Die Entnahme einer Immobilie aus einer Kapitalgesellschaft im Rahmen der Liquidation ist kein rein buchhalterischer Vorgang. Sie löst mehrere steuerliche Konsequenzen aus, auf Ebene der Gesellschaft und auf Ebene der Gesellschafter, bei denen der korrekt ermittelte Verkehrswert der Immobilie die entscheidende Bemessungsgrundlage bildet. Ein fehlendes oder methodisch unzureichendes Wertgutachten kann in allen Steuerdimensionen zu signifikanten Nachzahlungen führen.
Wird eine Kapitalgesellschaft, typischerweise eine GmbH, aufgelöst und befindet sich eine Immobilie in deren Betriebsvermögen, muss dieses Grundvermögen im Rahmen der Abwicklung übertragen werden. Häufig erfolgt die Übertragung an die Gesellschafter als Sachausschüttung oder im Rahmen der Liquidationsschlussverteilung.
Steuerrechtlich ist dieser Vorgang im Ertragsteuerrecht verankert: Gemäß § 11 KStG werden bei der Liquidation die stillen Reserven der Gesellschaft aufgedeckt. Maßgebliche Bewertungsgröße ist der gemeine Wert der Immobilie nach § 9 BewG. Dieser entspricht dem Verkehrswert nach § 194 BauGB. Das Finanzamt stellt in diesem Kontext keinen gesonderten Grundbesitzwertbescheid nach dem Bewertungsgesetz aus, sondern verlangt im Rahmen der Steuererklärung den Nachweis des gemeinen Werts. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ist das anerkannte Instrument für diesen Nachweis.
Die Entnahme einer Immobilie aus der GmbH berührt vier voneinander unabhängige Steuerpositionen. Der ermittelte Verkehrswert ist jeweils die Stellgröße.
Die Differenz zwischen dem Buchwert der Immobilie im Anlagevermögen der GmbH und dem gemeinen Wert zum Zeitpunkt der Übertragung stellt einen steuerpflichtigen Gewinn dar. Dieser unterliegt der Körperschaftsteuer (15 %) zuzüglich Solidaritätszuschlag (5,5 % auf die KSt).
Je nach Ausgestaltung des Liquidationsverfahrens und Dauer der Abwicklung können Liquidationsgewinne gewerbesteuerpflichtig sein. Die Gewerbesteuer ist abhängig vom Hebesatz der jeweiligen Gemeinde und erhöht die Gesamtbelastung auf Gesellschaftsebene erheblich. GmbHs, die ausschließlich eigenes Grundvermögen verwaltet haben, konnten im laufenden Betrieb unter Umständen von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG profitieren. Im Rahmen der Liquidation entfällt diese Vergünstigung regelmäßig oder wird durch die Verwertungshandlungen problematisch, ein weiterer Grund, die gewerbesteuerliche Behandlung frühzeitig mit dem Steuerberater zu klären.
Die Besteuerung des Liquidationserlöses beim Gesellschafter hängt entscheidend von der Beteiligungshöhe ab:
Bei inhabergeführten GmbHs ist in der Praxis fast immer § 17 EStG einschlägig, da die Beteiligungsquote typischerweise über 1 % liegt. Die pauschale Abgeltungsteuer von 25 % ist damit die Ausnahme, nicht die Regel. Steuerpflichtig ist dabei nur der Betrag, der die Anschaffungskosten des Gesellschafters und das steuerliche Einlagekonto gemäß § 27 KStG übersteigt. Ausschüttungen aus dem Einlagekonto gelten als steuerfreie Kapitalrückzahlung. Eine Beratung durch den steuerlichen Berater ist hier zwingend erforderlich.
Ein in der Praxis häufig unterschätzter Kostenfaktor: Die Übertragung einer Immobilie von der GmbH auf den Gesellschafter ist grunderwerbsteuerpflichtig. Anders als bei Personengesellschaften, bei denen unter bestimmten Voraussetzungen Begünstigungen nach §§ 5, 6 GrEStG greifen können, besteht für GmbH-Gesellschafter bei der Entnahme im Regelfall keine Befreiung von der Grunderwerbsteuer.
Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Grundstückswert und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Brandenburg, NRW, Thüringen u. a.). Bei einem Immobilienwert von 800.000 Euro fallen in Nordrhein-Westfalen allein 52.000 Euro Grunderwerbsteuer an. Übernimmt der Gesellschafter im Zuge der Übertragung bestehende Bankverbindlichkeiten oder Grundschulden der GmbH, gelten diese als steuerliche Gegenleistung nach § 9 GrEStG, die Bemessungsgrundlage ist dann mindestens die Höhe der übernommenen Schulden. Dieser Faktor muss bei jeder Liquidationsplanung frühzeitig einkalkuliert werden.
Ein zu hoch angesetzter Immobilienwert erhöht in allen vier Steuerdimensionen die Gesamtbelastung. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV 2021 ist der belastbare Nachweis des tatsächlichen gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt.
Im Ertragsteuerrecht (§ 11 KStG, § 17 EStG) kann der gemeine Wert der Immobilie durch ein qualifiziertes Sachverständigengutachten belegt werden. Dieses Gutachten dient als Nachweis im Rahmen der Steuererklärung, das Finanzamt ist nicht verpflichtet, den eigenen Schätzwert zu übernehmen, wenn ein methodisch einwandfreies Gutachten vorliegt.
Die Anforderungen an das Gutachten:
Sachverständige, die nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind, werden nach überwiegender Rechtsauffassung und Finanzgerichtspraxis öffentlich bestellten und vereidigten Gutachtern gleichgestellt. André Schiffer von Schiffer & Partner verfügt über die Zertifizierung als DIAZert sowie den europäischen Qualifikationsnachweis als TEGoVA Recognized European Valuer (REV).
Zur Frage der Gutachteranerkennung durch Behörden und Finanzämter: Welche Gutachter werden von Behörden anerkannt?
Die Wahl des Bewertungsverfahrens richtet sich nach der Art der Immobilie im GmbH-Vermögen.
Das Ertragswertverfahren ist bei vermieteten Objekten und Renditeimmobilien das methodisch bevorzugte Verfahren, da es den wirtschaftlichen Wert unter Berücksichtigung von Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinssatz abbildet.
Eine häufig übersehene Stellschraube bei der Immobilienbewertung im Rahmen von GmbH-Liquidationen ist die Restnutzungsdauer. Gebäude, die in der GmbH über Jahrzehnte gehalten wurden, weisen oft eine erheblich geringere wirtschaftliche Restnutzungsdauer auf, als die normative Gesamtnutzungsdauer suggeriert.
Ein Restnutzungsdauergutachten ist für den übernehmenden Gesellschafter steuerlich bedeutsam: Eine nachgewiesene kürzere Restnutzungsdauer erhöht die jährliche AfA-Quote des Erwerbers und ist damit ein direkter Werthebel für die Folgebesteuerung. Gleichzeitig kann eine verkürzte Restnutzungsdauer den Ertragswert und damit den anzusetzenden gemeinen Wert mindern.
Hintergründe zur Methodik finden sich im Beitrag zur Restnutzungsdauer von Gebäuden.
Nach der Entnahme stellt sich für den übernehmenden Gesellschafter regelmäßig die Frage der steuerlichen Abschreibung. Nur der auf das Gebäude entfallende Wertanteil ist abschreibungsfähig (AfA), der Bodenwert dagegen nicht.
Das Finanzamt neigt dazu, den Bodenwert hoch anzusetzen, um das Abschreibungsvolumen des Erwerbers zu reduzieren. Ein qualifiziertes Kaufpreisaufteilungsgutachten belegt die sachgerechte Aufteilung zwischen Grund und Boden einerseits sowie Gebäude andererseits, methodisch nachvollziehbar und gerichtsfest. Dies ist die entscheidende Basis für die Ermittlung des tatsächlichen AfA-Potenzials beim Gesellschafter.
Folgende Fehler führen regelmäßig zu steuerlichen Nachteilen:
Eine Gutachtenüberprüfung als „Second Opinion“ kann bestehende Bewertungen auf Plausibilität und methodische Korrektheit prüfen, vor der Einreichung beim Finanzamt oder im Streitfall danach.
Maßgeblich ist der gemeine Wert gemäß § 9 BewG, der dem Verkehrswert nach § 194 BauGB entspricht. Die steuerliche Grundlage liegt im Ertragsteuerrecht (§ 11 KStG). Das Finanzamt stellt keinen gesonderten Grundbesitzwertbescheid aus, sondern verlangt den Nachweis des gemeinen Werts im Rahmen der Steuererklärung. Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten nach ImmoWertV 2021 ist der anerkannte Weg für diesen Nachweis.
Es entstehen vier Steuerpositionen: Auf GmbH-Ebene fallen Körperschaftsteuer (15 % zzgl. SolZ) sowie Gewerbesteuer auf die aufgedeckten stillen Reserven an. Auf Gesellschafterebene unterliegt der Liquidationserlös je nach Beteiligungshöhe entweder der Abgeltungsteuer (25 %, bei Beteiligung unter 1 %) oder dem Teileinkünfteverfahren nach § 17 EStG (60 % des Gewinns mit persönlichem Einkommensteuersatz, bei Beteiligung von mindestens 1 % in den vergangenen fünf Jahren). Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer auf die Immobilienübertragung, die in NRW derzeit 6,5 % des Grundstückswerts beträgt.
Nein. Die Abgeltungsteuer von 25 % gilt nur bei Beteiligungen unter 1 %. Bei inhabergeführten GmbHs ist in der Praxis fast immer § 17 EStG einschlägig: Der Liquidationsgewinn wird dann nach dem Teileinkünfteverfahren besteuert – 60 % des Gewinns mit dem persönlichen Einkommensteuersatz bis zu 45 %, 40 % sind steuerfrei. Steuerpflichtig ist dabei nur der Betrag, der die Anschaffungskosten und das steuerliche Einlagekonto gemäß § 27 KStG übersteigt. Die steuerliche Einordnung hängt von der konkreten Beteiligungsstruktur ab und erfordert eine individuelle Beratung.
Ja. Die Übertragung ist ein grunderwerbsteuerpflichtiger Vorgang. Anders als bei Personengesellschaften gibt es für GmbH-Gesellschafter im Regelfall keine Befreiung nach §§ 5, 6 GrEStG. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Grundstückswert und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.
Das Gutachten sollte idealerweise vor dem Übertragungszeitpunkt vorliegen, da es den gemeinen Wert zum Stichtag der Übertragung belegen muss. Nachträgliche Gutachten sind möglich, aber rechtlich angreifbarer, da der Bewertungsstichtag rückwirkend dokumentiert werden muss.
Typischerweise werden benötigt: aktueller Grundbuchauszug, Baupläne und Baubeschreibung, Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen, Energieausweis, Informationen zu Instandhaltung und Modernisierungen sowie gegebenenfalls Teilungserklärung und Aufteilungsplan.
Die Liquidation einer Kapitalgesellschaft mit Immobilienvermögen ist steuerrechtlich komplex und bewertungsintensiv. Der gemeine Wert der Immobilie ist Bemessungsgrundlage für Körperschaftsteuer, Gewerbesteuer, die Besteuerung des Liquidationserlöses auf Gesellschafterebene (§ 17 EStG oder Abgeltungsteuer) sowie die Grunderwerbsteuer. Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV 2021 ist das einzig belastbare Instrument, um den tatsächlichen gemeinen Wert gegenüber dem Finanzamt zu belegen und alle Steuerlasten auf das gesetzlich gebotene Maß zu begrenzen. Die steuerliche Gesamtstruktur der Liquidation sollte stets in enger Abstimmung mit einem spezialisierten Steuerberater geplant werden.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
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Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
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