleihungswerte, nicht primär für Verkehrswerte)
Selbsternannte "zertifizierte Sachverständige" ohne anerkannte Zertifizierung

Tipp: Achten Sie bei der Beauftragung eines Gutachters auf die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024. Dies minimiert das Risiko von Diskussionen mit dem Finanzamt und beschleunigt die Anerkennung. Weitere Informationen zu den Unterschieden der verschiedenen Sachverständigenqualifikationen finden Sie in unserem Artikel über öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige vs. zertifizierte Sachverständige.

Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer: Wann lohnt sich ein Gutachten?

Die Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer werden auf Basis des Grundbesitzwerts erhoben, den das Finanzamt ermittelt. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann die Steuerlast erheblich reduzieren.

Freibeträge bei Erbschaft und Schenkung

Zunächst ist zu prüfen, ob die gesetzlichen Freibeträge bereits die Steuerlast minimieren:

Ehepartner: 500.000 Euro
Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
Enkelkinder: 200.000 Euro (400.000 Euro, wenn Eltern verstorben)
Eltern und Großeltern bei Erbschaft: 100.000 Euro
Sonstige Personen: 20.000 Euro

Wird der Freibetrag überschritten, fällt Erbschafts- oder Schenkungssteuer an. Die Steuersätze liegen je nach Verwandtschaftsgrad und Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs zwischen 7 und 50 Prozent.

Rechenbeispiel: Steuerersparnis durch Verkehrswertgutachten

Ausgangssituation:

Bewertung des Finanzamts: 800.000 Euro
Tatsächlicher Verkehrswert laut Gutachten: 650.000 Euro
Erbe: Kind des Erblassers (Freibetrag 400.000 Euro, Steuerklasse I)

Berechnung ohne Gutachten:

Steuerpflichtiger Erwerb: 800.000 Euro - 400.000 Euro = 400.000 Euro
Steuersatz Steuerklasse I: 15 Prozent
Erbschaftssteuer: 60.000 Euro

Berechnung mit Verkehrswertgutachten:

Steuerpflichtiger Erwerb: 650.000 Euro - 400.000 Euro = 250.000 Euro
Steuersatz Steuerklasse I: 11 Prozent
Erbschaftssteuer: 27.500 Euro

Steuerersparnis: 32.500 Euro

Bei einem Gutachtenhonorar von beispielsweise 3.000 Euro ergibt sich eine Nettoersparnis von 29.500 Euro.

Besonderheiten bei selbstgenutztem Wohneigentum

Eine wichtige Ausnahme gilt bei selbstgenutztem Wohneigentum: Erbt ein Ehepartner das Familienheim und nutzt es selbst mindestens zehn Jahre weiter, fällt keine Erbschaftssteuer an, unabhängig von der Größe der Immobilie.

Für Kinder des Erblassers gilt die Steuerbefreiung ebenfalls, jedoch nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern. Überschreitet die Wohnfläche diese Grenze, entfällt die Steuerbefreiung anteilig für den übersteigenden Teil. Das Finanzamt bewertet diesen steuerpflichtigen Anteil häufig mit einem sehr hohen Wert. Ein Verkehrswertgutachten kann hier besonders wertvoll sein, da ein Sachverständiger den Wert des übersteigenden Anteils realitätsnah und methodisch korrekt beziffert – oft deutlich niedriger als die Finanzbehörde.

Gerade bei großen Einfamilienhäusern über 200 Quadratmetern kann ein Verkehrswertgutachten daher auch für erbende Kinder wirtschaftlich sinnvoll sein, um den steuerpflichtigen Wertanteil des übersteigenden Teils zu minimieren. Auch hier ist die zehnjährige Selbstnutzung Voraussetzung für die Steuerbefreiung.

Dennoch kann auch bei vollständiger Steuerbefreiung ein Gutachten sinnvoll sein, um:

Den Nachweis des Verkehrswerts für andere Nachlassgegenstände zu erbringen
Bei späterer Nichterfüllung der Zehnjahresfrist vorbereitet zu sein
Die Grundlage für Pflichtteilsansprüche zu dokumentieren

Mehr Informationen zur steuerfreien Vererbung von Immobilien finden Sie in unserem Artikel über Immobilien steuerfrei vererben.

Schenkung zu Lebzeiten

Bei einer Schenkung zu Lebzeiten können die Freibeträge alle zehn Jahre neu ausgeschöpft werden. Ein Verkehrswertgutachten ist hier besonders wichtig, da:

Der Schenkungswert korrekt ermittelt werden muss
Mehrere Schenkungen über die Zeit hinweg geplant werden können
Die steuerliche Optimierung langfristig angelegt werden kann

Weitere Informationen zur steuerlichen Gestaltung finden Sie in unserem Beitrag zur Schenkungssteuer umgehen.

Kosten und Nutzen eines Verkehrswertgutachtens

Ein Verkehrswertgutachten, dass den strengen Zertifizierungsanforderungen stand hält und schlussendlich auch anerkannt wird, ist aus guten Gründen detailliert und umfangreich. Das Honorar für die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens beträgt ab 2.975,– € inkl. Mehrwertsteuer. Das Honorar richtet sich nach unserer Honorartabelle in Anlehnung an die „Honorarrichtlinie des BVS (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständige e.V.) für Gutachten über den Verkehrswert“.

Wann amortisiert sich ein Gutachten?

Ein Verkehrswertgutachten lohnt sich finanziell, wenn die erwartete Steuerersparnis die Gutachtenkosten übersteigt. Als Faustregel gilt:

Ein Gutachten ist wirtschaftlich sinnvoll, wenn die Bewertung des Finanzamts mindestens 20.000 bis 30.000 Euro über dem zu erwartenden Verkehrswert liegt.

Bei höheren Steuersätzen (Steuerklasse II oder III) oder großen Abweichungen kann sich ein Gutachten bereits bei geringeren Differenzen rechnen.

Steuerliche Absetzbarkeit der Gutachtenkosten

Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten können steuerlich geltend gemacht werden:

Bei Erbschaft: Als Nachlassverbindlichkeiten, die den steuerpflichtigen Erwerb mindern
Bei Vermietung: Als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung
Bei Verkauf: Als Teil der Veräußerungskosten

Zusammenfassend

Ein Verkehrswertgutachten für das Finanzamt ist ein wirksames Instrument, um gegen überhöhte Bewertungen vorzugehen und die Erbschafts- oder Schenkungssteuer zu reduzieren. Die standardisierten Bewertungsverfahren nach den §§ 179 ff. BewG führen häufig zu Überbewertungen, da sie individuelle Besonderheiten nicht ausreichend berücksichtigen. § 198 BewG gibt Ihnen als Steuerpflichtigem das Recht, durch ein qualifiziertes Gutachten den tatsächlichen Verkehrswert nachzuweisen.

Wichtig ist die Beauftragung eines qualifizierten Sachverständigen mit entsprechenden Qualifikationen und Zertifizierungen wie z. B. nach DIN EN ISO/IEC 17024. Dies minimiert Diskussionen mit der Behörde und beschleunigt die Anerkennung des Gutachtens als Gegenbeweis.

Bei einem zu versteuernden Erwerb über den Freibeträgen und einer erwarteten Abweichung von mehr als 20.000 bis 30.000 Euro zwischen Finanzamtsbewertung und tatsächlichem Verkehrswert lohnt sich ein qualifiziertes Gutachten in den meisten Fällen.

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