Die Erbausschlagung ist eine unwiderrufliche Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht. Wer sie abgibt, ohne den tatsächlichen Wert einer geerbten Immobilie zu kennen, riskiert entweder unnötige Steuerlasten oder den Verlust eines wertvollen Vermögenswerts. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten schafft die notwendige Entscheidungsgrundlage, bevor die sechswöchige Ausschlagungsfrist abläuft.
Die Erbausschlagung ist in § 1944 BGB geregelt. Die Frist beträgt sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, zu dem der Erbe von dem Anfall der Erbschaft und dem Berufungsgrund Kenntnis erlangt hat. Gemäß § 1944 Abs. 3 BGB verlängert sich diese Frist auf sechs Monate, wenn der Erblasser seinen letzten Wohnsitz im Ausland hatte, oder wenn sich der Erbe selbst zu Beginn der Frist im Ausland aufhält.
Die Ausschlagung ist gemäß § 1945 BGB gegenüber dem Nachlassgericht zu erklären: entweder zur Niederschrift des Nachlassgerichts oder in öffentlich beglaubigter Form durch einen Notar. Eine Anfechtung der Ausschlagungserklärung ist nach § 1954 BGB in Verbindung mit §§ 119 ff. BGB an strenge gesetzliche Voraussetzungen geknüpft, etwa bei einem Irrtum über eine verkehrswesentliche Eigenschaft des Nachlasses (z. B. eine unerwartete Überschuldung oder das nachträgliche Auftauchen werthaltigen Vermögens). Die Hürden sind in der Rechtsprechung hoch; ein bloßer Sinneswandel genügt nicht. In der Praxis ist die Ausschlagung damit faktisch nicht umkehrbar.
Viele Erbschaften bestehen zu einem erheblichen Teil, oder ausschließlich, aus Immobilienvermögen. Entscheidend sind dabei nicht nur Aktiva, sondern auch Verbindlichkeiten:
Ob eine Erbschaft per Saldo positiv oder negativ ist, lässt sich ohne belastbare Wertermittlung nicht beurteilen. Der Verkehrswert einer Immobilie gemäß § 194 BauGB ist dabei der entscheidende Bezugspunkt, nicht der steuerliche Grundbesitzwert des Finanzamts, der häufig erheblich vom Marktwert abweicht.
Der Erblasser hatte eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 280.000 Euro, aber eine noch offene Grundschuld von 350.000 Euro sowie ungeklärte Verbindlichkeiten. Ohne Gutachten würde der Erbe annehmen, eine Immobilie zu erben. Tatsächlich erbt er aber Schulden. Die Ausschlagung ist in diesem Fall in der Regel wirtschaftlich geboten. Als rechtliche Alternative kommt eine Haftungsbeschränkung auf den Nachlass in Betracht, etwa durch Beantragung einer Nachlassverwaltung oder eines Nachlassinsolvenzverfahrens gemäß §§ 1975 ff. BGB. Dieser Weg schützt das Eigenvermögen des Erben vor dem Zugriff der Nachlassgläubiger und kann sinnvoll sein, wenn der Erbe die Immobilie trotz bestehender Verbindlichkeiten erhalten möchte.
Das Finanzamt setzt den Grundbesitzwert mit 420.000 Euro an. Der Erbe, der keinen Anspruch auf den vollen Freibetrag hat, befürchtet eine erhebliche Steuerlast und schlägt das Erbe aus, ohne zu wissen, dass der tatsächliche Verkehrswert nur bei 310.000 Euro liegt. Ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG hätte den niedrigeren gemeinen Wert gegenüber dem Finanzamt belegen und die Bemessungsgrundlage deutlich absenken können. Wichtig: Der Nachweis des niedrigeren Werts setzt die Annahme des Erbes voraus. Das Gutachten wirkt nicht bei der Ausschlagungsentscheidung selbst, sondern verhindert, dass Erben ein werthaltiges Erbe vorschnell ausschlagen, weil sie eine Steuerlast fürchten, die durch eine sachgerechte Bewertung vermeidbar gewesen wäre.
Mehrere Erben, eine Immobilie, unterschiedliche Interessen. Ob Ausschlagung, Teilungsversteigerung oder Erbauseinandersetzung wirtschaftlich sinnvoller ist, lässt sich nur auf Basis eines objektiven Verkehrswerts entscheiden. Mehr dazu unter geerbtes Haus verkaufen.
Das Erbschaftsteuerrecht knüpft direkt an den Immobilienwert an. Nach § 198 BewG kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen und damit die steuerliche Bemessungsgrundlage absenken. Voraussetzung ist ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen.
Entscheidend: Viele Erben schlagen aus, weil sie die drohende Erbschaftsteuerlast fürchten, ohne zu wissen, dass ein Gutachten die Steuerlast erheblich reduzieren kann. Die vorschnelle Ausschlagung ist dann ein teurer Fehler.
Die steuerlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG betragen:
Erst wenn der tatsächliche Verkehrswert den Freibetrag übersteigt, entsteht überhaupt eine Steuerpflicht und selbst dann kann ein Gutachten die Bemessungsgrundlage reduzieren.
Ein Gutachten, das im Kontext der Erbausschlagung belastbar sein soll, muss folgende Anforderungen erfüllen:
Das Gutachten muss so formuliert sein, dass es vom Finanzamt nach § 198 BewG anerkannt und vor Gericht als Beweismittel verwendet werden kann.
Nicht jedes Wertgutachten wird vom Finanzamt akzeptiert. Anerkannt werden Gutachten von:
André Schiffer, Diplom-Sachverständiger (DIA) und zertifizierter Sachverständiger (DIAZert), ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und als TEGoVA Recognized European Valuer (REV) anerkannt. Seine Gutachten sind den Gutachten öffentlich bestellter Sachverständiger gleichgestellt und werden von Finanzämtern im Rahmen des § 198 BewG akzeptiert. Mehr dazu unter Anerkennung zertifizierter Sachverständiger.
Die Bearbeitungszeit für ein vollständiges Verkehrswertgutachten beträgt in der Regel zwei bis vier Wochen. Bei sehr knapper Ausschlagungsfrist ist eine zeitnahe Kontaktaufnahme zwingend. In dringenden Fällen kann zunächst eine Kurzbewertung erstellt werden. Diese dient jedoch ausschließlich als interne Orientierungshilfe für die persönliche Entscheidung über die Ausschlagung. Für den steuerlichen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt gemäß § 198 BewG wird eine Kurzbewertung von den Finanzbehörden grundsätzlich nicht anerkannt. Hierfür ist zwingend ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten erforderlich.
Ein Verkehrswertgutachten, das den strengen Zertifizierungsanforderungen standhält und schlussendlich anerkannt wird, ist aus guten Gründen detailliert und umfangreich. Das Honorar für die Erstattung eines Verkehrswertgutachtens beträgt ab 2.975,– € inkl. Mehrwertsteuer. Das Honorar richtet sich nach unserer Honorartabelle in Anlehnung an die „Honorarrichtlinie des BVS (Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständige e.V.) für Gutachten über den Verkehrswert“.
Eine Marktwertermittlung (Kurzgutachten) inklusive Besichtigungstermin kostet pauschal 1.390,– EUR (inkl. Mehrwertsteuer).
Eine Rücknahme der Ausschlagung ist nicht möglich. Eine Anfechtung der Ausschlagungserklärung ist nach § 1954 BGB in Verbindung mit §§ 119 ff. BGB nur unter strengen Voraussetzungen zulässig, etwa bei einem Irrtum über eine verkehrswesentliche Eigenschaft des Nachlasses, zum Beispiel wenn der Nachlass entgegen begründeter Erwartung überraschend überschuldet war oder werthaltiges Vermögen erst nachträglich bekannt wurde. Die Rechtsprechung legt hierfür hohe Hürden an. Ein bloßer Sinneswandel oder eine nachträgliche wirtschaftliche Neubewertung genügen nicht. In der Praxis ist die Ausschlagung damit faktisch unwiderruflich.
Ein vollständiges Verkehrswertgutachten benötigt in der Regel zwei bis vier Wochen. Bei sehr knappen Fristen kann als erste Orientierungshilfe eine Kurzbewertung erstellt werden. Diese ist jedoch ausschließlich für die interne Entscheidungsfindung geeignet. Für den steuerlichen Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt gemäß § 198 BewG ist ein vollumfängliches Verkehrswertgutachten zwingend erforderlich.
Typischerweise werden benötigt: aktueller Grundbuchauszug, Baupläne und Grundrisse, Energieausweis, Mietverträge (bei vermieteten Objekten), Informationen zu eingetragenen Lasten und Beschränkungen sowie bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung.
Ja. André Schiffer ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger (DIAZert) und TEGoVA Recognized European Valuer (REV). Gutachten von Schiffer & Partner sind den Gutachten öffentlich bestellter Sachverständiger gleichgestellt und werden von Finanzämtern im Rahmen des § 198 BewG anerkannt.
Der Grundbesitzwert wird vom Finanzamt nach den typisierten Wertermittlungsverfahren der §§ 182 ff. BewG ermittelt, also nach Vergleichswert-, Ertrags- oder Sachwertverfahren in der steuerrechtlich vereinfachten Ausgestaltung und weicht häufig, teils erheblich, vom tatsächlichen Marktwert ab. Der Verkehrswert gemäß § 194 BauGB ist der reale Marktpreis, der durch ein unabhängiges Gutachten belegt werden kann. Bei Abweichungen zugunsten des Steuerpflichtigen sollte immer ein Gutachten eingeholt werden.
Ja. Wertmindernde Rechte wie Nießbrauch, Wohnrechte oder Grunddienstbarkeiten werden bei der Verkehrswertermittlung rechnerisch abgezogen. Dies kann den Steuerwert erheblich senken. Mehr Informationen dazu unter Nießbrauch und Wohnrecht.
Die Erbausschlagung ist eine rechtlich bindende und nicht umkehrbare Entscheidung. Wer sie ohne belastbare Wertermittlung trifft, handelt auf Basis unvollständiger Informationen, mit potenziell erheblichen wirtschaftlichen Folgen in beide Richtungen. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten schafft Klarheit: über den tatsächlichen Marktwert, steuerlich relevante Abweichungen vom Finanzamtswert und die Gesamtheit der wertbeeinflussenden Faktoren. Es ist keine Garantie für die „richtige“ Entscheidung, aber es stellt sicher, dass die Entscheidung auf einer nachvollziehbaren, rechtssicheren Grundlage getroffen wird.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung erstellt unabhängige Verkehrswertgutachten mit anerkannter Qualifikation für Erbfälle, Nachlassauseinandersetzungen und steuerliche Verfahren – bundesweit, auch in zeitkritischen Situationen.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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