Kliniken, Krankenhäuser und Rehazentren: Die Unterschiede
Im Gesundheitswesen werden unterschiedliche Einrichtungen zur stationären Patientenversorgung betrieben. Die begriffliche Abgrenzung ist für die Immobilienbewertung von zentraler Bedeutung, da sich die Bewertungsansätze je nach Einrichtungstyp unterscheiden.
Krankenhäuser als Akut-Kliniken
Nach § 2 Nr. 1 Krankenhausfinanzierungsgesetz (KHG) sind Krankenhäuser Einrichtungen, in denen durch ärztliche und pflegerische Hilfeleistung Krankheiten erkannt, geheilt oder gelindert werden und Geburtshilfe geleistet wird. Patienten werden dabei stationär untergebracht und verpflegt.
Krankenhäuser unterscheiden sich nach:
- Spezialisierungsgrad (Allgemeinkrankenhaus, Fachkrankenhaus, Universitätsklinik)
- Trägerschaft (öffentlich, privat-gewerblich, freigemeinnützig)
- Versorgungsstufe (Regelversorgung, Schwerpunktversorgung, Maximalversorgung)
- Zulassung und Leistungsspektrum
Finanzierungsstruktur von Krankenhäusern
Die Besonderheit bei Krankenhäusern liegt theoretisch in der dualen Finanzierung gemäß KHG:
- Investitionskosten sollten nach § 4 Nr. 1 KHG durch öffentliche Förderung der Bundesländer gedeckt werden. Die Realität sieht jedoch anders aus: Die Bundesländer kommen ihrer gesetzlichen Verpflichtung seit Jahrzehnten nur unzureichend nach. Der bundesweite Investitionsstau wird auf über 50 Milliarden Euro geschätzt. Krankenhäuser müssen daher zunehmend ihre Investitionen aus Eigenmitteln, Fremdkapital oder durch Einbindung privater Investoren finanzieren.
- Betriebskosten werden über leistungsgerechte Erlöse finanziert (§ 4 Nr. 2 KHG): Fallpauschalen nach dem DRG-System (Diagnosis Related Groups), Pflegesätze und Vergütungen für ambulante Leistungen. Kritisch dabei: Die DRG-Fallpauschalen enthalten keine expliziten Anteile für Miete oder Pacht, da diese eigentlich über die Investitionsförderung der Länder abgedeckt sein sollten. Da diese jedoch fehlt, müssen Mietzahlungen faktisch aus den Betriebserlösen erwirtschaftet werden – ein struktureller Konflikt, der viele Krankenhäuser in wirtschaftliche Schwierigkeiten bringt.
Steigende Personalkosten, Überkapazitäten bei Betten, der massive Investitionsstau und die strukturelle Unterfinanzierung führen zu erheblichem wirtschaftlichem Druck auf Krankenhausbetreiber. Für die Immobilienbewertung bedeutet dies: Die Refinanzierbarkeit von Immobilieninvestitionen über Pachterträge ist bei Akutkrankenhäusern deutlich schwieriger als bei anderen Gewerbeimmobilien.
Vorsorge- und Rehabilitationseinrichtungen
Reha-Kliniken sind im Fünften Sozialgesetzbuch (SGB V, § 107) definiert. Ihr Zweck ist die Vorsorge zur Vermeidung künftiger Erkrankungen sowie die Rehabilitation zur Verbesserung des Gesundheitszustands und Vermeidung von Pflegebedürftigkeit.
Finanzierung von Reha-Einrichtungen
Anders als Krankenhäuser erhalten Reha-Kliniken keine staatliche Investitionsförderung. Sowohl Betriebs- als auch Investitionskosten müssen aus den Vergütungen für erbrachte Leistungen gedeckt werden. Die Abrechnung erfolgt meist über Tages- oder Fallpauschalen, deren Höhe individuell zwischen Reha-Einrichtung und Leistungsträger (Krankenkassen, Rentenversicherung) verhandelt wird.
Aus diesem Grund werden Reha-Einrichtungen überwiegend von privaten Trägern betrieben. Viele stehen unter wirtschaftlichem Druck, da sich Fremdkapitalfinanzierungen aus der Vergangenheit nicht ausreichend amortisiert haben.
Wann wird eine Krankenhausbewertung erforderlich?
Die Wertermittlung von Kliniken und Krankenhäusern erfolgt in verschiedenen Situationen:
- Bilanzierung: Jährliche Bewertung für den Jahresabschluss nach HGB oder IFRS
- Kauf und Verkauf: Ermittlung von Verkehrswerten für Transaktionen
- Finanzierung: Überprüfung von Finanzierungsanträgen durch Banken bei Ankauf, Fusion, Anbau oder Umbau
- Beleihung: Ermittlung des Beleihungswerts für Kreditbesicherung
- Due Diligence: Bewertung im Rahmen von Investitionsprüfungen
Die Sachverständigen von SCHIFFER Immobiliensachverständige GmbH erstellen anerkannte Verkehrswertgutachten für Krankenhäuser und Kliniken unter Berücksichtigung der branchenspezifischen Besonderheiten.
Bewertungsverfahren für Krankenhäuser und Kliniken
Krankenhäuser und Kliniken gehören zur Kategorie der Betreiberimmobilien. Bei der Wertermittlung kommt es entscheidend auf das betriebliche Konzept und die wirtschaftliche Tragfähigkeit an. Je nach Trägerschaft, Kerngeschäft und Eigentümer-Betreiber-Konstellation werden unterschiedliche Verfahren angewendet.
Ertragswertverfahren als Standardmethode
Das Ertragswertverfahren ist die gängigste Methode zur Bewertung von Kliniken mit Gewinnerzielungsabsicht. Es ermittelt den Wert auf Basis der nachhaltig erzielbaren Erträge.
Die Berechnung erfolgt nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und berücksichtigt:
- Jahresrohertrag aus Pacht oder fiktiver Marktmiete
- Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Betriebskosten)
- Reinertrag der baulichen Anlagen
- Bodenwert abzüglich Bodenwertsverzinsung
- Kapitalisierung mit dem marktüblichen Liegenschaftszinssatz
Beispielrechnung Ertragswert Krankenhaus
Annahmen:
- Grundstücksfläche: 12.000 m²
- Nettogrundflläche: 8.500 m²
- Bettenanzahl: 280 Betten
- Auslastung: 78 %
- Marktmiete: 15 € pro m² monatlich
Berechnung:
- Jahresrohertrag: 8.500 m² × 15 €/m² × 12 Monate = 1.530.000 €
- Bewirtschaftungskosten (22 %): 336.600 €
- Reinertrag: 1.193.400 €
- Bodenwert (750 €/m²): 9.000.000 €
- Bodenwertsverzinsung (3,5 %): 315.000 €
- Gebäudereinertrag: 878.400 €
- Kapitalisierungsfaktor (Restnutzungsdauer 40 Jahre, Liegenschaftszins 5,5 %): 16,5
- Ertragswert bauliche Anlagen: 14.493.600 €
- Gesamtertragswert: 23.493.600 €
DCF-Methode (Discounted Cash Flow)
Die DCF-Methode ist international verbreitet und ermittelt den Wert durch Diskontierung zukünftiger Zahlungsströme. Sie eignet sich besonders für:
- Internationale Investoren
- Komplexe Betreiberstrukturen
- Mehrjährige Cashflow-Prognosen
Bei der DCF-Methode werden die erwarteten freien Cashflows über einen Prognosezeitraum (meist 10 Jahre) mit einem risikoadjustierten Kapitalisierungszins abgezinst. Der Restwert (Terminal Value) am Ende des Prognosezeitraums wird separat ermittelt und ebenfalls diskontiert.
Pachtwertverfahren bei Trennung von Eigentum und Betrieb
Wenn der Eigentümer des Klinikgebäudes nicht mit dem Betreiber identisch ist, kommt das Pachtwertverfahren als spezialisierte Form des Ertragswertverfahrens zur Anwendung.
Der entscheidende Unterschied zum klassischen Ertragswertverfahren liegt in der Ermittlung des Jahresrohertrags: Beim Pachtwertverfahren wird die tatsächlich vereinbarte oder marktübliche Pacht als Grundlage verwendet, während beim Ertragswertverfahren eine fiktive marktübliche Miete geschätzt wird. Dies ist besonders bei Eigentümer-Betreiber-Konstellationen relevant, wo keine tatsächliche Pacht fließt.
Entscheidend für die Bewertung: Die Pacht muss wirtschaftlich tragfähig sein und darf den Klinikbetrieb nicht unrentabel machen. Bei der Prüfung der Pacht muss berücksichtigt werden, dass diese faktisch aus den DRG-Erlösen erwirtschaftet werden muss, da die staatliche Investitionsförderung weitgehend fehlt.
Sachwertverfahren zur Plausibilisierung
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert unter Berücksichtigung der Alterswertminderung. Bei Kliniken dient es primär der Absicherung des Ertragswerts, nicht als Hauptverfahren.
Berechnung:
- Bodenwert nach Bodenrichtwert
- Herstellungskosten der baulichen Anlagen (nach NHK 2010 oder individueller Kalkulation)
- Alterswertminderung nach Restnutzungsdauer
- Sachwertfaktor zur Marktanpassung
Vergleichswertverfahren bei ausreichender Datenbasis
Das Vergleichswertverfahren greift auf tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Kliniken zurück. Aufgrund der Spezialisierung und des begrenzten Transaktionsmarkts für Krankenhäuser liegen jedoch selten ausreichende Vergleichsdaten vor. Es dient daher meist nur der ergänzenden Plausibilisierung.
Entscheidende Bewertungsfaktoren für Kliniken
Bauliche Konzeption und Struktur
Die funktionale Gestaltung des Gebäudes ist für den Klinikbetrieb entscheidend. Relevante Aspekte sind:
- Grundrissgestaltung: Effiziente Wege zwischen OP-Bereichen, Stationen und Diagnostik
- Flexibilität: Anpassungsfähigkeit an medizinische und betriebliche Veränderungen
- Einzelzimmeranteil: Zunehmende Nachfrage nach Einzelzimmern
- Nettogrundfläche pro Bett: Kennzahl für Raumeffizienz (Richtwert: 75-95 m² pro Bett)
- Technische Ausstattung: Medizintechnik, Klimatisierung, Hygienebereiche
- Barrierefreiheit: Gesetzliche Anforderungen und Patientenkomfort
Lage und Standortfaktoren
Anders als bei Wohnimmobilien ist die zentrale Innenstadtlage für Kliniken nicht zwingend erforderlich. Wichtiger sind:
Verkehrsanbindung
- Erreichbarkeit für Rettungsdienste und Notarzt
- PKW-Anbindung für Besucher und Personal
- ÖPNV-Anbindung für Personal und mobile Patienten
- Helikopterlandeplatz bei Maximalversorgern
Parkplatzsituation: Ausreichende Parkplätze für Personal, Besucher und Patienten sind essenziell. Parkraumbewirtschaftung kann zusätzliche Einnahmen generieren, die Investitionen mitfinanzieren.
Einzugsgebiet und demografische Faktoren
- Bevölkerungsdichte und Altersstruktur
- Konkurrenzsituation (andere Krankenhäuser im Umkreis)
- Sozioökonomische Struktur (Privatpatientenanteil)
- Ärztliche Versorgungsdichte ambulant
Wirtschaftliche Kennzahlen
Bettenkapazität und Auslastung
Als Richtwert gilt, dass Krankenhäuser ab etwa 250 Betten wirtschaftliche Tragfähigkeit erreichen können. Diese Zahl ist jedoch stark abhängig von der Versorgungsstufe, der Fachrichtung, dem regionalen Lohnniveau und der Spezialisierung. Ein hochspezialisiertes Fachkrankenhaus kann auch mit 150 Betten profitabel sein, während ein Grundversorger mit 300 Betten Verluste schreibt.
Die erforderliche Mindestauslastung für den Break-even liegt aufgrund gestiegener Personal- und Sachkosten heute realistisch bei 80-85 %. Der früher genannte Richtwert von 75 % ist angesichts der Kostenentwicklung und der geringen Margen nicht mehr zeitgemäß. Je nach Fachrichtung und Privatpatientenanteil können diese Werte nach oben oder unten abweichen. Schwerpunktversorger mit hohem Anteil an planbaren Eingriffen erreichen teilweise Auslastungen über 90 %.
Kostenstruktur
- Personalkosten: 60-70 % des Umsatzes
- Sachkosten: 25-35 % des Umsatzes
- Restliche Kosten (Verwaltung, Abschreibungen): 5-10 %
Tragfähige Pacht
Bei verpachteten Kliniken ist die maximal tragfähige Pacht der entscheidende Bewertungsfaktor. Diese wird aus dem operativen Ergebnis (EBITDA) nach Abzug von Abschreibungen, kalkulatorischem Betreibergewinn und Zinsergebnis abgeleitet.
Beispielrechnung tragfähige Pacht bei Akutkrankenhaus:
- 300 Betten, 280 Belegungstage, 82 % Auslastung
- Umsatzerlöse: 21.500.000 €
- Materialaufwand: 6.450.000 € (30 %)
- Personalaufwand: 13.330.000 € (62 %)
- EBITDA: 1.720.000 € (8 %)
- AfA: 520.000 €
- EBIT: 1.200.000 €
- Zinsergebnis: -220.000 €
- Betreibergewinn (3,5 %): 752.500 €
- Maximal tragfähige Pacht: 227.500 € p.a. (ca. 1,1 % vom Umsatz)
Im Akutkrankenhaus-Sektor bewegen sich realistische Pachtansätze zwischen 1 % und 3 % vom Umsatz, abhängig von Effizienz, Spezialisierung und Versorgungsstufe. Höhere Pachtanteile sind vor allem bei spezialisierten Fachkliniken mit hohem Privatpatientenanteil darstellbar. Grundversorger mit hohem Kostendruck liegen eher am unteren Ende dieser Spanne.
Die geringe Pachtfähigkeit von Akutkrankenhäusern resultiert aus dem strukturellen Problem, dass die DRG-Fallpauschalen keine Mietanteile enthalten, während gleichzeitig die staatliche Investitionsförderung fehlt. Dies erschwert die Refinanzierung von Immobilieninvestitionen erheblich.
Bei Reha-Kliniken liegt die tragfähige Pacht deutlich höher, typischerweise zwischen 8-15 % vom Umsatz, da die Kostenstruktur günstiger ist und keine aufwendige Notfallversorgung vorgehalten werden muss.
Rechtliche und baurechtliche Besonderheiten
Sondergebietsausweisung
Kliniken sind im Bebauungsplan meist als Sondergebiet ausgewiesen. Dies schränkt die Drittverwendungsfähigkeit erheblich ein. Eine Umnutzung zu Wohnzwecken ist baurechtlich oft nicht ohne Weiteres möglich.
Gemeinbedarfsflächen
Viele Krankenhausgrundstücke sind als Gemeinbedarfsflächen mit dauerhafter öffentlicher Zweckbindung ausgewiesen. Dies reduziert den Käuferkreis und den erzielbaren Bodenwert erheblich. Nicht selten wird das Grundstück von der Gemeinde gepachtet oder steht auf Erbbaugrundstücken.
Denkmalschutz
Historische Klinikgebäude können dem Denkmalschutz unterliegen, was Umbaumaßnahmen erschwert, aber steuerliche Vorteile durch erhöhte AfA-Sätze bietet.
Besonderheiten bei der Bewertung von Reha-Kliniken
Reha-Einrichtungen unterscheiden sich in mehreren Punkten von Akut-Krankenhäusern:
Wirtschaftlichkeit
- Betriebswirtschaftlich tragfähig meist ab 150 Betten
- Tagessätze zwischen 120 und 450 € je nach Fachgebiet
- Mindestauslastung je nach Spezialisierung: 85-95 %
- Betreibergewinn: 6-10 % vom Umsatz möglich
Bewertungsrelevante Faktoren
- Ertrags-Multiplikator: 10-14 × Jahresrohertrag
- Pachtansatz: bis 15 % vom Umsatz tragfähig
- Hoher Grünflächenanteil erforderlich
- Wellnessbereich und therapeutische Einrichtungen wertbestimmend
Fachrichtungen mit höherer Rentabilität
- Neurologie
- Psychosomatik
- Orthopädie
- Kardiologie
Diese Fachbereiche erzielen in der Regel höhere Auslastungen und bessere Tagessätze als allgemeine Reha-Einrichtungen.
Herausforderungen im Kliniksektor
Der Krankenhaussektor steht vor erheblichen wirtschaftlichen und strukturellen Herausforderungen, die direkten Einfluss auf die Immobilienbewertung haben:
Krankenhausreform 2025 – Der größte Bewertungsfaktor
Die geplante Krankenhausreform mit der Einführung neuer Leistungsgruppen und Versorgungslevel (Level I, II, III) stellt den bedeutendsten Risikofaktor für die Bewertung von Krankenhausimmobilien dar. Die Reform zielt auf eine Konzentration komplexer Behandlungen auf weniger, dafür besser ausgestattete Standorte ab.
Für die Wertermittlung bedeutet dies konkret:
- Krankenhäuser, die voraussichtlich Level I oder II erreichen (Maximal- und Schwerpunktversorgung), können mit stabilen oder steigenden Werten rechnen
- Grundversorger ohne ausreichende Spezialisierung drohen den Verlust von Leistungsgruppen oder die Herabstufung, was zu massiven Wertabschlägen führt
- Standorte ohne Zukunftsperspektive in der neuen Krankenhauslandschaft können faktisch unverkäuflich werden
Ein Gutachten im Jahr 2025 muss zwingend die voraussichtliche Positionierung des Krankenhauses in der neuen Struktur berücksichtigen. Der Unterschied zwischen einem zukunftsfähigen Schwerpunktversorger und einem von Schließung bedrohten Grundversorger kann Wertdifferenzen von 50 % und mehr ausmachen.
Demografische Entwicklung
- Überalterung der Gesellschaft erhöht zwar den Behandlungsbedarf
- Gleichzeitig führt Landflucht zur Konzentration auf urbane Räume, was ländliche Kliniken gefährdet
- Fachkräftemangel verschärft sich kontinuierlich
Personalsituation Akuter Pflegekräftemangel führt zu:
- Steigenden Lohnkosten ohne entsprechende Refinanzierung über DRGs
- Notwendigkeit, mit unzureichend ausgebildetem Personal zu arbeiten
- Internationaler Wettbewerb um qualifiziertes medizinisches Personal
- Zunehmende Belastung des vorhandenen Personals mit Folgekosten durch Krankheitsausfälle
Investitionsstau und Refinanzierung
Der bundesweite Investitionsstau von über 50 Milliarden Euro zwingt Krankenhäuser zu alternativen Finanzierungswegen über Investmentfonds, Sale-and-Lease-Back-Modelle oder private Kapitalgeber. Dies erfordert Gewinnerwirtschaftung zur Bedienung der Fremdkapitalkosten, was im gemeinnützigen Sektor zu Zielkonflikten führt.
Vergütungssystematik und strukturelle Unterfinanzierung
Die DRG-Fallpauschalen decken die tatsächlichen Kosten vieler Krankenhäuser nicht mehr ab. Insbesondere die fehlenden Investitionsanteile in den Vergütungen bei gleichzeitigem Wegfall der staatlichen Investitionsförderung schaffen ein strukturelles Defizit, das die Refinanzierung von Immobilieninvestitionen erheblich erschwert.
Professionelle Gutachten für Klinken und Krankenhäuser
Die Wertermittlung von Krankenhäusern und Kliniken erfordert spezialisiertes Fachwissen, das betriebswirtschaftliche und immobilienwirtschaftliche Expertise verbindet. Die öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen von SCHIFFER erstellen gerichtsfeste Gutachten nach § 194 BauGB unter Berücksichtigung aller branchenspezifischen Besonderheiten.
Unsere Leistungen umfassen:
- Verkehrswertgutachten gemäß ImmoWertV
- Beleihungswertgutachten für Finanzierungen
- Due-Diligence-Prüfungen bei Transaktionen
- Wirtschaftlichkeitsberechnungen für Investitionsentscheidungen
- Gutachtenüberprüfung bestehender Bewertungen
Zusammenfassend: Komplexe Bewertungsaufgabe mit hohem Spezialisierungsgrad
Die Bewertung von Krankenhäusern und Kliniken gehört zu den anspruchsvollsten Aufgaben der Immobilienbewertung. Der enge Zusammenhang zwischen Gebäude und Betriebskonzept, die spezifische Finanzierungsstruktur und die baurechtlichen Besonderheiten erfordern fundiertes Spezialwissen.
Entscheidend für den Wert sind die wirtschaftliche Tragfähigkeit des Betriebs, die funktionale Gebäudekonzeption und die Standortfaktoren. Während das Ertragswertverfahren als Standardmethode dient, sind ergänzende Verfahren zur Plausibilisierung unerlässlich.
Der Kliniksektor steht vor erheblichen Herausforderungen durch die Krankenhausreform 2025, Fachkräftemangel, demografischen Wandel und massiven Investitionsstau. Die geplante Strukturreform mit neuen Leistungsgruppen und Versorgungsleveln ist dabei der dominante Bewertungsfaktor: Die Zukunftsfähigkeit eines Standorts in der neuen Krankenhauslandschaft entscheidet maßgeblich über den erzielbaren Immobilienwert.
Die strukturelle Unterfinanzierung durch fehlende Investitionsförderung bei gleichzeitig nicht refinanzierbaren Pachten über DRG-Erlöse macht Krankenhausimmobilien zu hochkomplexen Bewertungsobjekten. Die geringe Pachtfähigkeit von Akutkrankenhäusern (1-3 % vom Umsatz) steht im krassen Gegensatz zu anderen Gewerbeimmobilien und erfordert alternative Finanzierungsmodelle.
Für zuverlässige Gutachten ist die Beauftragung erfahrener, zertifizierter Sachverständiger mit Branchenkenntnissen unerlässlich. Nur so lassen sich fundierte Verkehrswerte ermitteln, die die aktuellen Reformprozesse, die wirtschaftliche Tragfähigkeit und die Zukunftsperspektive des Standorts angemessen berücksichtigen.
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