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Das Pachtwertverfahren ist keine eigenständige Verfahrensart, sondern eine Ausprägung des Ertragswertverfahrens für betreibergeführte Hotels. Statt einer Miete wird eine marktübliche Pacht kapitalisiert, die aus dem nachhaltigen Umsatz des Betriebs abgeleitet wird. Das klassische Ertragswertverfahren auf Mietbasis eignet sich dagegen für Boardinghouses und Hotels mit langfristigem, marktgerechtem Mietvertrag. Welches Vorgehen belastbar ist, hängt von Vertragsform, Betreiberstruktur und Datenlage ab.
Beim Pachtwertverfahren wird unterstellt, dass der Eigentümer das Hotel an einen fremden Betreiber verpachtet. Der Verkehrswert nach § 194 BauGB bezieht sich dabei auf die Immobilie, nicht auf das Unternehmen. Goodwill, Markenrechte und Managementleistung des Betreibers sind kein Wertbestandteil.
Ein Pachtvertrag nach § 581 BGB überlässt neben dem Gebäude regelmäßig auch Inventar (FF&E: Furniture, Fixtures & Equipment). Dieser Anteil muss im Gutachten getrennt behandelt werden, sonst wird der Immobilienwert überschätzt.
Die ImmoWertV regelt das Ertragswertverfahren in den §§ 27 bis 34. Das Pachtwertverfahren ist dort nicht namentlich genannt, sondern folgt derselben Systematik: Rohertrag, Bewirtschaftungskosten, Bodenwertverzinsung, Kapitalisierung über Restnutzungsdauer und Liegenschaftszinssatz. Die Wahl des Verfahrens muss nach § 6 ImmoWertV begründet werden.
Zur Methodik des Ertragswertverfahrens und der Restnutzungsdauer von Gebäuden bestehen eigene Fachbeiträge.
Die Werte sind illustrative Annahmen und ersetzen keine Marktanalyse. Die angesetzte Pacht gilt im Beispiel als reine Gebäudepacht, die bereits um den Inventaranteil (FF&E) bereinigt ist. Andernfalls würden Erträge aus dem Inventar mitkapitalisiert und der Immobilienwert überschätzt. Zudem wird die Quote vereinfachend nur auf den Logisumsatz bezogen; bei Bezug auf den Gesamtumsatz wäre eine niedrigere Quote anzusetzen.
Das entspricht rund 103.000 EUR je Zimmer. Dieser Kennwert dient der Plausibilisierung gegen Marktdaten, ersetzt aber nicht das Verfahren. Der Bodenwert wird aus Bodenrichtwerten abgeleitet.
Allgemeine Hinweise zu betriebsgebundenen Objekten enthält der Beitrag zur Bewertung von Spezialgewerbeimmobilien.
Boardinghouses unterscheiden sich vom Hotel durch längere Aufenthaltsdauern, geringeren Servicegrad und häufig durch Mietverträge mit einem Betreiber. Liegt ein langfristiger Mietvertrag vor, bildet die Vertragsmiete die Ertragsbasis. Ist sie überhöht, besteht ein Overrent-Risiko, das im Wert zu berücksichtigen ist.
Wird das Objekt dagegen selbst betrieben, ist die Pachtwertlogik anzuwenden. Zusätzlich ist bauplanungsrechtlich zu klären, ob Beherbergung oder Wohnnutzung genehmigt ist, da dies Nutzbarkeit und Ertrag bestimmt.
Hotels sind in der Regel Geschäftsgrundstücke. Nach § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG gilt das Ertragswertverfahren nur, wenn sich eine übliche Miete ermitteln lässt. Fehlt sie, greift nach § 182 Abs. 4 Nr. 2 BewG das Sachwertverfahren, was bei betreibergeführten Hotels häufig zu höheren Grundbesitzwerten führt.
Nach § 198 BewG kann ein niedrigerer gemeiner Wert durch ein Verkehrswertgutachten für das Finanzamt nachgewiesen werden. Dies betrifft Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie den Grundbesitzwert. Anerkannt werden Gutachten der Gutachterausschüsse sowie von Sachverständigen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert wurden. Dazu zählen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ebenso wie nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige.
Nein, es ist dort nicht namentlich genannt. Es wird als Ausprägung des Ertragswertverfahrens (§§ 27 bis 34 ImmoWertV) angewendet, wobei die Pacht an die Stelle der Miete tritt.
Bei einem langfristigen, marktgerechten Mietvertrag mit einem Betreiber ist das Ertragswertverfahren auf Mietbasis geeignet. Bei Eigenbetrieb ist das Pachtwertverfahren sachgerechter, ergänzt um ein DCF-Verfahren zur Plausibilisierung.
Es gibt keine allgemeingültige Quote. Sie hängt von Bezugsgröße, Kategorie, Standort, Kostenstruktur und Betreiberkonzept ab und wird im Gutachten marktbezogen abgeleitet. Als grobe Orientierung werden häufig 18 bis 25 % des Gesamtumsatzes beziehungsweise 25 bis 35 % oder mehr des Logisumsatzes genannt.
Weil sich bei betriebsgebundenen Hotels häufig keine übliche Miete ermitteln lässt. Dann ist nach § 182 Abs. 4 Nr. 2 BewG das Sachwertverfahren anzuwenden.
Ja. Nach § 198 BewG kann ein niedrigerer gemeiner Wert durch ein Gutachten nachgewiesen werden. Voraussetzung ist ein methodisch nachvollziehbares Gutachten, das den Anforderungen der Finanzverwaltung genügt.
Der Verkehrswert bezieht sich auf die Immobilie ohne Betreiberleistung und Goodwill. Der Unternehmenswert umfasst zusätzlich den Betrieb mit Marke, Personal und Management.
Pachtwertverfahren und Ertragswertverfahren auf Mietbasis liefern nur dann belastbare Ergebnisse, wenn sie zur Vertrags- und Betreiberstruktur passen. Entscheidend sind eine nachvollziehbar abgeleitete Pachtquote, die Abgrenzung des Inventars und die Plausibilisierung der Pachtfähigkeit. Bei steuerlichen Anlässen sollte die Verfahrenswahl bereits vor Gutachtenerstellung mit dem Anlass abgestimmt werden. Weiterführende Informationen zu Gewerbeimmobilien und zum Leistungsumfang eines Verkehrswertgutachtens stehen auf dieser Website bereit.
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Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
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Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
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