Was bedeutet Overrent bei Immobilien?
Overrent bezeichnet eine Situation, in der die vereinbarte Miete einer Immobilie signifikant über dem aktuellen Marktmietniveau liegt. Diese Übermietung kann verschiedene Ursachen haben und spielt insbesondere bei der Bewertung von Renditeimmobilien eine wichtige Rolle.
Anders als viele Eigentümer vermuten, führt eine überhöhte Miete nicht automatisch zu einem höheren Immobilienwert. Im Gegenteil: Sachverständige und Finanzierungsinstitute betrachten Overrent kritisch, da diese Mieteinnahmen als nicht nachhaltig gelten und mit erhöhten Risiken verbunden sind.
Typische Ursachen für Übermietung
Angespannter Wohnungsmarkt und Nachfrageüberhang
In Ballungsräumen mit hoher Nachfrage und begrenztem Wohnraumangebot akzeptieren Mieter teilweise Mietpreise oberhalb des Marktniveaus. Diese Situation entsteht besonders in wirtschaftlich prosperierenden Regionen, wenn die Verfügbarkeit vergleichbarer Objekte stark eingeschränkt ist.
Langfristige Gewerbemietverträge
Bei Gewerbeimmobilien werden Mietverträge häufig mit Laufzeiten von 7 bis 15 Jahren abgeschlossen. Wurde ein solcher Vertrag in wirtschaftlich starken Phasen vereinbart, kann die festgeschriebene Miete bei veränderter Marktlage deutlich über dem aktuellen Niveau liegen. Trotz sinkender Marktmieten bleibt die vertraglich fixierte Miete über die gesamte Laufzeit bestehen.
Strukturelle Marktveränderungen
Wirtschaftliche Umbrüche oder demografische Entwicklungen können zu einem Rückgang der Marktmieten führen. Ein Beispiel ist die verstärkte Homeoffice-Nutzung, die zu sinkender Nachfrage nach Büroflächen geführt hat, während bestehende Mietverträge noch auf höherem Niveau vereinbart wurden.
Besonders relevant im Jahr 2026 ist die ESG-Konformität (Environmental, Social, Governance): Immobilien mit unzureichendem energetischem Standard, sogenannte "Stranded Assets", rutschen zunehmend in Overrent-Situationen. Während alte Mietverträge noch Mieten auf historischem Niveau festschreiben, sinkt die Marktmiete für energetisch unsanierte Flächen deutlich. Dies macht den Overrent für Eigentümer besonders gefährlich, da er häufig ein Vorbote für erheblichen Sanierungsbedarf und damit verbundene Investitionskosten ist. Mehr zu diesem Thema finden Sie in unserem Artikel über ESG-Kriterien bei Immobilien.
Bewusste Hochpreispolitik
Manche Vermieter setzen die Miete strategisch über dem Marktniveau an, um kurzfristig höhere Erträge zu erzielen. Diese Vorgehensweise ist langfristig jedoch riskant, da Mieter bei nächster Gelegenheit nach günstigeren Alternativen suchen oder rechtliche Möglichkeiten zur Mietminderung prüfen.
Fehlerhafte Markteinschätzung
Eine unzureichende Marktanalyse oder zu optimistische Werteinschätzungen führen zu überhöhten Mietansätzen. Eigentümer orientieren sich dabei manchmal an unrealistischen Zukunftserwartungen statt an aktuellen Marktdaten wie dem lokalen Mietspiegel.
Hochwertige Sonderausstattung
Besondere Ausstattungsmerkmale können höhere Mieten rechtfertigen: bei Wohnimmobilien beispielsweise eine Designerküche, Klimaanlage, Smart-Home-Systeme oder exklusive Sanitärausstattung. Auch eine bevorzugte Mikrolage innerhalb eines Stadtviertels kann zu Mietaufschlägen führen. Allerdings besteht die Gefahr, dass diese Aufschläge den allgemeinen Markttrend überschreiten und damit als Overrent zu bewerten sind.
Overrent berechnen: Schritt-für-Schritt-Anleitung
Zur Berechnung des Overrent benötigen Sie folgende Informationen:
- Aktuelle monatliche Kaltmiete
- Wohnfläche der Immobilie in Quadratmetern
- Marktübliche Vergleichsmiete pro Quadratmeter
Berechnungsformel
Schritt 1: Aktuelle Miete pro Quadratmeter ermitteln
Teilen Sie die monatliche Kaltmiete durch die Wohnfläche.
Beispiel: Eine Wohnung mit 90 m² wird für 1.800 € monatlich vermietet.
1.800 € ÷ 90 m² = 20 € pro m²
Schritt 2: Vergleich mit der marktüblichen Miete
Die marktübliche Vergleichsmiete finden Sie im lokalen Mietspiegel, bei Gutachterausschüssen oder durch ein Mietwertgutachten.
Beispiel: Die marktübliche Miete für vergleichbare Objekte liegt bei 16 € pro m².
Schritt 3: Overrent pro Quadratmeter berechnen
20 € pro m² (tatsächlich) – 16 € pro m² (marktüblich) = 4 € pro m² Overrent
Schritt 4: Gesamten Overrent ermitteln
4 € pro m² × 90 m² = 360 € monatlicher Overrent
In diesem Beispiel zahlt der Mieter monatlich 360 € über der marktüblichen Miete.
Praxisbeispiel: Overrent bei einer Gewerbeimmobilie
Ein Einzelhandelsunternehmen hat vor acht Jahren einen Mietvertrag für eine Ladenfläche mit 150 m² in zentraler Stadtlage abgeschlossen. Die damals vereinbarte Miete betrug 18 € pro m², also insgesamt 2.700 € monatlich. Aufgrund veränderter Einzelhandelsstrukturen und zunehmender Online-Konkurrenz ist die marktübliche Miete für vergleichbare Ladenflächen inzwischen auf 13 € pro m² gesunken. Die marktübliche Miete würde heute nur noch 1.950 € betragen.
Overrent-Berechnung:
- Tatsächliche Miete: 18 € pro m² × 150 m² = 2.700 €
- Marktübliche Miete: 13 € pro m² × 150 m² = 1.950 €
- Monatlicher Overrent: 750 €
- Jährlicher Overrent: 9.000 €
Der Mieter zahlt somit 750 € monatlich bzw. 9.000 € jährlich über dem Marktniveau – solange der Mietvertrag läuft.
Auswirkungen von Overrent auf die Immobilienbewertung
Bei der Verkehrswertermittlung von Renditeimmobilien kommt das Ertragswertverfahren zur Anwendung. Dabei wird entschieden, ob es sich um eine Wohn- oder Gewerbeimmobilie handelt.
Overrent bei Wohnimmobilien
Bei Wohnimmobilien wird im Ertragswertverfahren grundsätzlich die nachhaltig erzielbare, marktübliche Miete angesetzt, unabhängig von der aktuell vereinbarten Miete. Dies hat folgende Gründe:
- Wohnraummietverträge haben kurze Kündigungsfristen (üblicherweise drei Monate)
- Die Mietpreisbindung ist gesetzlich begrenzt und wurde 2026 noch strenger kontrolliert
- Overrent gilt als temporäres Phänomen ohne nachhaltige Wirkung
Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird Overrent bei Wohnimmobilien praktisch nicht als wertbeeinflussend berücksichtigt. Die rechtliche Durchsetzbarkeit überhöhter Mieten ist durch die Mietpreisbremse und die Rügeobliegenheit des Mieters stark eingeschränkt. Professionelle Käufer und Finanzierungsinstitute setzen diesen Teil des Cashflows daher in der Kaufpreisberechnung mit Null an, Overrent wird als reines Ausfallrisiko gewertet.
Lediglich in Ausnahmefällen, etwa bei langfristigen, vertraglich gesicherten Mietbindungen ohne gesetzliche Anfechtungsmöglichkeiten, kann ein zeitlich begrenzter Mehrertrag in die Bewertung einfließen.
Overrent bei Gewerbeimmobilien
Bei Gewerbeimmobilien ist die Situation differenzierter zu betrachten:
- Mietverträge haben längere Laufzeiten (typisch 5–15 Jahre)
- Der Overrent wird nach ImmoWertV als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal (boG) behandelt
- Er kann für die Restlaufzeit des Vertrags als kapitalisierter Barwert der Mehrkaltmiete zum Ertragswert addiert werden
- Allerdings erfolgt eine Abzinsung mit einem erhöhten Risikozuschlag
- Es besteht das Risiko vorzeitiger Vertragsauflösung oder Mietausfälle
Ein öffentlich bestellter oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständiger berücksichtigt bei der Bewertung beide Aspekte: den temporären Mehrertrag aus dem Overrent und das erhöhte Ausfallrisiko, das durch einen angemessenen Risikozuschlag abgebildet wird.
Chancen und Risiken für Eigentümer
Chancen
- Kurzfristig höhere Rendite: Overrent generiert temporär überdurchschnittliche Mieteinnahmen
- Verbesserte Liquidität: Die Mehreinnahmen können für Instandhaltung oder weitere Investitionen genutzt werden
- Wertsteigerungspotenzial: Bei gleichzeitig hochwertiger Ausstattung kann sich dies positiv auf den Verkaufspreis auswirken
Risiken
- Mieterwechsel: Bei Vertragsende ist mit Anpassung auf Marktniveau zu rechnen
- Rückzahlungsforderungen: Bei Wohnraum können Mieter zu viel gezahlte Miete für bis zu 2,5 Jahre zurückfordern (§ 556g BGB)
- Vorzeitige Kündigung: Mieter könnten rechtliche Wege suchen, um aus überteuerten Verträgen auszusteigen
- Bußgelder und Strafen: Bei Überschreitung der 20 %-Grenze drohen Bußgelder bis 50.000 Euro
- Leerstandsrisiko: Anschlussvermietung gelingt möglicherweise nur zu deutlich reduzierter Miete
- Reputationsschäden: Bekannt hohe Mieten erschweren Vermietung und können den Standort belasten
- Keine Wertrelevanz: Bei Wohnimmobilien fließt Overrent nicht in den Verkehrswert ein
Rechtliche Aspekte
Es existieren keine speziellen gesetzlichen Regelungen zum Thema Overrent. Vermieter dürfen die Miethöhe grundsätzlich frei vereinbaren, müssen dabei jedoch mehrere gesetzliche Grenzen beachten, die bei Wohnraum-Overrent nicht nur theoretischer Natur sind, sondern handfeste finanzielle Konsequenzen haben können:
Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) – Grenze: 10 %
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Bundesregierung hat diese Regelung bis 2029 verlängert.
Wichtig: Diese Grenze greift bereits ab dem ersten Euro über den 10 % im Zivilrecht. Wird die Mietpreisbremse verletzt, kann der Mieter:
- Die Miete rügen und auf das zulässige Maß reduzieren lassen
- Zu viel gezahlte Miete für bis zu 2,5 Jahre zurückfordern (§ 556g BGB)
- Dies gilt rückwirkend ab Beginn des Mietverhältnisses, sofern die Rüge rechtzeitig erfolgt
Vermieter sind verpflichtet, auf Verlangen des Mieters die Berechnungsgrundlage der Miete offenzulegen und eventuelle Ausnahmen von der Mietpreisbremse zu begründen.
Mietpreisüberhöhung (§ 5 WiStG) – Grenze: 20 %
Die 20 %-Grenze markiert die Schwelle zur Ordnungswidrigkeit oder Straftat. Nach § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) macht sich strafbar, wer in Gebieten mit geringem Angebot an vergleichbarem Wohnraum eine Miete fordert oder sich versprechen lässt, die mehr als 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Die Konsequenzen:
- Bußgeld bis zu 50.000 Euro
- Bei Vorsatz: Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder Geldstrafe
- Zusätzlich zivilrechtliche Rückforderungsansprüche des Mieters
Sittenwidrigkeit und Wucher (§ 138 BGB) – Grenze: ~100 %
Das zivilrechtliche Wucherverbot greift erst bei deutlich extremeren Fällen. In der Rechtsprechung wird von Wucher typischerweise erst bei einer Überschreitung von knapp 100 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, also etwa dem Doppelten – ausgegangen. Derartige Fälle sind in der Praxis jedoch selten.
Praktische Konsequenzen bei Wohnraum-Overrent
Bei Overrent im Wohnungsbereich drohen Vermietern somit nicht nur Wertverluste bei der Immobilienbewertung, sondern konkrete finanzielle Risiken:
- Rückzahlungsforderungen der Mieter über mehrere Jahre
- Bußgelder bei Überschreitung der 20 %-Grenze
- Reputationsschäden und erschwerte Anschlussvermietung
- Rechtliche Auseinandersetzungen mit erheblichen Nebenkosten
Ein Mietwertgutachten durch einen öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen schafft präventiv Rechtssicherheit für beide Parteien und dient als fundierte Grundlage für rechtssichere Mietvertragsgestaltung oder die Abwehr unberechtigter Forderungen.
Handlungsempfehlungen
Für Vermieter
- Regelmäßige Marktbeobachtung zur realistischen Mietpreisgestaltung
- Professionelle Immobilienbewertung vor Neuvermietung
- Transparente Kommunikation bei besonderen Ausstattungsmerkmalen
- Nachhaltige statt kurzfristig gewinnmaximierender Mietstrategie
Für Mieter
- Vergleich mit aktuellen Marktdaten und Mietspiegeln
- Bei Verdacht auf überhöhte Miete: Mietwertgutachten einholen
- Rechtliche Beratung zu Mietminderungsmöglichkeiten
- Dokumentation aller mietrelevanten Unterlagen
Underrent: Das Gegenteil von Overrent
Underrent bezeichnet die umgekehrte Situation: Die vereinbarte Miete liegt unter der marktüblichen Vergleichsmiete. Dies kommt vor bei:
- Langjährigen Mietverhältnissen ohne Mietanpassung
- Sozial motivierte Vermietung
- Vermietung an Familienangehörige
- Mietverträgen in wirtschaftlich schwachen Phasen
Auch Underrent beeinflusst die Immobilienbewertung, da Sachverständige stets von der nachhaltig erzielbaren Marktmiete ausgehen.
Zusammenfassend
Overrent ist ein zweischneidiges Schwert: Während Eigentümer kurzfristig von höheren Mieteinnahmen profitieren, birgt die Übermietung erhebliche langfristige Risiken. Bei der professionellen Immobilienbewertung wird Overrent kritisch bewertet, da er als nicht nachhaltig gilt und bei Wohnimmobilien sogar als reines Ausfallrisiko eingestuft wird.
Für eine fundierte Einschätzung, ob Ihre Immobilie marktgerecht vermietet ist, empfiehlt sich die Beauftragung eines öffentlich bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. Diese Qualifikation ist gerade bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, Finanzierungen und steuerlichen Fragen entscheidend. SCHIFFER Immobiliensachverständige erstellt für Sie ein rechtssicheres Verkehrswertgutachten oder Mietwertgutachten, das als Grundlage für Verhandlungen, Finanzierungen oder gerichtliche Auseinandersetzungen dient.
Sie möchten wissen, ob Ihre Mieteinnahmen marktgerecht sind?
