Stiftungen benötigen eine Immobilienbewertung vor allem bei Zustiftungen, Erbschaften, An- und Verkäufen, Geschäften mit nahestehenden Personen und zur Dokumentation des Stiftungsvermögens. Maßgeblich ist in der Regel der Verkehrswert nach § 194 BauGB, ermittelt nach der ImmoWertV. Bei gemeinnützigen Stiftungen hat die Bewertung zusätzliche Folgen: Sie bestimmt den Spendenabzug des Zuwendenden, die Haftung der Organe und im Streitfall den Bestand der Gemeinnützigkeit. Ein nachvollziehbares Verkehrswertgutachten ist deshalb das zentrale Nachweisdokument.
Der Bewertungsanlass bestimmt Wertmaßstab, Stichtag und Detailtiefe des Gutachtens. Die folgende Übersicht zeigt die häufigsten Fälle.
Nach § 83c Abs. 1 BGB ist das Grundstockvermögen ungeschmälert zu erhalten. Dazu zählen das gewidmete Vermögen, Zustiftungen und das von der Stiftung dazu bestimmte Vermögen (§ 83b Abs. 2 BGB). Zuwächse aus der Umschichtung dürfen für den Stiftungszweck verwendet werden, soweit die Satzung dies nicht ausschließt und die Erhaltung des Grundstockvermögens gewährleistet ist (§ 83c Abs. 1 Satz 3 BGB).
Ob ein Umschichtungszuwachs vorliegt und die Erhaltung gewährleistet ist, lässt sich bei Immobilien nur anhand aktueller Marktwerte beurteilen. Gutachten dienen hier als Nachweis gegenüber der Stiftungsaufsicht und als Entscheidungsgrundlage für Umschichtungen.
Für bilanzierende Stiftungen gilt eine Abgrenzung: Im handelsrechtlichen Jahresabschluss werden Immobilien nach § 253 HGB höchstens mit den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt (Niederstwertprinzip). Der Verkehrswert ist dort kein Bilanzansatz. Er dient der Vermögensübersicht, der Beurteilung der Kapitalerhaltung, dem Lagebericht und dem Nachweis gegenüber der Stiftungsaufsicht.
Gemeinnützige Stiftungen müssen ihre Mittel selbstlos einsetzen (§ 55 Abs. 1 AO). Ein Kauf über Verkehrswert oder ein Verkauf unter Verkehrswert an Stifter, Organmitglieder oder Dritte ohne satzungsmäßigen Grund kann die Gemeinnützigkeit gefährden. Das gilt entsprechend für Mietverträge mit nahestehenden Personen. Ein unabhängiges Gutachten dokumentiert die Angemessenheit.
Die Vermietung und Verpachtung von Grundbesitz zählt in der Regel zur steuerfreien Vermögensverwaltung (§ 14 AO). Gemeinnützige Stiftungen sind nach § 5 Abs. 1 Nr. 9 KStG von der Körperschaftsteuer befreit. Eine Ausnahme besteht bei gewerblichem Grundstückshandel, der einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb begründen kann.
Bei Immobilien aus dem Privatvermögen bemisst sich die Zuwendung nach dem gemeinen Wert, wenn eine Veräußerung im Zeitpunkt der Zuwendung keinen Besteuerungstatbestand erfüllen würde (§ 10b Abs. 3 Satz 3 EStG). Das ist insbesondere bei Immobilien der Fall, die länger als zehn Jahre gehalten oder zwischenzeitlich ausschließlich selbst genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Hätte eine Veräußerung eine Besteuerung ausgelöst, dürfen die fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten nur überschritten werden, soweit eine Gewinnrealisierung stattgefunden hat (§ 10b Abs. 3 Satz 4 EStG).
Zuwendungen in das zu erhaltende Vermögen einer Stiftung (Vermögensstockspenden) können nach § 10b Abs. 1a EStG zusätzlich bis zu 1 Million Euro (bei Zusammenveranlagung 2 Millionen Euro) über zehn Jahre verteilt abgezogen werden.
Die Stiftung haftet für die entgangene Steuer, wenn sie vorsätzlich oder grob fahrlässig eine unrichtige Zuwendungsbestätigung ausstellt (Ausstellerhaftung) oder veranlasst, dass Zuwendungen nicht zu den bestätigten Zwecken verwendet werden (Veranlasserhaftung). Der Haftungsbetrag beträgt in beiden Fällen pauschal 30 Prozent des zugewendeten Betrags (§ 10b Abs. 4 EStG). Stammt die Zuwendung aus einem Gewerbebetrieb, kommen nach § 9 Nr. 5 GewStG pauschal 15 Prozent Gewerbesteuer hinzu. Ein belastbarer Wertnachweis schützt Stiftung und Zuwendenden.
Bei Erwerben von Todes wegen oder durch Schenkung ist die Zuwendung an eine inländische gemeinnützige Stiftung nach § 13 Abs. 1 Nr. 16 Buchst. b ErbStG grundsätzlich steuerfrei. Die Befreiung entfällt rückwirkend, wenn die Voraussetzungen der Gemeinnützigkeit innerhalb von zehn Jahren nach der Zuwendung entfallen und das Vermögen nicht begünstigten Zwecken zugeführt wird (Satz 2). Dann wird der Wert zum ursprünglichen Stichtag relevant. Weitere Hintergründe finden Sie im Beitrag zum steuerfreien Vererben von Immobilien.
Die ImmoWertV 2021 kennt drei normierte Verfahren. Die Wahl richtet sich nach Objektart und Marktgepflogenheiten.
Das Gesetz schreibt für Stiftungen keine bestimmte Gutachterqualifikation vor. In der Praxis zählt die Nachvollziehbarkeit: Das Gutachten muss Wertermittlungsstichtag, Wertdefinition, Verfahrenswahl und Datengrundlagen offenlegen. Welche Qualifikationen Behörden akzeptieren, erläutert der Beitrag Welche Gutachter werden von Behörden anerkannt?.
Bestehende Gutachten lassen sich über eine Gutachtenüberprüfung auf Plausibilität prüfen. Für Stiftungen, die handelsrechtlich bilanzieren, kommt ein Bilanzierungsgutachten in Betracht.
Maßgeblich ist regelmäßig der Verkehrswert nach § 194 BauGB, der inhaltlich dem gemeinen Wert nach § 9 BewG entspricht. Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer gilt zunächst der Grundbesitzwert nach den §§ 176 ff. BewG. Ein niedrigerer gemeiner Wert kann nach § 198 BewG nachgewiesen werden.
Erbschaft- und Schenkungsteuer fallen nach § 13 Abs. 1 Nr. 16 Buchst. b ErbStG grundsätzlich nicht an, wenn die Zuwendung an eine inländische, ausschließlich gemeinnützige Stiftung erfolgt. Die Befreiung entfällt rückwirkend, wenn die Gemeinnützigkeit innerhalb von zehn Jahren nach der Zuwendung wegfällt und das Vermögen nicht begünstigten Zwecken zugeführt wird. Einkommensteuerlich kann der Zuwendende zusätzlich einen Spendenabzug nach § 10b EStG geltend machen.
Die Stiftung haftet nach § 10b Abs. 4 EStG für die entgangene Steuer, wenn sie eine unrichtige Bestätigung vorsätzlich oder grob fahrlässig ausstellt oder eine zweckwidrige Mittelverwendung veranlasst. Der Haftungsbetrag beträgt pauschal 30 Prozent des zugewendeten Betrags. Bei Zuwendungen aus einem Gewerbebetrieb kommen nach § 9 Nr. 5 GewStG 15 Prozent Gewerbesteuer hinzu. Ein Verkehrswertgutachten reduziert dieses Risiko erheblich.
Grundsätzlich nein. Ein Verkauf unter Wert an Nahestehende oder Dritte verstößt gegen das Gebot der Selbstlosigkeit nach § 55 Abs. 1 AO und kann die Gemeinnützigkeit gefährden. Zulässig ist eine verbilligte Abgabe nur, wenn sie unmittelbar dem satzungsmäßigen Zweck dient und dies dokumentiert ist.
Ein gesetzlicher Turnus besteht nicht. Neben anlassbezogenen Bewertungen hat sich in der Praxis ein Intervall von drei bis fünf Jahren bewährt, sowie bei wesentlichen Marktveränderungen. Für Zwischenstände genügt häufig eine Kurzbewertung.
Nein. Im handelsrechtlichen Jahresabschluss gilt nach § 253 HGB das Anschaffungskostenprinzip mit Niederstwertprinzip. Der Verkehrswert wird für die Vermögensübersicht, die Beurteilung der Kapitalerhaltung, den Lagebericht und den Nachweis gegenüber der Stiftungsaufsicht ermittelt.
Eine gesetzliche Pflicht besteht nicht. Finanzämter und Stiftungsaufsichten akzeptieren in der Praxis Gutachten von Sachverständigen mit nachgewiesener Qualifikation, etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Entscheidend sind Unabhängigkeit, Methodentransparenz und Nachvollziehbarkeit.
Für Stiftungen ist die Immobilienbewertung ein Nachweis- und Haftungsthema, nicht nur eine Wertfrage. Sie sichert Vermögenserhalt, Spendenabzug und Gemeinnützigkeit ab. Maßgeblich sind ein klar definierter Bewertungsanlass, ein sauber dokumentierter Stichtag und ein nach ImmoWertV nachvollziehbar ermittelter Verkehrswert. Bei Unsicherheiten empfiehlt sich die frühzeitige Abstimmung mit Steuerberater und Stiftungsaufsicht. Für Rückfragen stehen wir Ihnen über die Kontaktseite gern zur Verfügung.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
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