Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ermittelt in Bonn und im Rhein-Sieg-Kreis den Preis, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre. Der Bonner Markt ist stabil, aber kleinteilig: Preisniveau, Nachfrage und Gebäudebestand unterscheiden sich je nach Stadtbezirk deutlich. Belastbar wird ein Gutachten nur, wenn es lokale Marktdaten der zuständigen Gutachterausschüsse nach ImmoWertV konsequent auswertet.
Der Verkehrswert (Marktwert) ist in § 194 BauGB definiert. Er wird durch Lage, Beschaffenheit, rechtliche Gegebenheiten und die tatsächliche Nutzung bestimmt. Persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse bleiben unberücksichtigt.
Ein Gutachten dokumentiert diese Ermittlung nachvollziehbar und nachprüfbar. Grundlagen sind die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie die Bewertungsverfahren nach den §§ 24 ff. ImmoWertV. Mehr zum Leistungsumfang finden Sie unter Verkehrswertgutachten erstellen lassen und im Wissensartikel zum Verkehrswert einer Immobilie.
Bonn ist Bundesstadt, war bis 1999 Regierungssitz und ist heute Standort mehrerer Bundesbehörden, des UN-Campus mit dem Klimasekretariat UNFCCC sowie der Konzernzentralen von Deutsche Post DHL und Deutsche Telekom. Daraus ergeben sich Besonderheiten, die ein Gutachter berücksichtigen muss:
Nach dem Grundstücksmarktbericht 2026 des Bonner Gutachterausschusses (Stichtag 1. Januar 2026) stiegen die Preise für Eigentumswohnungen im Jahr 2025 um rund drei Prozent. Ein- und Zweifamilienhäuser blieben nahezu stabil. Die höchsten durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen werden weiterhin in der Südstadt erzielt.
Zuständig sind zwei getrennte Gutachterausschüsse: der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Bundesstadt Bonn und der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Rhein-Sieg-Kreis und in der Stadt Troisdorf. Beide veröffentlichen jährlich Grundstücksmarktberichte, Bodenrichtwerte und Immobilienrichtwerte über BORIS.NRW.
Für die Wertermittlung sind insbesondere relevant:
Eine Einordnung der Behörde bietet der Beitrag Was ist der Gutachterausschuss und welche Aufgaben hat er?
Die ImmoWertV kennt drei normierte Verfahren. Die Wahl richtet sich nach Objektart und Marktusancen.
Die Verfahrenswahl richtet sich nach Art des Objekts und den Gepflogenheiten im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 6 ImmoWertV). Bei einzelnen Eigentumswohnungen hat das Vergleichswertverfahren Vorrang, wenn der Gutachterausschuss ausreichend Kauffälle oder Immobilienrichtwerte bereitstellt. Das Ertragswertverfahren dient dort in der Regel der Plausibilisierung.
Der Rhein-Sieg-Kreis umschließt Bonn und ist zugleich Pendlerraum für Köln und Bonn. Laut Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses (Stichtag 1. Januar 2026, Auswertungsjahr 2025) war der Markt stabil bei steigender Aktivität:
Die Teilmärkte in Siegburg, Troisdorf, Sankt Augustin, Hennef und Königswinter unterscheiden sich in Infrastruktur, Anbindung und Preisniveau. Hanglagen im Siebengebirge oder in Rheinnähe wirken sich zusätzlich auf Bodenwert und Nutzbarkeit aus.
Die Methodik ist identisch mit der in Bonn. Die Datengrundlage stammt jedoch vom jeweils zuständigen Gutachterausschuss und darf nicht übertragen werden. Eine Übersicht zum Standort finden Sie unter Immobilienbewertung in Bonn.
Qualifikation und Anerkennung des Sachverständigen sind dabei entscheidend. Hintergründe liefert der Beitrag Welche Gutachter werden von Behörden anerkannt?
Schiffer & Partner Immobilienbewertung erstellt bundesweit unabhängige Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB und § 198 BewG. André Schiffer ist Diplom-Sachverständiger (DIA), nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger (DIAZert) und TEGoVA Recognized European Valuer (REV). Die Gutachten sind methodisch belastbar für behördliche, gerichtliche und steuerliche Zwecke und werden von Finanzämtern gemäß § 198 BewG berücksichtigt.
Die Kosten hängen von Objektart, Größe, Komplexität und Verwendungszweck ab. Nach Sichtung der Unterlagen ist ein verbindliches Festpreisangebot möglich. Erste Einschätzungen hierzu finden Sie auf unserer Verkehrswertgutachten-Leistungsseite.
Das Finanzamt prüft jedes Gutachten inhaltlich. Voraussetzung nach § 198 BewG ist, dass der Sachverständige qualifiziert ist und der Wert nachvollziehbar nach ImmoWertV hergeleitet wird. Eine automatische Anerkennung gibt es nicht.
Der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges Gremium bei der Kommune, das auf Antrag Verkehrswertgutachten erstellt (§ 193 BauGB). Ein freier Sachverständiger erstellt das Gutachten als Einzelperson und kann Zeitplan sowie Umfang individuell auf den Zweck abstimmen.
Sie stützen die Nachfrage, vor allem nach Mietwohnungen in zentralen Lagen. Ein pauschaler Zuschlag ist jedoch unzulässig. Der Effekt muss über Mieten, Kaufpreise und Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses belegt werden.
Ja. Das Verfahren folgt in beiden Fällen der ImmoWertV. Unterschiedlich sind die Marktdaten, da für Bonn und den Rhein-Sieg-Kreis jeweils ein eigener Gutachterausschuss zuständig ist.
Die Dauer beträgt in der Regel 2–4 Wochen und hängt von Objektart, Unterlagenlage und Termin der Ortsbesichtigung ab. Vollständige Unterlagen wie Grundbuchauszug, Pläne und Mietverträge beschleunigen den Ablauf.
Der Bonner Markt ist stabil, aber differenziert. Ein belastbares Verkehrswertgutachten benötigt die Daten des jeweils zuständigen Gutachterausschusses, das passende Verfahren nach ImmoWertV und eine saubere Dokumentation. Das gilt für Bonn ebenso wie für Siegburg, Troisdorf oder Königswinter.
Schiffer & Partner Immobilienbewertung steht für eine Immobilienbewertung, die Präzision mit tiefer Marktkenntnis vereint. Als ISO 17024 zertifizierte Sachverständige sind wir bundesweit im Einsatz und in den unterschiedlichen Mikro-Märkten Deutschlands zu Hause. Wir verstehen die feinen Nuancen der Wertermittlung – vom historischen Altbau über moderne Bürokomplexe bis hin zu weitläufigen Wohngebieten im Speckgürtel der Metropolen.
Unsere Gutachten sind das Ergebnis kontinuierlicher Marktbeobachtung und höchster Qualitätsstandards. Wir liefern Ihnen die rechtssichere Basis für Ihre Immobilienentscheidung:
Unabhängig, zertifiziert und tief im Markt verwurzelt – wir liefern Klarheit für Ihre Werte.
Eine Kurzbewertung kann in der Regel innerhalb weniger Tage nach dem Ortstermin bereitgestellt werden. Bei dringendem Bedarf sind in vielen Fällen auch beschleunigte Ausnahmen möglich.
Für umfangreiche Verkehrswertgutachten beträgt die Bearbeitungszeit meist ein bis zwei Wochen, nachdem alle erforderlichen Behördenauskünfte vorliegen und der Ortstermin erfolgt ist. Da es in der Regel zwei bis vier Wochen dauert, bis alle notwendigen Auskünfte von den Behörden eingeholt sind, hängt die Gesamtzeit des Gutachtens maßgeblich von der Bearbeitungsdauer dieser Auskünfte ab.
Für die Bewertung einer Immobilie werden neben dem Baujahr und Angaben zu möglichen Schäden und Mangeln auch gebäudespezifische Dokumente benötigt. Für eine effiziente Wertermittlung werden meist folgende Unterlagen benötigt:
Rechtlicher Hinweis: In unserem Wissensmagazin schreiben wir regelmäßig über Themen, die zur Immobilienbewertung gehören und die wir relevant finden. Manche Informationen können aufgrund von Änderungen gesetzlicher Vorgaben veraltet oder inkorrekt sein. Im Übrigen handelt es sich bei den Inhalten dieser Artikel um eine Meinungsäußerung. Diese Informationen sind keine Rechts- oder Steuerberatung. Wir übernehmen insoweit keine Haftung für deren Korrektheit. Eine professionelle Immobilienbewertung bedarf immer der Würdigung des Einzelfalls durch einen Sachverständigen. Gerne beraten wir Sie dazu individuell.
Für Fragen zu Ihrem individuellen Beratungs- und Bewertungsauftrag stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Fordern Sie einfach einen unverbindlichen Rückruf an, wir melden uns.
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