Ein nachgewiesener Minderwert durch Denkmalschutz kann eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG rechtfertigen und dadurch den anzuwendenden AfA-Satz erhöhen. Seit der Aufhebung des restriktiven BMF-Schreibens vom 22.02.2023 durch das BMF-Schreiben vom 01.12.2025 ist der Nachweis grundsätzlich über jede geeignete, nachvollziehbare Gutachtenmethode möglich. Ein rein modellhafter Verweis auf die ImmoWertV-Restnutzungsdauer ohne objektbezogene Begründung reicht jedoch weiterhin nicht aus. Voraussetzung ist ein Gutachten, das die denkmalbedingten Wertfaktoren konkret und nachvollziehbar darlegt.
Die Unterschutzstellung eines Gebäudes als Baudenkmal ist eine zulässige öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung. Sie kann den Verkehrswert sowohl positiv als auch negativ beeinflussen, eine pauschale Bewertung ist unzulässig und gerichtlich nicht haltbar.
Ein Minderwert entsteht typischerweise durch:
Ob eine Erhaltungspflicht im Einzelfall unzumutbar wird, ist nach der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte und des Bundesverfassungsgerichts (Beschluss vom 02.03.1999, 1 BvL 7/91) keine Frage einer festen Prozentgrenze beim Verkehrswert. Maßgeblich ist eine objektbezogene Wirtschaftlichkeits- bzw. Rentabilitätsberechnung: Übersteigen die dauerhaften Erhaltungs- und Bewirtschaftungskosten die erzielbaren Erträge oder den Gebrauchswert dauerhaft, kann die Erhaltungspflicht unzumutbar sein (Art. 14 Abs. 1 GG). Das Bundesverwaltungsgericht verlangt zusätzlich, dass der Eigentümer eine Veräußerung des Objekts ernsthaft in Erwägung gezogen hat, bevor er sich auf Unzumutbarkeit berufen kann (BVerwG, Beschluss vom 28.07.2016, 4 B 12.16). Art. 14 GG schützt dabei ausdrücklich nicht die einträglichste, sondern lediglich eine vernünftige Nutzung des Eigentums.
Bei der steuerlichen Abschreibung sind zwei unabhängige Mechanismen zu unterscheiden, die in der Praxis häufig vermischt werden.
Typisierte Sätze von 2, 2,5 oder 3 Prozent je nach Baujahr und Nutzungsart, unabhängig vom Denkmalstatus.
Wird eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachgewiesen, kann anstelle des typisierten Satzes ein höherer AfA-Satz angesetzt werden. Die Bemessungsgrundlage, also die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, bleibt dabei unverändert; lediglich der Zeitraum, über den diese Kosten verteilt werden, verkürzt sich. Genau hier setzt der gutachterlich belegte Minderwert durch Denkmalschutz an: Erhaltungsauflagen, technische Restriktionen und eingeschränkte Drittverwendbarkeit können die wirtschaftliche Nutzungsdauer im Einzelfall messbar verkürzen.
Eine separate Förderung für Modernisierungs- und Instandsetzungskosten, sofern diese vorab mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt wurden. Sie betrifft nicht die Anschaffungskosten des Bestandsgebäudes, sondern ausschließlich begünstigte Sanierungsaufwendungen. Beide Instrumente lassen sich kombinieren, müssen im Gutachten aber strikt getrennt dargestellt werden.
Das BMF hatte mit Schreiben vom 22.02.2023 (BStBl I 2023, 332) strenge Anforderungen an den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer gestellt: Gutachten ausschließlich von öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, kein alleiniger Verweis auf ImmoWertV-Modellansätze, zwingende Berücksichtigung möglicher Nachfolgenutzungen.
Der BFH hatte dieser engen Linie bereits mehrfach widersprochen (BFH-Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19; BFH-Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23) und entschieden, dass jede geeignete, nachvollziehbare Darlegungsmethode zulässig ist. Mit Schreiben vom 01.12.2025 hat das BMF die Verwaltungsanweisung von 2023 vollständig aufgehoben. Es gilt wieder die BFH-Linie:
Wichtig für die Praxis: Eine reine Modellableitung aus der typisierten Gesamtnutzungsdauer der ImmoWertV, ohne konkrete Auseinandersetzung mit dem tatsächlichen Bauzustand und den denkmalspezifischen Restriktionen des Objekts, reicht auch nach der Aufhebung des BMF-Schreibens regelmäßig nicht aus. Die Finanzverwaltung prüft entsprechende Gutachten in der Praxis weiterhin kritisch – die Lockerung betrifft die Methodenfreiheit und die Gutachterqualifikation, nicht die inhaltliche Tiefe der erforderlichen Begründung.
Die Wertermittlung folgt den anerkannten Verfahren nach ImmoWertV, meist dem Sachwertverfahren, bei vermieteten Objekten dem Ertragswertverfahren. Denkmalspezifische Besonderheiten müssen darin gesondert ausgewiesen werden, unter anderem im Rahmen der Alterswertminderung.
Relevante Prüfschritte:
Bei der Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden ist Vorsicht bei der Argumentation geboten: Nach gefestigter Rechtsprechung wird der Bodenwert durch die Denkmaleigenschaft regelmäßig nicht gemindert, wenn das Grundstück auch ohne die bestehende Bebauung nicht besser ausnutzbar wäre. Der Minderwert wirkt sich in diesen Fällen ausschließlich auf den Gebäudewert aus, ein niedrigerer Gebäudewert senkt bei einem fixen Gesamtkaufpreis jedoch den Gebäudewertanteil und damit tendenziell die AfA-Bemessungsgrundlage, nicht umgekehrt. Eine Erhöhung der AfA-Basis über die Kaufpreisaufteilung käme nur in Betracht, wenn umgekehrt ein niedrigerer Bodenwert nachgewiesen werden kann, etwa wegen einer dauerhaften, denkmalbedingten Minderausnutzbarkeit des Grundstücks. Der regelmäßig verlässlichere Hebel zur Erhöhung der AfA bleibt die verkürzte Nutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1905 steht unter Denkmalschutz. Auflagen zur Fassade, zum Treppenhaus und zur Deckenkonstruktion verhindern eine wirtschaftlich sinnvolle Anpassung an heutige Nutzungsstandards. Ein Restnutzungsdauergutachten weist eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 22 Jahren statt der typisierten 50 Jahre nach.
Bei unveränderten Anschaffungskosten des Gebäudeanteils von 600.000 Euro steigt der AfA-Satz von 2 Prozent (12.000 Euro pro Jahr) auf rund 4,5 Prozent (1/22, entspricht etwa 27.270 Euro pro Jahr). Die Bemessungsgrundlage bleibt gleich, allein die Verteilung über einen kürzeren Zeitraum erhöht die jährliche Abschreibung um mehr als 15.000 Euro. Ohne ein fundiertes, objektbezogenes Gutachten ist dieser Effekt beim Finanzamt nicht durchsetzbar.
Ergänzend lohnt ein Blick auf die Grundlagen der AfA bei Immobilien sowie auf die allgemeinen Grundlagen der Restnutzungsdauer von Gebäuden.
Nein. Der Denkmalstatus kann werterhöhend, wertneutral oder wertmindernd wirken. Entscheidend sind die konkreten Auflagen und die Drittverwendbarkeit des Objekts im Einzelfall.
Relevant ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Er erlaubt einen höheren AfA-Satz bei nachgewiesener kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer, während die Bemessungsgrundlage unverändert bleibt.
Ein Gutachten, das sich nur nebenbei mit der Nutzungsdauer befasst, wird von Finanzämtern häufig nicht akzeptiert. Erforderlich ist ein zielgerichtetes Gutachten zur Nutzungsdauer. Dies ist in aller Regel ein Restnutzungsdauergutachten.
Die strengen Vorgaben aus 2023 zur Gutachterqualifikation und Methodik wurden aufgelockert. Es gilt wieder die BFH-Linie, wonach jede geeignete, nachvollziehbare Methode zulässig ist – eine inhaltlich fundierte, objektbezogene Begründung bleibt aber weiterhin erforderlich.
Ja. Beide Instrumente betreffen unterschiedliche Bemessungsgrundlagen und schließen sich nicht aus, müssen im Gutachten aber getrennt ausgewiesen werden.
Es gibt keine feste Prozentgrenze beim Verkehrswert. Maßgeblich ist nach der Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte und des Bundesverfassungsgerichts eine objektbezogene Wirtschaftlichkeitsberechnung: Übersteigen die Erhaltungskosten dauerhaft die erzielbaren Erträge, und kann das Objekt auch nicht zumutbar veräußert werden, kann die Erhaltungspflicht unzumutbar sein.
Ein gutachterlich nachgewiesener Minderwert durch Denkmalschutz kann den anwendbaren AfA-Satz über eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer spürbar erhöhen, ohne dass sich die Bemessungsgrundlage ändert. Seit der Aufhebung des BMF-Schreibens von 2023 haben sich die formalen Hürden für den Nachweis reduziert, die inhaltlichen Anforderungen an eine objektbezogene, fachlich fundierte Begutachtung bleiben jedoch unverändert hoch. Ohne eine solche Begründung wird ein entsprechender Antrag vom Finanzamt regelmäßig zurückgewiesen.
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Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
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