DCF Verfahren: Immobilien bewerten mit der anerkannten Investoren-Methode

Das DCF Verfahren, kurz für Discounted Cashflow, zählt im internationalen Immobiliengeschäft zu den aussagekräftigsten Methoden, um den Wert einer ertragsorientierten Immobilie zu bestimmen. Anders als klassische deutsche Bewertungsverfahren, die oft mit statischen Kennzahlen arbeiten, blickt die DCF-Methode in die Zukunft: Sie berechnet den heutigen Wert einer Immobilie auf Basis der erwarteten Zahlungsströme über die kommenden Jahre. Dabei werden alle prognostizierten Einnahmen und Ausgaben auf den aktuellen Zeitpunkt abgezinst – ein Prinzip, das der Tatsache Rechnung trägt, dass ein Euro heute mehr wert ist als ein Euro in fünf Jahren.

Besonders bei komplexen Gewerbeobjekten, Mehrfamilienhäusern mit variablen Mietstrukturen oder geplanten Modernisierungen zeigt das DCF Verfahren seine Stärken. Institutionelle Investoren und internationale Kapitalgeber setzen bevorzugt auf diese Methode, weil sie Transparenz schafft und fundierte Investitionsentscheidungen ermöglicht. Der ermittelte Immobilienwert ergibt sich aus der Summe aller diskontierten jährlichen Cashflows über einen definierten Zeitraum, üblicherweise acht bis zwölf Jahre – zuzüglich eines abgezinsten Restwertes, der den Verkaufserlös am Ende des Betrachtungszeitraums repräsentiert.

Was bedeutet DCF Verfahren bei Immobilien?

Das DCF Verfahren für Immobilien basiert auf dem finanzwirtschaftlichen Prinzip der Barwertermittlung. Die Abkürzung DCF steht für "Discounted Cashflow", übersetzt: abgezinster Zahlungsstrom. Im Kern ermittelt diese Methode den aktuellen Wert einer Immobilie auf Grundlage der erwarteten zukünftigen Zahlungsströme.

Der zentrale Gedanke dahinter: Ein Euro, den Sie heute erhalten, ist mehr wert als ein Euro, den Sie erst in fünf Jahren bekommen. Diese Zeitpräferenz des Geldes berücksichtigt das DCF Verfahren durch die Diskontierung, also die Abzinsung künftiger Einnahmen und Ausgaben auf den Bewertungsstichtag.

Ursprung und Verbreitung der Methode

Ursprünglich wurde das Discounted Cashflow Verfahren in der Unternehmensbewertung entwickelt und hat sich dort als Standardverfahren etabliert. Seit den 1990er Jahren findet es zunehmend auch in der Immobilienwirtschaft Anwendung. Internationale Bewertungsorganisationen wie TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations), RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) und IVSC (International Valuation Standards Council) erkennen die DCF-Methode als gleichwertige Bewertungstechnik an.

§ 17 ImmoWertV (2021) erlaubt die Anwendung von sonstigen Wertermittlungsverfahren – darunter fällt das DCF-Verfahren, zur Ermittlung des Verkehrswertes, sofern dieses zu einem plausiblen Ergebnis im Rahmen der geltenden Grundsätze führt. Es gilt damit als anerkanntes, aber nicht normiertes Verfahren in Ergänzung zum standardisierten Ertragswertverfahren.

Für welche Objekte eignet sich das Discounted Cashflow Verfahren?

Das DCF Verfahren eignet sich grundsätzlich für alle Immobilien, die regelmäßige Erträge generieren. Besonders sinnvoll ist die Anwendung bei:

Gewerbliche Immobilien:

• Bürogebäude mit mehreren Mietparteien
• Einzelhandelsimmobilien und Shopping-Center
• Logistikimmobilien und Distributionszentren
• Hotels und Beherbergungsbetriebe

Wohnimmobilien:

• Mehrfamilienhäuser mit komplexen Mietstrukturen
• Wohnanlagen mit gemischter Nutzung
• Portfolios mit mehreren Objekten

Besondere Anwendungsfälle:

Das DCF Verfahren zeigt seine Stärken insbesondere bei Objekten mit zeitlich unterschiedlichen Ertragsströmen. Beispiele sind Immobilien mit auslaufenden Mietverträgen, geplanten Modernisierungen oder Nutzungsänderungen. Auch bei Projektentwicklungen oder Objekten mit Leerstandsphasen ermöglicht die Methode eine differenzierte Darstellung der Wertentwicklung.

Für selbstgenutzte Wohnimmobilien oder Objekte ohne Ertragsorientierung ist das klassische Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren besser geeignet.

Die Kernelemente der DCF-Berechnung

Das DCF Verfahren setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen, die jeweils präzise ermittelt werden müssen:

1. Der Cashflow

Der Cashflow bezeichnet den Zahlungsstrom, der aus dem Betrieb der Immobilie resultiert. Er errechnet sich aus:

Einnahmeseite:

• Mieteinnahmen (Ist-Mieten und Marktmieten)
• Nebenkostenerstattungen
• Sonstige Erträge (z.B. Stellplätze, Werbeflächen)

Ausgabenseite:

• Nicht umlagefähige Betriebskosten
• Verwaltungskosten
• Instandhaltungsrücklagen
• Modernisierungs- und Sanierungsaufwendungen

Der jährliche Netto-Cashflow ist die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben. Dieser Wert entspricht in der Regel dem Net Operating Income (NOI), also dem Bruttoertrag abzüglich nicht umlagefähiger Kosten, Verwaltung und Instandhaltung. Im finanzwirtschaftlichen Sinne unterscheidet man zwischen ungehebeltem Cashflow (ohne Berücksichtigung von Fremdkapitalzinsen und Steuern, diskontiert mit einem marktorientierten Diskontierungssatz) und gehebeltem Cashflow (unter Einbeziehung von Finanzierungskosten, Tilgung und Ertragssteuern). Die vorliegende Darstellung folgt dem ungehebelten Ansatz, der in der reinen Immobilienbewertung auf Asset-Ebene als Standard gilt.

2. Der Diskontierungssatz

Der Diskontierungssatz ist einer der kritischsten Parameter im DCF Verfahren. Er reflektiert das Risiko der Investition sowie die Opportunitätskosten, also die Rendite, die mit einer alternativen Anlage erzielt werden könnte.

Bei Immobilienbewertungen wird häufig das Risikokomponentenmodell (Built-Up Method) angewendet:

Diskontierungssatz = Basiszinssatz + Risikoaufschläge

Die Risikoaufschläge berücksichtigen:

• Objektrisiko (Zustand, Alter, Bauqualität)
• Standortrisiko (Mikro- und Makrolage)
• Vermietungsrisiko (Leerstand, Bonität der Mieter)
• Marktrisiko (Entwicklung des lokalen Immobilienmarktes)

Typische Diskontierungssätze für Wohnimmobilien in guten Lagen liegen zwischen 4,5 % und 6,5 %, für Gewerbeimmobilien zwischen 5,5 % und 8,5 %, abhängig vom spezifischen Risikoprofil.

3. Der Betrachtungszeitraum

Das DCF Verfahren arbeitet üblicherweise mit einem Zwei-Phasen-Modell:

Phase 1 – Detailplanungsphase (8-12 Jahre):

In dieser Phase werden die Zahlungsströme Jahr für Jahr detailliert prognostiziert. Alle bekannten Veränderungen wie Mietvertragsenden, geplante Modernisierungen oder Mietenanpassungen werden individuell berücksichtigt.

Phase 2 – Exit-Phase:

Am Ende der Detailplanungsphase wird ein Restwert (Exit Value) angesetzt. Dieser repräsentiert den erwarteten Verkaufserlös der Immobilie zu diesem Zeitpunkt. Die Berechnung erfolgt häufig durch Kapitalisierung des letzten Cashflows mit einem Kapitalisierungszinssatz (Exit Yield). Der Kapitalisierungszinssatz wird unter Berücksichtigung der langfristigen Wachstumserwartung und der Marktentwicklung nach der Detailplanungsphase abgeleitet. Je nach zugrundeliegender Wachstumsannahme kann er niedriger oder höher als der Diskontierungssatz liegen. In der Praxis wird oft die Gordon-Growth-Formel verwendet, bei der ein ewiges Wachstum des Cashflows angenommen wird.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur DCF-Bewertung

Die praktische Umsetzung des DCF Verfahrens erfolgt systematisch in definierten Schritten:

Schritt 1: Datenerfassung und Analyse

Zunächst werden alle relevanten Objektdaten zusammengetragen:

• Aktuelle Mietverträge und Konditionen
• Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• Bauunterlagen und technischer Zustand
• Leerstandsquoten und Vermietungshistorie
• Marktdaten zu Vergleichsobjekten

Diese Informationen bilden die Grundlage für realistische Prognosen.

Schritt 2: Prognose der jährlichen Cashflows

Für jedes Jahr der Detailplanungsphase wird der Netto-Cashflow prognostiziert. Dabei sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:

• Entwicklung der Mieteinnahmen unter Beachtung von Mietvertragslaufzeiten
• Anpassung an Marktmieten bei Neuvermietungen
• Leerstandszeiten und Mietausfallrisiko
• Inflationsanpassungen bei Kosten
• Einmalige Investitionen (z.B. Fassadensanierung im Jahr 5)

Schritt 3: Diskontierung der Cashflows

Jeder prognostizierte Cashflow wird mit dem Diskontierungssatz auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Die Formel lautet:

Barwert Cashflow = Cashflow Jahr X / (1 + Diskontierungssatz)^X

Wobei X die Anzahl der Jahre vom Bewertungsstichtag bis zum jeweiligen Cashflow darstellt.

Schritt 4: Ermittlung des Residualwerts

Der Residualwert repräsentiert den Wert der Immobilie am Ende der Detailplanungsphase. Eine gängige Methode ist die Kapitalisierung des normalisierten Cashflows des letzten Jahres:

Residualwert = Letzter Cashflow / Kapitalisierungszinssatz

Auch dieser Residualwert wird auf den Bewertungsstichtag diskontiert.

Schritt 5: Summierung zum Gesamtwert

Der Immobilienwert ergibt sich aus der Summe:

• Aller diskontierten Cashflows der Detailplanungsphase
• Zuzüglich des diskontierten Residualwerts

Diese Summe stellt den Barwert aller zukünftigen Zahlungsströme dar – und damit den ermittelten Verkehrswert der Immobilie.

Praxisbeispiel: Bürogebäude mit DCF-Methode bewertet

Um die DCF-Methode zu veranschaulichen, betrachten wir ein konkretes Beispiel:

Objektdaten:

• Bürogebäude in mittelgroßer Stadt mit 3.200 m² Mietfläche
• Aktuelle Vollvermietung an drei Mieter
• Durchschnittliche Miete: 14 Euro/m² pro Monat
• Jährliche Mieteinnahmen: 537.600 Euro
• Hauptmietvertrag läuft in 4 Jahren aus

Kostenstruktur:

• Verwaltungskosten: 4 % der Mieteinnahmen
• Instandhaltungsrücklage: 1,20 Euro/m² pro Monat
• Nicht umlagefähige Betriebskosten: 2,80 Euro/m² pro Monat

Prognosenannahmen:

• Diskontierungssatz: 6,2 %
• Kapitalisierungszinssatz: 7,0 %
• Mietpreissteigerung: 2 % jährlich
• Leerstandsphase bei Neuvermietung: 6 Monate
• Modernisierung im Jahr 6: 180.000 Euro

Cashflow-Berechnung Jahr 1:

Bruttoertrag: 537.600 Euro
./. Verwaltung (4 %): 21.504 Euro
./. Instandhaltung: 46.080 Euro
./. Betriebskosten: 107.520 Euro
= Netto-Cashflow: 362.496 Euro

Für die Folgejahre werden die Cashflows entsprechend angepasst. Im Jahr 5 entfällt beispielsweise ein Teil der Einnahmen wegen der Leerstandsphase, und im Jahr 6 reduziert die Modernisierung den Cashflow erheblich.

Wertermittlung nach 10 Jahren:

Nach Diskontierung aller Cashflows und Hinzurechnung des diskontierten Residualwerts ergibt sich ein Immobilienwert von ca. 5.850.000 Euro.

Dieser Wert berücksichtigt alle prognostizierten Entwicklungen und stellt eine fundiertere Grundlage für Investitionsentscheidungen dar als eine statische Betrachtung der aktuellen Mieterträge.

Unterschiede zu anderen Bewertungsverfahren

Das DCF Verfahren unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von den in Deutschland standardisierten Verfahren:

DCF vs. Ertragswertverfahren nach ImmoWertV

Das Ertragswertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung detailliert geregelt und wird von Gutachterausschüssen mit einheitlichen Parametern ausgestattet.

Hauptunterschiede:

• Zinssatz: Das Ertragswertverfahren verwendet den Liegenschaftszinssatz, der von regionalen Gutachterausschüssen ermittelt wird. Das DCF Verfahren arbeitet mit individuell bestimmten Diskontierungssätzen.
  
  
• Bodenwert: Im Ertragswertverfahren wird der Bodenwert separat ermittelt und zum Gebäudeertragswert addiert. Im DCF Verfahren ist der Grundstückswert bereits im Gesamtwert enthalten. Der Diskontierungssatz im DCF-Verfahren bildet die Gesamtkapitalrendite auf Grundstück und Gebäude ab (Total Return), während der Liegenschaftszinssatz im Ertragswertverfahren als Kapitalisierungszinssatz für den Reinertrag des Gesamtobjekts fungiert, wobei der Bodenwert separat behandelt wird.
  
  
• Detaillierungsgrad: Das DCF Verfahren ermöglicht eine detailliertere Abbildung komplexer Zahlungsströme über die Zeit, während das Ertragswertverfahren mit einem vereinheitlichten Reinertrag arbeitet.
  
  
• Standardisierung: Das Ertragswertverfahren ist stark standardisiert und damit gut nachvollziehbar, aber weniger flexibel. Das DCF Verfahren bietet mehr Gestaltungsspielraum, erfordert aber auch detailliertere Begründungen.
  

Für gerichtsfeste Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB wird in Deutschland weiterhin bevorzugt das normierte Ertragswertverfahren eingesetzt.

DCF vs. Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ermittelt den Immobilienwert durch Heranziehung vergleichbarer Verkaufspreise. Es ist besonders bei Wohnimmobilien mit ausreichenden Vergleichswerten das Mittel der Wahl.

Das DCF Verfahren hingegen ist zukunftsorientiert und ertragsbasiert, es bewertet nicht, was vergleichbare Objekte kosten, sondern was die spezifische Immobilie aufgrund ihrer Ertragskraft wert ist.

Vorteile und Grenzen der DCF-Methode

Vorteile des DCF Verfahrens

Zukunftsorientierte Bewertung:
Die Methode berücksichtigt explizit die zukünftige Entwicklung von Einnahmen und Ausgaben. Geplante Modernisierungen, Mietanpassungen oder Vermietungszyklen werden präzise abgebildet.

Transparenz und Nachvollziehbarkeit:
Alle Annahmen und Berechnungsschritte sind explizit dargestellt. Investoren können genau nachvollziehen, welche Faktoren den Immobilienwert beeinflussen.

Flexibilität:
Das DCF Verfahren kann an unterschiedliche Objekttypen, Nutzungsarten und Marktbedingungen angepasst werden. Auch komplexe Szenarien wie Umnutzungen oder stufenweise Sanierungen lassen sich abbilden.

Internationale Akzeptanz:
Institutionelle Investoren, Banken und internationale Kapitalgeber erwarten häufig eine DCF-basierte Bewertung, da sie weltweit verstanden wird.

Entscheidungsgrundlage:
Die Methode unterstützt fundierte Investitionsentscheidungen, da sie aufzeigt, unter welchen Bedingungen eine Immobilie rentabel ist und welche Stellschrauben den größten Einfluss auf den Wert haben.

Grenzen und Herausforderungen

• Prognoseunsicherheit:
  Die Qualität der Bewertung hängt stark von der Genauigkeit der Prognosen ab. Unvorhergesehene Entwicklungen – etwa Wirtschaftskrisen, Änderungen der Nachfrage oder unerwartete Instandhaltungsbedarfe – können die Ergebnisse erheblich beeinflussen.
  
  
• Subjektivität bei Parametern:
  Die Wahl des Diskontierungssatzes und des Kapitalisierungszinssatzes erfordert Erfahrung und Marktkenntnis. Unterschiedliche Gutachter können zu verschiedenen Ergebnissen kommen.
  
  
• Komplexität:
  Das DCF Verfahren erfordert umfangreiches Know-how in Immobilienwirtschaft und Finanzmathematik. Die Durchführung ist zeitaufwendiger als bei standardisierten Verfahren.
  
  
• Fehlende Normierung:
  Im Gegensatz zum Ertragswertverfahren gibt es keine gesetzlich verankerten Vorgaben. Dies kann bei gerichtlichen Auseinandersetzungen zu Anerkennungsproblemen führen.
  
  
• Datenintensität:
  Eine präzise DCF-Bewertung setzt detaillierte Objektdaten, Marktinformationen und fundierte Prognosen voraus. Bei unzureichender Datenlage sinkt die Aussagekraft.

DCF-Bewertung durch zertifizierte Sachverständige

Aufgrund der Komplexität und der Bedeutung korrekter Annahmen sollte eine DCF-Bewertung stets von erfahrenen Sachverständigen durchgeführt werden. Bei SCHIFFER Immobiliensachverständige verfügen wir über langjährige Expertise in der Anwendung verschiedener Bewertungsverfahren, vom klassischen Ertragswertverfahren über das Sachwertverfahren bis hin zur DCF-Methode.

Unsere öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und als TEGoVA Recognized European Valuer (REV) anerkannt. Wir erstellen rechtssichere, gerichtsfeste Gutachten, die auch internationale Standards erfüllen.

Unser Leistungsspektrum:

• Verkehrswertgutachten für Wohn- und Gewerbeimmobilien
• DCF-Bewertungen für institutionelle Investoren
• Kurzbewertungen und Marktwerteinschätzungen
• Gutachtenüberprüfung und Plausibilisierung bestehender Bewertungen

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