Geologische Risiken wie instabile Hanglagen, Bergbauschäden im Untergrund oder problematische Bodenbeschaffenheit können den Verkehrswert einer Immobilie erheblich reduzieren, in Extremfällen um 20 bis 50 Prozent. Die korrekte Erfassung und Bewertung dieser Risiken ist methodisch anspruchsvoll und erfordert spezifisches Fachwissen in der Wertermittlung. Wer diesen Faktor unterschätzt, riskiert eine fehlerhafte Bewertungsgrundlage, mit steuerlichen, rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen.
Geologische Risiken umfassen alle natürlichen und anthropogenen Bodenverhältnisse, die die Nutzbarkeit, Standsicherheit oder Substanz einer Immobilie beeinträchtigen können. Sie sind in der Wertermittlung von Immobilien methodisch als wertbeeinflussende Faktoren zu behandeln.
Zu den relevanten Kategorien zählen:
Der Verkehrswert gemäß § 194 BauGB ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei vollständiger Kenntnis aller wertbeeinflussenden Umstände erzielbar wäre. Geologische Risiken sind solche Umstände und müssen methodisch korrekt abgebildet werden.
Grundstücke in Hanglagen unterliegen erhöhten Risiken durch:
Im Sachwertverfahren werden solche Risiken methodisch als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) gemäß § 8 Abs. 3 i. V. m. § 24 ImmoWertV erfasst. Der boG-Abschlag wird dabei erst nach der allgemeinen Marktanpassung durch den Sachwertfaktor vom vorläufigen Sachwert abgezogen, nicht über den Sachwertfaktor selbst, der ausschließlich der regionalen Marktanpassung dient. Im Ertragswertverfahren können erhöhte Bewirtschaftungskosten und Mietabschläge abgebildet werden.
Typische Wertabschläge bei Hanglagen: 5–25 %, abhängig von Neigungsgrad, geologischem Untergrund, Ortslage und Sicherungsmaßnahmen.
In Regionen mit historischem oder aktivem Bergbau, insbesondere im Ruhrgebiet, im Saarland und in Teilen Sachsens, können Bergschäden erhebliche Auswirkungen auf Gebäudesubstanz und Grundstückswert haben.
Relevante Phänomene:
Die Ermittlung des wertrelevanten Bergschadenrisikos erfordert:
Typische Wertabschläge bei Bergschadensrisiko: 10–40 %, in Extremfällen höher, wenn Schadensregulierung unklar oder Beeinträchtigungen aktiv sind.
Altlasten sind in § 2 Abs. 5 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) legaldefiniert. Sanierungspflichten und behördliche Anordnungen ergeben sich aus den §§ 4 und 10 BBodSchG und können erhebliche Kosten verursachen. Im Gutachten sind folgende Schritte erforderlich:
Bestehende Altlasten werden im Verkehrswertgutachten wertmindernd berücksichtigt, entweder als Abzugsposten (sofern Kosten schätzbar) oder als qualitativer Risikohinweis.
Ein zertifizierter Immobiliensachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 ist verpflichtet, alle wertbeeinflussenden Umstände zu erfassen und in der Begründung des Verkehrswerts transparent darzustellen.
Geologische Gefährdungen wie Baugrundrisiken, Hangrutschungen oder Bergschäden werden methodisch als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (boG) gemäß § 8 Abs. 3 sowie § 24 ImmoWertV erfasst und im Gutachten transparent begründet. Die Grundlagen der Wertermittlung geben hierfür den rechtlichen Rahmen vor.
Auch im Rahmen der steuerlichen Bewertung, etwa bei Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer, sind geologische Risiken wertrelevant. Das Finanzamt bewertet Immobilien standardmäßig nach dem Bewertungsgesetz (BewG), ohne objektspezifische Besonderheiten zu berücksichtigen.
Wer ein Verkehrswertgutachten gegenüber dem Finanzamt nach § 198 BewG vorlegt, kann nachweisen, dass der tatsächliche Verkehrswert unter dem Grundbesitzwert liegt, auch dann, wenn das Grundstück durch geologische Risiken belastet ist.
Voraussetzung ist, dass das Gutachten von einem qualifizierten Sachverständigen erstellt wird. § 198 BewG ist eine gesetzliche Nachweisregelung für Steuerpflichtige, keine eigene Zertifizierungsnorm. Finanzämter akzeptieren in diesem Rahmen Gutachten von nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten oder öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. André Schiffer verfügt über die Zertifizierung nach DIAZert und DIN EN ISO/IEC 17024 sowie die Anerkennung als TEGoVA Recognized European Valuer (REV).
Das Ruhrgebiet, der Rheinische Braunkohletagebau-Randbereich und Teile des Bergischen Landes weisen besondere geologische Risikoprofile auf. Dazu zählen:
Für Bewertungen in Essen, Dortmund, Duisburg oder Bochum gehört die Bergschadensrecherche in der Regel zum methodischen Standard.
Geologisch belastete Objekte erfordern erhöhten Rechercheaufwand. Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sind entsprechend höher als bei unkomplizierten Standardobjekten. Eine erste Einschätzung liefert eine Kurzbewertung, die bereits wesentliche Risikofaktoren benennen kann.
Ja. Gemäß ImmoWertV sind alle wertbeeinflussenden Umstände zu erfassen und zu beurteilen. Geologische Risiken gehören dazu, sobald es Hinweise auf eine Betroffenheit gibt, auch wenn kein expliziter Auftrag dazu besteht.
In seltenen Extremfällen ja. Der Bodenwert selbst ist dabei nicht negativ; vielmehr stehen dem unbelasteten Landwert Beseitigungs- oder Sanierungskosten gegenüber, die als boG-Abschlag den Gesamtwert erheblich mindern. Übersteigen die Sanierungskosten den Bodenwert, verliert in der Regel auch das Gebäude an Nutzbarkeit. Eine automatische Verrechnung mit dem Gebäudesachwert findet nicht statt. Der Verkehrswert kann in solchen Fällen gegen null tendieren oder einen symbolischen Restwert abbilden.
Für unterirdischen Altbergbau, Schachtverzeichnisse und Flözkarteien ist in NRW die Bezirksregierung Arnsberg (Abteilung 6 – Bergbau und Energie) die zentrale Anlaufstelle. Der Geologische Dienst NRW (GD NRW) liefert ergänzend allgemeine Baugrunddaten und Gefahrenhinweiskarten. Markscheidedaten können zusätzlich beim zuständigen Bergbauunternehmen (z. B. RAG) angefragt werden. Im Rahmen eines Gutachtens führt Schiffer & Partner Immobilienbewertung diese Recherchen durch.
Im ersten Schritt nicht: Das Finanzamt verwendet ein typisiertes Massenverfahren, das individuelle Objektrisiken wie Hanglagen, Bergschäden oder Altlasten nicht berücksichtigt. Über § 198 BewG können Steuerpflichtige jedoch den niedrigeren gemeinen Wert durch ein qualifiziertes Gutachten nachweisen und geologisch bedingte Wertminderungen werden dann vollumfänglich anerkannt. Das Gutachten ist dafür das entscheidende Instrument.
Ein Altlastenverdacht besteht, wenn die Nutzungshistorie oder die Umgebung Kontaminationen nahelegt, ohne laboranalytischen Nachweis. Eine gesicherte Altlast ist behördlich festgestellt und liegt im Altlastenkataster vor. Der wertmindernde Einfluss ist bei einer gesicherten Altlast deutlich höher und rechtlich besser quantifizierbar.
Ja, insbesondere wenn geologische Risiken im Ursprungsgutachten nicht oder unzureichend berücksichtigt wurden. Eine Gutachtenüberprüfung durch einen unabhängigen Sachverständigen kann methodische Mängel aufdecken und den Wert korrekt abbilden.
Geologische Risiken sind ein häufig unterschätzter Wertfaktor bei Immobilien. Hanglagen, Bergschäden und Bodenkontaminationen können den Verkehrswert signifikant mindern – und dieser Einfluss muss methodisch korrekt erfasst werden. Weder Finanzämter noch Standardbewertungen leisten das automatisch. Wer sichergehen will, benötigt ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten, das alle wertbeeinflussenden Umstände transparent und rechtssicher abbildet.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
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