Eine veraltete Öl- oder Gasheizung mindert den Verkehrswert einer Immobilie, weil Käufer, Banken und Gutachter künftige Sanierungs- und Umrüstungskosten in die Bewertung einpreisen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verpflichtet Eigentümer aktuell nicht pauschal zum Austausch bestehender Heizungen, erzeugt aber regulatorischen Druck, der sich in Kaufpreisabschlägen niederschlägt. Zum Stand Juni 2026 befindet sich das GEG zudem in einer umfassenden Reform zum sogenannten Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das parlamentarische Verfahren ist noch nicht abgeschlossen, sodass weiterhin die Fassung von 2024 gilt.
Das GEG in der seit 1. Januar 2024 geltenden Fassung schreibt vor, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Für Neubauten in Neubaugebieten gilt diese Pflicht sofort.
Für Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken hängt der verbindliche Stichtag von der kommunalen Wärmeplanung ab:
Bestehende fossile Heizungen genießen Bestandsschutz: Sie dürfen weiterbetrieben und repariert werden. Bei einer irreparablen Heizungshavarie gelten mehrjährige Übergangsfristen und Härtefallregelungen. Nach geltendem Recht ist der Betrieb fossiler Heizungen bis zum 31. Dezember 2044 zulässig; ab 2045 sollen Gebäude ausschließlich mit erneuerbaren Energien beheizt werden.
Die Bundesregierung hat am 24. Februar 2026 Eckpunkte für eine grundlegende Reform vorgelegt. Am 13. Mai 2026 beschloss das Bundeskabinett den Gesetzentwurf, am 22. Juni 2026 fand die Sachverständigenanhörung im Bundestag statt. Ein Inkrafttreten war ursprünglich zum 1. Juli 2026 vorgesehen; aufgrund von Verzögerungen ist mit einer Verschiebung der Übergangsregelungen zu rechnen.
Geplante Kernpunkte der Reform:
Wichtig für die Bewertungspraxis: Es handelt sich derzeit um einen Gesetzentwurf im parlamentarischen Verfahren. Bis zur endgültigen Verkündung sind inhaltliche Änderungen möglich, und für Gutachten muss der jeweils aktuelle Rechtsstand zum Bewertungsstichtag dokumentiert werden.
Der energetische Zustand fließt über mehrere Kanäle in die Wertermittlung ein, unabhängig davon, welches Bewertungsverfahren nach ImmoWertV zur Anwendung kommt.
Für gerichtsfeste und steuerlich belastbare Gutachten ist die korrekte Erfassung des energetischen Zustands entscheidend. Bei Verkehrswertgutachten für das Finanzamt nach § 198 BewG kann ein nachgewiesener Sanierungsbedarf den steuerlich relevanten Wert spürbar senken, mit direkter Auswirkung auf Erbschaft- und Schenkungsteuer.
Praxisrelevante Anwendungsfälle:
Ein belastbares Verkehrswertgutachten dokumentiert den energetischen Zustand nachvollziehbar und ordnet ihn methodisch korrekt in das gewählte Bewertungsverfahren ein.
Nein automatisch nicht, aber der Modernisierungsrückstand wird im Sachwert- und Ertragswertverfahren als wertmindernder Faktor erfasst und führt in der Regel zu einem niedrigeren Verkehrswert gegenüber einem energetisch sanierten Vergleichsobjekt.
Nein, bestehende fossile Heizungen genießen Bestandsschutz und dürfen weiterbetrieben und repariert werden. Eine Austauschpflicht entsteht derzeit nur bei einer irreparablen Heizungshavarie, abgemildert durch Übergangsfristen und Härtefallregelungen.
Sachverständige erfassen die Heizungsanlage als Teil des baulichen Zustands und ordnen sie der Alterswertminderung sowie der Restnutzungsdauer des Gebäudes zu, was den ermittelten Sachwert entsprechend reduziert.
Die starre 65-Prozent-Pflicht für neue Heizungen soll entfallen, Gas- und Ölheizungen blieben zulässig, ab 2029 wäre jedoch eine Quote klimafreundlicher Brennstoffe vorgesehen. Das Gesetz ist Stand 23. Juni 2026 noch nicht verkündet.
Nach aktuell geltendem GEG ist der Betrieb fossiler Heizungen bis zum 31. Dezember 2044 gestattet, ab 2045 sollen Gebäude vollständig mit erneuerbaren Energien beheizt werden.
Ja, ein unabhängiges Verkehrswertgutachten schafft eine nachvollziehbare Verhandlungsgrundlage und verhindert sowohl überzogene Preisabschläge durch Käufer als auch eine zu niedrige steuerliche Bewertung.
Fossile Heizungen mindern den Immobilienwert nicht durch das Heizungsgesetz selbst, sondern durch den damit verbundenen Sanierungsdruck, den Käufer, Banken und Gutachter wirtschaftlich einpreisen. Solange das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht verkündet ist, gilt rechtssicher die GEG-Fassung von 2024 mit Bestandsschutz und gestaffelten Übergangsfristen. Eigentümer:innen und Investor:innen sollten den energetischen Zustand frühzeitig fachlich bewerten lassen, um sowohl bei Verkauf als auch gegenüber dem Finanzamt eine belastbare und aktuelle Wertgrundlage zu haben.
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Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
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