Warum Sie Ihr Grundstück schätzen lassen sollten
Die Bewertung eines Grundstücks ist mehr als eine einfache Schätzung. Sie bildet die rechtssichere Grundlage für Verkaufsverhandlungen, steuerliche Angelegenheiten und Finanzierungsentscheidungen. Ob Verkauf, Erbschaft, Scheidung oder Beleihung, eine fundierte Wertermittlung durch einen Sachverständigen schafft Klarheit und rechtliche Sicherheit.
Anders als bei Online-Rechnern, die lediglich Durchschnittswerte liefern, berücksichtigt eine professionelle Bewertung alle individuellen Merkmale Ihres Grundstücks. Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger erstellt ein gerichtsfestes Gutachten, das von Behörden, Finanzämtern und Gerichten anerkannt wird.
Faktoren, die den Grundstückswert beeinflussen
Lage und regionale Marktsituation
Die Lage ist der entscheidende Wertfaktor bei der Grundstücksbewertung. Grundstücke in Ballungsräumen wie Düsseldorf, Köln oder München erzielen deutlich höhere Preise als vergleichbare Flächen in ländlichen Regionen. Die Infrastruktur, Verkehrsanbindung und Nähe zu Bildungseinrichtungen sowie Einkaufsmöglichkeiten spielen hierbei eine wesentliche Rolle.
Bodenrichtwert als Orientierungsgrundlage
Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt und dient als wichtiger Anhaltspunkt. Er basiert auf durchschnittlichen Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke in der jeweiligen Region. Allerdings handelt es sich um einen Durchschnittswert, individuelle Merkmale Ihres Grundstücks können den tatsächlichen Wert erheblich beeinflussen.
Erschließungszustand
Der Erschließungszustand wirkt sich massiv auf den Grundstückswert aus. Ein voll erschlossenes Grundstück mit Anschlüssen an Wasser, Abwasser, Strom und Wärmeversorgung (Fernwärme, Gas bei Bestandsgebieten) ist deutlich wertvoller als ein unerschlossenes Grundstück. Die Erschließungskosten können bei unerschlossenen Grundstücken zwischen 80 und 200 Euro pro Quadratmeter betragen und müssen vom potenziellen Käufer getragen werden. In komplexen Fällen mit schwierigen Bodenverhältnissen oder langen Leitungswegen können die Kosten sogar noch höher ausfallen.
Durch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) und die kommunale Wärmeplanung werden in Neubaugebieten 2026 verstärkt Fernwärmeanschlüsse oder erhöhte Stromkapazitäten für Wärmepumpen benötigt. Gasanschlüsse spielen bei Neuerschließungen kaum noch eine Rolle oder sind teilweise sogar untersagt. Dies beeinflusst sowohl Erschließungskosten als auch Grundstückswert.
Tipp: Prüfen Sie vor einem Grundstückskauf unbedingt den Erschließungszustand und informieren Sie sich bei der Gemeinde über eventuelle Erschließungsbeiträge.
Bebaubarkeit und baurechtliche Vorgaben
Die baulichen Nutzungsmöglichkeiten sind im Bebauungsplan festgelegt. Dieser regelt unter anderem:
- Art der baulichen Nutzung (Wohngebiet, Gewerbegebiet, Mischgebiet)
- Maß der baulichen Nutzung (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl)
- Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche
- Anzahl der Vollgeschosse
- Versiegelungsauflagen und Vorgaben zur Nachverdichtung
Ein Grundstück in einem Wohngebiet mit hoher Grundflächenzahl ermöglicht eine intensive Bebauung und erzielt entsprechend höhere Preise. Einschränkungen durch Denkmalschutz, Naturschutzauflagen oder Baulasten mindern hingegen den Wert.
Im Jahr 2026 gewinnen Faktoren wie Nachverdichtungspotenzial und klimaresilientes Bauen zunehmend an Bedeutung. Bebauungspläne berücksichtigen verstärkt Flächenversiegelung, Begrünungsauflagen und klimaangepasste Bauweisen. Diese Vorgaben können den erzielbaren Grundstückswert erheblich beeinflussen, sowohl positiv durch höhere Ausnutzbarkeit als auch negativ durch strengere Auflagen.
Grundstücksgröße und Zuschnitt
Die Größe allein ist nicht entscheidend, vielmehr kommt es auf die optimale Nutzbarkeit an. Ein 800 Quadratmeter großes, rechteckiges Grundstück mit günstigen Proportionen ist oft wertvoller als ein 1.000 Quadratmeter großes, aber ungünstig geschnittenes oder stark abschüssiges Grundstück.
Bodenbeschaffenheit und Altlasten
Die Beschaffenheit des Bodens beeinflusst die Baukosten erheblich. Felsiger oder stark lehmhaltiger Boden erfordert aufwendigere Gründungsarbeiten. Besonders kritisch sind Altlasten aus früherer gewerblicher oder industrieller Nutzung. Eine Bodenuntersuchung schafft Klarheit und sollte bei Verdachtsflächen unbedingt durchgeführt werden.
Altlasten können den Grundstückswert um 20 bis 40 Prozent mindern. Eine umfassende Bodensanierung verursacht Kosten zwischen 100 und 500 Euro pro Kubikmeter kontaminiertem Boden. Bei gefährlichen Abfällen und unter Berücksichtigung gestiegener Deponiegebühren können die Kosten 2026 sogar deutlich höher ausfallen.
Bewertungsmethoden für Grundstücke
Für die Bewertung von Grundstücken werden vor allem folgende Bewertungsverfahren verwendet:
Vergleichswertverfahren nach §§ 24 bis 26 ImmoWertV
Das Vergleichswertverfahren ist in vielen Fällen die Standardmethode zur Bewertung unbebauter Grundstücke. Dabei werden Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke in ähnlicher Lage herangezogen. Die Gutachterausschüsse führen Kaufpreissammlungen, aus denen sich Vergleichspreise ableiten lassen.
Der Sachverständige passt die Vergleichspreise an die spezifischen Merkmale des zu bewertenden Grundstücks an. Faktoren wie Lage, Größe, Erschließung und Bebaubarkeit fließen durch Zu- oder Abschläge in die Berechnung ein.
Bodenrichtwertverfahren
Bei fehlenden Vergleichswerten kann der Bodenrichtwert als Ausgangsbasis dienen. Dieser wird durch grundstücksspezifische Faktoren angepasst:
- Lagefaktoren (Mikrolage, Lärmbelastung, Exposition)
- Größenfaktoren (besondere Grundstücksgröße)
- Erschließungsfaktoren
- Bodenfaktoren (Beschaffenheit, Tragfähigkeit)
Beispielrechnung: Grundstücksbewertung in der Praxis
Nehmen wir ein konkretes Beispiel aus dem Raum Düsseldorf:
Grundstücksdaten:
- Lage: Düsseldorf-Eller, ruhige Wohnstraße
- Grundstücksgröße: 650 m²
- Bodenrichtwert: 850 €/m²
- Erschließung: vollständig erschlossen
- Bebaubarkeit: Wohngebiet (WA), GRZ 0,4, GFZ 1,2
- Zuschnitt: rechteckig, ebenes Gelände
In guten Lagen Düsseldorfs und anderen Metropolen können Bodenrichtwerte 2026 bereits deutlich über 1.000 €/m² liegen. Gerade in begehrten Stadtteilen oder bei Baugrundstücken in zentralen Lagen sind Werte von 1.500 bis 2.000 €/m² keine Seltenheit.
Basisberechnung: 650 m² × 850 €/m² = 552.500 €
Anpassungen durch objektspezifische Merkmale:
Ein Sachverständiger würde zusätzlich aktuelle Marktentwicklungen, Nachfragesituation, mögliche Besonderheiten des Grundstücks und konkrete Vergleichsverkäufe berücksichtigen, um den endgültigen Verkehrswert festzustellen.
Wann sollten Sie Ihr Grundstück bewerten lassen?
Verkauf eines Grundstücks
Eine professionelle Bewertung bildet die Grundlage für realistische Verkaufsverhandlungen. Sie vermeiden unrealistische Preisvorstellungen und können den Verkaufspreis fundiert argumentieren. Das Gutachten schafft Vertrauen bei potenziellen Käufern und beschleunigt den Verkaufsprozess.
Erbschaft und Schenkung
Bei einer Erbschaft oder Schenkung benötigt das Finanzamt den Grundstückswert zur Berechnung der Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann verhindern, dass das Finanzamt den Wert zu hoch ansetzt und dadurch unnötig hohe Steuern anfallen.
Scheidung und Vermögensaufteilung
Im Rahmen einer Scheidung muss der Grundstückswert für den Zugewinnausgleich ermittelt werden. Ein neutrales Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen wird von beiden Parteien und vom Gericht akzeptiert und verhindert langwierige Streitigkeiten.
Beleihung und Finanzierung
Banken verlangen bei der Kreditvergabe ein Beleihungswertgutachten. Der Beleihungswert liegt in der Regel 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert und dient der Bank als Sicherheit. Ein qualifiziertes Gutachten gemäß BelWertV ist Voraussetzung für eine Finanzierungszusage.
Kosten einer Grundstücksbewertung
Die Kosten für eine Grundstücksbewertung variieren je nach Umfang und Art des Gutachtens:
Die Kosten richten sich nach der Grundstücksgröße, der Komplexität der Bewertung und dem erforderlichen Umfang der Recherche.
Tipp: Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sind steuerlich absetzbar, wenn das Grundstück vermietet oder gewerblich genutzt wird. Bewahren Sie die Rechnung sorgfältig auf.
Benötigte Unterlagen für die Grundstücksbewertung
Für eine präzise Wertermittlung benötigt der Sachverständige folgende Dokumente:
- Aktueller Grundbuchauszug mit Eigentumsverhältnissen und eingetragenen Lasten
- Flurkarte (auch Liegenschaftskarte genannt) mit Grundstücksgrenzen
- Bebauungsplan der Gemeinde
- Bodenrichtwertauszug vom zuständigen Gutachterausschuss
- Altlastenauskunft oder Bodengutachten (falls vorhanden)
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis (nicht in Bayern – dort werden Baulasten über das Grundbuch geregelt)
- Erschließungsnachweis oder Erschließungsvertrag
Das Baulastenverzeichnis existiert in fast allen Bundesländern außer Bayern. Es dokumentiert öffentlich-rechtliche Verpflichtungen des Grundstückseigentümers, die nicht im Grundbuch stehen. In Bayern werden solche Belastungen direkt im Grundbuch eingetragen.
Mit einer entsprechenden Vollmacht beschaffen wir die erforderlichen Unterlagen direkt bei den zuständigen Behörden, falls Sie diese nicht vorliegen haben.
Online-Bewertung vs. Sachverständigengutachten
Vorteile einer Online-Bewertung
Online-Bewertungstools bieten eine schnelle, kostenlose Ersteinschätzung. Sie erhalten innerhalb weniger Minuten einen ersten Orientierungswert auf Basis von Durchschnittsdaten wie Lage, Größe und Bodenrichtwert. Für eine erste, sehr grobe Einschätzung kann dies ausreichend sein.
Grenzen der Online-Bewertung
Online-Rechner können individuelle Grundstücksmerkmale nicht berücksichtigen. Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt, Baulasten, Lärmbelastung oder besondere Lagevorteile fließen nicht in die Berechnung ein. Die Abweichung zum tatsächlichen Verkehrswert kann 20 bis 50 Prozent betragen.
Wann ein Sachverständigengutachten unverzichtbar ist
Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ist erforderlich bei:
- Verkauf oder Kauf eines Grundstücks
- Erbschafts- oder Schenkungsangelegenheiten
- Gerichtlichen Auseinandersetzungen
- Finanzierungen und Beleihungen
- Steuerlichen Bewertungen (Einsprüche beim Finanzamt)
- Zwangsversteigerungsverfahren
Nur ein nach § 194 BauGB erstelltes Gutachten eines öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen wird von Behörden und Gerichten anerkannt.
Ablauf einer professionellen Grundstücksbewertung
- Eingehende Besichtigung und Dokumentation der Immobilie durch den Immobiliengutachter
- Marktdatenrecherche durch den Sachverständigen für Immobilienbewertung
- Auswertung aller vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Unterlagen
- Einholung umfangreicher Behördenauskünfte durch den Sachverständigen
- Berechnung bzw. Prüfung aller relevanten Kennzahlen, Mengen und Massen
- Unparteiische und objektive Erstellung der Grundstücksbewertung
Häufige Fehler bei der Grundstücksbewertung vermeiden
Bodenrichtwert nicht kritisch hinterfragen
Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert und berücksichtigt keine Besonderheiten. Verlassen Sie sich nicht ausschließlich darauf, sondern lassen Sie individuelle Merkmale durch einen Sachverständigen bewerten.
Erschließungskosten unterschätzen
Viele Grundstückskäufer unterschätzen die Kosten für die Erschließung. Informieren Sie sich vorab bei der Gemeinde über anstehende Erschließungsbeiträge und rechnen Sie diese in Ihre Kalkulation ein. Bedenken Sie, dass die Erschließungskosten aufgrund gestiegener Tiefbaupreise bis 2026 häufig am oberen Ende der Preisspanne oder sogar darüber liegen.
Baulasten und Grunddienstbarkeiten übersehen
Eingetragene Baulasten oder Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte, Leitungsrechte oder Nießbrauch können den Grundstückswert erheblich mindern. Ein Blick ins Grundbuch und Baulastenverzeichnis ist unverzichtbar.
Altlasten nicht prüfen
Besonders bei Grundstücken mit früherer gewerblicher Nutzung sollten Sie eine Altlastenauskunft einholen. Kontaminierte Böden verursachen hohe Sanierungskosten und können den Verkehrswert drastisch reduzieren.
Zusammenfassend: Professionelle Grundstücksbewertung als Basis für sichere Entscheidungen
Die Bewertung eines Grundstücks erfordert fundiertes Fachwissen und Marktkenntnisse. Während Online-Bewertungen eine grobe erste Orientierung bieten, liefert nur ein qualifiziertes Sachverständigengutachten rechtssichere und belastbare Ergebnisse.
Bei SCHIFFER Immobiliensachverständige profitieren Sie von der Expertise nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger. Unsere Gutachten werden nach den Vorgaben des § 194 BauGB und der ImmoWertV erstellt und sind bundesweit von Behörden, Gerichten und Finanzämtern anerkannt.
Vereinbaren Sie jetzt einen unverbindlichen Beratungstermin und lassen Sie Ihr Grundstück professionell bewerten.
Jetzt Grundstückswert ermitteln lassen
