Neubewertung Immobilie: Wann eine neue Wertermittlung nötig ist

Warum ist eine Neubewertung der Immobilie sinnvoll?

Eine Immobilienbewertung stellt immer eine Momentaufnahme zu einem bestimmten Stichtag dar. Der ermittelte Wert bezieht sich auf die Marktverhältnisse, den Zustand und die Eigenschaften der Immobilie zum Zeitpunkt der Bewertung.

Mit der Zeit können jedoch verschiedene Faktoren den Wert erheblich beeinflussen. Eine Neubewertung der Immobilie wird daher notwendig, wenn sich wesentliche Rahmenbedingungen geändert haben.

Faktoren, die eine Neubewertung erforderlich machen

Wertsteigernde Veränderungen:

Umfassende energetische Sanierungen
Modernisierung von Bad, Küche oder Heizungsanlage
An- oder Ausbauten mit zusätzlicher Wohnfläche
Verbesserung der Infrastruktur im Umfeld (neue U-Bahn-Station, Einkaufszentrum)
Installation einer Photovoltaikanlage

Wertmindernde Faktoren:

Erheblicher Reparaturstau am Gebäude
Bauliche Mängel oder Schäden
Verschlechterung der Lage (z. B. neue Hauptverkehrsstraße, Gewerbeansiedlung)
Allgemeine Marktabschwächung in der Region

Wenn Sie den aktuellen Wert Ihrer Immobilie benötigen, etwa für einen geplanten Verkauf, eine Refinanzierung oder steuerliche Zwecke – sollten Sie eine Neubewertung in Betracht ziehen, insbesondere wenn das letzte Gutachten älter als drei Jahre ist.

Für viele Zwecke reicht ein kostengünstiges Kurzgutachten aus. Ein ausführliches Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist dagegen bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, Erbschaften oder für Finanzämter erforderlich.

Wann ist eine Neubewertung gesetzlich vorgeschrieben?

In bestimmten Bereichen ist die regelmäßige Neubewertung von Immobilien nicht nur sinnvoll, sondern gesetzlich verpflichtend. Die wichtigsten Fälle stellen wir Ihnen im Folgenden vor.

Immobilienfonds: Vierteljährliche Bewertungspflicht

Bei Immobilienfonds sind regelmäßige Neubewertungen im Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) vorgeschrieben. Die konkreten Anforderungen unterscheiden sich dabei zwischen offenen und geschlossenen Fonds:

Offene Immobilienfonds:

Bewertung durch mindestens zwei externe, unabhängige Sachverständige
Bewertungsrhythmus der Immobilien: mindestens vierteljährlich (alle drei Monate) gemäß § 251 KAGB
Berechnung des Anteilwerts: mindestens zweimal monatlich auf Basis dieser Bewertungen (§ 248 KAGB)
Objektbesichtigung: mindestens einmal jährlich erforderlich
Verwendung normierter Bewertungsverfahren (Ertragswert-, Sachwert- oder Vergleichswertverfahren)

Geschlossene Immobilienfonds:

Bewertung durch interne oder externe Gutachter möglich
Bewertungsrhythmus: mindestens jährlich
Zusätzliche Bewertungspflicht bei Kapitalmaßnahmen
Keine gesetzlich vorgeschriebene Besichtigungsfrequenz

Die häufigen Neubewertungen bei offenen Fonds dienen dem Anlegerschutz und ermöglichen eine faire Preisbildung bei Anteilskäufen und -verkäufen. Während die einzelnen Immobilien mindestens vierteljährlich durch Sachverständige bewertet werden, wird der Anteilwert des Fonds selbst häufiger aktualisiert, um stets aktuelle Einstiegs- und Ausstiegspreise zu gewährleisten. Bei geschlossenen Fonds, die nicht börsentäglich handelbar sind, genügt eine jährliche Aktualisierung.

Hinweis: Als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige erstellen wir auch Bewertungen für Immobilienfonds nach den Vorgaben des KAGB und den Richtlinien der BaFin.

Bilanzierung: Neubewertung für Unternehmen

Unternehmen mit Immobilienvermögen müssen ihre Liegenschaften regelmäßig bewerten und in der Bilanz ausweisen. Die Bewertungsfrequenz hängt dabei von der Einordnung der Immobilie ab:

Nach IFRS/IAS-Standards:

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IAS 40): Bei Wahl des Fair Value Models ist eine Neubewertung zum beizulegenden Zeitwert zu jedem Bilanzstichtag erforderlich, in der Regel jährlich. Wertänderungen gehen erfolgswirksam in die Gewinn- und Verlustrechnung ein. Selbst bei Wahl des Cost Models muss der Fair Value zu jedem Bilanzstichtag im Anhang angegeben werden, was de facto eine jährliche Ermittlung des aktuellen Marktwerts erfordert.

Immobilien als Sachanlagen (IAS 16): Neubewertung alle drei bis fünf Jahre ausreichend, sofern keine hohe Volatilität vorliegt und der beizulegende Zeitwert nicht wesentlich vom Buchwert abweicht.

Investment Properties: Bewertung zum Fair Value mit Erfassung von Wertänderungen erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung.

Nach HGB (deutsches Handelsrecht):

Anschaffungskostenprinzip mit planmäßigen Abschreibungen
Außerplanmäßige Abschreibungen bei dauerhafter Wertminderung
Neubewertung erforderlich bei wesentlichen Veränderungen

Die Neubewertung von Unternehmensimmobilien erfordert besondere Fachkompetenz und Kenntnis der jeweiligen Rechnungslegungsstandards. Unsere Sachverständigen verfügen über langjährige Erfahrung in der Erstellung von Bilanzierungsgutachten für verschiedene Immobilienarten.

Sie benötigen ein Gutachten für die Unternehmensbilanzierung? Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung. Wir beraten Sie zu den Anforderungen und erstellen ein normgerechtes Gutachten für Ihren Jahresabschluss.

Neubewertung bei Baufinanzierung und Banken

Kreditinstitute nutzen den Beleihungswert als Grundlage für Immobiliendarlehen. Dieser Wert gibt an, welchen Betrag eine Bank langfristig und unter vorsichtiger Einschätzung als Sicherheit annehmen kann. Die Europäische Bankenaufsicht (EBA) hat mit ihren Leitlinien zur Darlehensvergabe und -überwachung (EBA/GL/2020/06) klargestellt, dass Banken Strategien für die Überwachung von Immobiliensicherheiten festlegen müssen.

Wann bewerten Banken Immobilien neu?

Eine Neubewertung durch die finanzierende Bank kann in folgenden Situationen erfolgen:

‍Nach Fertigstellung bei Neubauten
Bei Baufinanzierungen erfolgt die erste Bewertung oft anhand von Bauplänen und Baubeschreibungen. Nach Abschluss der Bauarbeiten führt die Bank eine Neubewertung anhand des tatsächlich realisierten Objekts durch.‍
Bei wesentlichen baulichen Veränderungen
‍Größere Umbauten, Anbauten oder Modernisierungen können den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen. Banken haben in ihren Kreditverträgen oft Klauseln, die eine Neubewertung bei solchen Maßnahmen vorsehen.‍
Zur Anschlussfinanzierung
Nach Ablauf der Zinsbindung prüfen Banken die aktuelle Wertentwicklung der Immobilie. Eine positive Wertentwicklung kann zu besseren Konditionen führen, eine negative dagegen zu Nachforderungen.‍
Bei Umschuldung oder Bankwechsel
Wechseln Sie die Bank oder schulden Ihr Darlehen um, führt das neue Kreditinstitut eine eigene Bewertung durch.‍
Bei langfristigen Kreditverhältnissen
Während der Darlehenslaufzeit können Banken in größeren Abständen (z. B. alle fünf bis zehn Jahre) Neubewertungen vornehmen, um ihre Sicherheiten zu überprüfen. Dies entspricht den Empfehlungen der EBA zur kontinuierlichen Überwachung von Kreditsicherheiten.‍
Bei Marktverwerfungen
In Zeiten starker Immobilienpreisschwankungen – wie in den Jahren 2022 bis 2024 – können Banken außerordentliche Neubewertungen durchführen, um ihr Risiko neu zu bewerten.

Folgen einer gesunkenen Bewertung

Ergibt die Neubewertung einen niedrigeren Beleihungswert als ursprünglich angenommen, kann die Bank eine Nachbesicherung verlangen. Das bedeutet: Sie müssen zusätzliche Sicherheiten beibringen oder einen Teil des Darlehens außerplanmäßig tilgen.

Als Darlehensnehmer können Sie Ihre Verhandlungsposition stärken, indem Sie selbst ein Beleihungswertgutachten von einem unabhängigen Sachverständigen beauftragen. Dies ist besonders sinnvoll, wenn Sie die Bewertung der Bank für zu niedrig halten.

Grundsteuer und Neubewertung von Grundstücken

Im Rahmen der Grundsteuerreform 2025 haben die Finanzämter sämtliche Grundstücke in Deutschland zum Stichtag 1. Januar 2022 neu bewertet. Diese Neubewertung war erforderlich, weil die bisherigen Einheitswerte teilweise auf Wertverhältnissen aus den 1960er Jahren basierten und damit nicht mehr zeitgemäß waren.

Die neue Grundsteuer ab 2025

Mit der Reform wird der Grundbesitzwert als neue Bemessungsgrundlage eingeführt. Je nach Bundesland kommen unterschiedliche Bewertungsmodelle zum Einsatz:

Bundesmodell (angewendet in den meisten Bundesländern):

Ertragswertorientierte Bewertung bei Wohnimmobilien
Berücksichtigung von Grundstücksfläche, Gebäudeart und Mietniveaustufe
Sachwertverfahren bei Nichtwohngrundstücken

Ländermodelle (z. B. Bayern, Baden-Württemberg):

Vereinfachte Flächenmodelle
Berechnung primär nach Grundstücks- und Gebäudefläche
Geringerer Verwaltungsaufwand

Regelmäßige Neubewertung alle sieben Jahre

Anders als beim früheren System mit dem Einheitswert sieht die Grundsteuerreform vor, dass die Grundstücke künftig alle sieben Jahre neu bewertet werden. Die nächste Hauptfeststellung ist für den Stichtag 1. Januar 2029 geplant.

Anlässe für außerordentliche Neubewertungen:

Neubau eines Gebäudes
Abriss oder wesentliche bauliche Veränderungen
Grundstücksteilung oder -zusammenlegung
Nutzungsänderungen (z. B. von Wohn- zu Gewerbenutzung)

Widerspruch gegen die Grundsteuerbewertung

Falls Sie die Bewertung des Finanzamts für fehlerhaft halten, haben Sie das Recht zum Widerspruch. In der Praxis zeigt sich, dass die steuerlichen Bewertungsverfahren nicht immer den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechen.

Wir erstellen behördenkonforme Gutachten zur Überprüfung von Grundsteuerwertbescheiden. Mit hoher Anerkennungsquote bei Gerichten und Finanzämtern bieten wir Ihnen fundierte Expertise und gute Erfolgsaussichten bei Einspruchsverfahren.

Was kostet eine Neubewertung der Immobilie?

Die Kosten für eine Neubewertung richten sich nach dem Wert der Immobilie, dem erforderlichen Gutachtentyp und dem Bewertungsaufwand. Grundsätzlich gilt: Je umfangreicher das Gutachten, desto höher die Kosten.

Kostenübersicht nach Gutachtenart

Kurzgutachten / Marktwerteinschätzung:

Geeignet für: Verkaufsvorbereitung, interne Zwecke, erste Orientierung
Umfang: 10-15 Seiten
Kosten: Pauschal 1.390,– EUR (inkl. Mehrwertsteuer)
Bearbeitungszeit: 5-7 Werktage

Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB:

Geeignet für: Gerichte, Finanzämter, Banken, Erbschaften, Scheidungen
Umfang: 40-80 Seiten
Kosten: ab 2.975,– € (inkl. Mehrwertsteuer)
Bearbeitungszeit: 10-15 Werktage

Faktoren, die die Kosten beeinflussen

Die Höhe der Gutachterkosten hängt von verschiedenen Aspekten ab. Immobilienart spielt eine wesentliche Rolle: Wohnimmobilien sind günstiger zu bewerten als komplexe Gewerbeimmobilien. Die Objektgröße beeinflusst den Aufwand erheblich – Mehrfamilienhäuser oder große Gewerbeobjekte erfordern deutlich mehr Zeit. Besonderheiten wie Denkmalschutz, Erbbaurecht oder komplizierte Eigentumsverhältnisse erhöhen den Bewertungsaufwand.

Zusammenfassend: Wann Sie eine Neubewertung beauftragen sollten

Eine Neubewertung der Immobilie ist in verschiedenen Situationen sinnvoll oder sogar gesetzlich vorgeschrieben. Während Immobilienfonds und Unternehmen regelmäßigen Bewertungspflichten unterliegen, sollten Privateigentümer eine Neubewertung in Betracht ziehen, wenn:

Das letzte Gutachten älter als drei bis fünf Jahre ist
Wesentliche bauliche Veränderungen vorgenommen wurden
Eine Anschlussfinanzierung oder Umschuldung ansteht
Die Immobilie verkauft, vererbt oder verschenkt werden soll
Ein Streitfall (Scheidung, Erbteilung) eine aktuelle Wertermittlung erfordert
Sie die Bewertung durch Bank oder Finanzamt überprüfen lassen möchten

Als öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige nach DIN EN ISO/IEC 17024 erstellen wir rechtssichere Gutachten für alle Anlässe. Mit unserer hohen Anerkennungsquote bei Gerichten und Behörden sind Sie auf der sicheren Seite.

Jetzt Neubewertung beauftragen

Sie benötigen eine aktuelle Bewertung Ihrer Immobilie? Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Erstberatung. Wir beraten Sie zum passenden Gutachtentyp und erstellen ein objektives, gerichtsfestes Gutachten.

Kontakt: